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1、案例房地产发展面临转型与升级“2012搜狐财智中国峰会华北站”在青岛蓝色硅谷核心区美丽的港中旅度假区举行。本次峰会以“蓝海掘金海洋都市再崛起”为主题，聚焦中国经济走势，蓝海经济发展，中国未来十年房地产走向等热点问题。地产作为经济发展中的重要一环起着重要的角色，在当前经济与行业转型之际，传统的地产开发模式已经举步维艰。未来十年，中国地产怎么做？地产大亨共聚搜狐财智中国峰会，共同论道房地产市场十年后走势。房地产面临转型升级机遇记者在会议现场了解到，当下房地产行业发展面临着转型与升级的机遇与挑战。摩根大通中国区总裁贲圣林现场表示，未来十年时间中，整个房地产尤其是住宅部分，市场的规模将逐渐达到饱和。同
2、时，房地产利润与以前相比已经没有那么大的空间；因为要素成本会加大，包括融资成本、人工成本，以及非市场的因素拿地的成本。房地产业需要集约化、品牌化，规模加大的同时，市场要进一步细分。贲圣林表示我们既有所谓的住宅市场、商业地产、旅游地产，其实蓝色硅谷这一类地也属于一种细分市场，这部分将会更加专业化。谈到集约化，复地集团副总裁聂振民认为，未来房地产行业将会进一步集中，房企在一百强企业中所占的份额也会明显提升，但与此同时将必然带来企业的兼并与整合。聂振民在此次峰会上还透露，青岛也是复地集团一直准备进驻的北方城市，并会在今年年底对青岛加大研究和投入，争取在年底有项目落地。针对房地产建设逐步城镇化发展，贲
3、圣林表示，城镇化在一些发达市场已经成熟，所以房地产在这个时候面对这样一个转型升级的机遇是非常难得的。黄金湾投资集团董事长申威表示，很多的县域城市当地的GDP还是很高，当地的流动人口也非常充足，三四线城市依然有很强的投资空间，我们在胶南地区有一块住宅，建筑面积是79万平方米。此外，申威表示，金融化是房地产业的大势所趋，对于房地产商来说，转型做金融化探讨和突破也是非常必要的。关于房地产业产品的多元化探讨，申威表示，包括在户型上、建筑结构上、成本管控上，利用更多更先进的手段，提高房地产大亨共聚搜狐财企的内部管控水平。总结突破转型，最重要的还是要企业结合自身实力，结合自身的能力炼好内功迎接未来十年的挑
4、战。提高创新能力与核心竞争力，是市场发展对房地产商提出的更高要求。旅游地产将成为发展趋势房地产企业发展将逐步多元化将是未来的发展趋势。聂振民认为，多元化能规避房企风险，未来企业将会更加细分，在地产产业链上也会更加的延伸。复地集团地处上海复兴，复兴是比较多元的，包括钢铁、医药、商业、证券等行业，复地也传承了复兴的基因，拥有很多智中国峰会，论道未来十年房地产走向。属于复地的产业板块，同宝钢合作做工业地产，和金山石化合作在金沙湾，现在我们走国际化的道路，收购和入股了法国地中海度假俱乐部。港中旅（青岛）海泉湾度假区总经理贺晓鸿表示，旅游地产将成为中国房地产未来发展趋势，港中旅集团也是把发展旅游地产作为
5、集团的支柱产业在做。房地产市场的未来走势我们不好判断，但是只要在经营上发挥自己独特的优势，就一定会在竞争中立于不败之地。对此观点，路劲地产董事局主席单伟豹表示赞同，“要做有专长的工作，无论是住宅还是商业地产，你做得比别人好你就会成功”。贺晓鸿为大家介绍到，建设旅游地产的目的除了打造一个集旅游、休闲、度假于一体的基地，希望通过旅游地产的打造给周边的地产和物业价值带来提升。对整个鳌山湾区域的发展，贺晓鸿描绘出了一个宏大的远景。他希望以后鳌山湾能像博鳌论坛一样也搞一个论坛，或者是能够像搜狐中国财智峰会这样世界级的经济论坛峰会能够落地鳌山湾，落地港中旅。房地产金九银十值得期待一直以来，房价都是备受关注
6、的话题，在8月4日举行的搜狐财智中国峰会上，房价也成为关注的话题，合理的房价到底能否计算？对此，复地集团副总裁聂振民认为，如果只从成本发生的过程来看，房价包括建安成本、房地产开发的成本等，从这个角度来看，房价是可以计算的。但是聂振民认为，市场就是市场，相比较房价，消费者更加关心是需求和心理预期。对于今年下半年市场，与会地产大亨均认为金九银十房地产依然会稳定健康地发展。申威对目前房地产市场的判断用“稳增长”三个字来总结。他认为，中国的投资渠道还是过于狭窄，所以中国房地产市场依然会健康持续的发展，但是不会再出现暴利，不会出现前几年剧烈的增长。一旦出现暴利，政府还会出现更加严厉的政策。所以，申威认为
7、房地产企业，应该正确认识这样的形势，房地产的波动是很正常的，房地产企业应该把精力放在更多的炼内功上。单伟豹则认为，房地产根据经济规律上上下下，城镇化和人民实际可支配的改善型房产需求政策压抑不了，政策可以把自然规律压扁或者延迟或者提高，但是改变不了经济的规律。=房地产业转型升级的典型案例中塑成都国际贸易中心2011年11月18日，成都市新都区木兰镇客商云集、热闹非凡，洋溢着盛大节日的喜庆气氛。一座气势磅礴、规模宏大的建筑群落“中塑成都国际贸易中心中国塑料城”庆典隆重开业，并在2011年中国房地产行业峰会上荣获“影响中国最具投资价值城市综合体”、“中国房地产四川省最具投资价值商业地产名盘”称号，成
8、都中塑投资发展有限公司荣获“影响中国四川省十大商业地产开发商”称号。沉睡了千年、几乎被人遗忘的木兰小镇因此蜚声大江南北，名扬海外。而策划、打造这艘对成都、乃至对中国中西部、甚至全球都颇具影响力的商业巨舰，成功实现企业转变发展方式，开创了商贸产城一体化建设新模式，2011年度“中国房地产城市建设杰出贡献人物”大奖的获得者，他就是成都中塑投资发展有限公司总经理杨爱平。1987年，杨爱平辞去公职下海创业，先后在国内陕西、重庆、四川等省、市和蒙古国创建公司，从事房地产开发、市场投资建设、酒店、餐饮、国际贸易、工程建设等产业领域的投资与经营。1997年5月创办陕西联星科技工贸集团有限公司，2004年集团
9、进入四川市场，投资开发位于都江堰市青城外山风景区占地316亩的成都“高山流水”高端别墅住宅地产项目，该项目现已成为成都乃至西南地区高端别墅物业的标杆产品；2007年，集团投资开发位于广汉市占地230亩的“圣芭芭拉小镇”高端低密度住宅项目，该项目是广汉市规模最大、品质最高的住宅物业。2009年8月组建成都中塑投资发展有限公司，参与投资新都区木兰镇的“中塑成都国际贸易中心”综合地产项目的开发，该项目占地1100亩，投资逾60亿元人民币。集团还将在四川地区投资建设以塑料产品为核心的“塑料产业园”，依托中国塑料城和浙江余姚数十万计的各类涉塑产业在西南地区打造“塑料王国”，为东部企业向西部转移和走向东南
10、亚市场提供广阔的专业平台。杨爱平现任成都联星投资有限公司、成都高山流水投资管理有限公司、成都联星置业发展有限公司董事长、法人代表和蒙古国东方投资有限公司、西部小商品批发城有限公司董事长，成都中塑投资发展有限公司总经理。他带领企业经过20多年商海博弈，规模不断发展壮大。集团公司投资打造的西安市“西部小商品批发城”综合市场已成为“西部十大专业市场”；公司在秦岭和青城山开发的“高山流水”高档别墅先后获得“中国十大山水别墅金奖”、“中国城市（成都）别墅典型样本项目”，并连续两届蝉联TOP10“中国十大最具价值房地产项目品牌”。杨爱平本人曾获得“中华优秀儿女”、“陕西省各界十大杰出新闻人物”、2005、
11、2006两届“四川省房地产优秀企业家”称号等荣誉。创新思维 转变发展方式是企业转型升级的必由之路 自上世纪80年代开始，改革开放的迅速推进，民营企业经过30多年的不断发展，已经成为国民经济的重要组成部分。但民营企业发展过程中存在的问题，包括资本结构单一、政策支持不到位、融资渠道狭窄、技术落后，创新不足、管理手段落后，经营者素质有待提高等诸多问题也越来越凸显，民营企业转变发展方式、转型升级已成为必然趋势和企业自身的迫切要求。 就目前而言，政府与社会舆论对民营企业转型的关注，更多的偏重于生产型企业的发展。但随着服务行业迅速崛起，在国民经济中的影响力日渐加强，从事商贸、餐饮、仓储、交通运输等传统服务
12、业，以及金融保险、计算机软件、租赁和商业服务业、科研、文化娱乐、房地产等现代服务业的民营企业日渐增多，成为民营企业的新兴力量。众多服务行业民营企业在初期的迅速发展之后，也同样面临转型升级的难题。对本土民营企业而言，制度创新与资源整合是服务行业，尤其是传统服务行业转型的必然选择。 成都联星投资发展有限公司是陕西联星科工贸集团的全资子公司。公司主业是房地产开发和专业市场建设、经营和管理，公司上世纪90年代初就在西安投资建设和经营管理有“西部小商品批发城”专业市场，该市场是西安乃至西北地区规模最大和商品最全的专业批发市场。公司开发的房地产“高山流水”品牌系列别墅，从西安、重庆来到成都，在青城山和广汉
13、三星堆取得了良好的口碑，实现了很好的销售业绩。但面对国家房地产和金融政策的调整收缩、对发展现代服务业政策的鼓励和支持，公司及时更新思路，关注新兴产业，瞄准沿海企业成功转型的案例，从2008年开始对长三角和珠三角地区进行多次考察，总结出沿海小城镇的发展源于产业集群及现代服务业的带动，对推动企业的转型是一条成功的特色之路。经过反复调查、论证和谈判，公司与浙江余姚中国塑料城管委会合作，将目前全世界最大的塑料原料、塑料辅料、塑料机械、塑料模具专业批发市场“中国塑料城”引进新都木兰，打造西部地区规模最大、产业最集中、产品最全和交易覆盖面最广的塑料原材料及涉塑产品国际贸易中心，依托这个以高端专业市场为核心
14、的商贸综合体，一个全新的涉塑产业将在新都区木兰镇聚集，这个项目不仅实现了公司从单纯的以高端别墅开发为主业的房地产企业向专业市场和服务业及新兴产业迈进的成功转型，也带动和推进了木兰镇的城乡一体化建设和产业发展，成为西部承接东部产业转移的典型案例。而领创产业商贸综合体模式，以“产城一体”理念，配套专业市场，建设融合写字楼、酒店、商业街、会展中心、住宅等多种业态，力求把项目所在的木兰镇打造为成都商贸新高地和风尚生活新坐标。这一开发模式，不仅是对商贸行业的变革，更是创造了以产业为依托、带动小城镇发展，积极推进新型城镇化的建设，促进民企转型健康发展的新途径。 公司同时转型发展旅游和文化产业，2010年开
15、始在广元投资开发建设的“天曌山国家森林公园旅游度假景区”，将广元主导的女性文化融入旅游开发，已成功出版了天曌芳华武则天正传、开发生产了“曌酒”等系列旅游产品、创作演出了大型实景历史立体风情秀“天曌武则天”。目前景区已成功通过国家4A景区验收，公司投资建设的“联星天曌山国际度假酒店”也正式开业运行。这一项目的推进，使公司向旅游开发和文化产业方面又迈开了一步。联星公司通过以上两个项目的实施，实现了企业的成功转型。现在企业已是一个拥有自己的核心竟争实力，充满蓬勃发展生机，抓住了转型发展机遇，涉足专业市场、现代服务业、旅游开发和文化产业投资的多元化综合服务型民营企业，正在向企业做大做强方向阔步迈进！抓住机遇 强强联合打造商贸产城一体化新城 2009年8月。余姚中国塑料城管委会和成都联星投资发展有限公司共同投资，以股权关系为纽带、以现代企业制度为基石，成立了成都中塑投资发展有限公司。专业市场成功运营者与成熟品牌地产开发商联手，共同打造大型综合性企业集团，可谓强强联合，在西部中心城市成都开发建设中塑成都国际贸易中心，吹响了中国塑料城西部集结号，涉塑产业大宗商贸由东部向西部转移也正式拉开帷幕。 中国塑料城位于余姚市区北部，是目前国内最大的集塑料原料销售、塑料信息发布、塑料会展、塑料机械、塑料模具、塑料制品及其他辅助材料于一体的专业生产资料市场。经过17年的培育打造，逐步发展成为集商品流
