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1、万科城市板块研究报告杭州三墩片区杭州华坤市场研究有限公司二00六年六月目 录摘 要3第一章 宏观环境及外部影响因素4一、杭州宏观环境分析4二、杭州经济发展状况8三、行业相关政策影响分析12第二章、西湖区土地供应17第三章、板块周边配套情况和市政规划情况19一、三墩片区整体规划19二、周边居住状况24三、本区域的配套状况25第四章 三墩板块总体供需分析27一、房地产二级市场分析271、房地产开发投资272、商品房预售状况分析30三、竞争板块研究滨江板块331、板块市场总体供应分析332、板块市场总体价格分析343、板块市场总体物业、户型分析344、板块市场总体客群分析34三、目标板块市场分析35
2、1、板块市场总体供应分析352、板块市场吸纳分析373、去化特征分析374、单价分析385、户型及总价分析386、物业个案研究397、综合评判40四、需求研究43第五章 定位建议与产品建议46一、地块分析46二、项目SWOT分析49三、项目基本定位521、市场定位522、产品定位533、住宅产品设计建议554、部分公共配套建议60摘 要本次研究主要目的在于了解杭州三墩区块的房地产市场，对杭州房地产市场发展背景，三墩的城市规划、三墩板块总体供应情况、竞争物业的情况以及需求现状做了比较全面的了解。本次研究的第一部分主要围绕杭州的宏观环境、杭州经济近5年的发展状况、以及与房地产相关的政策面分析了解杭
3、州房地产业发展的大背景。此外，还对三墩区域的未来规划情况做了全面的阐述，旨在能够清晰的看到未来三墩片区的发展前景以及规划对该区域房地产市场的影响，为了更深刻的了解蒋村而不是仅仅停留在规划文本上，本次研究专门针对三墩区域的现状，以及附近的配套设施做了全面详细的了解。第二部分和第三部分主要从三墩板块的总体供应情况入手，对三墩的房地产市场做深入分析，从三墩板块一级市场和二级市场的情况来看，三墩的物业档次参差不齐，各种物业形态都有，文中重点对如今板块市场中的楼盘从总体供应、吸纳情况、去化特征、单价以及户型和总价几个方面了解目前三墩板块的楼盘供应现状。第四部分从需求入手，通过华坤在今年房交会上了解到对看
4、好三墩板块的目标人群的采访，了解在现阶段三墩板块的目标人群特征、产品需求及价格承受能力等方面，为项目未来的人群定位提供参考。第五部分在前面四个部分的基础之上，综合分析了本项目的优势、劣势、机会和威胁点，并伺机找出克服劣势和威胁的方法。在综合分析项目的情况最后，为本项目提供了一个基本的项目定位，仅供参考。第一章 宏观环境及外部影响因素一、杭州宏观环境分析杭州是浙江省省会，全省政治、经济、科教和文化中心，是全国重点风景旅游城市和历史文化名城，副省级城市。杭州地处长江三角洲南翼，杭州湾西端，钱塘江下游，京杭大运河南端，是长江三角洲重要中心城市和中国东南部交通枢纽。杭州市区中心地理坐标为北纬3016、
5、东经12012。杭州有着江、河、湖、山交融的自然环境。全市丘陵山地占总面积的65.6，平原占26.4，江、河、湖、水库占8%，城内主要河流有钱塘江、东苕溪和大运河。拦截钱塘江上游而建成的新安江水库是中国东部沿海地区最大的水库，库区面积570多平方公里，库区内有大小岛屿1078个，故又称千岛湖。千岛湖与西湖同被列为全国重点风景名胜区。钱塘江河口杭州湾呈喇叭状，受河江速窄、河床隆起的影响，进入钱塘江的潮水汹涌澎湃，最大潮差可达8.9米，形成天下奇观“钱塘江潮”。杭州西部、中部和南部属浙西中低山丘陵，东北部属浙北平原,江河纵横，湖泊密布，物产丰富。杭州素有鱼米之乡、丝绸之府、 “人间天堂”之美誉。华
6、坤观点：作为世界旅游城市的杭州，其城市性质为整个城市的经济发展带来了很大的推动和支持作用。每年大量的旅游流动人口和外来务工人员给对杭州市房地产市场发展提供了强有力的经济基础和旺盛的消费需求。同时，城市的对外辐射功能也增加了杭州房产市场的需求范围。1、交通条件：铁路:杭州有城站和东站两个火车站，沪杭线、浙赣线、宣杭线、萧甬线是杭州连结祖国天南海北的铁路主干线。旅客从杭州城站或杭州东站坐上火车，可以直达北京和广州等全国20多个省、市、自治区，并可换乘列车到达全国任何一个有铁路通行的地方。目前，杭州每天有116趟旅客列车进出，每天有数万名旅客光临。公路：形成杭沪、杭甬、杭宁、杭金衢高速公路和104、
7、320国道，以及省道和绕城公路“七环一射”高等级公路网架路。杭州东南西北四大客运汽车站一改普通车型为主的经营线路，推出了以豪华车为主、发往省内外的一八条快客线路和10多条旅游线路。航空：我国东部地区大型现代化航空港杭州萧山机场2004年航空旅客发送量3一五.5万人次。水运：杭州京杭大运河贯通连接杭州至北京的内陆河道，为主要的水路运输线路。华坤观点：便捷的交通条件使杭州与国内外各个城市的连接日益密切，为城市发展和行业发展带来有力的经济支撑。2、行政区划：杭州市区下辖8个区：上城区、下城区、拱墅区、江干区、西湖区、滨江(高新)区、萧山区和余杭区；杭州市下辖5个县(市),即富阳市、临安市、建德市、桐
8、庐县和淳安县。全地区总面积达16596平方公里。华坤观点：大杭州概念的深入人心，有效的拉近了杭州周边区域到杭州市区的心里距离。对杭州周边地区的房产行业发展起到了很大的带动作用。拿杭州三墩板块为例，整个板块的房价从最初900元/平方米上升到了目前的超过7000元/平方米，并且成为杭州购房者追捧的板块。3、人 口：杭州市2004年末全市户籍人口651.68万人，其中市区户籍人口401.59万人；全市人口密度为每平方千米393人,其中市区人口密度为每平方千米一三09人。2004年，全市户籍人口出生率为9.26，死亡率为5.27，自然增长率为3.99。华坤观点：大量外来人口的进入，不但为杭州的经济发展
9、注入了活力，而且为杭州房地产市场的高速发展提供了基础。二、杭州经济发展状况1、GDP及增长情况(数据来源:统计局)(数据来源:统计局)(数据来源:统计局)全市GDP连续5年保持高速增长，国内生产总值GDP指标2005年全市实现生产总值29一八.6亿元，比上年增长12.5%，经济总量实现了新的突破。虽然在宏观调控的影响下2005年GDP增长速度有所放缓，但增长率仍旧在12.5%的高位。从图表中可以看出宏观调控对第2产业影响相对较大，对第一、三产业基本没有影响，第三产业还略有增长。同时第三产业在GDP总额中所占比例逐年增加。GDP增长率房地产业发展状况小于4%萎缩4-5%停滞5-8%稳定发展大于8
10、%高速发展根据库兹涅茨各国的经济增长衰退增长平稳增长高速增长4000-8000US$8000-20000US$800-4000US$2005年杭州市人均GDP为44487元，增幅达12.5%，而近年来的增幅均保持在10%以上，房地产还处于快速发展阶段。世界发展银行的研究显示，当人均GDP在800-4000美元之间时，房地产市场将处于高速增长的状态；当人均GDP在4000-8000美元之间，房地产市场将保持平稳增长的状态；当人均GDP为8000-20000美元之间，房地产市场将出现衰退增长的现象。华坤观点：国内生产总值的稳固增长，说明整个城市的经济发展情况良好。为项目的开发奠定了良好的经济基础。
11、同时，在GDP保持年均10%以上增长速度时，房地产会进入到高速增长期。而杭州第三产业的发达增强了整个杭州的适合居住性。目前杭州的人均GDP在4000-8000美元之间，房地产市场不仅显现出平稳增长的趋势，且需求特征已开始向以质量为主过渡，其置业特征以改善需求为主，在需求大面积的同时对产品品质也有较高要求。2、社会消费品零售总额(数据来源:统计局)社会消费品零售总额从2001年的458.82万元一直上升到2005年的975.43万元。其增幅以2004年较快。华坤观点：社会消费品零售总额的不断发展说明消费者的消费能力在不断增强。在消费者消费能力不断增强的条件下，可对其进行住房消费的引导，有利于房地
12、产市场的发展。3、居民可支配收入(数据来源:统计局)杭州市社会消费品零售总额每年也在大副增长，2005年社会消费品零售总额达到975.43亿元，市区人均消费性支出2005在一三438元，说明杭州商业环境良好，消费活跃。市区人均年可支配在16601元，从2002年开始每年保持10个点增长幅度，说明杭州市居民消费能力和可持续性的发展。华坤观点：居民收入具有稳步增长的趋势，结合消费能力的提升能对未来房产市场的持续发展提供有效的经济支撑。4、人口情况20052004200320022001年末总人口(万人)660.45651.68642.78636.81629.14人口出生率8.729.268.048
13、.388.33自然增长率3.333.992.312.722.92(数据来源:统计局)华坤观点：杭州市人口在低死亡率的低增长率状况，说明杭州进入老年社会，在杭州老年型房产产品的稀缺，在此类项目中有较大的市场前景和利润空间。同时，随着家庭人口的增加房产品刚性需求将越来越明显。三、行业相关政策影响分析u 杭州市国土局规定在办理用地审批手续后一年以上仍未动工开发的土地将予以没收土地的处罚。此举在很大程度上打击开发商囤积土地的行为。同时，也会出现在未来2年时间内有大量土地会在市场上套现，市场供应量增加，加大市场的竞争程度。u 2004年初，央行出台贷款风险管理指引(征求意见稿)。各大商业银行普遍将个人按
14、揭贷款首付比例从 最低20%上调至30%。从而限制了开发商和购房者的贷款行为。u 2004.4.28，国务院出台将房地产投资项目资金比例由20%提高到35%以上的通知，中小型开发商面临资金问题。贷款比例的提升对杭州房产市场中的软性需求产生一定影响，进行房产投资的消费者需要承担的成本上升，压抑投资性需求。而房产项目准备金比例的提升也导致房产开发市场重新洗牌，市场存在趋向正规的发展要求。u 5月29日，浙江省建设厅出台“禁止期房转让，规范转按揭行为”等五大举措，遏止炒房行为。杭州楼市中的投资需求继续受到打压。u 8月31日，根据71号令规定，不再以协议方式出让土地。由于杭州于1999年就开始采取土地挂牌投标挂牌出让的形式，所以这条政策对杭州土地商场的影响不是特别大，但也彻底规范了杭州土地市场的操作方式。u 10月29日，央行加息。个人住房公积金贷款5年以上的利率由4.05%上调到4.23%，上调0.一八个百分点，自营性个人住房贷款5年以上的利率由5.04%上调到5.31%，上调了0.27个百分点。 加息给市场带来的影响主要是心理上的。由于幅度不大，对于市场上的刚性需求影响不大，而由于市场的“羊群效应”及媒体渲染等因素的作用使投资需求的量开始减少，市场中的真实需求开始清晰起来。u
