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1、三亚市场调研案例分享,2011年3月,项目背景,2,CRIC : 领先的线上线下房地产信息及咨询服务供应商 ,目标要求及解决框架,目标： 宽泛概念 范围不限,解决框架： 信息全覆盖 对比的结论,明确三亚整体发展水平及发展特征,国际视野下的发展水平比对,明确三亚地产及旅游业的发展情况,明确三亚消费市场特征,滨海旅游活动,本土研究中的内部结构研究,需求市场的细化调研,CRIC : 领先的线上线下房地产信息及咨询服务供应商 ,4,解决框架,筛选条件,对象选择,宏观比对,个案借鉴,发展差异显现 ， 先进理念借鉴,解决框架个案分析,乡村漫步线路,国际旅游岛政策,8,CRIC : 领先的线上线下房地产信息
2、及咨询服务供应商 ,国际旅游岛政策,9,CRIC : 领先的线上线下房地产信息及咨询服务供应商 ,解决框架,各湾区代表案例分析,产业概况,政策影响,物业市场,典型个案,通过土地、供求总量、个案项目成交量价，对应政策的颁布节点，来分析政策对,商业、酒店、住宅,除宏观数据外，运用了年度与近一年的月度供求数据体现了不同时间间隔的产业运作情况，并和国内其他城市做了对比。,10,CRIC : 领先的线上线下房地产信息及咨询服务供应商 ,继海口限购令后，三亚于3月5日，出台地方调控细则，限购、信贷、税收、土地等政策多管齐下，调控力度空前，并明确“切实将三亚市2011年度新建住房价格涨幅控制在合理水平，并于
3、3月底前向社会公布”,保障房政策,土地政策,税收政策,信贷政策,限购政策,在主城区采取更加严厉的措施，坚决遏制投机性购房。自2011年3月3日起执行。原则上对本市户籍居民家庭，限购2套禁购3套；对于非本地户籍家庭，禁购2套，无住房的购房须提供本市1年以上(含1年)的纳税证明或社保缴纳证明。,居民家庭向商业银行贷款购买第二套住房，其首付款比例不得低于60%，贷款利率不低于基准利率的1.1倍。 金融部门要加大对保障性住房和普通商品住房建设支持的力度。 银监部门要加强对商业银行执行差别化住房信贷政策情况的监督和检查，对违规行为要严肃处理。,对个人购买住房不足5年转手交易的，统一按其销售收入全额征税。
4、 加强对土地增值税征管情况的监督和检查，重点对定价明显超过周边房价水平的房地产开发项目，进行土地增值税清算和稽查。,对已供房地产开发用地，超过两年没有取得施工许可证进行开工建设的，必须及时收回土地使用权，并处以闲置一年以上的罚款。 对房地产开发建设投资达不到25%以上的(不含土地价款)，不得以任何方式转让土地及合同约定的土地开发项目。,市保障办、市住建局要严格贯彻实施三亚市保障性住房十二五规划，在确保2010年9966套保障性住房按期竣工并配、售到户的基础上，2011年新开工建设4500套以上保障性住房。,房地产宏观政策研究三亚最新调控政策,12,CRIC : 领先的线上线下房地产信息及咨询服
5、务供应商 ,12,政策影响：三亚市住建局就“国八条三亚版细则”，明确主城区的定位范围按行政区域划分，指三亚市河东管理区和河西管理区。限购政策对房地产项目集中的湾区基本无影响。,限购政策,本次限购政策只针对主城区，包括三亚市河东管理区和河西管理区，对于三亚其它湾区的楼盘基本无影响。,三亚购房客户多为一次性付款，因此信贷政策影响实质作用有限，更多是对消费者购房信心的打击。,税收政策,由于三亚市场刚需客户较少，高端投资客较多，对价格不敏感，因此税收影响作用影响有限。,信贷政策,土地政策,将进一步规范三亚市场开发商的开发秩序，促进市场供给增加，因此随着开发加速和现有存量产品增加，后期市场竞争将越发激烈
6、。,保障房政策,三亚市场是典型外向型市场，本地客户购买力较弱，因此本地保障房的供给增加，对商品房市场分化作用有限。,房地产宏观政策研究政策影响解析,13,CRIC : 领先的线上线下房地产信息及咨询服务供应商 ,13,CRIC : 领先的线上线下房地产信息及咨询服务供应商 ,政策对三亚土地市场的影响,三亚市2008年住房建设计划的通知,上调存款准备金利率0.5个百分点,人行连续上调存款准备金利率至17.5%，屡创历史新高,人行下调贷款基准利率和存款准备金率,两大住房新政出台,关于严格建设用地管理促进批而未用土地利用的通知,新囯四条出台,关于加强土地增值税征管工作的通知,关于完善差别化住房信贷政
7、策有关问题的通知,人行上调存贷款基准利率,上调住房公积金贷款利率,新国八条出台,政策对土地市场影响尚未显现 三亚土地市场月度供应极不平衡。从月度供求关系看，供应量成交量基本持平。去年年末土地集中供应。除集中成交月份外，土地成交价格基本保持平稳。,14,2009.1-2011.2三亚商品住宅供求关系走势,数据来源：CRIC数据库,政策对三亚住宅供求的影响,高压调控政策未对春节市场旺季造成影响，住宅仍集中推案与成交 三亚住宅市场量价走势看，2010年12月-2011年2月，三亚商品住宅供应量大幅增长，尤其是1月份，供应量达到49.7万平方米，创近年纪录。与供应量大幅增长相呼应，成交量虽有所提升，但
8、仍表现为供大于求的态势。,15,CRIC : 领先的线上线下房地产信息及咨询服务供应商 ,15,2011.3三亚商品住宅成交量及均价,政策对三亚住宅成交的影响,三亚市场对限购政策反映不大 从三亚近期住宅市场成交表现看，市场反映不大。3月1日住宅签约套数在176套，3月5日限购政策出台后，签约量明显下滑，随着政府明确限购区域限定在主城区，3月9日成交量出现了明显反弹。平均日成交量维持在40-80套。,数据来源：海南省住房与城乡建设厅,16,CRIC : 领先的线上线下房地产信息及咨询服务供应商 ,16,政策对三亚典型项目的影响,政策对主要竞品的成交影响有限多数竞品不在限购主城区内 从三亚竞品项目
9、近2月成交量走势看，环比涨跌互现。但成交量差额相差不是很大。春节假期是三亚房地产市场的旺季，最新限购政策于3月初出台，表明政策对三亚商品住宅市场的影响尚未完全显现，须进一步观察后续市场表现。 从三亚竞品项目近2月成交价走势看，环比基本持平。竞品项目基本不在限购范围之内，受到政策影响较小。,近期三亚竞品项目成交量对比,数据来源：CRIC数据库,万,近期三亚竞品项目成交价对比,17,CRIC : 领先的线上线下房地产信息及咨询服务供应商 ,17,解决框架,旅游业市场,房地产业-市场,调研说明配额说明,为有针对性地收集样本，本次调研进行了一定配额限制，这对于后期数据的统计分析产生了一定影响，在此进行
10、说明。,国内游客调研配额,国际游客调研配额,本次主要针对游客的居住、餐饮以及购物消费习惯进行调研，在样本的收集方面不是完全随机，而是定点在不同档次的酒店及住宿设施区域，定点收集不同档次游客的信息。 右图现实了调研最终实现的配额。由于调研属于非完全随机调研，该配额不能完全显示三亚游客在选择酒店档次及类型方面的偏好。,调研说明配额说明,在置业者调研中，根据项目需要主要针对远郊及陌生湾区的大盘项目收集数据，故此相关的行为特征具有一定指向性，大部分数据代表了居住在远郊及陌生湾区的置业者行为。,调研说明问卷说明,为提高问卷有效性与适应性，针对不同调研群体，本次调研问卷进行了不同的设计。,三亚国内外旅游者
11、需求偏好,到访三亚的游客基本行为特征,频次,国内外游客到访三亚的频次都不高，半数以上的被访者是第一次到访三亚，这说明三亚尚未形成定期度假的氛围。但在国内游客中，已经有一部分人形成了一年一次三亚度假的习惯。,度假目的是国内外游客到访三亚的最主要目的，商务目的较少（20%左右），并且因商务目的到访三亚的国内游客要多于国际游客。,目的,国内外游客在三亚的停留时间一般为5-7天，并且以家庭出行为主，停留时间相对较长，这对于增加旅游收入具有积极作用。,停留时间,国际游客的总旅游预算在3001-7000元，日均预算约在600-1000元左右；国内游客预算相对较低，在3001-5000元，日均预算约在600
12、-700元左右。,旅游预算,到访三亚的游客对住宿设施的偏好,到访三亚的游客对购物的需求偏好,到访三亚的游客对娱乐休闲活动设施的偏好,旅游差异,国内外游客在旅游倾向方面有明显的差异，国际游客外向性较强，喜好参与性互动性较强的活动，所以滨海运动的参与者以国际游客为主；而国内游客则更喜欢游览风景名胜区等观光型旅游，说明国内游客的旅游行为尚处于初级阶段。而已置业者的旅游偏好却明显接近成熟的国际游客。,旅游差异,国内游客中，50岁以下的游客对水上运动以及热闹性质的休闲活动充满热情，而伴随年龄的增长，50岁以上的游客则对养生类的项目设施较感兴趣，逐步偏向静态类设施。,到访三亚的游客对娱乐休闲活动设施的偏好
13、,旅游差异,总体而言，三亚游客对于休闲娱乐活动的偏好结构差异不大，与年龄的关联度不高，从年轻到老年人群都对滨海夜生活具有浓厚兴趣。,旅游差异,国际游客中，这种由动态类休闲活动向静态养生类活动过度的趋势却不明显，这种差异主要是因为国际游客的心态比较年轻化开放化。,国内游客休闲娱乐设施偏好,国际游客休闲娱乐设施偏好,到访三亚的游客满意度及对海棠湾区域的兴趣度,国内游客对海棠湾的兴趣度,国际游客对海棠湾的兴趣度,兴趣度,国内游客中，比较年轻的群体（小于40岁）对于海棠湾的兴趣度相对浓厚，而伴随年纪的增长兴趣度逐步减弱。这主要是不同年龄的人冒险精神与经济实力有差异造成，也说明海棠湾可以针对年轻客群开发
14、相应产品,满意度,三亚的国内外游客，对于三亚的旅游住宿设施、休闲娱乐设施、购物设施的满意度都较高，国际游客的满意度达到70%以上，国内游客的满意度达到50%以上。说明国内游客相对国际游客而言更挑剔。,兴趣度,国际游客中，愿意到海棠湾消费的人群在各个年龄段都很突出，。,满意度,在国内游客中，对休闲娱乐设施（67%）的满意度最高，其次是住宿设施（63%），最后是购物设施（54%）；国际游客中，对休闲娱乐设施（80%）的满意度最高，其次是购物设施（70%），住宿设施（65%）。说明国内外游客的关注点存在差异。,三亚潜在置业者市场需求,潜在置业者的置业倾向,潜在置业者的物业倾向,潜在置业者对海棠湾的置
15、业意向,三亚已置业者市场需求,已置业者的基本置业信息,36,住宅使用,大多数置业者是将住宅作为度假的主要居所来使用，而用于出租、出售以及控制的比例仅为18%,居住习惯,三分之二的已置业者每年在三亚的居住频次为1-2次，居住时间以30天为主，并且集中在冬季。这一方面是三亚的气候适宜，另一方面也是由于三亚的主要置业客群来自北方，冬季避寒是主要需求,社区配套,三亚的大多数住宅社区中，必备配套包括超市、中餐厅、社区接驳车、停车场以及游泳池，而在相对高端的社区中，酒店是最常见的引擎配套，其次是高尔夫和游艇码头。,住宅使用,不同年龄段的人群对其物业的使用情况存在差异，50岁以下的已置业者以度假为目的的居多，而50岁以上的人群则更多是选择在三亚的物业中长期居住,不同年龄段人群对三亚物业的使用目的,已置业者的物业使用情况,37,配套使用,三亚住宅社区中，使用频率最高的配套是大中型超市，其次是游泳池和中餐厅。而在其他引擎配套中，高尔夫的使用频率相对最高，并且多数是40岁到50岁的人群使用。依据度假人群的生活行为习惯，社区配套应以基本配套为主，集中性满足日常生活需求
