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1、造纸厂项目财务测算说明一、 项目规划要点：1、地块总用地面积：84851.9平方米；其中商业用地面积：5685平方米，住宅用地面积：79166.9平方米。2、容积率：3.03、建筑密度：22%4、绿地率：35%5、退界：北侧退公共绿地不小于15米；南侧退道路红线3+N；西侧退道路红线5+N；东侧退道路红线3+N。6、机动车停车位1/100平方米。7、地上总建筑面积为：254556平方米，其中商业地上建筑面积为：17055平方米，住宅建筑面积为：237501平方米。8、实际可售面积，住宅225626平米（剔除代建廉租房11875平米），商业17055平米，地下室10700平米（其中住宅地下室65
2、00平米，商业地下室4200平米），车位52280平米（1376个车位）。9、建筑面积与可售面积对比：单位：平米建筑面积可售面积差额住宅23750122562611875商业17055170550住宅地下1300065006500商业地下420042000车位52280522800合计32403630566118375二、资金来源及投资估算：1、本次测算假定所有支出均为银行借款计算（资金成本按人行三年期贷款基准利率计算）。2、本项目所需总投资为101287.68万元，其中土地成本20271.57万元，建安工程成本74029.42万元，前期工程费用4816.50万元，前期工程款1558.87万元
3、，不可预见费用611.32万元。三、项目实施进度1、该项目从2011年11月起步，到2015年7月交付使用，全部工程预计3年零9个月。2、工程建设：一期2012年8月至2014年6月，二期2013年10月至2015年7月。建设期限及进度：预计3年，工期分为两期进行工期工程进度一期2013年春节前打桩完成一期2013年底主体完工，室内装修完成二期2014年春节前打桩完成一期2014年6月完工交房二期2014年底主体完工二期2015年7月完工交房四、销售节奏1、根据地块容积率计算，约建筑面积为324036平米，实现可售面积为305661平米。预估2013年5月开盘，销售周期4年零1个月。2、销售价
4、格：住宅按4800元/平米计算。商业按10000元/平米计算，住宅地下室按3000元/平米计算，商业地下室按4000元/平米计算，车位按10万元/个计算。五、投资估算及有关说明总投资估算：项目面积(万平米)总额（万元）备注土地成本合计24.268120271.57 土地24.268119491.90 150万元/亩土地出让金，代征代建道路6190平米，计400万元，土地按154万元每亩计算契税24.2681779.68 税率按4%计算。建安工程成本合计74029.42 包括土建、装饰、电梯、安装、各种设备及高、低压电、总平等单体内全部费用住宅建安成本22.562651871.42 2299元/
5、平米商业1.70554093.20 2400元/平米地下室1.074472.00 建筑面积按2600元/平米计算，摊入可售面积每平米4179.44元车位建安成本5.22813592.80 2600元/平米前期工程费合计4816.50 环评报告30.566110.00 5-10万元环评评审费30.56613.00 每位3000元可行性报告30.56615.00 3-5万元发改委评审费30.56612.00 每位2000元拆迁评估费30.56610.00 补偿5-6元/平米，超30平米，200-300元/平米文物勘探及考古费30.5661303.11 45元/平米地形图编制费30.56610.20
6、 2000元建设黄页信息费30.56610.46 4600元平台费30.566145.85 1.5元/平米资质备案入网费30.566130.57 1元/平米坐标定位费30.56611.50 15000元入网服务费30.56611.91 19350元网上备案系统费30.56612.81 尧成担保履约担保费30.5661146.72 工程造价千分之二市政配套报建费30.56612139.63 70元/平米放线、验线费30.5661152.83 5元/平米面积测绘费30.566131.76 住宅1元/平米、商业1.7元/平米工程设备招标30.56610.00 中标价0.1%，招标方缴纳60%、中标方
7、缴纳40%监理招标30.56610.00 5000万按5000元收、5000-8000万元按7000元收、8000-1000万元按10000元收、10000-30000万元按3000元收、30000万元以上按15000元收招标专家评审30.56611.00 5000-10000元物业招标代理费30.566110.00 10万元质检监督费30.56610.10 1000元建筑节能证费30.56610.06 600元建筑许可证费30.56610.18 1800元消防工程安装施工图费30.56610.43 4350元排水质检费30.56610.04 450元预售许可证公示费30.56610.10 5
8、00元/块领证费用30.56610.80 8000元城市排水许可证年检30.56610.09 900元消防配套费30.5661152.83 5元/平米地震局费用30.5661140.00 每幢10万元环卫费30.5661691.64 28.5元/平米市容费30.56617.03 长宽高*1.2元*365天环保费30.566110.00 10万元散装水泥费30.566122.31 0.73元/平米墙改办费用30.566145.85 1.5元/平米接水费用30.56616.50 65000元水表增容费30.56610.30 3000元水质检测费30.56610.09 930元水资源管理费30.56
9、613.52 1.5元/立方异地建设费30.5661531.13 建筑面积1800元/平米，土地每亩90万元社区配套30.5661105.52 实测面积测绘费30.566131.76 住宅1元/平米、商业1.7元/平米节能验收30.566188.92 小高每幢5万元，高层每幢8万元环境检测30.566188.92 小高每幢5万元，高层每幢8万元前期设计费30.56611558.87 不可预见费30.5661611.32 总成本101287.68 附表二收益分析销售收入预测142745.48 住宅22.5626108300.48 按均价4800元/平米计算商业1.705517055.00 按10
10、000元/平米地下室1.073630.00 参照在开发项目住宅地下按3000元/平米，商业地下4000元/平米车位5.22813760.00 按1376个车位,计10万元/个计算总成本101287.68 期间费用13071.91 管理费用18.52541427.45 按收入1.5%计算,期间销售费用18.52541141.96 按收入0.8%计算销售佣金18.52542141.18 按收入1.5%计算财务费用18.52548361.31 假定所有支出均为银行贷款，按人行基准利率年利率6.56%贷款计算税费8319.09 土地使用税218.28 按5年计算,按9元/平米每年计算,根据销售配比原则
11、逐年递减河道管理费71.37 按营业税1%计算印花税71.37 按收入的万分之五计算营业税7137.27 按收入的5%计算城建税499.61 按营业税7%计算教育费附加214.12 按营业税的3%计算价格调控基金107.06 按营业税的1.5%计算土地增值税3163.06 商业按收入3%预交计算,住宅及其他按收入2%预交计算毛利润16903.74 所得税4225.94 按25%税率计算净利润12677.81 销售净利润率8.88%销售毛利润率11.84%投资回报率12.52%分项投资估算：住宅：项目面积(万平米)单价（元/平米）总额（万元）备注土地成本合计835.32 18846.94 土地2
12、2.5626803.19 18122.05 150万元/亩土地出让金，代征代建道路6190平米，计400万元，土地按154万元每亩计算契税22.562632.13 724.88 税率按4%计算。建安工程成本合计2299.00 51871.42 包括土建、装饰、电梯、安装、各种设备及高、低压电、总平等单体内全部费用住宅建安成本22.56262299.00 51871.42 前期工程费合计167.47 3778.61 环评报告22.56260.3272 7.38 5-10万元环评评审费22.56260.0981 2.21 每位3000元按10位计算可行性报告22.56260.1636 3.69 3-5万元发改委评审费22.56260.065
