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1、REAL ESTATE房地产研究简报 总第373期 北京安邦咨询公司 l 国内对少数房地产精英的“积怨”开始增加!2l 国内土地市场化基础上的城市土地经营模式确立2l 启动正确的市场运转机制才是“重中之重”2l 政府调控写字楼的惯有思路需要改改了2l 增加房地产开发资金来源渠道迫在眉睫3l 业内人士再对房地产泡沫的数据提出质疑3l 企业为何要关注宏观经济环境的变化3l 北京CBD不存在“豪宅”3l 北京CBD将进入供应高峰期4l 明年上海中档楼仍供不应求4l 浦东楼市形成六大板块4l 深圳商铺将进入地铁时代5l 烂尾楼的生意有大钱赚5l 投资房地产有避税因素存在5l 房地产公司拥有多少土地储备
2、才算合适?5l 上市公司涉足房地产愈演愈烈5l 中信在深圳圈地5平方公里！圈地进入最高潮6l 房贷贴息政策正式开始运做6l 香港地铁进军内地房地产市场7l 长实表示，暂不在上海独立发展8l 和黄主导北京姚家园合作项目进展8l 香港地产商为九项救市政策鞠躬！8l 土地收入减少，香港财政赤字将创新高9l 香港九项措施救市是不得已而为之9l 台北市写字楼空置率创六年新高9l 国内房地产上市公司摸索管理经验“痛并快乐着”9l 2002年1-9月份北京房地产开发销售统计数据一览表10行业政策及趋势国内对少数房地产精英的“积怨”开始增加!有业内人士日前透露，前不久，在有关部门组织的关于房地产问题的研讨会上
3、，有专家对目前房地产界的一些现象提出质疑，称现在中国房地产开发商群体中有这样几种不良风气：一是有那么十几位地产精英，遮挡了成千上万房地产开发商的身影。仿佛全中国的房子都是他们十几位造的，他们的身影和声音“垄断”了几乎所有重要报刊、电视媒体的地产视角，成为地产领袖的化身；他们的一举一动、一言一行受到媒体的追捧，这些善于做秀、造势的地产英雄吸引了社会公众太多的注意力，以致于人们无法冷静下来仔细认真地研究地产市场。尽管这些地产精英的确脱俗不凡，但是过度的“做秀”和“造势”已引起一些消费者的逆反心理。正如北京一位消费者所言：你不就是有钱，不就是盖房子的吗？有什么咋咋呼呼的！二是地产精英们采取行业“联盟
4、”的策略，同政府、媒体及部分知名人士携手为地产市场造势。从最近半年来北京、上海和深圳的房地市场的舆论主旋律来看，几乎所有地产名家、媒体名嘴都异口同声地说：中国今后房地产市场看好，大行情为期不远。这实际上是为消费者做“套”。但是，当高明的投机商见好就收时，可能会有许多跟风的地产商及消费者被装进“套”里。国内土地市场化基础上的城市土地经营模式确立从有关方面了解到，今年1至10月份，山东省城市土地经营政府收益已突破一百亿元大关，达到103亿元。今年以来，山东省加快土地使用制度改革步伐，有力地促进了国有土地资产经营效益的提高。据了解，上世纪90年代，全省每年土地资产收益十亿元左右。近几年，随着土地使用
5、制度改革的逐步深入，全省土地资产收益实现了连续翻番，2000年达23亿元，去年达49亿元。目前，全省已有88个市、县建立了土地有形市场，119个市、县、区开展了土地收购储备工作，70多个市县开展了土地招标拍卖挂牌，全省招标、拍卖、挂牌面积比例由2000年的1%提高到8.4%，其收益占土地出让总收益的比例由15%提高到31.5%。安邦分析师认为，从各省市在土地市场的进展情况看，以土地市场化为基础的城市土地经营模式开始确立。启动正确的市场运转机制才是“重中之重”针对目前讨论的“空置论”和“泡沫论”，安邦分析师一直倡导，看待存在的问题，应着力与调整，建立良性的市场机制，通过发展来消化问题。从房地产市
6、场发展的历史经验看，国内房地产市场的特征也支持这种看法。国内房地产市场是一个启动和快速发展的市场，在总量上是不断高速增长的。在这种市场特征下，目前突出的市场结构问题，可以通过市场结构调整来消化。如今回头看历史上一些房地产泡沫时期的市场供应情况可以发现，在某一时点上，当资金链断裂时，当时的市场供应量与过后市场恢复正常后的各项市场指标来比较，有时候甚至感觉可笑。因为过后看当时被称为不能消化的供应量，其实量是很小的，但当时却就是承担不了。现在国内房地产市场并没有到这种时点，但在一些局部热点，却可能出现上述问题。在目前房地产投资仍不断增加的情况下，还存在良性退出等机制。从总体上说，目前最需要建立的是让
7、需求和供应对接的市场调整。政府调控写字楼的惯有思路需要改改了以前政府在调控房地产市场的过程中，写字楼被划为楼堂馆所的范畴，因此在发展上一直有所限制，而且当时确定的思路现在还一直延用。目前伴随国内经济的高速发展，国内对写字楼的需求也快速增加，固有的思路无疑已经影响到了写字楼市场的发展。对上述问题，有写字楼开发经验的SOHO中国董事长潘石屹认为，房地产市场一直鼓励把住宅培育成新的经济增长点，整个银行的按揭贷款也倾向于住宅，而舍弃商铺和写字楼。实际上，写字楼已经成为一个生产的工具，人不到工厂去赚钱了，而是到办公楼里去赚钱。可是，写字楼和商铺得不到按揭贷款，到现在为止，这些写字楼只能挤占住宅的空间，造
8、成两个结果：一是办公室挤在住宅里面，二是写字楼的租金水平极高。增加房地产开发资金来源渠道迫在眉睫融资方式由间接融资向直接融资为主转变是未来国际融资市场发展的趋势，但目前我国房地产开发企业的直接融资所占比例很少。其实，商业银行的资金来源主要是短期储蓄存款，所提供的贷款主要也是短期流动贷款，这对需要长期资本的房地产企业来说，还是不适应当前市场的需要，不能保证房地产业的持续发展，相反却成了房地产业发展的一个限制性因素。因此，为了增加资金来源渠道，分散资金风险，拓宽融资渠道，解决开发商资金紧缺的心病，建立全面的房地产开发融资体系已迫在眉睫了。业内人士再对房地产泡沫的数据提出质疑 华远房地产公司总裁任志
9、强从城市人口和住房成套率的角度分析认为，从目前全国的住宅市场来看，城市居民的住宅成套率为52%，北京大约为55%，住房的成套数和城市的人均户数不足11，在这种比例下是不会产生“泡沫”的。任志强提出，只有当人均户数与住房成套数达到11.2的情况下才会形成“泡沫“。在这种比例下，即便近两三年市场供量大些，短时间内也能被消化掉。任志强认为，由于竣工面积与实际销售面积之间有车库、人防等不能销售的建筑面积形成的数字差异，因此，统计数据中，竣工面积必然大于销售面积，当销售率在80%-90%的情况下，说明房子卖完了。从建设部今年发布的统计数据看，今年1-9月竣工面积为11342万平方米，销售面积是11200
10、万平方米，相差123万平方米，为1.8%，这说明没有产生新的空置房。任志强据此说明今年房地产市场没有产生“泡沫”。企业为何要关注宏观经济环境的变化？ 对宏观经济环境和企业经营的联系，北京大学中国经济研究中心教授宋国青解释指出，可能有人会觉得，GDP增长率多1个或少1个百分点没有多大差别。但是，这个变化反映在企业利润上面，会有非常大的差别。今年前三个季度，GDP增长率分别为7.8%、8.0%和8.1%，而全国工业企业利润的增长率分别为9.1%、14.3%和31.7%。虽然还有其他因素引起了利润增长率的变化，但整体经济增长率变化的影响是最重要的因素。京沪深市场动态北京CBD不存在“豪宅”对如何定义
11、豪宅，以及北京CBD区域的住宅市场定位，北京金地董事长陈长春表示，金地国际花园分成南区和北区，南区主要是共建，北区是12万平米左右的公寓。但是金地国际花园没有把自己定位为豪宅，虽然我们的高层公寓顶层有少量大平面单位和复式连层户型。如何来理解“豪宅”的“豪”字？是豪华的豪？还是自豪的豪？我们的观点很明确，真正的“豪宅”，决不是表现为诸如户型大小、层高多少、装修有多高档等，如果这样理解豪宅肯定会陷入误区。真正的豪宅是基于对某种不可复制稀缺资源的占有，这种资源可能是自然资源，比如自然的湖光山色，无敌海景等；也可能是一种社会文化资源，比如北京的长安街、上海外滩对于中国人会有特殊的意义。也可能是二者的结
12、合，比如杭州西湖周围的别墅。具体的产品是对这种珍贵资源的诠释和表现，打个比方说产品本身是对一个含有众多变量方程的正确的解。比如在美国大家会认为比佛利的公寓是豪宅，而德州的很多乡村别墅则不可能被称为豪宅。我们在深圳开发的金海湾花园被粤港两地公认为豪宅，但是支撑它的是极目云天的海景和珍稀的红树林鸟类自然保护区，事实上金海湾的户型也并不大。所以，在CBD区内发展豪宅可能会比较缺乏支撑力度，因为CBD毕竟是一个商务区域，对豪宅的价值支持也相对较弱。但是是否在CBD周边就容易出现豪宅呢？答案是否定的。个别区域可能拥有这样的资源，但这不是普遍现象，而且不仅在国内还是在国外，某些区域间分界线的区分作用非常强
13、，往往一路之隔的地价会有天壤之别。北京CBD将进入供应高峰期北京CBD将真正变成一个大工地。从北京市重大办了解到，年内CBD的开复工总面积将达到180万平方米，进入第一轮建设高潮。今年商务中心区内重点推动10个项目的建设，目前财富中心、建外SOHO、新城国际3个项目已开工建设并且进展顺利。怡和国际中心、中环世贸中心、万达广场、金地国际花园、银泰世贸中心、世纪财富中心、北京蓝宝大厦等7个项目，目前正在抓紧进行规划设计和征地拆迁等前期准备工作，计划年内陆续开工建设。北京管委会相关人士表示，到明年上半年，CBD区域内的建设项目将达20多个，国贸三期、中央电视台新址、北京电视中心等项目都将开工建设。北
14、京CBD总建筑规模800万至1000万平方米，目前已建成320万平方米，今后几年，将根据“分期实施、规划成熟一个，开工建设一个”的原则，建设近700万平方米的建筑。2008年北京举办奥运会前，CBD将初具规模。明年上海中档楼仍供不应求 上海的高档楼房的楼价可能已出现少许过热，但中档楼至今仍是健康的。上海复地董事兼总经理范伟表示，目前上海人每月的平均收入为3000元人民币，一般来说，一个家庭有两位工作者，置业者绝对有供楼能力。“中档楼仍处于供小于求局面，而每年上海外来人口对中档楼需求350万平方米，但明年供应量只有300万平方米。”浦东楼市形成六大板块 据上海社科院的房地产市场报告，浦东商品房开
15、发已形成了合理布局，并涌现了一批各具特色的板块：第一、小陆家嘴地区、九六广场、竹园商贸区内功能齐全的商办楼宇，吸引了大批跨国公司的地区总部。第二、沿江高档住宅区，均价在8000元/平方米，绝对最高价1.6万元/平方米，对外籍人士有着不可抗拒的魅力。第三、以浦东体育中心为圆心、半径1公里范围内的中高档住宅区域，均价在6000元/平方米以上，最高价为1.1万元/平方米。是成功人士的理想居住地。第四、以环境为主要特色的联洋新社区。第五、位于外环线与内环线之间的中高档住宅区，均价在近4000元/平方米，既成为周边地区居民改善居住条件的首选，又吸引了一大批白领阶层人士。第六、三林、金桥等地区的经济适用楼
16、盘，价位在3200-3500元/平方米，给广大中低收入阶层人士带来福音。深圳商铺将进入地铁时代据了解，随着深圳地铁工程的顺利进展，多个楼盘正加紧策划其与地铁相连的商场部分，如佳和大厦、知本大厦、玮鹏大厦等，预计未来将大打“地铁牌”。 在香港、日本，凡是位于地铁口周边的商业物业，一般都是投资的热点。虽然深圳地铁尚未建好，但其沿线尤其地铁口各类商铺的商业投资价值不容忽视。预计今后一段时间开始地铁商铺将会成为市场的亮点。行业情报烂尾楼的生意有大钱赚 有上海首富之称的周正毅，以每平方米4100元人民币购入的烂尾楼盘-东方伦敦，经一番修葺，下星期一将以每平方米18000元的起价作公开发售。以代理商声称的逾
