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1、方言房地产项目全程策划专家方言专业地产策划机构 许兄弟房产开发（沈阳）有限公司辽阳市房产立项调研报告辽阳市房产项目立项调研报告目 录前言-第2页调研结果汇总-第3-25页问卷分析-第3-4页辽阳市现有房地产市场状态-第5-10页经济状态-第5-6页现有住房状态-第6-7页市场需求状态-第7-10页对媒体宣传的接受来源-第11-12页市场动态-第12页客户需求分析-第13-17页对青年湖地块的专项调查-第18-20页对代表性楼盘的专项调研-第21-25页综述-第26-28页我们的建议-第29-34页辽阳市房产项目立项调研报告前 言本次调研从2004年12月11日开始，到2004年12月19日止。
2、我们以某国际调查问卷公司的名义、专案调研小组的形式，进入辽阳市，通过对潜在目标群体问卷调查与统计、个案楼盘研究、政府相关机构人员访谈与资料整理、潜在目标群体焦点小组访谈与资料整理、商圈走访、繁华街区人群抽样调查等形式进行数据采集。同时为保证数据来源的相对可靠性，我们准备了相应的小礼品来进行问卷交换。原计划发放问卷10000份，计划回收有效问卷5000份。实际工作中，我们共派出工作人员9名，雇用临时工作人员200人次，发放问卷7300份，回收有效问卷7000份，基本达到了调查问卷的覆盖面、普及率的要求。在调查问卷汇总的过程中，我们采用了ACCESS数据库对调查问卷结果进行录入与筛选，在录入过程中
3、我们对问卷中的无效或前后矛盾的低质量问卷进行了二次筛选，最终精选出3000份问卷作为数据录入的本体。本报告中所提供的调研数字均出自本数据库。调研结果汇总问卷分析本次问卷中我们共设计了约60道题目，分别针对辽阳市民生活的各个层面和角度，涵盖了从现有住房状态到生活消费习惯的细节，并试图通过对上述数据的分析整理，得出科学而有效的结论，对许兄弟房产开发公司在辽阳投资的决策、投资的类型、以及投资的回报等事宜做出预测与判断。关于受调查者的基本情况：是否辽阳市民是否人数2763237所占百分比92.117.89在本次问卷的受访者中，辽阳本市市民占了92.11%，符合我们对本土化居民调研的要求，基本可以说明辽
4、阳市本地居民的生活习惯和消费水平。文化程度构成文化程度构成大专以下大专本科硕士博士以及上人数1508913529456所占百分比50.2630.4417.621.500.20工作性质构成工作性质构成机关事业单位企业管理人员个体经营者公司职员其他人数5233301048327707所占百分比17.4310.9834.9210.9023.56受卷人年龄分布：受卷人年龄构成25岁以下25-29岁30-39岁40-49岁50岁以上人数525649951474170所占百分比17.4921.6431.7015.795.67我们在设计调查问卷与实施问卷的过程中，对市场调研人员进行了随机分布式调查问卷投放的
5、规则讲解，即：随机发放与目标发放相结合，针对有一定购买力的人群进行发放，甄别掉了一些恶意的参与者和单纯为换取奖品而参加的人员。上述数据可以看出，参与问卷的人员在年龄构成及行业结构上基本符合我们的目标人群。特别是30-50岁之间的人群占我们的调研问卷的47.5%，购买力相对较强的机关事业单位、企业管理人员及个体经营者比例占63.33%，这些都大致符合了我们对辽阳市场调研的基本要求。受卷人居住地构成受卷人居住地构成文圣区白塔区太子河区其它人数8071319397378所占百分比26.9043.9513.2412.60白塔区、文圣区、太子河区是辽阳市最大的三个行政区，从上表中可以见到，我们本次被调研
6、的人员来自上述不同的区域，比例结构也完全符合我们的调研要求，同时与辽阳市现有行政区的人口居住密度相吻合。辽阳市现有房地产市场状态：经济状态：一个城市的经济状态可以从其家庭平均收入和月消费支出中反应出来，也可以根据这个数字拟定房产项目的定位与定价。受卷人家庭年收入构成：受卷人家庭年收入构成3万元以下3-5万5-10万10万元以上人数185676629837所占百分比61.8725.549.921.24在年收入表中，我们可以看到，年收入在3万元以下的家庭占了总人口的62%，年收入10万元以上的家庭只占总人口的1.24%。整个城市的收入水平偏低，除去地价因素、灰色收入因素和受调者瞒报心理因素等，年收
7、入在5万元以下的家庭仍然可以达到总人口的50%以上。这一点需要注意。受卷人平均月消费额构成受卷人平均月消费额构成1000以下1000-1500元1500-2000元2000-2500元2500-30003000以上人数11281161450925551所占百分比37.5938.7115.013.071.831.70在月消费额表中，月消费能力在2000元以下的占了91%，月消费能力在1500元以下的占76%。这种消费能力构成表明辽阳市的计划外消费能力不强，如果贷款购房产生每月还款的话，就会对生活质量带来影响。家庭人口数构成家庭人口数构成单身二口三口四口五口人数399512170330794所占百
8、分比13.3117.0756.7810.253.13在家庭人口数构成表中，三口之家占了大多数，约占总人数的57%；两口之家的比例也不小，占到17%，这一点对户型比例及就学问题有一定借鉴。现有住房状态：受卷人现有住房满意度受卷人现有住房满意度满意不满意无所谓人数13851275219所占百分比46.1942.517.31受卷人现有住房来源构成受卷人现有住房来源构成商品房单位福利房租房回迁房人数1498705366311所占百分比49.9323.5012.1910.37受卷人现有住房户型构成受卷人现有住房户型构成一室两室三室三室以上人数3871825585179所占百分比12.8960.8319.
9、515.98受卷人现有住房面积构成受卷人现有住房面积构成50平以下50-7070-9090-110110以上人数491662629374194所占百分比1.6355.4120.9512.476.46从上述表格中可以看出，辽阳市现有住房标准大多处于50-70平米之间，占55%。户型以二室为主，占总房源的61%；而三室以上或110平米以上的只占约6%。从整体的住房满意度来看，对现有住房不满意的占46%，满意的占42.5%。这个数值远远低于经济发达城市。根据本公司对沈阳市2004年上半年的调查表明，沈阳市的住房不满意度达到63.5%。而北京市的不满意度达到69%。上表中的满意度还有一个社会经济指标的
10、加权值，即：总体收入偏低会导致消费者追求高质量住宅的心理期望值偏低。市场需求状态：准备购买房屋的目的购买房屋的目的自用投资出租给儿女其它人数225421312725083所占百分比75.137.094.228.322.75在辽阳市民中，对购房的目的相对还比较单纯，受调者中有75%选择自己居住，另有8.32%的选择给儿女住，只有7.09%的人选择为了增值而投资，4.22%的人选择买房出租获利。这说明辽阳市目前的房产市场比较平稳，投资房地产的理念还未形成。准备购买什么样的住宅准备购买什么样的住宅商品房二手房经济适用房其它人数1401443988123所占百分比46.7014.7732.934.10
11、有46%的人选择了购买商品房，商品房因其产权的完整性而受百姓青睐。但尽管我们的调研人员一再解释，仍有相当一部分人在尚未完全弄明白经济适用房的概念、标准、购买要求等情况下选择了购买经济适用房，这部分人的比例达到了33%，只能表明百姓对低价位房屋的认可度。欲购买商品房的户型户型的需求同辽阳市民的现有住宅户型配比相近，对二室一厅的需求最大，达到了47%，而二室二厅和三室二厅的数量也分别达到了26.43%和15.70%，共占了42%。欲购买商品房的面积从面积表中我们可以看到，对50-100平米的需求最大，达到了73.84%，而100平以上的达到了19%。这个数据与前表中的现有住房面积相比，可以发现现有
12、住房在50-70平米的人群最为集中，满意度最低，需求也是同样。因此，有一个现象值得注意：在这部分人中的再次购房需求中仍然以50-90平米的小户型为主，占55.26%。这说明对户型结构更新及高质量园区品质的追求有所提升，简而言之，满意在面积上，不满意在园区品质及户型结构的陈旧上。现住房在90平米以上的人群占了18.93%，而整个市场对90平米以上的大户型的需求达到了37.6%，也就是说现住房在90平米以上的人群也有良好的换房愿望。 欲购买住宅的类型我们针对市民对住宅类型的认可度做了一个调查，其中对各种住宅的要求都集中在普通多层和小高层上，这两项共占了85.44%。这个结果同我们的直接走访结果非常相近。目前辽阳市民对高层认可度尚未成熟，高层公寓就更加无从谈起了。对媒体宣传的接受来源我们对辽阳市民获取新楼盘的消息来源进行了一项专门的调查，下表：其中对电视、亲朋介绍和报纸的关注比较大，电视占了30%，亲朋介绍的比例也很大，占了20%，远远高于北京的7%、沈阳的11.4%。辽阳城市总人口比较少，相互之间的来往要比大型城市密切，因此，对亲朋介绍的认可度较高
