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1、学 号1305070116、1305070119、1305070123、1305070132、1305070134天津城建大学房地产开发与经营课程设计设计说明书帝景豪庭房地产开发项目可行性研究报告起止日期： 2016年7月4日 至 2016年7月9日学生姓名宫祥宇、麻开元、乔鹏、姚晓贝、胡旭凌班级 2013土地资源管理1班成绩指导教师(签字)经济管理学院2016年7月9日目录第1章 项目总说明11.1项目背景11.2项目开发企业概况21.3项目概况31.3.1 项目基本状况31.3.3项目开发方式61.4项目评估的目的61.5项目建设的意义61.6项目可行性研究报告的编制依据6第2章房地产市场
2、分析72.1房地产市场环境及供求状况分析72.1.1房地产市场环境分析72.1.2天津市房地产市场供求分析92.1.3项目所在区域房地产市场状况分析102.1.4项目所在区域房地产市场预测112.2 主要竞争楼盘分析调查11第3章 房地产项目SWOT分析133.1房地产项目优势分析133.1.1优势1133.1.2优势2143.1.3优势3143.1.4优势4143.1.5优势5143.2 房地产项目劣势分析153.2.1劣势1153.2.2劣势2153.2.3劣势3153.3 房地产项目机会与威胁分析15第4章 项目定位方案154.1项目开发企业市场定位于项目市场定位154.2目标客户定位1
3、54.3竞争定位154.4产品定位164.4.1小区环境定位164.4.2产品品质功能定位164.4.3户型定位164.5价格定位164.6渠道选择16第5章 规划方案及建设条件175.1设计依据175.2 规划设计方案的指导原则175.3 项目土地使用条件及规划设计条件175.4 项目主要技术指标185.5项目总体规划195.5.1小区地块规划19项目总平面图195.5.2道路系统规划195.5.3采光205.5.4住宅建筑风格及特点205.5.5智能安防系统21第6章 项目建设过程主要工作的进度安排216.1项目建设工期216.2项目开发进度安排21第7章 环境影响评价及对策237.1环境
4、空气237.2 地表水环境237.3 声环境237.4 综合评价结论24第8章 投资估算与资金筹措258.1投资估算的原则258.2投资估算依据258.3 开发投资估算258.4资金筹措与使用计划308.4.1 资金使用计划表308-4-1 资金使用计划表308.4.2租售方案和租售收入测算表308.4.3项目融资方案318.4.4投资计划与资金筹措表318.5项目贷款还本付息表318.6项目财务现金流量表31第9章财务分析与评价319.1方案一项目财务分析319.1.1 静态分析319.1.2盈利能力动态分析31第10章 风险分析与不确定性分析3110.1 项目主要风险因素3110.2 敏感
5、性分析3310.3风险对策33第11章 可行性研究的结论及建议3411.1 结论3411.2 建议34参考文献35附录一：分工表36附录二：招标、成交公告37附录三：小组成员合影41第1章 项目总说明1.1项目背景项目名称是帝景豪庭，该地块位于河东区六纬路西侧，其四至为：东至六纬路，南至十五经路，西至海河东路，北至十三经路(以挂牌文件附图为准)。项目开发企业为中国金茂控股集团有限公司（简称“中国金茂”）是世界五百强企业之一中国中化集团公司（2015年列财富全球500强之第105位）旗下房地产和酒店板块的平台企业。项目位置图地块红线图四至状况图1.2项目开发企业概况项目开发企业为中国金茂控股集团
6、有限公司（简称“中国金茂”）是世界五百强企业之一中国中化集团公司（2015年列财富全球500强之第105位）旗下房地产和酒店板块的平台企业，于2007年8月17日在香港联合交易所主板上市（股票代码：HK.00817），是香港恒生综合指数成份股之一。中国中化集团公司是获得国资委批准的以地产开发和酒店经营为主营业务的中央国有企业之一。 目前，“金茂”已成为国内为数不多，专注于高档不动产运营的知名品牌之一，自2005年起，连续5年被世界品牌实验室颁予“中国500最具价值品牌”及“中国品牌年度大奖NO.1（不动产）”荣誉。2010年1月，“金茂”被国家工商总局商标局认定为“中国驰名商标”。秉承中化集团
7、“创造价值、追求卓越”的核心理念，中国金茂在以品质领先为核心的双轮驱动基础上，坚持高端定位和精品路线，全力达成核心业务的跨越发展，加快推进服务与金融创新，实现由“双轮驱动”到“双轮两翼”的战略升级，致力于成为中国领先的城市综合开发商与运营商。 基于对城市潜能的远见，我们为城市引进更多世界先进、合理互生的物业规划理念，提升城市能级；基于对客户需求的洞察，我们为项目注入更多高附加值配套与高标准产品，创造社会价值；基于对专业化运营的坚持，我们整合国际领先的优质资源，恪守长久的经营承诺，实现区域功能和城市活力的全面提升。目前，公司已成功进驻华北、华东、华南、华中、西南5大区域、16座核心城市，并成功打
8、造了以“金茂”品牌为核心的高端系列产品。1.3项目概况1.3.1 项目基本状况（1）基本概况项目名称是帝景豪庭，该地块位于河东区六纬路西侧，其四至为：东至六纬路，南至十五经路，西至海河东路，北至十三经路(以挂牌文件附图为准)。该地块内（含界外处理范围）沿六纬路现状有待拆迁的房屋5处（含底商），有变电箱、供热管道、洗车场和复印店各1处，南侧有废弃平房2处。该地块土地整理单位天津国电天鑫投资有限公司承诺，上述地上物由其负责在土地移交受让人之前拆除清理完毕，并承担有关费用，由此产生的一切经济、社会及法律责任由该公司负责承担。该地块内（含界外处理范围）现状另有已停止使用的110KV高压线塔1座及部分配
9、套线杆、废弃集装箱1个、地下人防工程1处、居民楼北侧变电箱1处、信号塔1处、看管用房2处、部分树木及渣土。由受让人根据土地使用需要及规划要求，与有关部门协商处理，并承担有关费用。另有中继泵站、控制室、供热管线及3个变电箱等供热设施，由热电公司负责于2018年7月31日前切改至新泵站，并承担切改费用。（2）土地使用条件及相关要求 土地使用条件该地块可出让土地面积125926.4平方米，含居住用地121309.9平方米，中小学、幼儿园用地4616.5平方米。依据天津市规划局河东区规划分局核发的规划条件通知书，该地块具体规划详见表1-1。表11地块具体规划表规划用地性质规划用地面积（平方米）建筑面积
10、建筑密度绿地率建筑限高（米）备注居住用地121314.5281700不大于50%不小于10%150兼容商业金融业建筑,容积率、绿地率、建筑密度为平均指标，建筑面积为地上建筑规模中小学、幼儿园用地4616.73200不大于25%不小于30%幼儿园本次出让土地面积为124671.1平方米，其余1255.3平方米土地待具备土地交付条件后，出让人再与受让人签订补充合同将该部分土地出让给受让人。该地块土地用途为城镇住宅、商服、科教，国有建设用地使用权出让年限为城镇住宅70年、商服40年、科教50年。该地块挂牌起始价为410000万元（不含市政公用基础设施大配套费）。其他要求 第一点：可建设用地范围内地上
11、总建筑面积不大于281700平方米。其中居住建筑面积不大于164500平方米，商业金融业建筑面积不大于117200平方米（含保留厂房改造后建筑规模约23000平方米，其中结合设置一处地上建筑规模不小于800平方米的微型消防站）；第二点：可建设用地范围内地铁四号线出入口、风亭等设施须与项目拟建建筑结合设置；第三点：规划方案应结合地下空间规划要求设置下穿规划城市道路（规划十四经路及北十五经路）的机动车连接通道，地下车行通道宽9米，同时应与地铁、供热中继泵站和地下管线等相关设施充分结合；第四点：其他规划要求详见该地块规划条件通知书。第五点：受让人自土地出让合同签订之日起180日内，缴齐全部土地出让金
12、。第六点：该地块应自土地出让合同签订之日起一年内开工，2017年6月20日前，沿海河建筑竣工并完成外立面装修；该地块内居住建筑自土地出让合同签订之日起四年内竣工；该地块内商业金融业建筑自土地出让合同签订之日起六年内竣工。 第七点：新建住宅配套非经营性公建，按天津市新建住宅配套非经营性公建建设和管理办法(津政办发201229号)执行。1.3.2项目区位状况 （1）交通状况 道路状况：项目东至六纬路，南至十五经路，西至海河东路，北至十三经路等城市主干道，西靠海河，坐落在金阜桥和大直沽桥之间。路面状况良好，下班、放学等人流高峰期时交通拥挤。附近有五十四中公交站、六纬路十三经路公交站、长城公寓公交站三
13、个公交站，分别距项目步行约170米、740米和1000,米。有840（从贵环小区到西站公交站）和92路（从宁月花园到中心公园）91路（富民路公交站到人民公园公交站）325路（大王庄地铁站到佟楼公交站）643路（华苑小区公交站到中山门和睦道）676路（工程师院公交站到商业大学公交站）847路（丽苑公交站到王顶堤北公交站）862路（海泰南公交站到第六大道公交站）购40路（人人乐十五经路站到人人乐十五经路站）九趟公交，交通通达程度高，地铁一号线（下瓦房站距项目1600米）、三号线（营口道站距项目约2000米）、九号线（大直沽站距项目800米）通过，四号线预计明年年底通车、五号线即将于明年开通。无大型
14、停车场。 （2）公共设施状况 教育设施：五十四中学，于2011年4月，学校晋升为市级重点中学。学校历史悠久、地理位置优越、校风端正、治学严谨，领导集体求真务实、团结进取，领导作风科学、民主、公正、朴实。学校秉承“帮学生成长，助学生成才，为学生人生奠基”的办学理念，以“团结合作、遵规重则、拼搏竞争”的足球精神为核心，以协作互助的团队精神，坚韧不拔的顽强意志，脚踏实地的优良作风，勇往直前的非凡气魄为学校文化的主要内容，坚持以育人为根本、教学为中心、体艺为特色、质量为生命的办学思路。坚持构建全面发展、体艺特长的学生成长模式。 天津新东方学校，新东方多语种培训常年开设的走读班和住宿班使我们的培训不仅满足了本地学员的学习需求，还为全国其它地区学员利用假期来新东方学习创造了条件，住宿精品班一般提供双人标间、独立卫生间、冬季暖气、夏季空调，确保为广大学生提供一个舒适、封闭、安全的良好教学环境。 天津音乐学院学院设有音乐学、作曲、声乐、民族声乐、民乐、管弦、钢琴、手风琴键盘、音乐教育、艺术管理、现代音乐、舞蹈、戏剧影视等13个教学系，开设59个专业及专业方向。截至2013年12月，学校师生共参加国家大剧院 “春华秋实”演出、台湾台北国父纪念馆大会堂“国乐天音”、天津大剧院“节日狂想”专场音乐会以及“第六届东亚运动会”开闭幕式、第九届全国大学生运动会开闭幕式、中央电视台春节戏曲
