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1、目 录1 1历史回顾12 2概况22.1空置房22.2交易状况32.3厂商33 3行业环境53.1经济环境53.1.1国民经济保持持续增长53.1.2居民收入逐步提高53.1.3住宅产业正成为中国国民经济新的增长点53.2政策环境53.2.1房改政策53.2.2产业政策63.2.3金融政策63.3“住在杭州”73.3.1房地产业成为“住在杭州”战略实现的产业依托73.3.2“住在杭州”促进房地产业从经济新增点成长为支柱产业，促进了产业升级73.3.3“住在杭州”促进房地产业发展外部环境的改善83.3.4“住在杭州”促使房地产业内部优胜劣汰，实现房地产业现代化83.4社会因素观念83.4.1从业
2、人员素质93.5风险因素分析93.5.1开发企业资质过小93.5.2调查测算不周93.5.3宏观形势变化93.5.4理解判断偏差103.5.5灾害事故103.5.6价格上涨103.6企业行为103.6.1精品之路103.6.2“外侵”之路103.6.3开发热土113.7WTO对房地产业的影响123.7.1机遇123.7.2挑战134 4住宅市场154.1中心区154.2城西区164.2.1产品特色164.2.2销售价格164.2.3热销住宅164.2.4客户构成及购买目的164.3城东区174.3.1产品特色174.3.2市场状况174.3.3客户构成及购买目的174.4城北区174.4.1产
3、品特色174.4.2市场状况174.4.3客户构成及购买目的184.5城南区184.6外围区184.6.1余杭三墩镇区块184.6.2之江旅游度假区194.6.3下沙区块204.6.4钱江南岸区块214.7需求特点224.7.1付款方式224.7.2价格的承受能力234.7.3地段与价位之间的平衡关系234.7.4居住环境244.7.5住房面积254.7.6商品房类型254.7.7户型264.7.8地域分布274.7.9购房目的274.7.10购房主体285 5写字楼市场295.1概况295.1.1城站广场区块295.1.2吴山广场区块295.1.3文教区块305.1.4武林广场区块305.1
4、.5城西区305.1.6中心区305.2市场驱动因素315.2.1政策因素315.2.2中小高科技企业的蓬勃发展315.2.3省会的独特位置315.2.4写字楼投资客户的出现315.3竞争特点315.3.1老牌房产开发商介入写字楼市场315.3.2住宅建设民营企业介入写字楼市场325.3.3次中心与城郊结合部首先启动325.3.4开发商跟风操作明显325.3.5开发商对建筑品质的追求不够325.3.6营销竞争低层次325.4需求特点分析335.4.1需求地段特点335.4.2需求价格特点335.4.3需求面积特点335.4.4需求关键因素345.5写字楼发展趋势345.5.1写字楼开发以政府城
5、市规划为依托345.5.2准确定位市场和目标客户群，量体裁衣迎合市场梯式需求345.5.3突破原有营销策略，积极引进新的理念356 6二手房市场366.1市场概况366.1.1成交量376.1.2价格386.1.3供求比例396.1.4支付方式406.1.5客户构成406.2阻碍二级市场发展的因素416.2.1配套政策相对滞后416.2.2房改房没有完全产权416.2.3房改房上市手续繁杂，时间长416.2.4货币化分配政策不明朗416.2.5售房户心理价位过高426.2.6按揭利率过高，时间过短426.2.7房改房硬性评估426.3主要厂商427 7单身公寓市场437.1市场概况437.1.
6、1区域分析437.1.2购买目的437.1.3购买影响因素437.2市场特点447.2.1缺乏品牌产品447.2.2缺乏开展租赁业务的开发商447.2.3缺乏老年公寓447.2.4适宜白领的中档单身公寓不足448 8行业关键成功因素458.1土地458.2规划设计468.3品牌469 9主要厂商分析489.1浙江绿城房地产开发有限责任公司489.1.1公司概况489.1.2竞争能力489.1.3管理能力489.1.4优、劣势489.1.5经营理念489.1.6经营目标499.1.7已完成项目499.1.8产品特色499.1.9人才策略499.1.10土地储备策略509.1.11营销策略509.
7、2南都房地产519.3金都房地产529.3.1公司概况529.3.2经营理念529.3.3项目情况529.3.4产品特色529.3.5技术水平531011历史回顾 以住宅为主体的杭州市房地产市场，与全国其它城市一样，经历了1992以后的超速发展和及时调整，现已进入平稳发展期。他的发展，基本上经历了这样几个阶段：初期，参与建房的只有房管局及政府所属建设单位，主要进行旧城的改造和新城的扩建。随着市场的发展，集资建房的出现，一些政府所属建设单位渐渐地不满足于旧城改造，开始扩大市场，逐步拓宽建设范围。随着市场的扩大，一些民间开发商纷纷展露头脚。由于政府所属的开发商垄断着杭州市中心的开发，民间开发商们无
8、法轻易进入，于是，他们只好从杭州市郊区开始开发，试图以“郊区包围城市”，从外围打开缺口。就这样，他们选择了蒋村。蒋村作为余杭的一部分，在他们看来，迟早是要被划为杭州市的。而且，即使不被划为杭州市，由于其毗邻杭州，在地理位置上也是有优势的。当时，浙江绿城房地产开发有限公司、浙江金都房地产开发有限公司、浙江南都房地产开发有限公司等一批开发商都列于其中。正是这样的一批早期为了生存而在杭州市郊摸爬滚打的开发商们，奠定了杭城房地产业的基础。随着市场的发展，开发商的增加，竞争日趋激烈。于此同时，为在竞争中求发展，开发商们开始在规划、设计上显现出一些特色、品位，形成了品牌的雏形。蒋村正式划为杭州市，掀起了蒋
9、村建设的高潮，也就真正拉开了杭州市房地产行业竞争的序幕。97年下半年，随着竞争的加剧，开发商们开始意识到品牌在竞争中的重要性。于是，纷纷采取多种形式，以扩大自己及楼盘的知名度。绿城房地产公司率先引进了一大批设计界年青的精英加盟，来为公司服务，开始了其桂花园系列的规划设计。98年初，以绿城桂花园系列和南都德加公寓为代表的一大批精品楼盘突然间拔地而起，令业内人士和消费者眼前一亮，吃惊非小。从此，对于环境规划的重视，对于楼盘品质的重视，以及广告、楼书上包装自己的楼盘等品牌意识越来越为开发商所接受。杭城房地产行业也由此迈入了新的历史时期。概况1999年，杭州市全年财政预算内外投资22.5亿元，用于房地
10、产开发。2000年，杭州市房地产开发投资增势不减，在去年高速增长的基础上，今年上半年房地产投资仍然保持良好的发展态势，完成投资30.54亿元，同比增长32.9。其它投资完成8.76亿元，同比增长3.3。1999年，杭州市市区住宅施工面积555万平方米，竣工232万平方米。其中，市区经济适用住房竣工建筑面积达到35万平方米，新开工建筑面积43万平方米，不在统计口径内的省级经济房竣工2.2万平方米，竣工及新开工面积均超额完成市政府确定的目标任务。2000年上半年，杭州市施工面积达691万平方米，同比增加137万平方米，增长24.7，其中新开工面积达163万平方米，同比增加46万平方米，增长39.2
11、8。新开工项目297个，比去年同期增加69个。目前，杭州市区人均住宅面积达到10.1平方米。1999年，杭州市全市消费信贷资金累计发放贷款46.2 亿元，年底余额50.3亿元，同比增长 3.71 倍，其中，个人住房贷款占全部信贷消费总量的72.8%。99年，杭州市房地产销售价格同比增长2.3%，其中，普通住宅上升4.1%，房地产租赁价格同比上升 5.2%。2000年，杭州市房地产开发到位资金达83.5亿元，比去年同期高出29.3亿元，增长54，其中购房定金预付款达24.7亿元，同比增长83。2000年l-6月，市区住房公积金“个人购房抵押贷款”达1471户，贷款金额18300万元，预计全年贷款
12、可突破3亿元。到2000年初，全市新增物管面积513万平方米，50多个住宅小区（大厦）获得了市级物管优秀，分别有17个和3个小区（大厦）获得省级、国家级物管优秀示范小区（大厦）。空置房商品住宅的积压，资金的沉淀，不仅使国有商业银行在开发项目上的贷款无法按期收回，金融风险增大，而且将影响整个住宅产业的发展。在制约住宅发展的同时，也波及到整个社会经济。然而，住宅需求并没有因为商品住宅空置率居高不下而得到满足，潜在的住房需求无法转化为现实需求。如何盘活杭城空置商品住宅，使住宅产业成为推动杭州市国民经济新一轮增长的动力，已经成为目前令人关注的重要问题。至2000年2月2日，杭州市公开刊登五期杭州市区空
13、置商品房确认公告，共核准在杭42家房地产开发企业的4035套，计35.7769万平方米的商品房为空置房，可以享受优惠政策，降价、减税出售。目前，此类房产品问者多，购者少，销售形势很不乐观。豪华住宅的空置率最高，远远超过了其它房产品的空置率，也超过了全国商品房的平均空置率，说明杭州市豪华住宅供需严重脱节。1999年商品房空置率情况表交易状况杭州市1999年房地产交易情况表成交数量 （宗）成交面积（万平方米）成交金额（亿元）成交情况1769754131352比上年增长%162816771867无论在成交数量、成交面积，还是成交金额上，都比去年有了成倍的增长。团体购买已走向尾声，散户市场已真正来临。
14、同时，散户购买商品房的实力和实际承受能力都较去年有了一定的提高。杭州市1999年商品房交易情况表成交数量 （宗）成交面积（万平方米）成交金额（亿元）成交价格（元/平方米）成交情况6789926128793100比上年增长%上升1344有所下降有所下降下降180杭州市1999年抵押房产交易情况表成交面积（万平方米）成交金额（亿元）99年成交情况35188100高出98年的量2006878比上年增长%56846878注：抵押房产包括商品房现、期房的按揭厂商 目前,杭州市有省、市、区、单位、集团、合资、股份、等各种房地产公司约327家。其中，市属73家，县属110家，大企业近20家。如：浙江绿城房产、浙江南都房产、浙江证大房产、浙江耀江集团、安居房产、浙江金都房产、大
