《(房地产经营管理)房屋常见质量问题集锦》由会员分享，可在线阅读，更多相关《(房地产经营管理)房屋常见质量问题集锦（28页珍藏版）》请在金锄头文库上搜索。
1、房屋常见质量问题集锦【一】(一) 房屋设计问题。读者疑问：我买的房屋卧室使用面积为 5.5 平方米符合设计规范吗？律师答疑：根据中华人民共和国国家标准 50096 1999 （自 1999 年 6 月 1 日起 施行）住宅设计规范（国家质量技术监督局、建设部发布）第 3 部分关于套内空间中 3.2 卧室、起局室设计要求的规定，其使用面积不应小于下列规定：双人卧室为 10 平方米 ；单人卧室为 6 平方米 ；兼起居的卧室为 12 平方米 。从上述设计规范来看，你买的住宅不符合住宅设计规范。读者疑问：我买的一套住宅室内净高 2.2 米，这符合设计规范吗？律师答疑：按照住宅设计规范 3.6.2 的规
2、定，卧室、起居室（厅）的室内净高不应低于 2.40m ，局部净高不应低于 2.10m ，且其面积不应大于室内使用面积的 1/3 。利用坡屋顶内空间作卧室、起居室（厅）时，其面积的室内净高不应低于 2.10m 。厨房、卫生间的室内净高不应低于 2.20m 。厨房、卫生间内排水横管下表面与楼面、地面净距不得低于 1.90m ，且不得影响门、窗扇开启。读者疑问：卫生间里只有一个三相插座，符合设计规范吗？律师答疑：按照住宅设计规范 6.5.4 的规定，电源插座的数量，不应少于表 6.5.4 的规定。表 6.5.4 电源插座的设置数量部位设置数量卧室、起居室（厅）一个单相三线和一个单相二线的插座两组厨房
3、、卫生间防溅水型一个单相三线和一个单相二线和组合插座一组布置洗衣机、冰箱、排气机械和空调器等处专用单相三线插座各一个读者疑问：我买的住房是朝北的，没有采光，这符合设计规范吗？律师答疑：按照 住宅设计规范 5.1.1 的规定，每套住宅至少应有一个居住空间能获得日照，当一套住宅中居住空间总数超过四个时，其中宜有二个获得日照。没有采光显然不符合设计规范。读者疑问：暖气排水阀、燃气阀都在我家里怎么办？我买房签协议时开发商没有告知我买的房子是设备层，入住时才发现，楼上回水、排水阀门都设在自己家里，燃气阀也在自己的家里，每次调节都要进出自己的家，请问开发商是否有欺诈行为，怎么办？律师答疑：商品房在订立协议
4、时开发商都应如实告知房屋的实际情况，如果开发商故意隐瞒所提供房屋的真实情况，导致购房人对房屋的现状做出错误的判断，那么开发商是存在过失的，应当承担相应的责任。从另一个角度说，阀门属于公共设备，为了实现其他共有人的利益，有设备层的居民有义务协助其他共有人实现自己的利益，但会给有设备层的居民生活带来不便，因此建议住在设备层的业主与开发商协商解决的办法，比如给予适当的补偿，或降低房价款等措施。卧室内有管道能退房吗？读者疑问： 2004 年我在崇文区买了一个半地下的复式住宅，结果入住时发现整栋楼的管道都从家里穿过，而且煤气、上下水的阀门都在自己家里，下水道的水管还穿过卧室，而这些开发商在销售时都没有告
5、诉我，把问题向开发商提出来，但一直没有解决，问开发商是否构成欺诈？我该怎么办？律师答疑：如果开发商主观上故意隐瞒事实直相，导致买房人对该房屋的买卖合同的订立产生错误的认识，买房人基于错误认识，而与开发商签订了买卖合同，那么开发商的行为就是欺诈。如果构成欺诈，按合同法的规定，双方签订的合同是可变更或可撤销的。如果证明不了开发商存在欺诈行为，或者开发商存在欺诈行为但是购房人举不出证据证明开发商欺诈，那么仅仅因为室内有阀门或管道等原因想退房法院支持的可能性不大。( 二 ) 规划问题2000 元就能买走我一生的采光权吗？读者疑问：我居住的六层老式楼房前盖起了一幢办公大楼，因我住在一层，所以一年到头几乎
6、见不到阳光。我与大楼的建设方交涉，他们称这幢楼早已经过规划主管部门的批准，并不违法。他们只同意给我补偿 2000 元。我去规划部门核实，但他们不接待，我该怎么办？律师答疑：首先你要确定规划行政主管部门是否做出了具体的允许建设单位盖大楼的行为，然后再确定这种行为是否合法。如果规划部门的审批违法，你可以通过行政诉讼的方式解决；如果规划部门的审批行为不违法，那么根据北京市城规发字 1998 第 225 号文北京市生活居住建筑间距暂行规定第四章第十三条第二款的规定，被遮挡阳光的现状居民住房，以居室窗台中心点（均以外墙面计），在冬至日日照时间不足 1 小时的，每户按其居室被遮挡状况给予一次性补偿 800
7、 元至 2000 元。在建设单位得到合法审批的前提条件下，根据以上规定，你可以向建设单位要求的补偿。但目前规定的补偿额与受影响的居民要求差距非常大，往往导致纠纷无法解决。读者疑问：分期建设的小区入住时就不用绿化吗？2001 年 12 月底，我们搬进了新居。据开发商讲，该小区共有五期工程，我们购买的房子是二期工程。令我们始料不及的是现在二期工程的居住环境非常差，周围到处是土堆和被遗弃的施工材料，根本见不到楼书中描绘的绿地，春天已经到来，可开发商没有准备绿化的迹象。我们该怎么办？律师答疑：如果在您的购房合同中对小区（或二期工程）绿化工程完成的时间有特别约定的话，那么很明显，出卖人已经违约，您可依据
8、合同追究其违约责任。如果合同中对该项内容没有特别约定，根据北京市城市绿化条例，出卖人也有责任在法定的期间内完成相应的绿化工作。北京市城市绿化条例第十三条规定，新建居住区的绿化用地不低于 30 ，并按居住人口人均 2 平方米的标准建设公共绿地。第十八条规定，绿化工程应当和建设工程的主体工程同时规划、同时设计，按批准的设计方案进行建设，完成绿化的时间不得迟于主体工程投入使用后的第二个年度绿化季节。边建设边交付使用的居住区、居住小区，已使用的楼房周围的绿化，也应当在第二个年度绿化季节完成。建设工程竣工后，施工单位必须按有关规定拆除绿化用地范围内的临时设施，清理干净场地，为绿化创造条件。对违反上述规定
9、的，由城市绿化管理部门对责任单位处以罚款。读者疑问：我购买了一套西三环附近的商品房，是十八层，可以看到紫竹院公园，环境优美，价格高出常规楼盘一倍。但我入住一年后，开发商又在小区内空地新建了一栋楼，将我观看紫竹院公园的视线几乎全部遮挡，原来视野开阔，一览无余，现在只能从缝隙中看紫竹院公园。我义愤填膺，但又阻止不了开发商，我与开发商在补充协议中约定了我的楼前不能新建楼房，不能影响观景，但没有约定违约后怎么处理，开发商如何承担违约责任。请问我该怎么办？律师答疑：因为你签订了补充协议，约定开发商再建新楼不得影响景观，开发商的行为违反了合同。合同签订后，开发商应该按照合同的约定全面履行自己的义务，其中就
10、包括按照合同约定的对你所购房屋景观不得产生影响。本案中开发商新建楼房遮挡你观景实际上就是没有履行自己的合同义务，开发商应当承担相应的违约责任。如果新建楼房未通过规划，属于违法建设，你可以到规划行政主管部门举报，要求行政主管部门责令其停工或拆除，但是，如果新建楼房通过了合法的审批手续，你是无法要求行政主管部门责令其拆除的，只能要求开发商给予相应的经济补偿。目前司法实践当中对合同没有明确约定补偿额的情况下，法院可以动用自由裁量权，但补偿的标准很低，业主肯定不会满意。针对这种情况，购房者应当要求在合同中注明补偿的标准。读者疑问：小区规划范围外的建筑遮挡了我的观景视线能向开发商索赔吗？我在城西某小区买
11、了一套商品房，可以直接看到香山。但入住后小区外又建了一栋高楼，将我的视线完全遮挡，当初开发商售楼时将此作为卖点，我这套房子比其它的房子价格高出约三分之一，我能向开发商索赔吗？律师答疑：在小区规划范围之外的规划开发商无法左右，也不能决定。但景观也是决定楼盘价格很重要的一个因素，开发商在确定楼盘价格时，肯定会考虑到景观对价格的影响，因此开发商将景观好的房子定价都比较高。如果没有优美的外部景观环境，价格肯定会大打折扣。但目前我国合同法及其它的法律法规对这种情况尚没有相应处理办法，如果合同中没有特殊约定，购房人不能追究开发商的违约责任或侵权责任。如果购房人想保护自己的权益，只能在购房前通过特别约定的方
12、式，如在合同中约定楼盘规划外的景观环境对购房者购买此套房屋有决定性影响，影响幅度占总购房款的百分之几十，如果所购楼盘的外部景观环境发生变化，则购房人有权决定是否退房或要求降低相应的房价款。但在目前的市场环境下这样的要求几乎不可能被开发商接受。为防止权益受到影响，购房者应当签订补充条款，对有关问题作特别约定。如何签订规划、设计变更条款呢？读者疑问：我们所购房屋已交付，我们的房屋所有权证书已办理完毕，但最近小区内一块绿地被开挖，经询问施工单位说再建一栋十八层的住宅楼，施工单位说开发商有合法的手续，开发商改变了小区规划，规划局已同意增加一栋楼。当初所有的宣传资料、沙盘等都显示小区的规划与交付时是一致
13、的，而且我们合同中也约定绿化率不小于 30% ，现在我们该怎么办？律师答疑：开发商的这种做法，不仅仅是违约，而且也构成了侵权，涉及到违约与侵权的竞合。双方在合同中约定了绿化率，现在开发商的行为导致达不到合同约定的绿化率，因此构成违约，从另外一个角度考虑，因为房屋所有权过户之后，开发商即丧失了房屋及其土地的所有权和使用权，购房者已经成为房屋的所有权人和土地的使用权人。未经购房者同意，任何人不得在全体业主共同使用的土地上进行建设，否则，即构成了侵权。按照合同法的规定，业主可以选择违约之诉或侵权之诉，以任何一个理由均可。业主可以选择对自己有利的方式起诉。如果开发商的确通过合法的手续办理了规划变更手续
14、，那么业主有两种选择：一是认为规划变更的行为不合法，可以起诉规划局，要求撤销规划，二是要求开发商承担违约责任或侵权责任。如果开发商未经过合法规划变化手续即开工建设，属于违法行为，业主可到规划行政主管部门举报，要求其停工，或要求行政主管部门责令其拆除。律师提醒：一旦发现小区有规划被变更的迹象，业主一定要尽快跟规划行政主管部门和开发商交涉。如果规划变更已成既定事实，一般到了诉讼阶段法院司法实践容易倾向于既定事实考虑，认为拆除会造成财产损失，因此业主越晚采取行动对解决问题越不利，甚至有可能出现 “ 赢了官司却无法执行 ” 的局面，因此，建议广大业主，一旦发现小区内有规划变更的苗头，一定要立刻向规委反
15、映有关情况，使得开发商无法实施规划变更。合同法第一百二十二条因当事人一方的违约行为，侵害对方人身、财产权益的，受损害方有权选择依照本法要求其承担违约责任或者依照其他法律要求其承担侵权责任。如何区分规划变更和虚假宣传？读者疑问：我们小区建成后与开发商最初的承诺不一致，最初承诺小区有会所、邮局，购物中心，小区中心有水景花园，但交房后却什么都没有，后来经业主代表到规划局去查询，规划局说该小区只有一个规划许可证，没有变更过，请问我们这个小区到底是属于规划变更还是虚假宣传？律师答疑：规划变更有两种情况：一种是开发商经过规划行政主管部门的审批，变更了最初报建时的规划，只要在规划查到同一个项目在不同时期有两个建设工程规划许可证，且前后内容不一致，就说明开发商变更了规划，这种规划我们可以称之为合法的规划变更。另外一种是开发商未按最初的规划建设，而是擅自变更规划，未经规划行政主管部门的批准，这种情况只要查询规划行政主管部门备案的建设工程规划许可证并与小区现状对照，就可确定开发商擅自变更了规划。我们称这种规划变更是非法的规划变更。以上两种情况都可以称为规划变更。还有一种情况开发商并未向规划行政主管部门申请变更，也没有擅自变更规划，而是完全按照规划行政主管部门的批准施工，
