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1、物业 山东省立医院物业管理方案第一章 物业管理接管运作整体策划构想贵方此次借劳动合同法实施之际，就医院整体后勤工作全面社会化，委托物业管理公司实施统一物业管理，是继保健楼、生殖中心和高层公寓物业社会化以后的又一重大改革举措，力度之大范围之广省内乃至全国首屈，是高屋建瓴之举措。此举对于物业公司来讲是机遇也是挑战，医院后勤物业化管理不同于一般的社会化物业管理，问题多且困难大。如此大规模的接管，怎样做到人员、设备、工作、管理、责任进行平稳的交接和过渡，如何确保几百人劳动合同顺利签订、劳动保险尽快缴纳成为接管后的首要问题，这需要物业公司有综合人力资源管理能力，有与劳动部门密切的联系，有处理劳动纠纷的经
2、验，有承担劳动风险的坚强实体。在和贵方接洽后，我们会同集团总部的财务部和人力资源部等部门，就接管的可行性、接管计划、可能遇到的问题进行了商讨，倘若有幸能够合作，在接管时我们拟定成立前期接管小组，接管小组由物业公司副总经理牵头，由拟派省立医院项目的全体管理团队及抽调公司人力资源部、财务部、资产部、品质保障部等部门人员组成，分3个小组分头开展工作。人事劳资关系小组负责人员关系交接工作，包括人员信息的采集、谈话、面试，劳动合同的签订，养老保险的缴纳等；正常工作接管小组，负责各部门、岗位等工作的熟悉和交接，及负责与医院相关部门的协调和沟通；物资交接小组负责工具、设备等物资的清点和交接。每个工作小组具体
3、接管计划如下：一、人事劳资关系组第一阶段，利用15天时间对人员进行面试，办理进入物业工作的应聘手续，对员工分别逐个谈话，了解其思想动态。在医院的密切配合下，对每个员工的人事信息进行详细的登记并核实，对现有人员情况进行分类，为下一步签订劳动合同打下基础。第二阶段，利用15天时间进行劳动合同的签订并备案。劳动合同分劳动合同和劳务协议两种，对于需要物业公司缴纳保险的（含能交够15年和不能交够15年）员工签订劳动合同，并需要缴纳社会保险；对于退休、原单位缴纳保险等不需要缴纳保险和物业公司无法缴纳保险的只签订劳务协议。签订完的劳动合同到济南市劳动局备案。第三阶段，1-2月份开始办理保险缴纳手续缴纳保险。
4、济南市规定，每月10日为当月养老保险缴纳截至日期，因此争取在2月份（2月7日春节）最迟在3月份将员工保险缴纳手续办理完毕。第四阶段，2-3月份各种详细人事管理制度的制定和形成，制定可能出现劳动纠纷的应对措施，处理过渡期内发生的劳动纠纷。确保能够平稳度过过渡期，使物业管理工作顺利走向日常管理轨道。第五阶段，从4月开始制定过渡期完成后的人事工作实施方案，结合岗位具体情况对组织架构、人员编制、岗位工资进行重新核定，对核编后人员的走向问题进行处理，对劳动合同带来的风险配合省立医院进行共同应对。二、正常工作接管小组第一阶段，1-2月份开始该工作组以驻场经理及管理团队为主要成员组成，抽调公司其他部门员工辅
5、助配合，负责与医院对口部门的接洽沟通，熟悉各个口的工作内容、职责、范围、流程、标准等，熟悉员工及现有的一线骨干的工作状况。尽快招聘选拔有特殊行业经验的人员充实到管理团队中来，接受院方的指导和培训，尽快进入医院物业管理角色。第二阶段，2-3月份物业公司在医院的指导下开始介入管理工作，学习管理经验，利用原有骨干队伍稳定管理工作，同时尽快做好一线管理梯队的建设。尽快熟悉掌握各口管理情况，对医院原有的管理制度、各种档案进行熟悉、交接、整理、存档。第三阶段，4月份根据医院实际特点，结合物业的管理模式提出适合医院特点的独特的物业管理模式。融合物业和医院制度，制定工作流程及其他各种管理制度。第四阶段，5月份
6、管理工作交接，以物业公司为主独立进行管理，物业公司与员工及物业公司与院方进一步磨合，医院履行监督检查指导职责。第五阶段，6月份充分发挥物业的管理优势，在学习中不断的前进，利用最短的时间确保物业管理服务水平开始逐步提升。三、物资交接小组利用一个月时间，对设备、工具、设施、房屋、家具等，按部门逐步进行盘点交接，制定使用管理方案，了解设施设备的使用性能，提出维修、报废、更换建议。医院后勤服务社会化，涉及几百人的切身利益，长期以来，广大职工习惯于用非经济的福利化的观点看待医院后勤服务，习惯于自己是“省立医院职工”身份，一旦让他们走向社会必然有顾虑。担心自己的饭碗端不成了;担心社会化损害自身利益，担心社
7、会化难以保障得了自己的需要。因此，也建议医院做好宣传教育工作，教育大家充分认识旧体制的弊端，充分认识后勤服务社会化的必然性和台理性，要克服守旧、等待和怕担风险豹消极情绪，积极的面对改革，积极的适应新的物业管理企业的管理模式。我们相信，通过医院和物业公司的共同努力和扎实的工作，能够确保平稳交接、平稳过渡，医院此次后勤改革也必将取得圆满成功。第二章 企业基本情况一、物业简介集团是一家跨地区、跨行业的综合性大型股份制企业集团，注册资金1.2亿，经营范围涉及汽贸、房地产、药业、物业管理、广告、IT等多个产业。集团山东物业管理有限责任公司是集团旗下的国家二级资质物业管理企业，成立于一九九六年。成立之初，
8、通过引进香港世纪酒店管理集团、深圳市莲花物业管理有限公司先进的管理理念，结合自身优势，形成了独特的“宾馆式服务”、“星级化管理”的经营模式；并顺利通过了ISO9001（2000）质量标准体系认证。公司现有员工600余人，管理人员全部具有大专以上学历，其中，硕士生、本科生占85%，高级工程师、物业管理师、经济师、园艺师21人，其他各类技术人员也都100%持证上岗。物业公司除承接集团各分公司商业物业管理工作外，外拓业务已由济南延伸至青岛、济宁、潍坊、临沂、泰安、莱芜等地区，承接了小区、住宅、别墅、写字楼、医院等各类物业，委托管理面积100多万平米，积累了丰富的各类高档物业、园林设计等物业管理经验。
9、公司秉承“偕齐鲁淳朴之风，用真心服务；融国际时尚理念，为业主当家”的服务理念，回报社会，不断追求服务的更高境界。公司管理的槐荫区政务中心大厦和济宁汽车园被评为2005年山东省物业管理优秀项目，省立医院高层住宅被评为济南市物业管理优秀项目；物业在齐鲁晚报、生活日报联合主办及济南时报主办的房地产调查活动中，被评为 “济南市十大物业管理品牌企业”；在济南市物业管理行业技能比武中，多次获得一等奖；保安连续三年被济南市委、市公安局誉为“济南市青年文明号”；公司总经理孙韬先生在全国百佳物业经理人被评选活动中被授予“全国百佳物业经理人”的称号，同时被山东省家庭服务业协会评为“诚信服务十佳先进工作者”。200
10、6年被建设厅评为优秀物业管理企业。二、物业管理优势管理经验 物业接管过济宁医学院附属医院的电梯和保安服务，取得了一定的一线管理经验，能够充分的掌握医院人员流动量大的特点，应用的省立医院的日常管理中来。接管经验 在极短的时间内接管省立医院的整体后勤管理，毕竟不是承接新的物业管理项目，要求物业管理企业有较强的人员组织能力，众多人员的管理和驾驭能力。2006年底，我公司曾成功的全面接管了济宁田庄煤矿后勤管理工作，包含100多名员工。充分证明了我们在接管复杂后勤的能力，同时也积累了丰富的实战经验。坚强后盾 物业是集团的全资子公司，在人事、财务等方面接受集团总部人力资源部和财务部的统一管理，集团有综合人
11、力资源管理能力，有与劳动部门密切的联系，有处理劳动纠纷的经验，有承担劳动风险的坚强实体，总之依靠集团坚强的后盾，能够做到顺利交接和平稳的过渡。理念优势 作为发展多年的专业化物业公司，公司以 “物业，超越业主期望”为自己的企业使命，秉承“偕齐鲁淳朴之风用真心服务，融国际时尚理念为业主当家”的服务理念，着力为业主创造一个高效文明和谐的生活居住环境，并通过持续的改进和提升，使物业能够保值及不断增值，塑造同类物业管理优质服务之典范。 独有的大型花木公司 通过对自身优势资源的最佳整合，我们可为各类业主提供“一站式”的物业管理整体解决方案。除物业管理主业外，公司下属的花木公司是济南市最大的综合性花木公司之
12、一，拥有自己专业的大型综合性花木公司是物业公司的又一特色。占地100余亩，温室面积3000余平方的花木公司，有着一流的硬件设施和技术队伍，集花卉销售、花木租摆、绿化园林工程等业务于一体；精湛的技术、丰富的经验，必将会为小区绿化的建设与管理带来可靠的保证。三物业业绩物业在管项目及企业主要荣誉序号项目名称类型建筑面积接管日期获奖情况1.办公住宅3万2007.82.办公司2万2006.103.办公楼6.3万m22005.104.住宅2.5万m22006.15.住宅5.5万m22005.12005年度市优大厦6.办公楼0.7 万m22006.57.写字楼1万m22004.38.办公楼2.8万m2200
13、6.19.办公宿舍5万m22006.710.办公楼4万m22003.102005年度省优大厦11.办公楼1万2007.812.写字楼8万m22005.313.工矿企业6万2006.1214.住宅10.5万m22006.215.小区3万m22006.416.商业/办公6万m21996.217.商业1.5万m22002.318.商业/办公8.5万m22003.72005年度省优园区19.商业/办公1.5万 m22003.1120.商业/办公5万 m22004.321.商业/办公1.1万 m22005.222.商业/办公1.5万 m22005.3企业主要业绩第三章 医院物业管理的基本特点服务性。医院
14、物业管理服务不仅限于保安、保洁等，还涵盖医院后勤工作中更大范围，如消毒、营养配餐、护工管理与培训、导医与导诊以及一些更多的延伸服务。由于医院不同于其他物业类型，其物业管理服务也呈现出一些特殊性。比如保洁，医院是各种病原体大量存在的地方，易造成交叉感染，更经常受到病人排泄、呕吐物的污染。因此，严格的消毒隔离、控制传染病原和高频次保洁服务必不可少。不仅如此，越来越多的物业管理公司已开始独立或协助医院按照相关法规和要求提供污水、污物、尸体的处理和医用垃圾销毁的专业服务等等。计划性。医院面积大、来往人员多、突发因素多，这要求其管理要有更强与精确的计划性。比如医院急诊常常会收到因斗殴打架受伤的病人，有些仇家还会跟踪到医院，这要求物业管理事先应有一套预案，能够很好地处理此类事件，保证就医环境。又如，医院的营养配餐服务，要注重营养搭配和医疗辅助作用，因此配餐员要按程序、医嘱与病员饮食计划，按时、准确、热情地将热饭热菜送到病员床边，还须提前一天统计次日饮食并及时收回餐具，便于周转。技术性和不间断性。医院24小时连续运行，且是治病救人的场所，有时分秒必争，这就需要医院物业管理服务也不能间断。例如，医院的设备设施不仅要保持24小时正常运行，有些关联着病人手术能否持续、正常进行的设备更是不能出半点差错。但这些设备设施又相对多而复杂，这就对工程管理和维护的计划与
