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1、郑州房地产市场8月市场报告（简报）土地市场提要：月，郑州市土地供应再次放量，供应高达19幅，供应土地面积59.63万平方米。累计成交土地5幅、46.94万平方米。供应走势分析08年8月-09年8月郑州市土地市场供应走势8月，郑州市土地供应再次放量，供应高达19幅，与09年4月持平；供应土地面积59.63万平方米，位居09年1月至今的第三位。供应量的大幅攀升主要受郑东新区土地集中供应、金水区白庙和沈庄城中村改造用地入市拉动。7月，建设路北、工农路西19轮竞价，8月长江路南、嵩山路西34轮竞价彰显土地市场热度，09年3月份以来，商品房市场供不应求态势显著，而后续供应不足，在此情形下，政府加大土地供
2、应力度，将在一定程度上抑制价格的持续攀升，调整市场供求现状。成交地块分析郑州市8月土地成交明细表8月1日至9月4日，郑州市累计成交土地5幅、46.94万平方米。长江路南、嵩山路西为09年二七区首幅入市土地，此幅土地引起五家公司34轮竞价，最终以395.94万元/亩的单价成交，成为“新科地王”，其总价溢价幅度达到240%。根据容积率、建筑限高、绿化率等要求，建成小区后楼面地价折合1697.23元/平方米，算上建安成本、管理及配套等费用，房价成本约为4403元/平方米，“非理性”竞价再次出现，彰显开发商拿地激情，预计后市土地成交单价将逐步回升。金水区两幅虽仅两幅城中村改造用地成交，但面积高达33.
3、84万平方米，均为无底价挂牌、一锤成交，用途均为商务金融和城镇住宅，容积率均大于4。其中，文化路以东、文博东路以西、东风路以南、白庙路以北、渠西路西、姜寨明沟北宗地成交单价为280.06万元/亩，创09年至今城中村改造单价峰值。经开工业用地成交两幅，成交面积11.80万平方米，成交单价均为25.60万元/亩，与09年1-7月份较为接近。商品房市场 提要：8月，郑州市商品房新增供应量为11.03万平方米，同比下降了90.77%，环比增加了8.56%。随着“金九银十”的到来，传统的销售旺季会促使开发商增加投放量，因此预计下月的供应量会大幅增加。市场综述8月郑州市商品房市场供应上升，需求下降，销售均
4、价小幅上涨。2008年8月至2009年8月郑州市商品房供求走势图8月，郑州市商品房成交了104.45万平米，较7月份的成交量小幅下降，供应量为11.03万平米，比7月份有所增加，但是幅度不大。与7月份的情况类似，供求矛盾依然很突出。成交均价为5006元/，比7月份小幅上涨。供应量分析供应量小幅增加2008年8月至2009年8月郑州市商品房供应量比对图8月，郑州市商品房新增供应量为11.03万平方米，同比下降了90.77%，环比增加了8.56%。随着“金九银十”的到来，传统的销售旺季会促使开发商增加投放量，因此预计下月的供应量会大幅增加。本月，从商品房供应结构看，住宅类商品房供应9.61万平方米
5、，占总供应量的87.12%。办公类物业再次出现“零”供应。商业类物业供应量为1.31万平方米，大幅度增加。成交量分析成交量依然在高位运行2008年8月-2009年8月郑州市商品房成交量走势8月，郑州市商品房成交量为104.45万平方米，同比上涨70.71%，环比下降3.04%，成交量小幅减少。从6月份到8月份，郑州市商品房成交量已经连续三个月突破一百万平方米，市场形势良好。而且，这种趋势在“金九银十”会得到加强。本月，住宅类项目成交89.77万，同比上涨69.63%，环比下降3.30%，占总成交量的85.94%。办公类物业成交6.60万，环比增长21.77%，商业类物业成交8.08万，环比下降
6、14.77%。成交均价分析销售均价出现小幅上涨2008年8月-2009年8月郑州市商品房成交均价走势图8月，郑州市商品房成交均价为5006元/平方米，同比上涨17.98%，环比上涨0.79%。其中非住宅类物业的成交价格都出现了不同程度的上涨，住宅类物业的成交均价环比下跌了20元/平方米，主要受安泰嘉园、滨河花园经济适用房等项目批量成交影响。商品住宅市场提要：供应虽然环比出现小幅增加，但与去年同期相比，供应量显得微不足道，而与供应量恰恰相反的却是成交的火爆，本月成交量虽然环比出现小幅下降，但同比亦是增幅强劲，价格亦是稳打不动，继续保持在4600元/平方米之上。市场综述2008年7月至2009年8
7、月郑州市商品住宅供求走势图8月全市商品住宅市场依然全线飘红，继续续写供不应求的华丽篇章。供应虽然环比出现小幅增加，但与去年同期相比，供应量显得微不足道，而与供应量恰恰相反的却是成交的火爆，本月成交量虽然环比出现小幅下降，但同比亦是增幅强劲，价格亦是稳打不动，继续保持在4600元/平方米之上。8月全市只有建业枫林上院是新盘推出，其余4个项目皆是老盘加推。建业枫林上院本月首次亮相，但是推出相当吝啬，一共120套，共计1.06万方，主要以二房88-89平方米为主，销售情况良好；升龙国际中心二期世界之窗推出B区主要以三房88-142平方米为主，其次是一房46-49平方米；亚新橄榄城本月推出主要以三房8
8、7-117平方米为主。连续2个月供应低谷我们预计将在9月份结束，随着全市施工面积的增加，一些具备开盘的项目正在摩拳擦掌，蓄势待饭，积极为“金九银十”准备货源。8月全市商品住宅成交量环比出现小幅下滑，但同比增幅依然明显。受09年以来供应量整体不足，而需求的集中爆发性释放使得库存量在急剧下降，大多项目出现无房可卖，或是前期对市场预计不足，工程进度缓慢没有充足的房源推向市场，导致成交量在高位运行一段时间后开始出现阶段性下调，同时供不应求的局面也增强开发商充分提价的信息，价格的飞速上涨，也是导致成交逐步趋稳的因素。我们预计未来2-3月是楼市传统的旺季，成交量仍会保持高位，但价格会逐步趋稳，毕竟众开发商
9、还是希望维持一个合理稳定的房地产市场，而不是起伏波动较大的市场，那样买卖双方都会受影响。郑州市2009年8月商品住宅各类指标变化表供求分析全市商品住宅市场仍保持供不应求格局2008年8月至2009年8月郑州市商品住宅供求情况比对8月，全市商品住宅供求关系较上个月有所缓和，但供不应求的局面仍然无法改变，面对如此火爆的需求市场，我们认为供不应求的局面短时不会被改写，市场后备供应不足，同时价格的相对平稳，需求相对稳定等等造成市场供不应求的局面不会短时改变。成交量价分析投资和改善性需求增大首置产品稳中下调，投资性产品和改善性产品较上半年明显增加2009年8月全市商品住宅成交房型面积结构图2009年上半
10、年全市商品住宅成交房型面积结构图 从以上两图我们看出，8月份，全市商品住宅成交结构在发生微妙的变化：首先是刚性需求中的首置需求表现稳定但占比有所下降，8月和上半年全市二房成交结构占比表现相对平衡，但上半年二房成交量约占全市成交量的37.78%，8月份下降为32.29%，下降5.49个百分点，一方面由于刚性需求的释放，同时由于价格的过快增长，挤压部分刚性需求再次观望或者购买总价较低的一房产品；其次是投资性产品升温，从上图我们明显看到一房产品中40-50平方米成交占比较09年上半年增速显著，约增长4.6个百分点，同时一房产品总体成交较09年上半年上升5.69个百分点；楼市销售的火爆势必给投资者增强
11、了入市信心和置业冲动，导致投资户大量进入市场，从而继续推高成交量和价格；再次，改善性产品成交小幅增大，四房以上大面积多次改善性产品较09年上半年成交占比增加0.78个百分点，首次改善类产品保持相对稳定。成交价格段平稳上移2009年上半年与09年8月全市商品住宅成交价格段对比图从上图我们看出，8月份，与09年上半年相比，全市商品住宅成交价格段是在逐步上升的，其中3000-5000元/平方米成交量是在减少的，而5000元/平方米以上产品成交量在增大，其中以6000元/平方米以上产品成交量较09年上半年增加4.5个百分点，其他俩个面积段5000-5500、5500-6000元/平方米价格段分别较09
12、年上半年增加2.06、3.95个百分点。由于整体市场后续供应不足直接导致市场存量减少同时又不能满足庞大的需求，我们预计未来一段时间内，3000-4000元/平方米成交将会继续减少，并向4000-5000元/平方米转移，4000-5000元/平方米价格段依然是全市成交的主力区间，该区间中的成交也会出现转化，部分项目可能也会升级到5000-5500元/平方米价格段，这样一级一级向上传递。商业物业 提要：8月，郑州市商业物业成交均价为8663元/平方米，同比增长50.06%，环比增长10.60%。成交均价为8663元/平方米，环比增长10.60%。市场综述8月，郑州市商业物业新批预售量为1.31万平
13、方米，同比下降889.07%，环比增长589.47%;8月，郑州市商业物业成交量为8.08万平方米，同比增长44.80%，环比下降14.77%；8月，郑州市商业物业成交均价为8663元/平方米，同比增长50.06%，环比增长10.60%;8月，全市商业物业供应量较7月份有所增长，成交量有小幅下滑。受商品房供应的牵制商业物业的供应和成交也随之减少。在大量消化存量市场的商业用房后未来市场供应将短时间内衔接不上，使得商业物业的供求关系有较大波动。供求关系分析 2008年8月至2009年8月郑州市商业供求情况比对8月份商业物业供应1.31万平方米，成交量8.08平方米，供求比为1：6.16。8月商业物
14、业供应主要集中在二七区的橄榄城项目和金水区的普罗旺世、建业枫林上院项目。商业物业的主要成交区和办公物业大相径庭以金水、郑东新区二大区域为主。供求矛盾的加剧市场表现为商业物业的需求量之大，缓解供求矛盾还需加大商业物业的供应量。在未来一段时间内，全市将仍以住宅底商为主，商业物业供应量将表现为低纬度徘徊，受个案影响仍较为明显。 商业物业成交量的平稳在很大程度上与目前全市商业物业以住宅底商为主有很大关系，住宅的稳定成交，带动以住宅底商为主的商业物业的稳定成交；但由于商品住宅底商规模的特点，规模小、推案慢使得商业物业的成交受牵制。成交均价分析2008年8月-2009年8月郑州市商业成交均价走势图8月，商
15、业物业成交均价为8663元/平方米，环比增长10.60%。由商业物业价格曲线走势来看，商业用房成交价格的走势稳中有升。本月，全市商业物业成交量为8.08万平方米。郑东新区成交量为3.32万平方米占全市总成交的41.09%；金水区商业物业成交2.20万平方米占全市总成交量的27.23%。商业物业的成交主要集中在商品住宅的底商，项目的品质、地段都是拉动商品物业成交均价走高的原因。进入09年中旬，商品住宅的成交量和成交价格一路走高，受此影响商品物业的成交价格也水涨船高。未来市场将如何演变我们将持续关注。办公市场 提要：8月份，随着成交量的增量供应量的短缺、供不应求的市场状况表现更为明显。7月份供应量
16、为1.14万平方米供求关系有所改观，但本月的断供现象有加剧了供求矛盾。市场综述09年8月，办公物业新批预售量为零；09年8月，办公物业成交量为6.60万平方米，同比、环比分别增长129.17%、21.77%；09年8月，办公物业成交均价为5469元/平方米，同比、环比分别增长28.86%、5.99%;8月，郑州办公物业市场走势企稳回升，连续数月较往年办公物业市场都有所增长。办公物业的“隔月断供”现象还是时有发生。办公物业的集中化、差异化使得断供现象短时间内不能避免。但随着市场需求的不断转变，办公物业未来市场将越来越值得关注和期待。供求关系分析2008年8月至2009年8月郑州市办公物业供求情况比对
