《(房地产经营管理)世茂股份低估的商业地产龙头》由会员分享，可在线阅读，更多相关《(房地产经营管理)世茂股份低估的商业地产龙头（57页珍藏版）》请在金锄头文库上搜索。
1、世茂股份（600823）公司深度 研究报告首次给予“推荐”评级2010-10-10低估的商业地产龙头报告要点n 我们为何看好商业地产在中期策略的报告中我们详细的论证了传统住宅开发模式在当前市场环境中遇到的困境。在这样的情况下，我们把目光投向商业地产，看好商业地产的原因主要有以下三个方面。第一，长期来看，城市化、人均收入等宏观数据支持商业地产的规模增长；第二，短期来看，目前政策环境有助于资金流向商业地产；第三，住宅与商业的长期背离。n 为什么看好世茂股份我们认为城市综合体模式有如下三点优势：第一，城市综合体模式迎合了各地政府的土地出让捆绑一定商业配套的现实要求，具有拿地的优势；第二，其资金来源更
2、加多元化，包括自身持有成熟产品抵押贷款、保险资金进入以及未来 REITS 的兴起；第三，通过商业地产有效撬动出售的写字楼与住宅的价格，使得其售价高于同区域内其他的开发商。此外，世茂的城市综合体具有很强的复制性。n 对于市场担心问题的解答世茂资产虽然大多分布在二三线城市，但是进入的城市都是消费能力较为旺盛的区域，且都是新城中心位置，如常熟、绍兴。管理能力方面，从其他成熟公司挖来管理人员，在首座城市综合体-绍兴项目我们可以看到效果。n 盈利预测与评级10-11 年 EPS 分别为 0.78、1.21。从 PE 的角度来说相对于增长率来说估值较低，且 NAV 估值也有优势。首次给予“推荐”评级。主要
3、财务指标2009A2010E2011E2012E营业收入（百万元）10615499863311808增长率()72%418%57%37%归属母公司所有者净利润（百万元）206.0912.81417.11864.3增长率()394%343%55%32%每股收益(元)3.3%13.1%17.3%19.1%当前股价：11.96地产行业评级看淡公司基本数据 2010.10.8总股本(万股)117060流通 A 股/B 股(万股)47836/0资产负债率56.22%每股净资产（元）5.98市盈率（当前）67.96市净率（当前）2.0012 个月内最高/最低价19.80/9.35市场表现对比图（近 12
4、个月）39%26%13%0%-13%-26%-39%2009/102010/12010/42010/7世茂股份沪深300资料来源：Wind 资讯行业内跟踪公司比较PEPBEV/EBITDAPEPBEV/EBITDA相关研究二次调控力度将决定市场成败-房地产月报（九月）2010-10-8房地产行业周报（2010/09/12-2010/09/18）多数城市成交继续上涨2010-9-20谨慎拨备政策将提前于资产质量恶化，板块震荡筑底2010-9-10分析师：苏雪晶(8621) 执业证书编号：S0490209010200联系人：乐加栋(8621)请阅读最后一页评级说明和重要声明正文目录为什么看好商业地
5、产5宏观要素5政策环境6市场表现背离8为什么选择世茂股份9世茂股份简介9城市综合体模式10标准化产品的可复制性13世茂资产分析14区域分布14业态分布16对于市场担心问题的解答17二三线城市的吸纳能力17管理能力18盈利预测与估值19EPS 预测19NAV 估值21投资建议22附录：项目介绍232请阅读最后一页评级说明和重要声明公司研究（深度报告）图表目录图 1：中国城市化率5图 2：中国人均 GDP5图 3：社会消费品零售总额（百亿）5图 4：产业结构（按 GDP 贡献）6图 5：经济增长的部门贡献6图 6：房屋销售价格指数8图 7：土地交易价格指数8图 8：房屋租赁价格指数8图 9：世茂股
6、份与实际控制人之间的产权及控制关系9图 10：世茂股份发展历程9图 11：世茂股份与上市房地产公司营业收入增长同比10图 12：主要地产公司上半年销售额（亿元）11图 13：万达资金来源模式变化12图 14：万达近年来销售额（亿元）13图 15：世茂土地储备项目地理分布14图 16：项目所在区域分布15图 17：城市人均 GDP 比较16图 18：城市间商品零售总额比较（亿元）16图 19：项目用途分布16图 20：城市发展曲线17图 21：北京世茂国际中心外景图23图 22：北京世茂国际中心区位图23图 23：北京世茂大厦外景图23图 24：北京世茂大厦区位图23图 25：沈阳五里河外景图2
7、4图 26：沈阳五里河区位图24图 27：芜湖世茂滨江花园外景图24图 28：芜湖世茂滨江花园区位图24图 29：常熟世茂世纪中心外景图25图 30：常熟世茂世纪中心区位图25图 31：苏州世茂运河城外景图25图 32：苏州世茂运河城区位图25图 33：南京世茂滨江新城外景图26图 34：南京世茂滨江新城区位图26请阅读最后一页评级说明和重要声明3表 1：我国商业地产发展历程的五个阶段6表 2：近期地产调控政策6表 3：主流上市公司关于商业地产的表述7表 4：近期保险公司收购物业7表 5：万达 10 年上半年拿地情况11表 6：万达部分项目销售价格12表 7：世茂股份未来三年经营目标13表 8
8、：世茂股份项目表14表 9：主要项目位置17表 10：世茂股份部分高管简介18表 11：公司未来三年计划新开工面积19表 12：公司未来三年施工计划19表 13：公司未来三年竣工计划19表 14：公司未来三年经营性物业面积竣工计划20表 15：近期新开盘项目20表 16：世茂股份项目结算进度预测表20表 17：预测利润表（百万元）21表 18：NAV 估值表21公司财务报表及指标预测304请阅读最后一页评级说明和重要声明公司研究（深度报告）为什么看好商业地产在我们中期策略的报告探寻新的商业模式2010 年房地产中期策略中我们详细的论证了传统住宅开发模式在当前市场环境中遇到的困境。传统的住宅开发
9、商一般分为两种，一种是以万科、恒大为代表的高速周转型，另一种是以星河湾、龙湖为代表的产品差异型。我们认为这两种模式在当前受制于融资、土地、税收等因素其未来带来增长瓶颈，从而抑制其未来估值的提升。在这样的情况下，我们把目光投向商业地产，看好商业地产的原因主要有以下三个方面。第一，长期来看，城市化、人均收入等方面宏观数据支持商业地产的长期规模增长；第二，短期来看，目前的政策环境有助于资金流向商业地产；第三，部分区域住宅与商业非理性背离。宏观要素商业地产的长期走势与经济发展息息相关，随着中国国际地位的不断提高，城市化进程的不断加速以及产业结构转变等因素必然会拉动国内对于商业地产的需求。图 1：中国城
10、市化率图 2：中国人均 GDP48%2500025%46%2000020%44%42%1500015%40%38%1000010%36%50005%34%32%00%30%2000年2001年2002年2003年2004年2005年2006年2007年2008年2000年2001年2002年2003年2004年2005年2006年2007年2008年人均GDP同比增长资料来源：国家统计局，长江证券研究部资料来源：国家统计局，长江证券研究部图 3：社会消费品零售总额（百亿）140025%120020%100080015%60010%4005%20000%2001年2002年2003年2004年2005年2006年2007年2008年2009年社会消费品零售总额同比增长资料来源：国家统计局，长江证券研究部请阅读最后一页评级说明和重要声明5我们可以看到随着中国城市化率的攀升并且人口也
