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1、AA宾馆八号楼二至四楼改造工程可行性研究报告第一章 总论1.1项目名称及承办单位1.1.1项目名称AA宾馆八号楼二至四楼改造工程1.1.2项目性质 改造1.1.3建设地点 AA区RM路26号1.1.4承办单位(1)单位名称: FJ省AA宾馆(2)单位性质: 事业编制、企业管理的全民所有制单位(3)主管单位：AA区政府办(4)单位概况FJ省AA宾馆（AA区招待所）成立于1957年，前身是AA县招待所、AA市招待所。宾馆地处MM市AA区RM路26号，是国家二星级、FJ省一级宾馆。全馆占地面积1万，拥有客用住宿楼、餐饮楼、娱乐综合楼等4栋，住宿床位178个，餐位约500个，现有员工 人，其中党员 人
2、。今年截止到11月，共接待宾客突破 万人次，营业额 余万元。AA宾馆属于事业编制、企业管理的全民所有制单位，是为市委、市政府及有关部门做好服务接待工作的文明窗口。1.2编制依据和原则1.2.1编制依据中国旅游饭店行业规范（2002年4月）中华人民共和国星级酒店评定标准（2010年12月国家计委发布的投资项目可行性研究指南（试用版）；国家计划委员会发布的关于建设项目进行可行性研究的试行管理办法；国家发展改革委、建设部发布的建设项目经济评价方法与参数（第三版）；住宅室内装饰装修管理办法（国家建设部第110号令）；建设工程项目管理规范（GB/T50326-2006）；FJ省特种行业和公共场所治安管理
3、办法（1996年7月）酒店业企业安全生产标准化评定标准国家发布的有关行业规范、产业政策、法规和设计标准；项目单位提供的有关基础资料和其它文件。1.2.2编制原则（1）项目建设必须遵循国家的各项政策、法规和法令，符合国家产业政策、投资方向及行业和地区的规划。（2）选用的装修材料、施工工艺技术要先进适用、可靠、能耗低、三废排放少、产品质量好、安全卫生。（3）以科学、实事求是的态度，公正、客观的反映本项目建设的实际情况，工程投资坚持“求是、客观”的原则。（4）通过研究，推荐项目的建设规模、方案，论证项目建设的合理性。1.2.3研究范围根据项目建设条件，通过对项目建设背景、必要性、建设场址、工程建设方
4、案、项目的组织管理、项目实施计划、环境保护、消防与公共安全、节约能源措施、招投标方案、投资估算与资金筹措等方面进行综合研究和分析，重点研究和论述项目建设的必要性、建设方案、投资估算和融资方案，以便为项目的融资决策和建设，提供科学的决策依据。1.3项目提出的理由和过程宾馆酒店行业是一个古老的行业，已有数千年的历史。它是随着人类的进步、社会经济的发展、科学文化、技术和交通的发达而发展起来的。改革开发三十多年来，中国宾馆、酒店业伴随着经济社会发展以及国际酒店业的渗透不断成长，生命力愈加旺盛。从1980年开始，中国宾馆酒店业在原有公有制宾馆、招待所基础上成倍数地发展，为经济发展与人员流通创造了条件。近
5、年来，随着AA经济社会高速发展，城市面貌日新月异，都市经济初具规模，依法开设的酒店、宾馆数量不断增加，特别是随着铁路、高速公路、WQ山机场、高铁的开通运营，AA的撤县设市、撤市设区等，AA宾馆酒店业迎来了多次发展的黄金时期。截目到2015年11月，AA已开通网上预定查询业务的酒店数量达53家，是90年代初全市酒店总数的近10倍。如今，在AA区，几乎每条街道都可以找到住宿的酒店、宾馆或招待所，一些区位和地段优势较好的街道，甚至开设有十几家酒店、宾馆，在助推经济发展，方便旅客住宿、休息的同时，过于庞大的供给也使住宿业面临激烈竞争，不少酒店、宾馆生存受到挑战。在当今酒店行业已经从卖方市场转变为买方市
6、场的情况下，只有不断从硬件和软件二个方面改善酒店环境，提升宾馆酒店的服务和品质，才能在日渐激烈的市场竞争中站稳脚跟，并谋求进一步的发展。AA宾馆作为原有政府公务接待宾馆为AA市委政府后勤服务工作做出了重要的贡献，随着市场经济、企业改制等，AA宾馆积极适应新形势，主动投入市场经济大潮，努力改善服务环境为宾客服务。但是AA宾馆建筑物年代已久，基础配套设施不尽完善，墙皮脱落、线路老化、室外排水管出现破损，严重影响污水的排放，内部布局和设施布设不符合相关标准，更不适应市场的需求，已不能很好的满足住宿服务工作的开展，急需对宾馆进行改造建设，以适应社会对宾馆酒店业的要求。为此，AA宾馆领导层多方筹措资金，
7、分阶段对宾馆设施进行改造建设。此次AA宾馆八号楼二至四楼改造工程即是在此背景下AA宾馆提高自身硬件环境而进行的改造项目。1.4建设内容、规模和实施进度1.4.1建设内容与规模此次项目主要对AA宾馆八号楼二至四楼进行改造，改造面积2019.21平方米。改造内容主要包括：水电改造、墙面、吊顶改造、墙面水泥漆工程、卫生间地墙面改造及防水、墙体布局改造、套房地面金刚板等工程。1.4.2实施进度本项目严格按照国家有关项目程度进行，项目实施进度包括前期准备、设计、施工、竣工验收四个阶段。经研究，本项目自筹建始，建设期为10个月，即2015年12月到2016年9月。1.5投资概算、资金来源与主要技术经济指标
8、1.5.1投资概算项目总资产投资为235.7520万元，其中工程费用216.2294万元、其它费用19.5226万元。1.5.2资金来源资金来源主要为AA宾馆自筹，同时积极争取相关财政支持。1.5.3主要经济技术指标项目主要技术经济指标见表1-1表1-1 主要数据及技术经济指标表序号名 称单 位数据备 注1项目建筑面积m22019.21单层面积673.072装饰工程建筑面积m22019.21单层面积673.073总投资万元235.75204资金来源万元4.1自筹万元235.75204.2财政补助万元5内部收益率%13.86静态投资回收期年4.5含建设期7建设工期月102015年12月2016年
9、9月1.6结论与建议1.6.1结论本项目符合当地经济发展需要，符合城市建设发展规划和服务业发展需求，地理位置优越，交通方便快捷，具备各项建设条件。项目的实施有利于AA宾馆更好的适应经济的发展，更好的发挥服务业的功能，吸引客源，增加宾馆营业收入，提高宾馆竞争力，促进AA旅游业的发展，与地方经济发展形成互动。项目建设是必要的、可行的。1.6.2建议通过项目招标，选择有实力的设计单位和施工单位，进行设计、施工，确保施工按质、按量、按时完成。为降低项目总投资，减轻项目资金负担，建议减免项目建设的有关税费。项目在建设过程中，要合理安排施工时间，争取电力、交通、供水、供电、环保、城建等部门对本项目的支持，
10、保证本项目施工用电、用水、物资运输等的需要，确保项目按时按质完成。第二章 项目建设的背景及必要性2.1项目背景酒店行业作为我国第三产业中的一个支柱产业，一直在社会发展和人民生活中发挥着重要作用，被视为一枝独秀。同时它也是所有行业中最具吸引力的行业之一。随着市场经济的不断发展，为了提高国民生活水平，尽快实现小康社会，国务院提出加快城市化建设的步伐。而城市化建设中最先发展和最需要重视的就是服务业，即第三产业的发展。酒店业作为服务业中的支柱产业，越来越得到国家和各地方政府的重视。随着社会经济持续高速增长，社会财富迅速增加，广大人民群众收入水平不断提高，生活方式随之发生巨大变化，也为酒店业的发展提供了
11、现实需求和经济基础。近几年，我国酒店业迅猛发展，并呈现出高速增长、繁荣兴旺的态势。2010年起，在扩大内需的大环境下，商务部提出在扩大内需、拉动消费方面，将大力发展酒店旅游业。以消费促发展，在三方面大力发展酒店行业。首先，大力发展快捷经济型酒店。其次，重点关注和解决酒店旅游行业的放心消费问题，严把食品原料进货关。第三，积极推进节能环保工作，推动行业节能减排纵深发展。目前中国酒店企业已经十分注重品牌的塑造和规模的扩大。通过连锁经营和特许经营等多种方式，中国酒店业正蓬勃发展。近年来，AA的宾馆酒店行业也步入了发展的快车道，仅在项目所在地，近年来新开业的既有AA南威假日大酒店、AA易居大酒店、AA时
12、代酒店、AA御景国际酒店等档次较高的酒店、宾馆，又有速8等连锁快捷酒店、宾馆，还有各类招待所改制而成的酒店、宾馆等，这些酒店宾馆分布在市区，如此高密度的酒店分布，在方便客人住宿、休闲，助力经济发展的同时， 也给酒店从业者带来了巨大的竞争压力，许多酒店都面临严重的生存考验。和其它酒店同行相比，AA宾馆并没有明显的特色和优势，特别是现在宾馆设施陈旧，落后，宾馆客房建设已久，墙体开裂、线路老化、地砖脱落，存在着一定的安全隐患；客房种类、数量、风格和服务上也严重滞后，很大程度上影响了宾馆的正常运营，如果不尽快改善宾馆硬件条件，吸引客源，增加收入，今后在市场竞争中将越来越处于不利地位。项目建设的宗旨是通
13、过完善宾馆的基础设施，创造良好的服务环境，缩小宾馆服务水平与客户需求的差距，缩小与同行业的差距，进一步提升服务水平，为客户提供舒适、经济、方便服务，促进当地经济的发展。2.2项目建设的必要性2.2.1项目的建设是实现企业可持续发展的需要AA宾馆虽然地处市区繁华地段，是AA历史较攸久的国有宾馆，但是由于宾馆硬件条件较差，已远远不能适应社会需求，现有设施已不能满足经营工作的需要，为了提高AA宾馆的接待能力和接待水平，扩大AA宾馆在AA区旅游度假行业的知名度，提高经济效益和社会效益，对宾馆分期分批进行改造是必需的。项目的建设，是企业自身发展的需要，是实现企业可持续发展的重要举措。2.2.2项目的建设
14、是改善市区旅游服务条件的需要 AA市国民经济和社会发展十二五规划明确指出：要以大WQ旅游为依托，积极融入WQ旅游，服务WQ旅游，延伸WQ旅游。积极准备迎接“高铁经济”带来的旅游发展的黄金时期，要深挖本地旅游资源，拓展旅游市场，要确定重点旅游区域和重点旅游景区，积极发展富有地方特色的文化游、生态游、农家游等多层次旅游市场，形成特色鲜明的旅游产品，并以此产生旅游的集聚、带动和辐射作用，通过资源整合，实现优势互补，推动旅游的全面发展。近五年来，AA市旅游业得到了较快的发展，人流、物流、车流逐年提高，旅游宾馆需求也逐年提高，项目的建设是适应AA市旅游市场发展的需要，是服务AA旅游产业的需要。2.2.3
15、项目的建设是适应市场需求，满足顾客需求的需要 AA市2015年政府工作报告提出：坚持突出三产，迎接高铁时代到来。要大力发展旅游业，积极融入大WQ旅游经济圈，推进旅游景区、旅行社、旅游住宿等要素标准化、规范化、智能化建设，形成与高铁到来后相配套的旅游服务体系。现代人追求的已经不是吃饱、穿暖，而是休闲、娱乐、旅游。生活质量的改善与提高，对居住环境的要求也相应提高，那种无卫生间、无空调、无饮用水的“三无”客房及硬件差、标准差的“二差”客房已不能满足顾客的需求，人们追求的是高档舒适的客房，是星级服务，因此，项目的建设是AA宾馆改变自我形象，服务大众的重要举措。第三章 项目选址与建设条件3.1项目选址本项目建设地点在AA路26号，现有AA宾馆地域内。项目所在地AA宾馆产权明晰、证照齐全，项目用地合法。项目所在地南临RM路、西侧临AA区政府、东侧和北侧与相邻，该地符合AA区城市规划用地要求。3.2项目所在地自然环境和社会环境状况AA
