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1、物业管理第一章 物业管理的基本概念1第一节 物业1一、物业的含义1二、物业的性质1三、物业与房地产、不动产的区分3第二节 物业管理3一、物业管理的概念3二、物业管理的起源及其原因5三、物业管理的特点6四、物业管理的职能与地位7第三节 物业管理的作用与类型9一、物业管理与传统管理9二、物业管理的作用10三、物业管理的类型12第四节 物业管理的原则与宗旨13一、业主自治与专业管理相结合的原则13二、属地管理与行业管理相结合的原则14三、统一管理，综合服务的原则14四、社会化与平等竞争的原则15五、企业化与全过程效益的原则15六、物业管理的宗旨16第五节 物业管理的发展与条件16一、物业管理的特点1
2、7二、物业管理的历程和前景17三、物业管理发展的内部条件18四、物业管理发展的外部条件19第六节 市场经济下的物业管理20一、计划经济下我国物业管理的状况20二、市场经济呼唤着物业管理22第二章 物业管理机构26第一节 物业管理企业26一、物业管理企业的类别26二、物业管理企业的组建27三、物业管理企业的权利和义务32四、物业管理企业的机构设置34五、物业管理企业的经营管理36六、物业管理企业的文化建设37七、物业管理的人员培训38第二节 业主自治管理组织39一、业主大会或业主代表大会39二、业主委员会42第三节 行政管理部门和相关部门46一、行政管理的涵义和工作内容46二、行政管理部门的机构
3、设置47第三章 物业管理程序50第一节 物业管理前期介入50一、物业管理前期介入的认识50二、物业管理前期介入的必要性51三、物业管理前期介入的内容51第二节 物业的接管与验收53一、物业的竣工验收53二、物业的接管验收54第三节 物业入伙手续的办理55一、入伙通知书55二、入伙手续书56三、收楼须知57四、业主对物业的验收58第四节 物业档案的建立58第五节 物业的装修与管理58一、业主装修申请表59二、装修管理规定59第四章 物业管理模式62第一节 目前我国物业管理模式62一、房屋管理的六种模式62二、六种管理模式的比较62第二节 传统的房屋管理与市场化的物业管理的区别63一、传统的房屋管
4、理64二、市场化的物业管理64三、两种管理方式的比较64第三节 中国物业管理体制发展趋势65一、中国近期物业管理特点65二、中国物业管理体制发展预测66第四节 物业管理市场的管理体制67一、政府对物业管理市场的管理68二、行业协会对物业管理市场的管理69三、物业管理企业的自我管理70第五章 物业管理市场76第一节 物业管理市场的形成和发展76一、物业管理市场的概念与特点76二、物业管理市场的形成与结构77第二节 物业管理市场的运行机制78一、物业管理市场价格机制78二、物业管理市场供求机制80三、物业管理市场竞争机制81四、价格、供求与竞争机制的功能82第三节 物业管理市场的运行秩序83一、确
5、立物业管理市场秩序的基础83二、物业管理市场秩序的主要内容84三、加强管理，维护市场秩序85第六章 物业管理与房地产开发88第一节 房地产经营88一、房地产与房地产业88二、房地产经营运行机制90三、房地产业在国民经济中的地位和作用91第二节房地产市场91一、房地产市场的含义91二、房地产市场的三级模式92三、房地产市场的特性92第三节 房地产管理93一、房地产产权、产籍管理93二、房地产经营管理94第四节 房地产与物业管理的关系95一、房地产经营与物业管理的关系95二、物业管理对房地产经营的影响96第五节 物业管理在房地产开发中的作用96一、物业管理在房地产开发中的地位96二、开发商对物业管
6、理的投入98三、物业管理公司对物业开发全过程的参与100- 102 -第一章 物业管理的基本概念第一节 物业一、物业的含义“物业”一词译自英语Property或Estate，由香港传入沿海、内地，其含义是指以土地及土地上的建筑物形式存在的不动产。“物业”一词在国外，特别是在东南亚地区是作为房地产的别称或同义词而使用的。物业是单元性的房地产。物业既可指单元性的地产，也可指单元性的建筑物。物业有大小之别，它可以根据区域空间作相对分割，整个住宅小区中的某住宅单位可作为一物业，办公楼宇、商业大厦、酒店、厂房仓库也可被称为物业。关于物业的内涵，国内各类著述的提法至少有几十种，概言之，主要包括以下要素：（
7、1）已建成并具有使用功能的各类供居住和非居住的屋宇；（2）与这些屋宇相配套的设备和市政、公用设施；（3）屋宇的建筑（包括内部的多项设施）和相邻的场地、庭院、停车场、小区内非主干交通道路。由此观之：单体的建筑物、一座孤零零的不具备任何设施的楼宇，不能称之为完整意义上的物业。物业应是房产和地产的统一。这里的地产，系指与该房业配套的地业。二、物业的性质世界上每个事物都有自己的属性，物业也不例外。分析和把握物业的属性，对于我们了解物业和物业管理的本质，掌握物业管理运作规律，搞好物业管理有着十分积极的意义。（一）物业的自然属性物业的自然属性又称物业的物理性质，是指与物业的物质实体或物理形态相联系的性质，
8、它是物业社会经济性质的物质内容和物质基础。物业的自然属性主要指：1.物业的二元性物业的物质实体往往表现为具有特定用途和明确属主的建筑物。而无论何种建筑物，其基础总是建筑在土地之上，成为土地的附属物，土地的功能则借助于建筑物得以充分发挥。因此，在经济发达的社会，物业多为土地与建筑物的统一体，兼有土地与建筑物两方面的物质内容。当然，对于不同的物业，其二元组成的比重有所不同。例如，从总体而言，物业的建筑面积与土地面积的比值在城市就高于乡村，在经济、文化和商业中心就高于重工业基地。物业的二元性，是其他任何商品都不具备的，它决定了物业必然兼有土地与建筑物二者特有的各种性质。2.物业的有限性物业的有限性，
9、从根本上来讲，是由土地的有限性决定的。天然的土地有限，用作兴建建筑物的优良建筑地段更有限。人类只能在有限的土地上开发建设。由于现代建筑物技术要求高、耗资大，因此物业的数量还受制于社会经济力量和技术水平。3.物业的差异性和多样性物业的差异性主要是就土地而言的。由于土地数量有限，随着人口的增加和经济的发展，人类就必须开发利用劣质土地。土地的优劣，在农村主要取决于土地的天然尺度和其他自然条件，在城市主要取决于地段的区位及其技术条件。物业的多样性主要是就建筑物而言的。由于建筑物的功能、位置、自然环境、技术经济条件的不同，形成了物业形式的多样性。每一建筑物都是单件产品，它们在类别、品种、规格、结构、式样
10、、外观，以及年代等方面，都存在着某种不同之处。4.物业的固定性物业的固定性主要是指物业空间位置上的不可移动性。人们无法将某一物业从偏远区位移动到商业中心，即使人们将地上建筑物与土地相分离，也只是改变物业用途，不能移动法律意义或实质上的物业位置。5.物业的永久性和长期性物业的永久性是就土地而言的。土地是永存的，具有不可毁灭性，而建筑物则可能灭失或逐渐损耗，直到丧失物理寿命。物业的长期性主要是就建筑物而言的。建筑物一经建筑完成，在正常情况下，其物理寿命期限可达到数十年甚至几百年，可供人们长期使用。所以，物业既可以一次性出售，也可以通过出租的方式零星出售，边流通边消费；其价值可以一次收回，也可以在较
11、长时期中多次收回。6.物业的配套性物业的配套性，是指物业以其各种配套设施，满足人们各种需要的特性。没有配套设施的物业不能满足人们的各种需要；人们的各种需求从客观上决定了物业的配套性。物业配套越齐全，其功能发挥就越充分。（二）物业的社会属性物业的社会属性可以从两个方面来研究：作为一种商品，物业具有经济属性；从这一商品的生产关系和财产关系的调整及归属来看，物业具有法律属性，即物业权属问题。1.物业的经济属性首先，物业的经济属性表现为它的单一商品属性。物业的商品性是由物业的使用价值和商品经济决定的，它具有几方面的实质性内容：物业的价值和使用价值是通过市场交易活动得以实现的，物业的买卖、租赁、抵押，土
12、地使用权的出让与转让，都是体现物业商品性的具体方式；物业的开发建筑、经营管理都是商品经济活动，必须遵从价值规律这一最基本的经济运行规律；物业的分配与消费，即便是非盈利性的，也无不充斥着商品的行为，奉行着“商品货币”的规则；参与物业开发建设、经营管理与消费的人与人之间的关系，本质上是一种商品经济的关系，从生产到消费都不是无偿的。其次，物业的经济属性还表现为它的供应上的短缺性。物业在供应上的短缺，一方面表现为土地资源供应的绝对短缺，另一方面表现为建筑资源供应的相对短缺。再次，物业的经济属性表现为它的保值、增值性。物业能够保值、增值，这已经为越来越多的人们所认识。应该看到，物业的增值是一种长期的趋势
13、，而不是直线式的运动。从某一时期来看，物业的价格可能有升有降、上下波动；但从长期来看，它无疑呈现出在波动中上扬、呈螺旋式上升的趋势。最后，物业的经济属性表现为宏观政策上的调控性。由于物业的稀缺性，也因为物业是关系到国计民生、社会稳定的重大问题，更因为我国的物业是从福利性分配享有、行政性管理转换过来的，政府在宏观政策上的调控就显得尤为重要。具体表现在：一是为了维护土地的社会主义公有性，合理保护、开发土地资源，实现城市经济、社会发展目标，科学、合理地规划、建设城市，并与城市的远景发展需要结合起来，政府通过各种政策、法令、法规，从宏观上来调控物业建设的数量、容积、布局、高度、类别等；二是物业建设是一
14、个系统工程，涉及许多相关的法律、法规、政策，也涉及市容环境保护、绿化、治安管理等有关法规条例；三是作为物业本身，其管理也有一个法律和政策的约束、规范的过程。城市房地产管理法对物业管理公司资质验证、物业管理、产权产籍管理等等都有明文规定。2.物业的法律属性物业的法律属性集中反映在物权的关系上。房地产物权，在我国是指物权人在法律规定的范围内享有的房屋的所有权，及其占有土地的使用权。与购置其他商品不同的是，购入物业就意味着购入一宗不动产之所有权（物权），而且，物业的所有权不仅是一项单项权利，而且是一个权利束，拥有多项权能，如租售、抵押，形成一个完整的、抽象的权利体系。在这一权利体系中，各种权利可以以
15、不同形式组合，也可以相互分离，单独行使、享有。显然，房地产物权比其他商品财产权的结构更为复杂。三、物业与房地产、不动产的区分“物业”、“房地产”、“不动产”三个概念常被交换使用，三者之间有着密切的联系。“房地产”一词有狭义和广义两种解释：狭义的房地产是指房屋、屋基地以及附属土地。这些附属土地是指房屋的院落占地、楼间空地、道路占地等空间上与房屋和屋基地紧密结合的土地。广义的房地产是指全部土地和房屋，以及附着于土地和房屋上不可分离的部分。从法律意义上说，房地产本质上是指以土地和房屋作为物质存在形态的财产。这种财产是指寓含于房地产实体中的各种经济利益以及由此而形成的各种权利，如所有权、使用权、租赁权、抵押权等。“不动产”一词译自英语real estat或realproperty。在英语中，reale state具体是指土地及附着在土地上的人工建筑物和房屋；real p
