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1、信阳和美物业管理有限公司管理大纲 第一条 为了加强管理,完善各项工作制度,促进公司发展壮大,提高经济效益,根据国家有关法律、法规及公司章程的规定,特制订本管理细则。 第二条 公司全体员工都必须遵守公司章程,遵守公司的规章制度和各项决定、经律。 第三条 公司的财产属股东所有。公司禁止任何组织、个人利用任何手段侵占或破坏公司财产。 第四条 公司禁止任何所属机构、个人损害公司的形象、声誉。 第五条 公司禁止任何所属机构、个人为小集体、个人利益而损害公司利益或破坏公司发展。 第六条 公司通过发挥全体员工的积极性、创造性和提高全体员工的技术、管理、经营水平,不断完善公司的经营、管理体系,实行多种形式的责
2、任制,不断壮大公司实力和提高经济效益。 第七条 公司提倡全体员工刻苦学习科学技术文化知识,公司为员工提供学习、深造的条件和机会,努力提高员工的素质和水平,造就一支思想和业务过硬的员工队伍。 第八条 公司鼓励员工发挥才能,多作贡献。对有突出贡献者,公司予以奖励、表彰。 第九条 公司为员工提供平等的竞争环境和晋升机会,鼓励员工积极向上。 第十条 公司倡导员工团结互助,同舟共济,发扬集体合作和集体创造精神。 第十一条 公司鼓励员工积极参与公司的决策和管理,欢迎员工就公司事务及发展提出合理化建议,对作出贡献者公司予以奖励、表彰。 第十二条 公司尊重员工的辛勤劳动,为其创造良好的工作条件,提供应有的待遇
3、,充分发挥其知识为公司多作贡献。 第十三条 公司为员工提供收入、福利保证,并随着经济效益的提高而提高员工各方面的待遇。 第十四条 公司实行“按劳取酬”、“多劳多得、定岗定薪”的分配制度。 第十五条 公司推行岗位责任制,实行考勤、考核制度,端正工作作风和提高工作效率,反对办事拖拉和不负责任的工作态度。 第十六条 公司提倡厉行节约,反对铺张浪费;降低消耗,增加收入,提高效益。第十七条 维护公司纪律,对任何人违反公司章程和各项制度的行为,都要予以追究。 和美物业服务宗旨以人为本、规范管理、追求创新、至诚服务。追求目标以公司经营为主导,为业户推出完善的管理服务,为公司创造效益,为企业打造品牌。一、物业
4、管理要点1、运用持续发展的战略,确保物业的保值与升值。2、人性化的管理方针为业户附加沟通的桥梁,增进了解与信任,以诚信为本提高管理服务的信誉。3、 结合所辖的物业建筑特点,导入切合实际的管理理念,以高效率的管理降低成本,转变传统思想观念,“全心全意为业户服务”。 为实现以上设想,拟采用“一种模式、三个重点、四项措施”的管理方针。一、一种模式针对所辖物业的特点制定出具有创造性的物业管理模式。物业顾问由本行业富有实际管理和操作经验的高层管理人员担任,在管理工作中将根据本物业的实际特点采用有效的模式,并创造“管理由您评定,分分秒秒印证,点点滴滴做起,永远让您满意”的模式效应,力求更好地满足业户需求。
5、建议采用的管理体制是:企业化、专业化、一体化。管理思想是:安全服务第一、人性规范管理、提前服务业户、打造管理精品。追求的目标是:社会效益、环境效益、经济效益。二、三个重点1、完善服务、诚信待人物业管理是以服务为主的行业,为此我们将在今后的服务工作中,充分体现我们的服务宗旨和追求目标,奉行“以人为本,业主至上”的原则和务实周到的工作理念,为业户提供全方位、高品质的服务,并将日常服务工作紧密融合于管理之中,与业户建立良好的服务关系。同时以周、月、季走访沟通的方式及时了解业户的意见与需求,在不断完善的过程中真正让业户享受到安心、舒心和称心的居住(工作)环境。2、环境管理责任到人小区内的环境管理极为重
6、要,如何为业户创造一个良好、舒适的居住(工作)环境,是我们非常重视的问题。多年的管理经验告诉我们,保洁工作责任到人,督导检查、培训落实到位,才能充分发挥每个人的才能,使其认真地去做好每天的工作,树立环保意识,从而保证小区内的环境卫生状况达到最佳状态,为小区内所在地增加一道清洁、卫生、亮丽的风景。3、安全、消防真抓实干为确保业户生命、财产的安全,我们主张以切合实际的人员防范为主、以本物业先进的消防设施为辅的安全管理防范理念,建立一支强有力、多用途的管理复合式人才队伍。紧密联系政府职能部门做到齐抓共管,使所辖物业在长年平安的条件下为业户服务。在日常的管理中,建议派专人全天值班,负责所辖物业的安全管
7、理工作,严格管理,防止易燃易爆等危险品进入小区内,制定出与其相适应的应急处理安全操作程序,发生特殊时间时力争将损失降至最小程度。三、四项措施1、据历年来的管理经验及相关条件,在对其加以完善的基础上,将之运用到物业的管理上。从本物业业户的文化内涵、环境、行为、制度、道德方面加以分析,科学地制定、引导、宣传、倡议等较为文明典雅的管理指引。2、制定出详尽的执行手册,使员工翻开手册即可操作。如管理规章主度及操作规程、员工手册等,使每一位员工了解工作规程,熟悉管理程序,达到规范、自我、服务业户的目的。3、时刻有这多方面的准备,永不间歇地实现物业管理项目的创新,不断提出建设性意见,全力做好与前期施工管理单
8、位的衔接工作。4、将不间断地充实管理队伍。采用“培训上岗再培训再上岗”的轮回培训制度,不断提高员工的工作技能与素质。四、公共设施设备管理 1、管理目标保证设备运行正常,无重大管理责任事故。2、管理措施(1)制定设备安全运行、岗位责任制、定期检查维修保养运行记录、维修档案等管理制度。(2)配备所需专业技术人员,严格执行操作规程,设备管理和维修人员持证上岗。(3)设备及机房环境整洁,无杂物,灰尘积垢,无鼠、虫害发生,机房环境符合设备要求。(4)建立供电、供水的管理制度,供配电、供水系统配置人员24小时值班。(5)监控系统等智能化设施、设备运行正常,有记录并按规定定期保存。按工作标准时间排除故障,保
9、证系统工作正常。(6)消防系统设施齐全,完好无损,确保随时启用。(7)消防管理人员掌握消防设施、设备的使用方法并能及时处理设施、设备的各种问题。(8)制订有突发火灾的应急方案,设立消防疏散示意图,照明设施,引路标志完好,紧急疏散通道畅通,无火灾安全隐患。(9)给排水设备、阀门、管道工作正常,无跑、冒、滴、漏现象,按规定时间对二次供水蓄水池设施、设备进行清洁、消毒。二次供水卫生许可证、水质化验单等证齐全。水池、水箱清洁卫生无二次污染。水泵、水池、水箱有严格的管理措施,水池、水箱周围无污染隐患。排水系统通畅,汛期无泛水,地下室、设备房无积水浸泡发生。遇有事故,维修人员在规定时间内进行抢修,保证无大
10、面积跑水、泛水,长时间停水现象。建立事故应急处理方案。(10)公共配套服务设施维护周到,公用管线统一下地或入公共管道,无架空管线,无碍观瞻。道路、大堂等公共照明完好,小区内范围内的道路畅通,路面平坦。五、安全管理1、管理目标(1)确保小区内内无因管理责任引发的重大火灾。(2)维护好小区内内的公共秩序,控制私设摊点、广告牌、广告字画、乱贴、乱画现象;控制小商小贩进入。(3)有预见性地对任何可能危急业户的安全情况,采取防范措施。2、建立交互式联动治安网络(1)在小区内设立流动岗哨,实行24h值班巡逻制。做到2h巡视一遍,并记录安全情况及消防设备、公共物品的完好情况。(2)遇到有紧急情况或其他治安需
11、要,管理部通过对讲机下达指令,巡逻人员可在1分钟 3分钟内到达现场进行支援。(3)与当地派出所建立警民共建关系,并商请其警官兼任管理部安全管理指导员,定期与管理部安全管理员分析治安形势、特点以及防范的方法和技能。3、紧急情况下的应急措施(1)发生盗窃、抢劫、交通事故、火灾等异常现象时,管理部迅速调集巡逻安全管理员,以最快的速度赶到现场,控制局面,争取主动。(2)迅速调整人力、物力,以确保应急工作的顺利进行。(3)发生案件时,立即上报并维护现场,协助共安机关调查破案。(4)管理部主任应在突发时间发生的第一时间到达现场,沉着、机智实施处理,并向上级进行报告。六、装修管理1、日常装修管理(1)管理部
12、安排人员办理装修队伍的培训、严资、登记、审批和发放各类证件。(2)跟踪施工情况,管理部主任每日巡视,了解各施工点施工情况,安全管理主管每日三次不定时巡视,了解施工情况及纠察施工队运行情况。(3)安全管理员24h值班,控制人员进出并做好相应记录。(4)装修垃圾清运。采取定时上门收集和业户申请相结合的方法,袋袋清运,日清日运,不堆积、不滞留,不污染小区内外环境。2、装修安全管理(1)安全管理组负责装修日常安全工作。(2)与业户和施工队负责人签定安全责任书。(3)装修材料按指定时间进入,安全管理员进行认真查验,发现有毒、易燃、未作处理的材料严禁入内。(4)需要进行烧焊等动火作业,应向管理部提出申请,
13、经批准后在管理人员监护下,方可作业。(5)安全管理员巡查时,对装修点的材料、装修方式进行认真检查,发现不安全隐患,及时处理报告。(6)发生紧急事故时,按紧急处理措施程序进行。(7)业主施工时间按小区物业管理规定执行,不得影响住户的正常生活。下列时段之外时间不允许切割、敲打等出现噪音的施工行为:上午时间:8:0012:00;下午:夏季15:0019:00;冬季:14:0018:00 。(8)、乙方应将建筑装修垃圾,倒放在小区指定地点,由物业管理中心负责统一清除外运,业主付垃圾清运费。(9)、乙方安装太阳能、空调等设施,必须先申请,经物业管理中心同意后方可安装。(10)、原则上不准安装防盗窗、网。
14、特殊情况确需安装的,由业主提出申请,经物业管理中心同意。材料、质量、规格、色泽必须按物业管理中心统一要求施工,防盗窗、网一律平装不得突出。未按物业管理中心要求施工的,物业管理中心有权组织人员予以拆除,损失由业主自负。为保持小区整体外观,窗外一律不准安装雨搭。业主如不按上述执行,物业管理中心有权停水停电。3、业主装修施工过程中,禁止下列行为1、擅自变动建筑主体和承重结构;随意增加楼面负荷;2、擅自改变房间设计用途;3、擅自扩大门窗尺寸;4、损坏房屋原有节能设施、降低节能效果;5、擅自改变水、电管线;破坏或拆改厨房、卫生间的防水层及水、电、气等配套设备;6、擅自乱搭乱建,损坏他人及公共利益;7、其
15、他影响建筑结构和使用安全的行为。8、严禁业主安装电视卫星接收器。物业管理中心发现有以上情况出现,有权禁止施工。4、业主施工过程中,有下列行为的,必须经过物业管理中心(物业管理中心会同项目土建工程师现场勘查,决定能否更改)书面同意:1、搭建建筑物、构建物2、改变住宅外墙面,在非承重墙外墙上开门、窗;3、拆改供水、供气管道。七、消防管理1、消防组织机构的建立(1)管理部负责建立消防安全小组。(2)管理部主任为消防安全负责人。(3)管理部其他人员为义务消防员。(4)保安管理主管为专职安全监督员。(5)日常巡视保安管理员为兼职消防巡视员。(6)管理部负责制定组织机构图及人员职责。2、建立各项消防制度(1)消防检查制度。(2)专职安全员每日检查小区内的消防安全情况,包括消防设备、动火作业监督、安全用水、用电情况等,检查结果记录在安全检查记录中,该记录每周由管理部主任审核。(3)兼职巡视员负责每楼、每层消防安全情况巡视,每2h巡视一遍,并填写消防安全检查登记表。