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1、城市房地产市场环境研究报告(合肥)2007-9-14目录第一部分 城市基本背景及城市主要社会经济发展指标1、城市基本概况q 区位及历史沿革合肥：l 安徽省省会l 位于中国中部l 地理坐标32N，117El 长江淮河之间、巢湖之滨，具有承东启西、接连中原、贯通南北的重要区位优势。合肥有2000多年历史，素以“三国故地、包拯家乡”闻名。自东汉末来，数为州郡治所，一直是江淮地区重要的行政中心和军事重镇。“合肥”之名，最早出现在司马迁的史记货殖列传中：“合肥受南北潮，皮革、鲍、木输会也”。秦汉之交，合肥正式建“合肥县”，属九江郡。东汉刘秀升合肥为侯国，三国时为扬州治所。明清时为庐州府治，故又别称“庐州
2、”。合肥解放后由县设市，三年后安徽省人民政府正式成立，驻合肥市。今日合肥已建设成为全国园林城市、全国甲级对外开放城市、全国城市综合实力50强城市、全国城市环境综合整治优秀城市、全国四大科教基地之一、全国45个公路交通枢纽城市之一、全国建设中的铁路交通枢纽，是全省的政治、经济、交通、文化中心。q 城市空间布局合肥市辖瑶海、庐阳、蜀山、包河4区和肥东、肥西、长丰3县，并赋予合肥高新技术产业开发区、合肥经济技术开发区、合肥新站综合试验区市级管理权限。全市行政辖区总面积为7029.48平方公里，其中巢湖水面面积233.4平方公里；市区总面积838.52平方公里，其中巢湖水面面积72.93平方公里，新增
3、南岗镇面积91.95平方公里，新增烟墩乡面积106.78平方公里，市区建成区面积为224平方公里。q 人口规模及分布2006年，全年出生人口55998人，出生率12.1，比上年上升2.03个千分点；死亡人口9960人，死亡率2.15，下降3.68个千分点；人口自然增长率为9.95，上升5.71个千分点。全市年末户籍总人口为469.85万人。其中，非农业人口196.16万人，农业人口273.69万人；市区年末人口为193.14万人，其中非农业人口160.54万人。至2020年，城市市区人口分布规划：区域区域范围区域规模（平方公里）人口规模（万人）人口密度（人/平方公里）老城区环城马路以内地区约5
4、.28约12万约22727 东区瑶海区行政区域内，即板桥河、南淝河左岸地区，包括瑶海经济开发区和磨店职教基地约81.44约88万约10806 南区包河行政区域的一部分，西以金寨路为界，北到环城南路，东到南淝河，南以312国道为界约35.67约47万约13176 西区蜀山行政区域的一部分，东以金寨路、环城西路为界，西到二环西路、合九铁路，北到南淝河，南以312国道为界，包含政务文化新区约35.05约48万约13695 北区除老城区以外的庐阳区行政区域，板桥河右岸和南淝河左岸地区，包括庐阳工业园区约31.53约38万约12052 经开区312国道以南，沪-蓉高速公路以西，合九铁路以东，派河以北地区
5、约60.59约36万约5942 高新区东以二环西路、合九铁路为界，北到董铺水库南岸，南到沪-汉-蓉高速铁路，包括高新技术开发区、科技创新示范基地、蜀山经济开发区约63.03约35万约5553 滨湖新区312国道以南，沪蓉高速公路以东，南淝河以西，派河以北地区，包括滨湖新区和包河工业园区约47.40约56万约11814 合计-约359.99约360万平均：约11970【结论】：从规模上来看，城市人口，特别是市区人口正处于快速增长期；从人口分布来看，未来城市人口导向将集中于西区、南区、滨湖新区。合肥市自然环境与历史人文2、宏观经济表现及总量性指标q 综述合肥是一座以机械、轻工、化工为主要特色的工业
6、城市，第二产业占全市GDP总量的50%以上。在家电、工程机械生产等领域全国市场占有率位居前列。美菱、荣事达、合肥海尔、江淮、昌河、佳通轮胎、日立建机、联合利华等品牌聚集于此。合肥正在建设国内外重要的制造加工业基地，将成为沿海城市乃至世界跨国公司制造加工业转移的重点城市之一。q 国民生产总值2006年，合肥国民生产总值（GDP）1073.86亿元，按可比价增长17.5%，创10年最高。其中，第一产业完成增加值61.76亿元，增长7.7%；第二产业完成增加值510.59亿元，增长22.7%；第三产业完成增加值501.51亿元，增长13.7%。经济总量占全省比重由上年的16.3%提升到17.5%。人
7、均GDP 23205元（按户籍人口计算），增长14.3%。【结论】：近5年合肥经济保持高速增长势头，特别是2005、2006年GDP可比价增长率超过17%，增长势头迅猛。持续的高速增长且边际递增说明合肥正处于整体上升期，整体城市经济处于平稳、健康的快速发展期。q 人均GDP及居民消费水平全年城镇居民消费价格总水平比上年上涨0.9%。其中居住类、家庭设备及用品类、烟酒及用品类、食品类和医疗保健及个人用品类消费价格比上年分别上涨3.0%、2.6%、1.9%、1.8%和1.5%；交通和通讯工具类、衣着类、娱乐教育文化用品类价格比上年分别下跌0.5%、1.8%、1.9%。【结论】：较快的人均国民生产总
8、值增长意味着社会总体投资水平和居民消费水平快速提高，将从投资和需求双方面支撑房地产业的发展。q 社会固定资产投资2006年完成全社会固定资产投资824.80亿元，比上年增长66.5%，创10年最高。其中，城镇以上投资780.60亿元，增长62.6%；农村投资44.20亿元，增长1.9倍。完成非国有投资437.98亿元，比上年增长72.4%。全年工业完成投资193.35亿元，增长1.16倍；市政基础设施完成投资95.61亿元，增长1.22倍。【结论】：2002-2006年间，合肥市固定资产投资额度逐年递增，2003年因房地产投资猛增致使固定资产投资涨幅达51.20%，出现了一个增长高位。之后随着
9、房地产投资增幅下滑，2004年投资恢复原位。调控之后虽然房地产投资的提升未出现猛增，但合肥固定资产投资还是保持着高速增长。q 国内贸易及对外经济2006年，全年实现社会消费品零售总额384.31亿元，比上年增长18.5%，创10年新高。同年，海关进出口总额48.76亿美元，增长16.6%。其中出口34.07亿美元，增长22.0%；进口14.69亿美元，增长5.7%。全年新批外商投资企业155家，较上年增加64户；合同利用外资9.24亿美元，增长1.68倍；实际利用外资7.22亿美元，增长77。6%q 居民收入及居住水平2006年，全市在岗职工年平均工资为21905元，比上年增长15.1%。城镇
10、居民人均可支配收入11013元，增长13.7%；人均消费性支出8165元，增长10.4%；城镇居民恩格尔系数为46.1%。农民人均纯收入3690元，增长15.1%；农民人均生活消费支出2795元，增长10.3%；农村居民恩格尔系数为50.3%。城镇居民住房人均使用面积18.9平方米，农村居民人均居住面积31.8平方米。q 财政收入及金融数据2006完成财政收入167.77亿元，比上年增长28.2%。完成地方财政收入79.40亿元，增长37.8%。全市金融机构本外币各项存款余额为1862.46亿元，增长19.6%，其中城乡居民本外币储蓄存款余额为624.56亿元，增长16.4%。金融机构本外币各
11、项贷款余额1743.01亿元，增长21.4%。q 人口增长与城市化水平2002至2006年，合肥户籍人口总量整体趋势稳步增长。虽然2004年出现较大负增长，自2005年后起年均人口增长量持续出现小幅上扬。2006年全市总体户籍人口数较2005增长了14万人，属近几年人口增长最快的一年。从人口增长看城市化进程，合肥城市化进程正进入新阶段。【结论】：国际经验表明，城市化程度在30%-60%之间，房地产市场将进入高速发展期。合肥目前的城市化水平表明其房地产市场正进入高度发展阶段。产业结构、产业支柱及特色，未来经济发展规划及趋势3、城市规划及未来发展远景q 城市规划发展综述目前，合肥城市总体规划(19
12、95-2010)所确定的社会、经济及城市建设各项目标到2005年底均已实现或突破。经建设部同意，合肥市人民政府组织对城市总体规划进行修编。在新的时期，合肥迎来了重大发展机遇，国家“中部崛起”及安徽省“东向发展”战略的实施，对合肥的发展提出了新的要求，紧扣“大环境、大建设、大发展”的主题，充分发挥省会城市和全国科教基地的优势，促进合肥奋力率先崛起。合肥市城市总体规划(2006-2020)提出把合肥建设成为先进制造业基地、高新技术产业基地、现代服务业基地和独具魅力的现代化滨湖城市。q 城市定位及功能表现合肥是安徽省省会，全国重要的科研教育基地、现代制造业基地和区域性交通枢纽，长江中下游重要的中心城
13、市之一。具体功能表现为：l 安徽省政治、经济、文化中心；l 全国重要的科研教育基地；l 现代制造业基地、高新技术产业基地、现代服务业基地；l 区域性交通枢纽；l 区域旅游会展、商贸物流、金融信息中心。q 规划范围及重点本次规划范围为合肥市域范围，总面积7029.48平方公里。其中重点为中心城区，包括合肥现状市区、肥西县南岗镇、桃花镇和烟墩乡，面积约898.5平方公里(含巢湖水域)。q 空间发展策略与空间形态规划期内，城市主要向西、向南发展，适当向北、向东方向发展。老城提升，三面整合，两向拓展，两带控制。城市以老城为中心，沿几条对外交通放射线向东、南、西南、西、北五个方向伸展，形成星形的空间形态
14、。q 城市分区注：各分区范围及人口发展规模之详情参见前文（P3）。q 中心城区骨架道路布局及公共交通规划城市骨架路网由快速路和I级主干路组成，快速路网在整个城镇密集区内构建，规划为“四横四纵”网络，I级主干路布局结构为“环形、放射加方格网”：在二环内组成环网状，向外围组团及功能区呈网状放射形结构。推行公共交通优先发展战略，加快确立公共客运交通在城市日常出行中的主导地位。规划设置“两横两纵”四条轨道交通线路，总长度为120公里，线网密度为0.33公里/平方公里。规划设快速公交线路总长度180公里，线网密度为0.5公里/平方公里，形成“一环五射”格局。q 交通体系及格局l 市域铁路系统：规划形成六
15、条线（北淮南线、南淮南线、西西宁线、东西宁线、合九线、沪汉蓉铁路），衔接七个方向（淮南、蚌埠、南京、芜湖、九江、西安、武汉），具有以合肥东站为编解系统，以合肥高铁站、合肥站、合肥西站为客运系统和以合肥北站为货运系统的枢纽格局。l 市域公路系统：市域对外公路主要由国道、省道和高速公路组成，形成“一环十射”对外公路网络骨架。在市域内规划形成“双墩元疃桥头集长临河，丰乐柿树岗山南官亭高刘吴山”的市级公路环路，促进市域各经济区及各旅游区之间的横向交通联系。l 航空港：在肥西县高刘镇建设合肥新桥国际机场，机场飞行区等级为4E，搬迁骆岗机场。l 水运及港口：在南淝河下游段规划集装箱码头。在店埠河合裕路南侧和派河合安高速路西侧规划综合货运港。在巢湖沿岸规划建设旅游客运码头。在滨湖新区规划设立一处水上搜救中心。q
