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1、内容摘要现代社会，城市迅猛发展。城市环境过密化以及土地的高度立体化利用，使建筑物的区分所有成为一种必要。与此同时，如何用权利义务确定各区分所有人之间的关系则又给传统的相邻关系理论带来了新的挑战。对于区分所有建筑物的相邻关系，学界已有诸多论述，但多聚焦于建筑物区分所有权性质的理论纷争以及相邻关系与地役权的优劣比较，对于区分所有建筑物的内容则鲜有谈及。本文将从建筑物的区分所有权入手，试构建区分所有建筑物相邻关系的内容体系，并对我国区分所有建筑物相邻关系的立法提出构想。 关键词区分所有权，相邻关系，相邻便利，相邻妨害，地役权一、区分所有建筑物相邻关系的基本原理（一）区分所有建筑物相邻关系之概述不动产
2、相邻关系，简称相邻关系，为罗马法以来民法上的一项重要制度。相邻各方在对各自所有或使用的不动产行使所有权或使用权时，因相互间依法应当给予方便或接受限制而发生的权利义务关系（参见彭万林主编：民法学，中国政法大学出版社2001年版，第303页。），即为不动产相邻关系。易言之，相邻关系是不动产所有权内容的当然扩张或限制。不动产相邻关系，按其内容来分，可以分为土地相邻关系和建筑物相邻关系。而建筑物相邻关系又可分为建筑物内相邻关系、毗邻建筑物间相邻关系、建筑物与土地相邻而发生的相邻关系。其中，建筑物内相邻关系，又可称为“区分所有建筑物的相邻关系”。区分所有建筑物的相邻关系，是指在区分所有建筑物内，因各所有
3、人或利用人的住宅单元-专有部分彼此邻近而发生的相邻关系（梁慧星、陈华彬编著：物权法，法律出版社1997年版，第195页。）。区分所有建筑物相邻关系，是一种平面与立体相互交错的相邻关系。居住于同一栋建筑物上的各区分所有人，因其专有部分如火柴盒一样相互邻接，彼此之间的用役面紧密地堆砌于同一栋建筑物上，故他们之间除发生前后左右的平面相邻关系外，还发生立体的相邻关系。（温丰文：区分所有建筑物法律关系之构造，载法令月刊第43期。）此立体相邻关系是较之平面相邻关系更复杂、更重要的一类相邻关系，且有区别于一般平面相邻关系的显著特征。（二）建筑物的区分所有权刚才我们已经说到，相邻关系是对不动产所有权内容的当然
4、扩张或限制。因此，要研究区分所有建筑物的相邻关系，必须先弄清何为建筑物的区分所有权。（1）建筑物区分所有权之界定与衡量建筑物区分所有权自发端迄今，已有不短的一段历史。惟对于什么是建筑物区分所有权，各国不但没有形成通说，反而形成了多种对立的学说。1）一元论又称一元主义或一元论说。它又可分为“专有权说”和“共有权说”。1.专有权说。此说最早为法国学者在解释法国民法典第664条时提出。（日小沼进一著：建筑物区分所有之法理，法律文化出版社1992年版，第261页。）认为：建筑物的区分所有权，是指区分所有人对区分所有建筑物的专有部分所享有的权利，即专有所有权。该说得到日本著名学者我妻荣先生（我妻荣认为，
5、建筑物区分所有权是在专有部分上成立的所有权，其性质与一般所有权无差异。）和我国台湾学者史尚宽先生（史尚宽著：物权法论，台湾荣泰印书馆股份有限公司1979年版，第109页。）等支持。日本建筑物区分所有权法采取了专有权说。2.共有权说。此说最早为法国学者普鲁东（Proudhon）与拉贝（labb）在解释民法典第644条规定时，针对上述法国学者的专有权说而提出的对立主张。该说以集团性、共同性为立论精神，将区分所有建筑物整体视为由全体区分所有权人所共有，认为：建筑物区分所有权是指区分所有人对建筑物的持份共有权。究其实质，是从共有所有权的角度来理解和把握区分所有权。瑞士民法典采取共有权说，该法典第712
6、条规定：“楼层所有权，即建筑物或楼房的共同所有权的应有份。”2）二元论此说最早为法国学者在针对上述一元论说予以理论和实际的两方面批判后所提出，并为我国台湾学者郑玉波先生、黄越钦先生（黄越钦著：住宅分层所有权之比较法研究，民法物权论文选辑（上），台湾五南图书出版公司1984年版，第439、437、440页。）及大陆学者陈苏先生（陈苏：论建筑物区分所有权，载法学研究1990年第5期。）所赞同。该说认为，建筑物区分所有权是指区分所有人对建筑物的专有部分和共有部分所享有的专有权和共有权的结合。台湾民法典采取了二元论说，该法典第799条规定：“数人区分一建筑物，而各有其一部者，该建筑物及其附属物之共同部
7、分，推定为各所有人之共有，其修缮费及其他负担，由各所有人，按其所有部分之价值分担之。”3）三元论该说为德国贝尔曼（JBarmann）先生所创，又称“广义的区分所有权说”。认为区分所有权，是由区分所有建筑物的专有部分所有权、共有部分持份权和因共同关系所生的成员权三要素所构成的一种特别所有权。日本学者丸山英气教授、我国台湾学者戴东雄先生等，均持该说。德国住宅所有权法采取了三元论说，该法上的所有权概念系由专有所有权、持份共有权和共同所有人的成员权三部分所组成。比较以上三种学说，笔者认为：（1）一元论中的“专有权说”或“共有权说”把建筑物区分所有权界定为对建筑物专有部分或共有部分所享有的专有权或共有权
8、，不能反映建筑物区分所有权的全貌，也不利于建筑物区分所有权的圆满实现和正确行使；（2）二元论说把建筑物区分所有权界定为专有权和共有权的结合，反映了建筑物区分所有权的本质特征；（3）三元说得到了我国大陆许多学者的支持，可以说是代表了建筑物区分所有权认识的主流。（段启武先生、陈华彬先生和王利明先生等皆支持三元论。）但是笔者认为：无论建筑物结构多么复杂，从物理空间上来看，都可以做一个成员专有部分和共有部分的二元划分；因此，就纯财产权利上讲，建筑物区分所有权即是对专有部分的所有权和共有部分的共有权。三元论中的成员权，在性质上是一种社员权，相当于加入一种组织而取得的资格。它的基础是各区分所有权人对于共有
9、部分的共有权甚至相邻关系。没有共有权、居住的相邻就没有成员权。正如共有人之间要管理共同物一样，区分所有权人也要管理共同物。（高富平著：物权法原论（下），中国法制出版社2001年版，第922页。）因此，成员权应为共有权之应有之意，更多的是物业管理上的意义，而非区分所有权本身的独立的内容。基于以上分析，建筑物区分所有权的概念可以定义为：由区分所有建筑物的专有部分所有权和共有部分持份权所构成的特别所有权。（2）建筑物区分所有权的法律关系由于区分所有建筑物可以分为各区分所有人专有和共用两大部分，所以在同一高层建筑物内的各区分所有权人之间，存在着因专有部分而成立的相邻关系和因共用部分而成立的共有关系。这
10、两种关系既有区别，又有联系，共同构成了建筑物区分所有法律关系的真实面目。二、区分所有建筑物相邻关系的内容区分所有建筑物相邻关系的内容虽然琐碎、复杂，但主要包含了两个方面：一是，区分所有权人在其他区分所有权人因维护、修缮专有部分或设置管线，必须进入或利用其专有部分时，应给予便利，无正当理由不得拒绝；二是，区分所有权人维护、修缮专有部分或行使其权利时，不得妨碍其他区分所有权人的安宁、安全及卫生。（参见梁慧星等著：中国物权法草案建议稿？条文、说明、理由与参考立法例，社会科学文献出版社2000年版，第279页。）即对于每一位区分所有权人来说，他既负有提供相邻便利的义务，又享有请求排除相邻妨害的权利。各
11、区分所有人之间的这种权利义务关系就构成了区分所有建筑物相邻关系的主要内容。 （一）相邻便利提供区分所有权人为了保存、修缮、进入或其他合理使用其专有部分的必要，在一定限度内，可以请求使用其他区分所有人的专有部分，被请求的人应给予便利，没有正当事由不得拒绝。因使用而致邻人专有部分损害的，应予以赔偿。问题是何谓“必要”？这一“必要”的范围是个不确定的概念。在实践中，应该根据保存、修缮或其他合理使用的规模、时间、期限、紧迫性等因素来确定其必要性。尽量在不影响其他区分所有权人的时间和运用不影响其他区分所有权人的方式进行。（温丰文：论区分所有建筑物之专有部分，载台湾法令月刊第42卷第7期。）对此相邻便利提
12、供关系，需要补充说明的是：1.被请求人即便利的提供者不以专有部分所有人-区分所有权人为限，区分所有权人若将其专有部分出租或出借于他人使用时，被请求人即为承租人或借用人；2.请求使用的专有部分不限于其前后左右或上下邻接的专有部分。既使在结构上并不相邻，只要在必要的范围之内，例如管线维修，也可以行使相邻权；3.因使用他人专有部分而致区分所有人损害时，使用人应负责恢复原状或予以赔偿。这种便利的提供，又可以细化为以下几个方面：（1）通行权史尚宽先生在论及建筑物区分所有人之相邻关系时，特别提到了“他人正中宅门之使用权”。正中宅门，谓一座房屋之正门。数人区分一建筑物而各有其一部，无论为一进房屋或数进房屋，
13、惟有一正中宅门时，其正中宅门虽不属于共有，如有使用他们正中宅门之必要（例如有婚丧大事），得使用之。（史尚宽著：物权法论，中国政法大学出版社2000年版，第121页。）这种“他人正中宅门之使用权”即典型的通行权，其情形有如袋地之通行权。（2）相邻排水供水关系在区分所有建筑物中，排水系统和供水系统往往都是一个整体；各专有部分的排供水系统彼此相连，是构成整体的一个个有机组成部分。因此，各区分所有权人应允许邻人的用水经由排供水管道流经自己的专有部分，不得非法阻塞或采取其他方法来切断水的这种自然流动。同时，若其他区分所有权人因排水或供水出现问题而需要进入某专有部分进行管道维修时，该专有部分所有人应给予一
14、定的便利，无正当理由不得拒绝。（3）相邻管线安设关系区分所有权人因安设管道（如太阳能热水器的水管）或线路（如通讯电路）而有必要经过他人的专有部分时，他人应当允许。但安设方应本着不影响他人专有部分的使用及美观的原则进行安设，并对于因安设而造成的损失给予补偿。（4）进入权在区分所有建筑物的相邻关系中，还存在着一种相邻便利提供的义务，即容忍他人进入其专有部分取回其所有物或进行其他必要的活动的义务；对应的，另一方所享有的权利即称为进入权。在实际生活中，进入权大多数表现为居民的物品因外力（如风力）或其他原因而掉入他人房屋、凉台，他有权进入该房屋取回该物；或者某人家中需要施救（着火、抢救小孩）或忘记钥匙，
15、需要通过邻人房屋进入时，邻人应当给予进入的便利。这种便利也许是提供给邻居本人，也许是提供给施救者（如消防警）。当然，如果邻人因提供这种便利而受有损失时，可以向受益的邻居要求赔偿。（5）相邻通风、采光、取暖关系如果某一区分所有权人为了改善其专有部分的通风和采光而改变其专有部分的现状，这一改变并未影响邻人的，其他的区分所有权人应予以容忍。由于暖气的供应系统与排供水系统相似，所以处理相邻取暖关系应遵循相邻排供水关系的同一原则。（二）相邻妨害排除区分所有权人维护、修缮专有部分或行使其权利时，不得妨碍其他区分所有权人的安宁、安全及卫生。若区分所有权人违反该项义务，并经请求仍不停止的，管理人或管理委员会可以请求人民法院为必要的处置。（1）相邻防险关系区分所有权人在使用自己的专有部分时，有防范他人专有部分因己之使用而受险的义务；违背这样的义务给他人造成危险或妨害时，负有停止侵害、排除妨害、赔偿损失的责任。由此而形成的区分所有权人之间的关系，即为相邻防险关系。此种危险或妨害皆与其他区分所有权人对其专有部分的使用有关，但这种使用有物理上的正当与非正当之分。1.因对建筑物的不当毁损而带来的危险区分所有人改建或增建自己的专有部分，而须拆除其内部梁柱或墙壁的一部分或全部时，该梁柱或墙壁即使属于其专有部分的
