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1、,武汉长航地块可行性研究报告 （市场部分）,CONTENTS:,3,周边竞品项目分析,项目本体分析,1,4,住宅及写字楼附件,区位,项目地块位于江汉区核心区域，距离武汉关约400米，北临民生路，东临沿江大道，南面紧邻33层长航大厦，西面为黄陂街。项目北侧为和记黄埔花楼街项目，东侧为水面宽阔的长江。,核心区位，综合体项目,规划,经济指标,综合体项目，容积率略高,住宅,优越的外部资源和配套,交通体系完整，配套齐全，商业繁荣，是武汉高端豪宅的聚集地,交通：沿线交通便利，三维交通黄金枢纽 陆路交通：东临沿江大道、长江二桥； 轨道交通：轻轨一号线，地铁二号线，在建地铁六号线； 水路交通：武汉关码头及武汉
2、客运港。 繁华商业：位于汉口江汉路核心商业圈，毗邻武广商圈，沃尔玛、王府井百货、大洋百货等。 医疗：毗邻武汉市中心医院 教育：武汉市第二中学、人民中学等,隔江夜景,极富有文化和历史地段,租界、政府、江滩，这里是武汉历史和现代文化的代表,历史建筑众多：英、美、法、日、德租界，多个市级以上文物保护及优质建筑，中西风格，别具特色。 历史文化繁荣：宋庆龄故居等无数文化古迹，蕴藏丰富的历史价值。 武汉市政中心：武汉市政府、政委、统计局等政府机构集聚沿江大道。 现代文化江滩：极聚特色的汉口江滩，彰显武汉标杆。,武汉关,江滩,古建筑,人民政府,一线滨江地带，多重景观资源,一线临江，拥有良好的外部景观资源,临
3、江江景：东侧临近沿江大道，与长江一路之隔，拥有绝好江景。 对岸夜景：长江对岸为武昌繁华商务区，一览都市繁华夜景。 远眺长江大桥、龟山：项目可见长江大桥横跨长江南北，龟山、龟山电视塔，一目了然。,长江大桥,江滩美景,龟山电视塔,夜景,内部高端商务、会所、酒店配套服务,居住、商务并重齐驱的多物业综合体 330米武汉第六，汉口沿江第一高楼，是项目一个重要标志,办公楼：办公楼是一个垂直综合体，集商务会所、五星级酒店、甲级写字楼、商铺及办公室为一体。,隔江夜景,CONTENTS:,3,周边竞品项目分析,项目本体分析,1,4,住宅及写字楼附件,武汉房地产运行情况,3,商铺市场,住宅市场,1,武汉上半年新房
4、预售,在市场需求持续走高、政策环境不够明朗以及经济回暖缓慢的情况下，第二季度开始，开发商积极领取预售证，加快出货，强化资金回笼，二季度预售证领取数量明显走高。 7月份，资金监管比例下调，政府对市场释放积极信号，下半年，开发商或将进一步加快出货，迎合市场需求。,2013年上半年，武汉市12大主城区总共新增预售面积6436584.81平方米，较去年的6187965.88平方米增长约4.02%。,武汉上半年成交量,2013年上半年，武汉主城区商品房总成交套数57796套，较去年同期增加18409套，涨幅约46.74%；价格较去年同期下降82元/平方米，降幅约1.07%。,武汉上半年量价走势,由于武汉
5、巨大的库存量，以及春节假期的影响，开发商普遍采取以价换量的销售策略，第一季度价格下降幅度显著。随着销量的逐步提升，进入2季度之后，价格逐步回暖。,武汉上半年成交面积,在经历了春节期间销售的低迷之后，成交量在3月份暴涨。2季度进入平稳销售阶段，去年4个月突破百万方的销量均在下半年出现，但今年上半年3月份和6月份销量均突破百万方。,武汉上半年区间成交量,武汉市场上半年成交57694套，其中12000元/平米的高端产品去化量在2555套，占总套数的4%。城市的主力成交区间还是集中在9000以内的刚需产品。,住宅,汉口江汉区商品房成交量,2013年上半年，江汉区总共成交2376套房源，总成交面积约21
6、.19万方。其中，3月份和5月份均突破500套。,住宅,汉口江汉区商品房价格,2013年，价格走势与市场整体相反，呈现持续上升的市场状态。截止6月份，价格上涨至10498元/平方米，部分地区成交均价超过14000元/平方米，核心区域均价20000元/平方米，与此同时，市场销量大幅下滑，购房者对价格变动依旧较为敏感。,住宅,汉口江汉区商品房成交面积,市场销量基本维持了去年年底的良好业绩，上半年销售面积同比去年上涨57.55%。且整个上半年的销售趋势较为稳定，并伴随小幅上涨的趋势。,住宅,汉口江汉区商品房累计供销比,2013年，一方面是市场销量的持续走高，另一方面是新增供应较少，致使市场相对库存持
7、续降低，累计供销比也逐月下降。截止6月，市场累计供销比已降至1.39，去化速度较快，但依旧略高于武汉市整体水平，库存压力不可轻视。,武汉房地产运行情况,3,商铺市场,住宅市场,1,写字楼,2013年第二季度市场情况,存量市场方面,本季度,市场无新增供应, 甲级写字楼存量保持 85.29 万平方米。 过去几个季度新增优质供应以较高租金入市导致全市租 金水平上涨很快,本季度,武汉市甲级写字楼租金涨幅趋缓,环比上涨 2.8%至每平方米每月 114.9 元 (18.7 美 元),写字楼,2013年第二季度市场情况,租赁市场的成交以原租户的扩租及续租为主,受此影响,武汉甲级写字楼的空置率下降 3.99个
8、百分点至 18.9%。 从各区域来看,中南商务区由于租金处于全市最高水平且周边销售型写字楼供应量大,租赁情况相对较差,整体空置率达到36%;相对而言,武昌滨江商务区由于写字楼性价比较高,在过去一个季度中表现较好,租金持续上涨;而汉口沿江商务区的高品质写字楼持续吸引着租金承受力高的内资客户。因此,武昌滨江商务区和汉口沿江商务区的整体空置率(其他区域)大幅下滑近12 个百分点至24.3% 。,汉口主要区域包括汉口金融中心区域、沿江商务区域、二七片区和后湖片区。,24,汉口主要区域写字楼,写字楼分布情况,本案,未来供应量,武汉房地产运行情况,3,商铺市场,住宅市场,1,武汉商圈分布,根据商业集中度和
9、发展历程,武汉商铺市场分为 8 个传统商圈(武广、江汉路等)和 9 个新兴商圈(后湖、菱角湖等) 。本案位于江汉路附近商圈是属于传统商业圈，商业发展成熟。,商铺,外商进驻情况,本地、外资、国内开发商开发物业所占比例分别为 52.6%,29.8%和 17.5%新世界、瑞安、 和记黄埔等具备丰富的大型商业项目运营经验的商资开发 商近年来大刀阔斧地开发商业项目,务求抢占市场。,租金水平,目前武汉各商圈的商铺租金由于位置、商圈氛围等差异而差异较大,两大核心商圈的平均租金达到每平方米每月 500-1500 元,新兴商圈如菱角湖商圈的租金水平为每平方米每月180-500 元。近六年(2006 年至 201
10、1 年)武汉优质商场整体租金年均增长 8.0%,租金呈现一个稳定增长的过程。从2006 年的平均每平方米每月284 元上涨至2011 年的每平方米每月470 元。2011 年底月租金已达到平方米每月 516 元,同比上涨 22%。2013年租金为每平米每月550元左右，随着武汉商业的不断完 善发展,预计未来租金水平将继续保持上升的趋势。,优质商圈资金走势,未来供应,从未来商业供应项目商圈分布来看,在政府商业网点规划指导下,武昌滨江商圈王家湾商圈和街道口商圈三大商圈成为供应的主力。三者总供应 138.8 万平方米,占总体供应的 41.8% 。 未来五年,武广、江汉路和徐东商圈依然是优质商铺最为集
11、中的区域。其中,武广商圈以 81 万平方米的总存量始终占据着其武汉商圈龙头老大的地位。新兴商圈例如武昌滨江街道口和王家湾三大商圈成为后起之秀,并将给几大传统商圈带来正面的冲击。,未来供应(2012 年-2016 年),未来五年后各商圈供应量与总存量关系图,CONTENTS:,3,周边竞品项目分析,武汉房地产运行情况,1,4,住宅及写字楼附件,竞品项目分布图。,项目 分布,本区域内，可对比竞品项目较少，均为高端住宅。,尾房在售，货量不多，现房交付，户型偏小。,周边项目,宝利金中央荣御,宝利金中央荣御,周边项目,宝利金中央荣御位于汉口中山大道，花楼街旁，处于武汉传统的商业核心区域内，建筑面积23万
12、平方米，集商业、住宅、酒店式公寓于一体的高端性、高品质产品。周围商业成熟，配套齐全公共交通发达，有多公交线路在附近停靠，项目附近有地铁、轻轨停靠站。户型主要为两居室、三居室、四居室，总套数1794套。,宝利金中央荣御,周边项目,宝利金中央荣御，最近一次开盘为2012年4月21日，开盘均价为15000元/平方米，由5栋33层高层组成，依次推出一线临江高端豪宅、LOFT公馆、酒店式公寓以及商业项目等多种物业形态，5栋的1-4层皆为商业，4层以上为住宅。目前在售尾房，宝利金中央荣御推出47-57平米小户型，97平米复式，108-153平米三房现房在售，均价18000元/平方米。认购现房享受2万抵8万
13、优惠，认购复式享受2万抵11万优惠。,宝利金中央荣御,周边项目,A户型28一室,C-2户型125.59三室两厅,C-1户型187.13四室两厅,和记黄埔世纪江尚,周边项目,和记黄埔世纪江尚项目，预计2013年12月开盘，项目主推57层高层，住宅约80-300平米两房至四房，150300平米为主力户型。商铺主要面积约200-400，1-2层为底商，3-57层为住宅，住宅预计均价20000-22000元/（毛坯）商铺售价预计在45万，写字楼价格未定，开发商目前没有针对写字楼的后继计划，在观望阶段。,和记黄埔世纪江尚,周边项目,武汉天地御江璟城,周边项目,武汉天地御江璟城均价23500元/平米，起价
14、20000元/平米，27000元/平米封顶。主推110、140、214精装房源，推出110平米两房、141平米三房、190平米四房。面积区间从95300平米。,武汉天地御江璟城,周边项目,武汉天地御江璟城户型,周边项目,112平米两居,140平米三居,万达公馆,周边项目,属万达集团旗下公馆系列产品，采用Artdeco风格建筑，呈U字型排布，保证所有房间均可以享有一线江景，规划5栋，904户住户，42-53层，厨电卫浴均使用欧洲一线品牌，分电梯，大空间全套件设计打造出殿堂级精装纯大户豪宅。目前剩余尾房280平米户型，单价2.6万（精装标准6000元/平米）。,效果图,万达公馆,高端住宅、SOHO
15、、酒店、写字楼综合体顶级规划。,作为万达集团旗下最高端的城市综合体物业，产品包括：殿堂级精装豪宅，甲级5A写字楼，SOHO公寓，威斯汀酒店，商业步行街和滨江传世大铺。,写字楼,万达公馆户型,周边项目,总结,竞品项目,住宅产品：周边竞品在售项目毛坯产品价格区间在2万-2.1万之间。户型基本以大面积的改善型户型为主。,商铺产品：商铺产品售价基本在住宅的2-2.5倍之间，根据不同产品形态，规划，未来的销售结果和租金有一定差异。,写字楼产品：周边竞品写字楼都采取观望态度，大多以租赁为主，世纪江尚尚未确定是否出售。由于产品所在区位商务氛围不突出，预计出售价格会略低。,CONTENTS:,3,周边竞品项目
16、分析,武汉房地产运行情况,1,4,住宅及写字楼附件,万达公馆、汉宫一号、御江苑 武汉江景豪宅 现均价22.5万，最高时甚至达到3.5万，远远高出周边楼盘，直逼一线城市。,住宅case:,三个项目均临长江而建，地段景观均属城市顶级。,项目 分布,汉宫一号,万达公馆,武汉天地,长 江,三个项目分布于长江两岸，占据得天独厚的景观和地段资源。 武汉天地目前均价2.3万/平米，由于所推地块景观差异，最贵曾达到3.5万/平米；万达公馆现均价2万/平米，最贵曾达到2.8万/平米；汉宫一号现售罄，曾达到2.5万/平米。,汉宫一号,汉宫一号，金都汉宫完美收官之作。总建面约4万平米，是一栋26-32层的退层式豪邸，仅118席，主要由240全景大平层和300楼中楼组成，顶层有6套稀世罕见空中豪华别墅,万达公馆，是万达中心的豪宅板块。万达中心集中央豪宅、六星级酒店、5A甲级写字楼以及国际奢侈品购物商街为一体，拓展了武汉奢华生活空间，缔造国际一站式体验生活。,万
