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1、度假物业,2013年1月,定义 已经建成并投入使用的各类房屋及其与之相配套的设备、设施和场地。 （物业可大可小，一个单元住宅可以是物业，一座大厦也可以作为一项物业，同一建筑物还可按权属的不同分割为若干物业。） 要素,一、物业（译自英语property或estate）,建成并有使用功能,有与之配套的设备、市政、公用设施,包含屋宇周边的场地、庭院、非主干道等,分类,其他物业（特殊物业）：包括赛马场、高尔夫球场、汽车加油站、飞机场车站、码头、高速公路、桥梁，隧道等。 特点：政府许可+长期投资(多数）,混合物业,高新产业,分类,产权式酒店（CONDO HOTEL或OWNERSHIP HOTEL ） 由
2、消费者或个人投资者买断旅店旅游设施的产权，交由管理公司经营而取得收益的一种分户销售的酒店。所有者将客房委托给酒店经营分取投资回报，从经营利润中分红，同时还可获得酒店赠送的一定期限的免费入住权。,二、度假物业,分红,一定期限的免费入住权,每个客房独立产权出售,特性,权益关系投资合同期间,开发商利润：投资合同期内，开发商占有使用权因此获得收益分配 投资收益：业主拥有的产权部分获得的收益分配 佣金：由于开发商拥有使用权，因此通过合同将使用权衍生的经营权委托于第三方，第三方因此获得佣金。 合同到期后，若业主愿意，仍可继续签订类似投资合同。,经营模式,经营模式优劣分析,优点,快速脱手，快速回现，减小资金
3、压力。 可以长期拥有使用权，以及酒店配套设施产权从而获得长期收益。 通过客房部分产权的出售将部分或全部经营风险转嫁给投资客户,缺点,1. 从国内地产投资来看，更多的投资客户属于传统的短线投资类型，投资物业持有期超过5年的并不多见，而产权酒店需要的是理性的长线投资客户，这于当前市场情况不符。 2. 现在很多产权式酒店的投资商盲目承诺回报率的做法在国际上是不通行的。没有一家真正的国际酒店管理公司愿意保证自己在未来的多年中获得稳定的收入，酒店经营本身风险很大，做这样的承诺是一种自欺欺人的做法。,案例,案例今典集团“红树林”,分时度假酒店（时权酒店）（TIMESHARE HOTEL） 定义：将酒店的每
4、个单位（标间或套间）分为一定的时间份额（如：一年52周），出售每一个时间份额的一定年限的使用权。 实质：让52人共用一间酒店某个单位20年（或者更长）的产权 形式：系统内交换 系统外交换(现阶段较少） 点数制,美国佛罗里达州分时度假房产法案（Real Estate Timesharing Act CH721 Florida）：“所有以会员制、协议、租契、销售或出租合同、使用许可证、使用权合同或其他方式做出的交易设计和项目安排，交易中，购买者获得了对于住宿和其他设施在某些特定年度中低于1年的使用权，并且这一协约有效期在3年以上”，即称之为分时度假项目。 欧盟分时度假指令（European Uni
5、on Timeshare Directive）：“所有的有效期在3年以上、规定消费者在按某一价格付款之后，将直接或间接获得在1年的某些特定时段（这一期限要在1周之上）使用某项房产的权利的合同，住宿设施必须是已经建成使用、即将交付使用或即将建成的项目”。,时权酒店与产权酒店的异同,非不动产投资， 获得的只有使用权,不动产投资， 获得的是产权 有转让、馈赠、继承等一些列权利,分时度假成果的KPI,RCI世界最大的分时度假企业,RCI在中国分周度假,案例,案例泰达度假交换公司,案例泰达度假交换公司,酒店式公寓 可满足家庭或集体中长期度假需求、像酒店一样经营管理的公寓。（对生活配套、服务配套要求都相对
6、较高）,星级酒店的服务功能和管理模式,针对性强的商务服务（秘书、信息、翻译等）,集住宅、酒店、会所等多种功能于一体的综合物业,酒店式公寓与公寓式酒店的区别,产权式酒店与酒店式公寓的区别,精品酒店(BoutiqueHotel) Boutique:小、时尚或与时尚、潮流紧密联系的。 实质：具有浓郁的文化特色或独特历史记忆 服务于小众高端人群 特质： 1.市场定位高端； 2.规模小、别致（私密性高）； 3.服务强调订制化、个性化、人性化。“管家式服务” 4.设计风格独特； 5.时尚与创新； 6.经营专业运作。,特质： 1.市场定位高端:客房数量少（160间以下），入住率、平均房价及单房产值（Revp
7、ar）都相对较高 2.规模小、别致:规模不大，客房数量有限但宽敞，附加设施较为简单，私密性强； 3.服务强调订制化、个性化、人性化。“管家式服务”（“随时/随需”），精品酒店的员工数与客房数的比例常会达到3:1,甚至5:1,远高于一般的五星级酒店(通常是2:1或1:1）。例：“烛光服务”。在每晚9点左右，客房管家将一个薰衣草枕头、一个眼罩和一瓶薰衣草精油送到客人房间内。在提供的“安眠枕菜单”中包括三种枕头，任顾客选择，加上配置在床垫上的松软羽绒被，可以让客人体验到“睡在云端”的感觉。 4.设计风格独特：大师手笔；强调艺术氛围营造；客用品的独特设计；“看得见历史或时尚的房间”； 5.时尚与创新：新科技应用客房影院系统，电子触屏电话、菜单等； 6.经营专业运作：“资源外包”专门从事与自身能力相匹配的业务，尽可能以“外包”形式剥离非关键的生产经营环节，使有限的资源用于经营中的核心环节，即客房产品上，将客房收入作为酒店利润最主要的来源。,案例： W酒店（连锁）标志性的生活时尚 Indigo酒店 Kimpton酒店（旧金山） Urbenhotel酒店（上海） 长城脚下的公社（北京） 悦榕度假酒店 AMAN酒店 GHM酒店 上海新天地88城市精品酒店 北京“摩登四合院”(CtCour) 浙江湖州哥伦波城堡 杭州富春山居,W酒店,集装箱精品酒店,谢 谢！!,
