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1、11年郑州市房地产市场运行情况及2012年走势（2011年10月）一、2011年前3季度郑州房地产市场运行情况1房地产开发投资情况2011年前3季度，全市累计完成房地产开发投资650.2亿元，同比增长30.6%，比今年第1和第2季度分别回落8.5和7.8个百分点，占全市固定资产投资32.1%；其中，住宅开发投资完成440.4亿元，同比增长 18.2%。2011年前3季度，全市商品房新开工面积1329.7万平方米，同比增长31.9%；其中，住宅新开工面积952.4万平方米，同比增长27%。2011年前3季度，房地产开发企业资金到位786.4亿元，同比增长17.1%。在资金来源中，国内贷款78.9
2、亿元，同比下降2%，占比7.8%；企业自筹资金为401.0亿元，同比增长55.2%，占比39.8%；企业定金及预收款为135.5亿元，同比下降11.3%；个人按揭贷款为69.6亿元，同比下降35.6%。2房地产业完成税收情况2011年前3季度，郑州市房地产业完成税收67.2亿元，同比增长16.4%，增收9.5亿元，增幅比上年同期77.9%下滑61.5个百分点，增收额比上年同期下滑15.9亿元。郑州市房地产营业税在全省18个省辖市排第18位。3商品房投放情况2011年前3季度，全市商品房投放面积为1008.51万平方米，同比下降1.77%；其中，商品住房投放面积为770.59万平方米，同比下降7
3、.52%。市区商品房投放面积为716.55万平方米，同比下降8.49%；其中，商品住房投放面积为534.93万平方米，同比下降14.22%。4. 商品房销售情况2011年前3季度，全市商品房销售面积为707.59万平方米，同比下降35.84%；其中，商品住房销售面积为565.07万平方米，同比下降40.80%。全市商品房销售均价为6629元/平方米，其中商品住房销售均价为5349元/平方米。市区商品房销售面积为497.65万平方米，同比下降40.32%；其中，商品住房销售面积为377.07万平方米，同比下降46.16%。市区商品房销售均价为8024元/平方米，其中商品住房销售均价为6396元/
4、平方米。5商品房累计可售情况2011年9月底，市区商品房累计可售面积为621.59万平方米，同比增长46.26%，其中商品住房累计可售面积为382.49万平方米，同比增长48.67%。6.购房者构成情况2011年前3季度，来自“本市城区”的购房者购买商品住房为10561套，购买占比为32.81%，较去年同期提高0.9个百分点；“本市郊县”购房者购买2117套，占比6.58%，较去年同期提高1.6个百分点；“本省其他地区”购房者购买16918套，占比52.56%，较去年同期降低0.7个百分点；“外省市”购房者购买2349套，占比7.3%，较去年同期降低1.77个百分点。7.二手房交易情况2011
5、年前3季度，全市二手房交易面积为214.18万平方米，同比下降17.14%；其中，二手住房交易面积为205.83万平方米，同比下降15.76%。全市二手房交易均价为3869元/平方米；其中，二手住房交易均价为3751元/平方米。市区二手房交易面积为148.43万平方米，同比下降21.61%；其中，二手住房交易面积为142.34万平方米，同比下降22.41%。郑州市区二手房交易均价为4816元/平方米；其中，二手住房交易均价为4671元/平方米。8保障性住房完成情况截至2011年9月底，全市保障性住房已开工建设5.57万余套，开工率为102%。其中，经济适用住房新开工260.29万平方米、268
6、91套；廉租住房新开工13.84万平方米、2858套；公共租赁住房新开工106.13万平方米、24753套，租赁筹集2269套；棚户区改造完成拆迁5.54万平方米、1154户，开工建设7.77万平方米、1214套。二、2011年第3季度郑州房地产市场运行情况1.商品房投放情况2011年3季度，全市商品房投放面积为402.3万平方米，同比下降8.7%；其中，商品住房投放面积为328.37万平方米，同比下降9.92%。市区商品房投放面积为279.18万平方米，同比下降16.1%；其中，商品住房投放面积为214.41万平方米，同比下降21.47%。2011年3季度，二七区、管城区、惠济区、金水区、郑
7、东新区、中原区商品房投放面积分别为60.33万平方米、11.46万平方米、24.46万平方米、69.41万平方米、59.32万平方米、54.2万平方米，同比增幅分别为-24.14%、-79.87%、33.33%、-16.13%、-9.47%、81.39%。2.商品房销售情况2011年3季度，全市商品房销售面积为238.46万平方米，同比下降40.99%；其中，商品住房销售面积为193.32万平方米，同比下降44.53%。全市商品房销售均价为7122元/平方米，其中商品住房销售均价为5685元/平方米。市区商品房销售面积为180.45万平方米，同比下降41.4%；其中，商品住房销售面积为138.
8、92万平方米，同比下降46.15%。市区商品房销售均价为8338元/平方米，其中商品住房销售均价为6612元/平方米。市区商品住房的主力成交价格为6000元-7000元/平方米和7000元-8000元/平方米，其成交套数分别占商品住房总销售套数的20.09%和18.68%。2011年3季度，二七区、管城区、惠济区、金水区、郑东新区、中原区商品房销售面积分别为27.32万平方米、21.86万平方米、13.61万平方米、39.72万平方米、35.73万平方米、20.95万平方米，同比增幅分别为-32.87%、-57.54%、5.4%、-50.26%、-45.11%、-63.82%。3.二手房交易情
9、况2011年3季度，全市二手房交易面积为78.06万平方米，同比下降19.02%；其中，二手住房交易面积为74.7万平方米，同比下降14.99%。全市二手房交易均价为4019元/平方米；其中，二手住房交易均价为3909元/平方米。市区二手房交易面积为53.55万平方米，同比下降24.56%；其中，二手住房交易面积为51.24万平方米，同比下降24.6%。郑州市区二手房交易均价为5083元/平方米；其中，二手住房交易均价为4920元/平方米。4房屋抵押完成情况2011年3季度，市区完成各类房地产抵押登记面积260.86万平方米，同比下降24.2%；完成抵押登记金额118.45亿元，同比下降7.3
10、%；其中，完成在建工程抵押 51.61万平方米，同比增长44%；预购商品房抵押54.02万平方米，同比下降55.2%。5房屋租赁情况2011年3季度，市区新增非住宅租赁管理面积36.1万平方米，累计完成603.6万平方米；新增住宅登记备案864户，累计完成48159户。2011年3季度，郑州市房屋租赁价格总体呈上升趋势。据市场调查，9月底和1月份相比，商铺租赁价格平均上涨5%，住宅租赁价格平均上涨15%。三、2011年3季度郑州房地产市场特点1市场销售仍呈弱势但有所提升2011年3季度，郑州市区商品房销售面积同比降幅达到4成以上，销售弱势仍然较为明显，但环比却出现一定量的增长。3季度商品房销售
11、环比增长5.1%，其中商品住房销售环比增长14.26%。从各月情况看，市区商品房7、8、9三个月的销售面积分别为49.19万、65.27万和65.98万平方米，与去年同期相比分别下降50.53%、42.88%和29.99%，呈现环比增长、同比降幅缩小的态势，商品住房的成交面积集中在80-90平方米和120-144平方米。郑州房地产市场销售量下降主要是受限购、限贷政策以及消费心理等因素的影响。郑州独有的区位优势和城市定位，赋有较强的辐射力和凝聚力，吸引了大量外地购房者来郑置业，一直以来外地人士是郑州购房者的主力军，所占比重较大，而严格的限购政策使外地购房者在郑的购房比例有所下降。在限贷方面，今年
12、央行采取了加息、提高购房首付款比例、放缓贷款审批速度、对部分人群实现限贷等措施，使得按揭购房的成本加大，抑制了部分依靠按揭购房的投资者和刚性需求者的购房热情。另一方面，由于郑州前两年房地产市场销售增幅过快，部分消费者出现了抢购等非理性购房行为，提前透支了部分需求。与此同时，近几个月郑州房价开始出现松动迹象，消费者的观望情绪渐浓，存在期盼房价下降的心理，一定程度上形成了部分消费者的持币待购。2县域房地产投放强劲随着郑州都市区建设的逐步实施，郑州市区部分房地产企业进入县（市），带动了县域房地产的发展。数据显示，2011年3季度，郑州各县（市）商品房投放量达到123.12万平方米，同比增长14.13
13、%，高出全市增幅22.83个百分点，环比增长35.74%，高出全市增幅25个百分点，占到全市商品房投放总量的30.6%，较去年同期提高6.12个百分点，县域房地产正成为郑州房地产业未来的增长点。3商品住房供应结构更趋合理2011年3季度，郑州市区商品住房投放面积环比增长9.44%，市场供应较为充足。从商品住房的供应结构上看，90平方米以下商品住房共计投放15058套，占到3季度商品住房投放总套数的64.45%，较前6个月提高7.23个百分点；其中，60-90平方米的商品住房投放占比较前6个月提高12.51个百分点，60平方米以下的商品住房占比降低5.28个百分点。可以看出，在限购、限贷宏观调控
14、政策下，开发商根据市场变化，适时调整产品结构，减少了以投资性需求为主要对象的小户型投放量，增加了更适合刚性需求的中等户型的开发量。4商品住房价格出现松动2011年3季度，郑州市区商品住房各月的销售均价分别为6676元/平方米、6623元/平方米和6549元/平方米，呈现小幅下探的态势。从各媒体透露的信息也可以看到，一些开发商正在采取适宜灵活的营销策略，通过各种“明送暗降”活动进行促销，而开发企业在项目定价上也十分谨慎，新投放市场的项目大都采取“低价入市”的策略，商品住房价格表现出松动的迹象。5非住宅销售出现萎缩自2010年4月“新国十条”出台后，郑州的非住宅市场便出现价涨量增的旺势，但今年5月
15、份之后，随着限贷政策的深化，郑州非住宅市场销量开始出现萎缩。3季度，非住宅销售面积为41.53万平方米，同比下降16.91%，环比下降17.14%。价格方面，除7月份外，今年2月份之后的非住宅销售均格基本在13000元/平方米上下波动。同时，受销售渐弱的影响，3季度市区非住宅投放量为64.77万平方米，较2季度下降15.53%，投放规模有所缩减，非住宅在商品房投放总量的占比也由2季度的28.13%减少至23.2%。6商品房存量持续增加供应增加而销售减弱，使郑州市区商品房存量不断加大。9月底，市区商品房累计可售面积为621.59万平方米，较去年年底增加251.2万平方米，增幅为67.82%，其中
16、商品住房可售面积为382.49万平方米，较去年年底增加165.19万平方米，增幅为76.02%，再创今年以来的新高。按照今年前9个月的销售面积均值计算，目前的库存商品房可售11个月，商品住房可售9个月。从库存结构看，非住宅的累计可售面积达到239.1万平方米，占到库存量的38.47%，远高于24.23%的销售占比。商品住房方面，60平方米以下的商品住房累计可售套数达到15688套，占到商品住房可售套数的30.96%，库存量较大，开发企业仍需进一步调整产品结构，满足市场需求。7高性价比产品去化良好限购限贷政策后，投资者及购买者减少，一些拥有购买资格的人更加注重实惠和性价比，一些城市高附加值的产品成为了市场销售的主流。数据显示，2011年3季度，商品住房销售面积排行前30名的楼盘共计销售81.78万平方米，占到季度商品住房销售总量的58.87%，平均销售价格为62
