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1、徐州市2013年 12月房地产分析报告10月徐州市房地产分析报告12月徐州市房地产分析报告贰零壹叁年十二月一、 大市盘点 2013年，步入换挡期的中国经济增速放缓，地方财政收入增速减缓，在此背景下，保障房提前实现全年目标，交出了一份超出预期的成绩单。住房，关乎群众切身利益。无论是中央经济工作会议，还是中央城镇化工作会议，对这一问题都提出了要求。中央经济工作会议提出，努力解决好住房问题，探索适合国情、符合发展阶段性特征的住房模式，加大廉租住房、公共租赁住房等保障性住房建设和供给，做好棚户区改造。中央城镇化工作会议要求，深入实施城镇棚户区改造。根据国务院日前公布的全国资源型城市可持续发展规划（20
2、132020年），我国将在2020年前完成资源枯竭城市的棚户区改造，实现“居者有其屋”。力争到2015年基本完成资源型城市成片棚户区改造任务。从2014年起，各地公共租赁住房和廉租住房并轨运行，并轨后统称为公共租赁住房。健全符合国情的住房保障体系是一项十分复杂的任务。当前，政府要把群众最关心、最现实的利益问题作为切入点，加快推进改革。首先要继续加快推进保障性住房建设和各类棚户区改造，解决保障性住房总量不足的问题。同时要通过改革，使群众更便捷地享受到住房保障制度。 中国住房和城乡建设部部长姜伟新24日在京透露，明年的房地产调控 政策将持续，同时更加注重调控的针对性、连续性和稳定性。姜伟新指出，2
3、013年，中国商品住房总体建设、销售、库存、交易量都有大幅度上升，但分化明显。部分热点城市和区域中心城市房价上涨幅度很大，少数城市房地产市场萎缩，交易量下滑。官方近期发布的数据显示，2013年11月，中国70个大中城市中，69个城市房价同比上涨。其中，一线的北京、上海、广州、深圳四个城市已经连续3个月房价同比涨幅超过20%。但同时，部分二、三线城市却存在开发过量，面临较大的去库存压力。针对这种市场的分化情况，姜伟新表示，明年要强调调控的针对性。针对房地产市场出现的新情况，更加注重分类指导。北京、上海、广州、深圳等房价上涨过快的城市要从严落实差别化住房信贷税收和住房限购政策。而房价开始下跌的城市
4、，要注重消化存量，控制新开发总量。注重分类指导以及强化调控针对性的提法与此前中央高层历次会议上透露出的楼市政策趋势一脉相承。这意味着未来地方政府将在楼市调控中占主导地位，房地产调控也出现逐渐淡化中央统一号令，自主权下放地方的大趋势。 国土资源部和国家统计局12月30日共同发布第二次全国土地调查的主要数据成果，其中显示，全国耕地面积为13538.5万公顷(20.31亿亩)，在耕地十八亿亩“红线”之上。且由于技术手段的更新，与基于一次调查数据逐年变更到2009年的耕地数据相比，多出2亿亩左右。尽管如此，国土部仍然表示，我国人均耕地少、耕地质量总体不高、耕地后备资源不足的基本国情没有改变，耕地保护形
5、势仍然十分严峻。国土资源部副部长、国务院第二次全国土地调查领导小组办公室主任王世元强调，国土部正在研究起草严守耕地红线的相关文件，以及加强节约集约利用土地的顶层设计。我国人均耕地少、耕地质量总体不高、耕地后备资源不足的基本国情没有改变，综合考虑现有耕地数量、质量和人口增长、发展用地需求等因素，耕地保护形势仍十分严峻。中原点评：2013年开年随着“国五条”的出台，全国楼市陷入一片恐慌中，“国五条”也可以说是史上最严厉的政策。为此，很多人都对“国五条”抱有很大的期望，然而新政实施后仍未有成效，房价地价依旧高涨。随着房产税扩围再次提起、全国多家银行房贷全面收紧、国家出台“以房养老”新政策等等，全国楼
6、市再次掀起波澜。政府坚持自己的改革原则，从最基础的开始，到后来针对民生、保障房等等一系列细致的改革，都是为了保障房地产市场平稳的走下去，2013年年末政府将房地产市场推给了市场，希望市场可以带动房地产业走上正确的道路，才有可能实现真正的市场主导，预计明年的政策会有部分出台，不过政策大环境也不会放松，市场竞争依然存在。二、12月份土地市场信息 12月份徐州市挂牌出让2宗土地，总出让面积达155720平方米，比上月出让地块总面积减少16宗，但出让面积比上月减少1108493平方米，土地供应有所回落，具体土地出让信息如下【数据来源:徐州国土资源局网】：编号地块名称土地坐落土地用途出让面积（平方米）规
7、划指标备注挂牌起始价（万元）竞买保证金（万元）开竣工履约保证金（万元）挂牌时间容积率建筑密度绿地率2013-94号珠山步行街一期地块三环南路北，珠山东商业、文娱769164.4-5万平方米55%20%228001140010002014年1月16日9时至2014年1月29日12时2013-95号姚庄三期地块欣欣路北，铁路东城镇住宅788043.025%30%定销房177308865887 从地块位置看，94号地块在三环南路，处在云龙湖边，商业、文娱为主，姚庄地块规划为城镇住宅定销房。 12月份无成交土地中原点评：11月份土地市场沿袭上月的出让热情，土地供应高峰持续，土地成交火热，从供应土地类型
8、来看，土地物业类型种类较多，但仍主要以住宅和商业用地居多，从出让区域来看，经济开发区出让较多。上月的土地出让及成交的火爆进行，而本月的土地出让及成交后劲不足，明显降温，仅出让两块且其中一块是定销房。三、12月份商品房市场信息1、 徐州市场盘点 2013年12月份，徐州市区商品房新增供应量86.9万平方米，同比12年同期19.2万平方米增加了67.7万平方米，涨幅为352%；环比上月129.2万平方米减少了42.3万平方米，降幅高达32.7%，其中商业供应223套，面积为17569.3平方，办公供应203套，面积为19269平方米，住宅成交9412套，面积为832658.3平方米。 2013年1
9、2月份，徐州市区商品房新增成交量76.9万平方米，同比12年同期33万平方米增加了46.9万平方米，涨幅为142%，与上月51.5万平方米减少了25.4平方米，其中商业成交217套，面积为17452.3平方，办公成交245套，面积为15851.4平方米，住宅成交7233套，面积为736588.2平方米。 12月份，徐州样本均价为6520元/，较11月的6510元/，增加了10元/，微涨0.15%，同比2012年12月的6383元/稍涨2.1%。 2013年12月份，徐州市区商品房供求比为1.1:1。2、商品房供应走势分析数据来源于徐州房地产信息网2013年12月份，从供应量来看，本月的供应相对
10、上月供应高峰回落，但较往年仍保持高位，下半年十一月份的供应高峰成为年度最高值，下半年的最高峰集中在年底最后两个月，远超金九银十的供应量，四季度除了十月份供应相对较低外，总值处于四个季度中最大，已经成定局。出现此现象多由于年底较多的开发商的年底目标仍需要后期的火热加推与冲刺，且多赶在年底加推，促成市场高峰。3、商品房成交走势分析数据来源于徐州房地产信息网从12月份徐州市区商品房成交表现看，自4月份开始连续5个月成交量持续回升，8月后成交整体有所下滑，恢复较正常状态，但较全年成交来看，本月成交高于金九银十，总体来看，本月与8月份的成交成为本年来的最高两月，高于月成交量的近两倍之多，本月价格战成为市
11、场主流，也将成为销售的重要砝码之一，其他低首付、交几万抵几万的活动也是不断涌现，试图在传统火热季的尾部抓住营销先机，大盘的火热销售跟小体量项目的销售带来不利影响，小开发商只能在大盘销售的火热阶段夹缝中生存，与年底开发商的最终目标仍存在差距，小开发商夺得市场先机的可能性不大，需要避开同期大开发商的销售周期，在传统的淡季寻得一线生机，整体的销售较为火热，但是商品房的供应也是不容忽视。4、商品住宅成交价格走势分析数据来源于徐州房地产指数2013年12月，全国100个城市（新建）住宅平均价格为10833元/平方米，环比11月上涨0.70%，自2012年6月以来连续第19个月环比上涨，涨幅与上月基本持平
12、（上月环比涨幅为0.68%），其中68个城市环比上涨，32个城市环比下跌，徐州商品房价格平稳上涨，整体环境收紧，涨幅缩小。5、商品房市场供求关系分析数据来源于上海中原物业12月份，徐州市区商品房供应比1.1比1，供应略大于成交，但上月的供求比达到高峰，供应量远远高于成交量，市场供应过剩，整体来看，供求比高低起伏，供求比间接表明市场的方向，供求比越低代表成交大于供应，市场波动明显，起伏较大，整体市场的供求比不稳定，供应和成交交错占位，市场供应及需求随着发展变化敏感度较大，但整体的市场仍以需求一方为主，总体仍出去供应大于成交。6、2013年12月区域成交价格分析 从区域成交均价来看，2013年12
13、月份的区域商品成交均价最高的仍是鼓楼区，价格为7810元/平方，少许降低，每平方高出徐州商品均价1000以上，泉山区屈居第二，以7680元/平方，有所上升，直追鼓楼区售价，此两个区域楼盘均处主城区，地段相对较好，档次居高，价格具有一定门槛，云龙区领先经济开发区处在每平方在6000-7000元价格区间，而铜山区的均价每平方在6000元以下，贾汪区在4000元每平方以下，区域的楼盘稀缺性和地段的本身价值，仍是影响区域成交均价的重要因素，整体价格呈上升趋势，区域价格现不均匀，最高价鼓楼区及最低价贾汪区的差价高达近4000元每平方，区域价格具有一定浮动，幅度不大，每月的价格浮动在30-100元/平方米
14、之间。7、2013年12月区域供求分析n 区域商业成交和供应量 n 区域办公成交和供应情况n 区域住宅成交和供应概况区域供应占比分析 12月份，徐州市商品房市场的供应量分布仍不平衡，主要分布在泉山区，占58.6%，多由于泉山区大量楼盘开盘较为集中，云龙区的供应占据20.7%，云龙区15.4%，铜山区、贾汪区两个区域供应基本为零，供应分布极不均匀。分布不均的情况是由其板块的基本属性、本身的价值性及在徐州市区域中起到举足轻重的作用所决定的。8、2013年12月区域成交分析数据来源于徐州房地产信息网 12月份，云龙区成交贡献43%，再次夺得市场成交桂冠，云龙区的楼盘在金九银十时期，众多楼盘的低首付、
15、大幅优惠吸引众多客户眼球，狂轰滥炸式的户外大牌及电视媒体等，造成本区域的楼盘火热销售态势，同时云龙区的楼盘市场占有率较高，该区域的整体宣传较好，以小楼盘引大区域，以大区域优势带动楼盘销售，本月其他区域成交分布相对均匀，泉山区以21%的成交市场占有率位居市区第二，也是全市成交量的主导区域，鼓楼区占比18%，屈居第三，经济开发区、贾汪区、铜山区均成交均占6%，区域成交不均匀，政府导向和楼盘板块所在位置影响较多。中原点评：12月，一个传统的销售淡季，但是呈现的是一个火热的销售市场，各方、各类、各色的解读铺天盖地，涉及房产的内容不在少数，包括房产税落地、土地改革加速、市场需求量增加等等，业界也开始格外关注房企们对此的表态；同时也给11月的市场留下些许悬念。不过，随着年底收官时期的推进，各家房企都在马不停蹄的冲刺业绩，即使在淡季也照样推盘、举办营销活动，大量房源的供应入市，短期形成供应过剩，价格战成为开发商的最后抢占市场利器，促成部分正在观望的客户成交，抢占客户资源势在必行。四、12月份房地产项目报广信息监测日期报纸种类项目名称版面诉求主题12月3日都市晨报华厦广场头版1/2版
