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1、不同类型物业的物业管理学习目标A. 知识点1. 了解不同类型物业的含义及特点。2. 熟悉不同类型物业管理的目标，内容和实施原则。3. 掌握居住性物业，商业物业以及工业物业的管理特点。B. 技能点对不同类型的物业的管理要点有较为深刻的理解，培养管理不同类型物业的能力10.1居住性物业管理 居住性物业管理是现代化物业管理的一项重要内容，随着人民生活水平的提高，以及物质文化需求的日益增长，科学，专业以及现代化的居住性物业管理对于居住性物业来讲越来越重要，这是因为，高素质的物业管理，不仅可以完善居住性物业的居住功能，还能满足住户渴望改善居住的条件，提高居住水平的要求。通过专业化的物业管理，能够为住户创
2、造一个安全、舒适、便捷的居住水平的要求。实现和优化住宅居住功能。 居住性物业是指具备居住功能，供人们生活居住的建筑，包括住宅小区、高级公寓，别墅等，以及与之相配套设施的共用设施，设备，和公共场地。其中，共用设施的设备是指:住宅区内费用已分摊进入住房销售价格的共用建筑部分，如上下水管道煤气线路，消防设施，道路路灯，非经营性车场车库，公益文体设施及共用设施设备占用的房屋等。居住性物业主要提供居住功能，不同类型的居住性物业能满足人们对居住性的安全性，舒适性以及便利性等要求。居住物业一般按照物业类型的不同可分为：住宅小区，高级公寓及别墅等。10.1.1住宅小区的物业管理1.住宅小区的定义，功能及特点(
3、1)住宅小区的定义。住宅小区是按照统一规划，合理布局，综合开发，配套建设和统一管理的原则开发建设起来的，并达到一定的规模，具有比较齐全的公共设施配置，能满足住户正常物质文化需求，并为交通干道所分割或自然界限所围成的相对集中的居住区域。通常住宅小区的规模都在建筑面积5万平米以上。 按人口和用地规模多少的不同，住宅小区可以分为居住区、居住小区和居住组团三种规模，如果10.1所示。表10.1居住区的分级项目居住区居住小区居住组团户数/户1000150020004000300700人数/人3000500070001500010007000（2）住宅小区的功能。从物业管理的角度来看，住宅小区是一个集居住
4、、社会、服务和经济功能于一体的社会缩影。具体来讲，住宅小区的功能主要如下： 居住功能。这是住宅小区最基本的功能，也有人称之为劳动力再创造的功能。住宅作为人类最基本的生活资料，能提供人们栖息、睡眠的寓所。作为社会成员的住户，通过居住和休息，使体力得到恢复，精力得到蓄养，继续投入社会生活和经济生活。 社会功能。住宅小区的主体居民的活动是社会活动，聚集在住宅小区的各种社会实体，以住宅小区为依托，共同为居民服务，发挥各自的功能。这些实体之间、实体与居民之间、居民相互之间组成了住宅小区的社会关系、人际关系，形成了一个社会网络。 服务功能。住宅小区的服务功能要求小区的公共配套设施和管理应能为小区居民提供全
5、方位、多层次的服务。包括：教卫系统，如学校、社区卫生站等；商业餐饮业系统。如饭店、菜市场等；文化、体育、娱乐服务系统及其他服务系统。 经济功能。住宅小区的经济功能体现在交换功能和消费功能两方面。其中，交换功能包括物业自身的交换和小区管理劳务的交换；消费功能指的是随着城市住房制度的不断深化，住宅小区的住宅将不断的商品化，并进行商业化的管理。（3）住宅小区的特点。 一规划，综合开发。在“统一规划、合理布局、综合开发、配套建设”原则的指导下，全国广大城镇统一规划、综合开发的新型住宅小区成片的兴建起来。这些新建住宅小区，规划布局合理，配套设施日益完善，改变了过去单一的、分散的结构和功能，向节约用地、高
6、密度、综合化和现代化方向发展。住宅小区建设在建筑限高、容积率，主体建筑与附属建筑及设施等方面有严格的要求，不能随意突破，在规划上要求使各项功能得以协调。 套性强，功能齐全。配套性强包括地下地基、各种管线与地上建筑的配套，以及建筑物、构筑物、设备设施等与人的配套。功能齐全指小区既满足人们居住的需求，又具有满足人们购物、就餐、就读、就医、通信网络以及休闲娱乐和其他日常工作、生活等方面的需求。建筑规模庞大，整体性要求高。住宅小区的平均建筑面积要在5万平方米以上，且要求建筑的风格统一，高低错落有致，建筑密度适当，建筑与绿化、场地及区内道路交通相互协调。小区内人员复杂，需求繁杂。住宅小区内的业主及使用权
7、人，职业构成不同，有机关干部，也有教学科研人员；有个体户、私营业主、白领，有本市人员，也有外地甚至外籍人员及港澳台同胞等。住户的文化层次不齐、民族各异，宗教信仰存在差异。所有这些，构成住户迥然不同的文化背景和差异，从而派生出方方面面的需求，增加了物业管理的难度，也为物业公司的发展提供了机遇。住宅的产权结构越来越趋于多元化。住宅建设投资的多渠道、住宅的商品化及房改的深入，使房屋的产权结构发生变化。在市场经济条件下，房屋产权由单一所有制变为产权多元化：既有国有、集体所有，也有个人所有，还有港澳台同胞所有，联建房屋的产权混合所有；既有所有权与使用权合一的情况，也有两者相分离的形式，还有自管房、托管房
8、、承租房等多种形式。2.住宅小区物业管理的特点住宅小区物业管理是城市管理的主要内容，是社会主义物质文明和精神文明建设的基本内容。小区物业管理。既有物质管理也有精神层面的管理。各个住宅小区的物业管理是城市管理的具体方面，只有搞好了住宅小区的物业管理，城市管理才可能有效果。住宅小区物业管理与每一个人都直接有关。住宅小区是居民生活栖息的场所，小区管理与每一个人息息相关。所以，每一个住户都有权利要求物业管理公司管理好自身的住宅小区，同样也有义务参与到住宅小区的管理中去。住宅小区居住条件和环境的改善，一靠加快住宅建设，二靠完善物业管理。从某种意义上讲，“管”更重于“建”。住宅小区一旦建成，其各方面的条件
9、基本定型。要想继续改善小区的居住条件和环境，就是依赖与后续的小区物业管理。合格的住宅小区物业管理，不仅可以维护小区原先的居住环境，而且在管理过程中，还可以弥补物业建设过程中的各种不足和缺陷，逐渐地为住户提供一个安全、和谐、清洁、美观的居住环境。住宅小区的每一个住户在享受一定权利的同时，也应承担相应的义务。因为小区是大家共同的小区，只有承担起每个人应该承担的义务，才能保证每个人能享受属于自己的那份权利。所以，权利和义务是相互依存的，居住在住宅小区的住户只有意识到这一点，才能真正承担起自身的义务。例如，制定业主公约，其目的是保证任何人的行为都不得违反社会公共利益和损害他人利益。住宅小区物业管理还带
10、有相当的复杂性。主要表现在以下三方面。首先，小区内房屋产权的多元化要求管理上的权威性和统一性。如何针对不同产权进行物业管理具有一定的难度。其次，协调好各部门相互间的关系和利益，明确各自的职责和管理范围，对搞好住宅小区物业管理是至关重要的。第三，物业管理经费筹集的复杂性。物业管理要运作，必须有一定的经费，而经费提供者居民的收入水平、生活水平不一致，使得经费筹措过程中出现了一些难以解决的问题。3.住宅小区物业管理的目标和要求 住宅小区物业管理的目标。 小区物业管理的目标概括起来就是要通过科学的管理手段和专业化管理技术来实现经济效益、社会效益、环境效益和心理效益的统一。 经济效益。经济效益一方面是指
11、管理好、维护好房屋及其附属的设备设施，延长它们的使用寿命，使物业保值增值；另一方面是指管理者通过完善的管理和服务获得良好的经济回报。住宅小区管理的经济效益可从多方面得以体现：a 从政府角度看：政府不仅不需要投资，还可以向物业企业收取税收，从这方面看，经济效益是很明显的。b 从开发企业角度看：住宅小区物业管理不仅有利于房产销售，加速资金的周转，而且还未开发企业赢得口碑，提升企业楼盘的知名度，从而提高房屋的销售价格，获取更多的销售利润。c 从住宅小区管理企业角度看：物业管理企业本身可以开展多种经营性的有偿服务，取得较好的经济效益。d 从业主角度看：物业管理企业管理好、维护好房屋住宅及附属设备、设施
12、，延长它的使用寿命，可以保障业主的经济效益。 社会效益。住宅小区的社会效益主要是指可以为小区内的居民提供一个安全、舒适、和睦、优美的生活空间。这一空间不仅指居室、楼宇内的，而且也指整个社区的治安、交通、绿化、卫生、文化、教育、娱乐等多方面内容。它对于调节人际关系，维护社会安定团结，都有着十分重要的意义。同时，它可以起到为政府分忧解难的作用。 环境效益。小区管理的环境效益主要是指通过良好的小区物业管理，来提高小区整体的环境质量，使人们有一个整洁、优美、安宁、舒适的居住环境，有利于人们修身养性和身心健康。同时，小区环境质量的提高，还将对整个城市建筑规模、格局和风貌产生积极的影响。 心里效益。心理效
13、益是指良好的住宅小区物业管理可以使人们产生一种积极向上的心理，使人有一种安逸、满足、趋善、幸福的心理感受。相反，当物业管理达不到人们的要求和期望值时，人们就会产生烦躁、厌倦等心态。当然，这种心理效益是一种心境与感受，因而是无形的和相对的，它会随着自身条件和环境条件的变化而变化。住宅小区物业管理的要求。按照住宅小区物业管理的目标，根据各小区的实际情况和条件来制定住宅小区的管理要求。总的来说可以归纳为两个方面：一个是物质环境管理的要求；另一个是社会环境管理的要求。1. 物质环境管理要求。主要包括：增强住宅功能，即增强住宅小区的居住功能，为居民创造良好的舒适的居住条件：搞好小区的配套设施，即完善小区
14、的基础配套设施，保证其正常运行，为居民提供服务，创造优美的环境，即美化住宅小区的环境，给居民一个整洁，优美，安宁，舒适的居住环境。2. 社会环境管理的要求。蛀牙包括：健全机构，形成机制，实行专业管理也业主自治相结合的管理模式。充分发挥住宅小区业主委员会的作用，调动各方面的积极性，完善制度，协调和理顺物业管理企业内外部的给方面关系，并进行综合管理；开展社区文化活动，加强住宅小区的精神文明建设，具体来讲，住宅小区的物业管理要求本着服务第一，方便群众的宗旨，进行企业经营，独立核算，实行“招标制”实行有偿服务，统一规划，综合管理，专业化管理和服务。4住宅小区物业管理的内容和原则（1） 住宅小区物业管理
15、的内容和原则。1 住宅小区住户的管理和服务。住宅小区的人员复杂，物业管理其中一个终于的内容就是要进行居民的管理。住宅小区物业管理，包括卫生清洁，安全管理，设备设施等管理，说到底还是为了更好的服务于小区的居民。所以住宅小区居民的管理和服务的住宅小区物业管理的根本内容。2 住宅小区内房屋的管理。房屋管理是小区物业管理工作的基础和本源。主要内容包括:房屋使用管理和房屋的维护与修缮管理。物业公司要耐心地指导业主及使用权人的正确使用，严禁破坏和改变房屋结构与使用功能，减少认为造成的毁损和破坏。延长物业的使用寿命。同时。对房屋正常使用中的磨损及时组织养护和维修，避免因小失大。3 住宅小区设备管理。住宅小区设备管理主要包括小区内供水，供电，公共照明，电梯空调等设备的管理以及市政设施的维护管理。其中，前者的主要工作包括：简历各主要设施，设备的管理和使用制度：确定专业技术人员的分工和责任：对设施设备要进行定期检查和维护：建立报修，回访制度，特殊情况的公告及应急处理。后者的主要工作包括对住宅小区内的道路，公共排水，排污管道和化粪池等市政设施进行管理。其中，道路管理的重点是确定通行规则，主要工作是防止占道经验，车辆乱停乱放。做好道路维护保养，保持道路平整通畅；排水，排污管道和化粪池管理工作的重点是防止人为因素引起的管道堵塞，防漏清疏，做好周期性的检查和维护。4 住宅小区环境的维
