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1、物业管理知识1.1物业管理行业的主管部门是市政府住宅行政管理部门（市房管局物业监管处）及各区人民政府住宅行政管理部门（区房管局物业管理科）。1.2物业委托管理型的特征是开发商、业主（业主委员会）采用招投标或协议的方式，通过物业管理委托合同，委托专业化的物业管理企业，按照“统一管理，综合服务”的原则，提供劳务商品的市场交换关系。1.3目前最新优秀示范物业标准有哪几个方面考评内容：大厦、工业区各九项，包括：基础管理；房屋管理及维修养护；共用设备管理；共用设施管理；保安及车辆管理；环境卫生管理；绿化管理；精神文明建设；管理效益。（两者具体内容评分侧重不同）住宅小区八项，包括：基础管理；房屋管理及维修
2、养护；共用设施、设备管理；保安、消防及车辆管理，环境卫生管理；绿化管理；精神文明建设；管理效益。1.4城市新建住宅小区管理办法是建设部1994年3月24日第33号令。并于1994年4月1日批准施行。 1.5物业管理是指由专业机构或公司，按照合同或契约，接受业主（用户）的委托，按照市场经营方式，运用现代管理方法和技术，为使物业充分发挥其使用价值和经济效益而对物业本身及其业主（用户）进行管理并提供综合服务。1.6物业专营公司是指接受物业管理公司委托，承担住宅区的机电设备、清洁绿化、园林绿化、维修工程、保安服务等专项管理业务的机构。1.7入住人在规定期限内未办理入住的视为入住，物业管理单位可从此时起
3、收取相应的管理费。1.8业主公约是指由业主承诺的，对全体业主具有约束力的，有关业主在住宅区使用、维护物业及其管理等方面权利义务的行为守则。1.9自用部位是指用户门以内、毗连部位以外的全部自用部位、设施和设备，包括自用阳台、门、窗、防盗网，室内自用隔墙、墙（板）面等。共用部位是指结构相连或具有共有、共用性质的部位、设施和设备，包括：房屋的承重结构部位（包括基础、屋盖、梁、柱、墙体等）、抗震结构部位（包括构造柱、梁、墙等）、外墙面、楼梯间、公共通道、门厅、屋面、本体共用排烟道（管）、电梯、机电设备、本体消防设施等。1.10住宅区的公共场所和公用设施的使用和维护是由全体业主、承租人和其他非业主使用人
4、共同使用和维护。1.11业主、承租人和其他非业主使用人的基本义务是合理使用房屋和公用设施，维护住宅区公共利益。1.12业主委员会成立的条件是住宅区入住率达到50%以上或自第一个业主入住起满两年。业主委员会与物业管理公司之间是平等的民事主体关系（法律关系）。1.13分期开发的住宅区如何选举业主委员会：分期开发的住宅区，经已入住的过半数投票权的业主申请，区住宅主管部门可以召集临时业主大会，在分期开发期间成立临时业主委员会。临时业主委员会的权利、义务与业主委员会的权利、义务相同。1.14业主大会每年至少召开一次。组织召开业主大会的程序是业主委员会负责在会议召开七天前将业主大会召开日期和内容送达每名业
5、主。1.15业主如何要求召开业主大会：经持有住宅区全体业主10%以上投票权的业主提议，业主委员会应在接到该项提议起20日内就该项提议召开业主大会。业主大会的职权包括：1.选举、罢免业主委员会组成人员；2.监督业主委员会的工作；3.听取和审查业主委员会的工作报告；4.决定住宅区内关于业主利益的重大事项；5.修改业主公约；6.改变和撤消业主委员会不适当的决定；7.批准业主委员会章程。1.16业主委员会委员的人数一般为11人至17人，经业主大会决定可适当增减，但最低不得少于5人。业主委员会召开会议时，可以邀请政府有关部门、居民委员会、物业管理公司等单位的人员和非业主使用人代表参加会议。1.17业主委
6、员会的职权有：1.召集和主持业主大会；2.审议和决定住宅维修基金和公用设施专用基金的使用；3.采取公开招标方式聘请物业管理公司对住宅区进行物业管理，并与其订立、变更或解除委托管理合同；4.审议物业管理公司制定的对本住宅区的年度管理计划、住宅区配套工程和重大的维修工程项目；5.审议住宅区物业管理服务费的收费标准；6.监督物业管理公司对本住宅区的物业管理工作。1.18业主委员会的义务包括：1.执行业主大会各项决定；2.遵守和履行物业委托管理合同；3.不得从事各种投资和经营活动；4.对物业管理公司的正当经营和管理活动予以支持和配合。1.19前期管理的费用由开发建设单位自行承担。开发建设单位在住宅区开
7、始入住2年内可以决定住宅小区的物业管理事宜.1.20在住宅区开始入住2年内成立业主委员会的，不可以终止物业管理公司与开发建设单位签定的委托管理合同.但业主委员会可与开发建设单位签订委托管理合同，并行使本条例规定的各项职责。1.21住宅区入住2年后，业主委员会应依“条例”规定聘请物业管理公司对住宅区进行管理，原物业管理公司在同等条件下可以优先承包管理。1.22物业管理公司在住宅区范围内的管理事项包括：房屋的使用、维修、养护；消防、电梯、机电设备、路灯、连廊、自行车房（棚）、园林绿化地、沟、渠、池、井、道路、停车场等公用设施的使用、维修、养护和管理；清洁卫生；车辆行驶和停泊；公共秩序；市住宅主管部
8、门规定和委托管理合同规定的其他物业管理事项。1.23物业管理公司的权利是：根据有关法律、法规，结合实际情况，制定本住宅区物业管理办法；依据委托管理合同和有关规定收取管理费用；制止违反住宅区物业管理规定的行为；选聘专营公司承担专项经营业务。1.24物业管理公司的义务是：以为业主服务为宗旨，注重社会效益、经济效益和环境效益；按市住宅主管部门规定的标准和委托管理合同对住宅区实施物业管理；接受业主委员会和业主的监督；组织或协助有关部门提供社区生活服务和开展社区文化活动；按照法律、法规和市政府的有关规定从事经营活动。1.25住宅区内车辆管理的规定包括：接受公安等部门的统一指导和监督；进入住宅区的车辆应按
9、规定停放在停车场或设置有停车标志的场所；物业管理单位应与车主明确车辆保管关系或车位有偿使用关系，并按有关规定收取相应的保管费或车位使用费。1.26业主公约的主要内容包括：住宅区名称、地点、面积及户数；公共场所及公用设施状况；业主大会的召集程序及决定住宅区重大事项的方式；业主使用其住宅和住宅区内公共场所及公用设施的权益；业主参与住宅区物业管理的权利；业主对业主委员会及物业管理公司的监督权；住宅区物业各项维修、养护和管理费用的缴交；业主在本住宅区内应遵守的行为准则；违反业主公约的责任；其他有关事项。1.27业主公约生效的条件是：业主公约在住宅区入住率达到30%后，经已入住业主中持有过半数以上投票权
10、的业主签订后生效。1.28在移交住宅区的同时，开发建设单位应向业主委员会移交的住宅区工程建设资料包括：住宅区规划图、竣工总平面图；单体建筑、结构、设备竣工图；地下管网竣工图；住宅区各类房屋清单；出售房屋的产权范围或成本核算清单；住宅区公用设施、设备及公共场地清单；住宅区未完工的房屋、公用设施设备及公共场地的竣工日期。1.29业主、承租人和其他非业主使用人使用房屋应遵守的规定有：未经市政府有关部门批准，不得改变房屋结构、外貌和用途；不得对房屋的内外承重墙、梁、柱、楼板、阳台、天台、屋面及通道进行违章凿、拆、搭、占；不得堆放易燃、易爆、剧毒、放射性等物品，但自用生活性燃料除外；不得利用房屋从事危害
11、公共利益的活动；不得侵害他人的正当权益。1.30室内部分的维修责任由业主负责维修。室内部分维修责任界限的划分是：业主大门内，水、电表闸、阀以内。室内部分的维修费用由业主（非业主使用人、租户）负责。1.31共用部分维修养护责任的划分是由物业公司组织定期养护和维修。共用部分的维修养护费用从房屋（本体）维修基金中支付。1.32公用设施维修责任界限的划分是：住宅区的道路、路灯、沟渠、池、井、绿化、娱乐场所、停车场、连廊、自行车房（棚）等住宅区公用设施由物业管理公司统一管理维修养护。1.33公用设施的维修费用从管理服务费中支付。住宅区的水、电、煤气、通讯等管线的维修养护由相关业务单位负责，维修养护费用由
12、相关业务单位支付。1.34房屋毗连部位的维修养护由谁负责？在房屋本体中不属于共用部位和自用部位的部位、设施和设备。毗连部位及设施的维修养护由毗连的业主或相关责任人共同组织实施或委托物业管理公司组织实施。1.35毗连部位维修养护费用由业主和相关责任人按比例分担费用。其中共有墙体按两侧均分后，由每侧业主按比例分担，共有楼板其楼面与顶棚部位由所在层业主负责，其结构部位由毗连层上下业主按比例分担。1.36房屋外观的整洁、统一由业主、承租人、非业主使用人和物业管理公司共同维护。1.37公用设施专用基金由开发建设单位在住宅区移交时按一定的提取比例提取，并一次性向业主委员会划拨；由区住宅主管部门设立专帐管理
13、；使用办法由市政府制订；区住宅主管部门对业主委员使用公用设施专用基金不得干涉；1.38公用设施专用基金用于购买管理用房和住宅区公用设施的重大维修工程项目。1.39住宅区内禁止践踏、占用绿化地；占用楼梯间、通道、屋面、平台、道路、停车场、自行车房（棚）等公用设施而影响其正常使用功能；乱抛垃圾、杂物；影响市容观瞻的乱搭、乱贴、乱挂等；损毁、涂划园林艺术雕塑；聚众喧闹；随意停放车辆和鸣喇叭；发出超出规定标准的噪音；排放有毒、有害物质；经营业主公约所禁止的行业；法律、法规及市政府规定禁止的其他行为。1.40住宅区的专用房屋指的是物业管理的管理用房与按比例提供给业主委员会由物业管理公司经营的商业用房。1
14、.41物业管理用房的计算方法是：物业管理用房面积（平方米）=人均管理用房规划指标（0.06）住宅区房屋总套数（住宅、单身公寓套数加上非住宅房屋每100平方米建筑面积折一套；写字楼、商业面积、工业厂房等物业亦按每100平方米建筑面积折一套）户均人口数（3.75）。1.42物业管理用房包括办公用房、生活用房、库房等，不包括机电及保安人员值班用房。1.43提供给业主委员会的商业用房的购置费可从公用设施专用基金中垫支，并从该商业用房经营收入中收回。提供给业主委员会的商业用房面积的计算方法是多层按总建筑面积的3，高层住宅区或别墅区按总建筑面积的2提供。提供给业主委员会的商业用房由物业管理公司按委托管理合
15、同使用、经营，其收入用于弥补管理费的不足。1.44住宅区的公用设施专用基金、住宅本体维修基金和管理服务费的收支帐目业主委员会应每三个月至少公布一次，接受业主的监督。1.45业主、非业主使用人违反业主公约的，承担相应的民事责任。1.46对未交纳物业管理服务费、住宅维修基金和物业委托管理合同约定的其他费用的，物业管理公司可要求业主限期交纳。对逾期不交纳物业管理费、本体维修基金的，可按日加收应交纳费用万分之五的滞纳金，并可按业主公约和物业委托管理合同的规定进行催交；连续六个月不交纳的，可向人民法院申请追缴。1.47物业管理公司违反物业委托管理合同的约定并造成损失的，承担相应责任并承担相应损失。1.4
16、8业主委员会对物业管理公司有下列行为之一的：擅自扩大收费范围、提高收费标准；改变公用设施专用基金和住宅（本体）维修基金的用途，或未按规定定期公布收支帐目的；改变专用房屋的用途，未按规定使用的；管理制度不健全、管理混乱，造成对住宅区的房屋管理、维修、养护不善，经市、区主管部门认定应当予以处罚的。业主委员会有权予以制止并限期改正；逾期不改正的，业主委员会可以终止委托管理合同；市住宅主管部门和有关行政主管部门应当责令其限期改正，并可处以3000元以上10000元以下的罚款；情节严重的，市住宅主管部门可以降低其物业管理资质等级，直至吊销其物业管理的经营项目。1.49业主、非业主使用人或其他单位、个人未经市政府有关部门批准，不得改变房屋结构、外貌和用途；不得对房屋的内外承重墙、梁、柱、楼板、阳台、天台、屋面及通道进行违章凿、拆、搭、占；不得堆放易燃、易爆
