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1、第 15 讲：第六章第四节房屋租赁管理 (2012 新版)1一、内容提要：1、房屋租赁管理2、房地产抵押管理二、考试目的和考试要求：本部分的考试目的是测试应考人员对房屋租赁、房地产抵押制度和政策的了解、熟悉和掌握程度。本章考试基本要求包括：1熟悉房屋租赁的概念；2熟悉商品房屋租赁的条件；3熟悉商品房屋租赁合同；4熟悉房屋租赁登记备案；5熟悉商品房屋转租；6掌握房地产抵押的概念；7掌握房地产作为抵押物的条件；8掌握房地产抵押的一般规定；9掌握房地产抵押合同；10掌握房地产抵押估价；11掌握房地产抵押登记；12熟悉住房抵押贷款证券化涉及的抵押权变更登记；13掌握最高额抵押权；14掌握房地产抵押的效
2、力；15掌握房地产抵押权的实现。三、内容辅导：第四节 房屋租赁管理注：公共租赁住房管理办法经住房和城乡建设部第 84 次部常务会议审议通过，2012 年 5 月 28 日住房和城乡建设部令第 11 号公布。该办法 分总则、申请与审核、轮候与配租、使用与退出、法律责任、附则 6 章 39 条，自 2012 年 7 月 15 日起施行。一、房屋租赁的概念房屋租赁是房地产市场中一种重要的交易形式。 城市房地产管理法第五十二条规定：第 15 讲：第六章第四节房屋租赁管理 (2012 新版)2“房屋租赁，是指房屋所有权人作为出租人将其房屋出租给承租人使用，由承租人向出租人支付租金的行为。 ”2010 年
3、 12 月 1 日，住房和城乡建设部发布了商品房屋租赁管理办法 。租赁活动是民事活动，应当遵循平等、自愿、合法和诚实信用原则。例题：房屋租赁是房地产市场中一种重要的( )形式。A转让 B买卖 C交易 D析产答案：C解析：房屋租赁不是转让、买卖、析产形式。二、商品房屋租赁的条件公民、法人或其他组织对享有所有权的房屋和国家授权管理和经营的房屋可以依法出租。出租商品住房的，应当以原设计的房间为最小出租单位，人均租住建筑面积不得低于当地人民政府规定的最低标准。厨房、卫生间、阳台和地下储藏室不得出租供人员居住。有下列情形之一的房屋不得出租：(一)属于违法建筑的；(二)不符合安全、防灾等工程建设强制性标准
4、的；(三)违反规定改变房屋使用性质的；(四)法律、法规规定禁止出租的其他情形。例题：出租商品住房的，应当以原设计的房间为最小出租单位，阳台、地下储藏室、厨房和卫生间不得出租供人员居住。 ( ) （2011 年房地产估价师制度试题）答案：解析：出租商品住房的，应当以原设计的房间为最小出租单位，厨房、卫生间、阳台和地下储藏室不得出租供人员居住。三、商品房屋租赁合同(一)商品房屋租赁合同的概念商品房屋租赁合同是出租人与承租人签订的，用于明确租赁双方权利义务关系的协议。租赁是一种民事法律关系，在租赁关系中出租人与承租人之间所发生的民事关系主要是通过租赁合同确定的。因此，在租赁中出租人与承租人应当对双方
5、的权利与义务做出明确的规定，并且以文字形式形成书面记录，成为出租人与承租人关于租赁问题双方共同遵守的第 15 讲：第六章第四节房屋租赁管理 (2012 新版)3准则。(二)商品房屋租赁合同主要内容城市房地产管理法规定，房屋租赁，出租人和承租人应当签订书面租赁合同，约定租赁期限、租赁用途、租赁价格、修缮责任等条款，以及双方的其他权利和义务。 商品房屋租赁管理办法对商品房屋租赁合同的内容作了进一步明确，要求一般应当包括以下内容：1房屋租赁当事人的姓名(名称)和住所。2房屋的坐落、面积、结构、附属设施，家具和家电等室内设施状况。3租金和押金数额、支付方式。房屋租金，是承租人为取得一定期限内房屋的使用
6、权而付给房屋所有权人的经济补偿。租金标准是租赁合同的核心之一。城市房地产管理法规定：“以营利为目的，房屋所有权人将以划拨方式取得土地使用权的国有土地上建成的房屋出租的，应当将租金中所含土地收益上缴国家。具体办法由国务院规定” 。 商品房屋租赁管理办法中规定：“房屋租赁合同期内，出租人不得单方面随意提高租金水平” 。4租赁用途和房屋使用要求。租赁用途，是指房屋租赁合同中规定的出租房屋的使用性质。承租人应当按照租赁合同规定的使用性质使用房屋，不得变更使用用途；确需变动的，应当征得出租人的同意，并重新签订租赁合同。承租人与第三者互换房屋时，应当事先征得出租人的同意，出租人应当支持承租人的合理要求。换
7、房后，原租赁合同即行终止，新的承租人应与出租人另行签订租赁合同。5房屋和室内设施的安全性能。承租人应当按照合同约定的租赁用途和使用要求合理使用房屋，不得擅自改动房屋承重结构和拆改室内设施，不得损害其他业主和使用人的合法权益。承租人因使用不当等原因造成承租房屋和设施损坏的，承租人应当负责修复或者承担赔偿责任。6租赁期限。 合同法规定，租赁期限不得超过 20 年，超过 20 年的，超过部分无效。租赁期间届满当事人可以续订租赁合同，但约定的租赁期限自续订之日起不得超过 20年。承租人有义务在租赁期限届满后返还所承租的房屋。如需继续承租原租赁的房屋，应当在租赁期满前，征得出租人的同意，并重新签订租赁合
8、同。出租人应当按照租赁合同约定的期限将房屋交给承租人使用，并保证租赁合同期限内承租人的正常使用。出租人在租赁合同届满前需要收回房屋的，应当事先征得承租人的同意，并赔偿承租人的损失。第 15 讲：第六章第四节房屋租赁管理 (2012 新版)4例题 1：按合同法规定，房屋租赁期限( )。 （2008 年房地产经纪人制度试题）A不得超过 10 年 B不得超过 15 年C不得超过 20 年 D不受限制答案：C解析：合同法规定，租赁期限不得超过 20 年，超过 20 年的，超过部分无效。例题 2：租赁期限届满，当事人可以续订租赁合同，但约定的租赁期限自续订之日起不得超过( )。 （2004 年房地产经纪
9、人制度试题）A10 年 B、 20 年 C30 年 D50 年答案：B解析：合同法规定，租赁期限不得超过 20 年，超过 20 年的，超过部分无效。租赁期间届满当事人可以续订租赁合同，但约定的租赁期限自续订之日起不得超过 20 年。例题 3：合同法规定，租赁期限不得超过( )年。 （2007 年房地产经纪人制度试题）A10 B15 C20 D25答案：C解析：合同法规定，租赁期限不得超过 20 年，超过 20 年的，超过部分无效。例题 4：下 列 关 于 房 屋 租 赁 期 说 法 正 确 的 是 ( )。 （2002 年房地产估价师制度试题）A 房 屋 的 租 赁 期 无 限 制 ， 由 租
10、 赁 当 事 人 约 定B 房 屋 的 租 赁 期 不 得 少 于 6 个 月C 房 屋 的 租 赁 期 由 租 赁 当 事 人 约 定 ， 但 不 得 超 过 20 年D 房 屋 的 租 赁 期 超 过 20 年 的 ， 房 屋 租 赁 合 同 无 效答案 C解析：合同法规定，租赁期限不得超过20年，超过20年的，超过部分无效。第 15 讲：第六章第四节房屋租赁管理 (2012 新版)57房屋维修责任。出租人应当按照合同约定履行房屋的维修义务并确保房屋和室内设施安全。未及时修复损坏的房屋，影响承租人正常使用的，应当按照约定承担赔偿责任或者减少租金。出租住宅用房的自然损坏或合同约定由出租人修缮
11、的，由出租人负责修复。不及时修复致使房屋发生破坏性事故，造成承租人财产损失或者人身伤害的，应当由出租人承担赔偿责任。租用房屋从事生产经营活动的，修缮责任由双方当事人在租赁合同中约定。房屋修缮责任人对房屋及其设备应当及时、认真地检查、修缮，保证房屋的使用安全。房屋修缮责任人对形成租赁关系的房屋确实无力修缮的，可以与另一方当事人合修，责任人因此付出的修缮费用，可以折抵租金或由出租人分期偿还。8物业服务、水、电、燃气等相关费用的缴纳。9争议解决办法和违约责任。10其他约定。如房屋租赁当事人应当在房屋租赁合同中约定房屋被征收或者拆迁时的处理办法。在上述条款中，租赁期限、租赁用途、租金及交付方式、房屋的
12、修缮责任是城市房地产管理法规定的必备条款。 商品房屋租赁管理办法要求，房地产管理部门可以会同工商行政管理部门制定房屋租赁合同示范文本，供当事人选用。例题：以下关于商品房屋租赁中的维修责任，表述错误的是( )。A出租人应当按照合同约定履行房屋的维修义务并确保房屋和室内设施安全B未及时修复损坏的房屋，影响承租人正常使用的，应当按照约定减少租金，但不可承担赔偿责任C出租住宅用房的自然损坏或合同约定由出租人修缮的，由出租人负责修复D租用房屋从事生产经营活动的，修缮责任由双方当事人在租赁合同中约定答 案 ： B解析：出租人应当按照合同约定履行房屋的维修义务并确保房屋和室内设施安全。未及时修复损坏的房屋，
13、影响承租人正常使用的，应当按照约定承担赔偿责任或者减少租金。(三)商品房屋租赁关系保护租赁合同一经签订，租赁双方必须严格遵守。商品房屋租赁期间内，因赠与、析产、继承或者买卖转让房屋的，原房屋租赁合同继续有效。第 15 讲：第六章第四节房屋租赁管理 (2012 新版)6承租人在房屋租赁期间死亡的，与其生前共同居住的人可以按照原租赁合同租赁该房屋。房屋租赁期间出租人出售租赁房屋的，应当在出售前合理期限内通知承租人，承租人在同等条件下有优先购买权。例题 1：承租人在租赁期内死亡，有权要求维持原租赁关系的是承租人的( )。（2011 年房地产经纪人制度试题）A已离异的前妻 B在异国定居的女儿C居住在邻
14、近城市的养子 D现共同居住的儿子答案：D解析：承租人在租赁期间内死亡，租赁房屋的共有居住人要求维持原租赁关系的，出租人应当继续履行原租赁合同。例题 3：刘某将其拥有的一套住宅出租给了许某，租赁期间刘某又将该住宅卖给了张某，刘某与许某原签订的房屋租赁合同( )。(2010 年房地产经纪人相关知识试题 )A继续有效 B自动失效C由刘某确定是否有效 D由张某确定是否有效答案：A解析：商品房屋租赁期间内，因赠与、析产、继承或者买卖转让房屋的，原房屋租赁合同继续有效。例题 3：承租人在租赁期内死亡，租赁房屋的共同居住人要求继承原租赁关系的，出租人( )。 （2006 年房地产估价师制度试题）A应重新办理
15、租赁登记备案手续，房屋租赁合同方可生效B可以收回房屋出租给其他人C可以要求增加租金D应当继续履行原租赁合同答案：D第 15 讲：第六章第四节房屋租赁管理 (2012 新版)7解析：房屋租赁的有关政策中，承租人在租赁期内死亡，租赁房屋的共同居住人要求继承原租赁关系的，出租人应当继续履行原租赁合同。四、商品房屋租赁登记备案城市房地产管理法规定“房屋租赁，出租人和承租人应当签订书面租赁合同，约定租赁期限、租赁用途、租赁价格、修缮责任等条款，以及双方的其他权利和义务，并向房产管理部门登记备案” 。商品房屋租赁管理办法第十四条规定：“房屋租赁合同订立后三十日内，房屋租赁当事人应当到租赁房屋所在地直辖市、市、县人民政府房地产主管部门办理房屋租赁登记备案” 。实行房屋租赁合同登记备案既可以保护租赁双方的合法权益，又可以较好地防止非法出租房屋，减少纠纷，促进社会稳定。同时，通过商品房屋租赁备案制度，直辖市、市、县人民政府房地产主管部门可定期分区域公布不同类型房屋的市场租金水平等信息。例题：商品房屋租赁管理办法规定，房屋租赁合同订立后( )日内，房屋租赁当事人应当到租赁房屋所在地直辖市、市、县人民政府房地产主管部门办理房屋租赁登记备案。A10 B30 C45 D60答 案 ： B解析：商品房屋租赁管理
