整理XX明珠地产项目销售代理投标书

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1、XX明珠地产项目销售代理投标书XX地产万泉明珠 地产项目销售代理 投标书 （正本） 标书主要构成 竞投业务名称：富通地产团体在万泉公园区域开发楼盘，即“万泉明珠”全案营销策划及销售代理业务。 标书编制说明：首先10分感谢贵公司提供的这次投标机会，我们智虹房产置业有限公司真诚负责的态度和对工作尽善尽美的寻求，经过认真的市场调查分析，深度发掘，标书评审等工作，针对本项目的营销策划及销售工作编制了本标书。本标书编制的目的是从本项目及富通地产的发展战略全局动身，根据各种具体的有益及不利条件，为投标阶段提供较为完全的纲领性文件，1旦中标，将在此基础上进行深化，用以指点往后的具体工作。 本标书的主要构成部

2、份 第1部份为市场分析、项目分析及营销策略 第2部份为智虹公司简介及针对本项目小组构成及工作展开计划 第3部份为策划销售代理的工作范围及我公司的收费标准 为方便贵司评审人员翻阅及查找相干内容，特提纲领以下： n 目录：从第3页至第6页均是本标书大纲目录 n 投标报价：本项目销售策划及销售代理综合服务费（即基础佣金）为1.8 %， 详细事项及建议见于本标书第 120123页。n 销售均价：建议本项目销售均价为6000元/。详细分析及建议见于本标书 第 58页至 62页。n 销售时间：本司完本钱项目代理销售任务所需的时间为 330天，详细事项 见于本标书第 40页至 42页。n 宣扬总额：本项目销

3、售所需开发商配合投入的总宣扬费用约为 100万。详 细费用投放分配见于本标书第 55页至 56页。n 销售团队：负责万泉明珠项目策划及销售工作的人员1览表及人员资历可见 于本标书第 84页至 91页。n 销售策划：本项目的营销策划及销售代理见于本标书第36 页至78页。n 实力显示：本司曾代理事迹、企业信誉、综合实力等显示可见于本标书第 79页至 83页。目 录 竞标业务工作流程 第1部份 市场分析项目分析营销策略 1、市场分析 1.1、 宏观市场分析1.1.1政治、经济发展情势良好 1.1.2沈阳市房地产市场分析 1.1.3沈阳住宅市场特性分析1. 2、竞争市场分析 1.2.1大东区参考项目

4、分析 1.2.2、区域内可类比未来竞争对手分析1.3、消费市场分析 1.4、小结2、项目分析 2.1项目SWOT分析 2.1.1 优势分析 2.1.2劣势分析 2.1.3机会分析 2.1.4要挟分析 2.1.5、小结2.2、市场定位 2.2.1目标市场分析 2.2.2、目标客户群分析 2. 3、项目市场定位 2.3.1住宅产品定位 2.3.2社区商业定位：3、营销策略 3.1、推行的主体思路及实行方案 3.1.1项目卖点的提炼 3.1.2独特销售主张的提升3.2、市场推行时间 3.2.1、推行时机分析 3.2.2、推行时间安排3. 3、项目宣扬推行策略 3.3.1、广告战略目标 3.3.2、广

5、告整体策略 3.3.3、营销策略建议 3.3.4、项目分析和广告定位 3.3.5、广告效果监控、评估及修正 3.3.6、各阶段宣扬推行手段及费用3.4媒介策略3.5、价格策略 3.5.1、销售价格建议 3.5.2、入市价格及销售均价：3.5.3、付款方式3.6、销售策略 3.6.1、入市时机及销售策略 3.6.2、项目营销方式的建议 3.6.3、销售渠道 3.6.4、销售控制 3.6.5、销售目标 3.6.6、销售中心及样板房设计建议第2部份 智虹公司介绍项目组构建介绍工作展开计划4、公司简介 41理念 42策划代理精英团队 43策划代理服务体系 44楼盘代理事迹 45强大的数据基础5、销售现

6、场组织及管理 5.1、销售现场平常管理方案 5.1.1、本项目人事架构 5.1.2、相应岗位职能 5.1.3、本项目主要人员工作经历 5.2、工作人员管理 5.2.1、管理制度 5.2.2、工作例会制度和流程 5.2.3 业务流程 第3部份 工作范围及收费标准6、工作范围及收费标准 6.1、工作范围 6.2、收费标准 结束语 附件I表格 表1、现场人员平常工作表 表2、来电登记表表3、客户登记表 表4、每周1手客户途径统计表5、客源统计周报 表6、平常必做工作（管理层） 表7、每个月总结提纲 附件II制度 1、业务人员业务操作行动规范 2、公司员工培训制度 3、业务员管理规定 4、销售现场交接

7、制度附件 3 1、本项目的VI视觉表现系统 2、平面广告创意表现 3、现场推行活动创意表现 4、软性广告创意表现 5、影视、多媒体广告创意表现致富通地产团体： 富通品牌的在深圳获得的成功也给在沈阳与富通合作的公司带来了压力，顶级品牌固然需要最好的服务，智虹公司将努力成为提供最好服务的营销策划及销售代理商。 智虹观点：1、在地产产品日益同质化的今天，我们做甚么？ 地产项目成功推行的双刃箭 立意新颖的广告推行+独到有效的销售手段 项目 优秀的物业品质在地产产品日益同质化的今天，项目制胜的关键已不完全是物业的品质，创新的广告宣扬和独到有效的销售手法也是项目成功不可缺少的因素。 2、地产同质化以后我们

8、比甚么？ 在推销产品的时期，我们在房地产推行工作中，总是与竞争楼盘相比较，比价格、比品质、比环境、比交通，但是所有的这些比完以后我们比甚么？ 比文化，比思想 3、卖点过后我们贩卖甚么 我们始终相信文化可以贩卖，思想可以传播。在沈阳这个竞争已趋于白热化的房地产市场，填鸭式的广告已渐渐被市场淘汰，站在消费者的立场，以消费者的心态做广告已成为今广告的主流。卖点是有限的，在有限的时间里我们可以依托炒作卖点推行，我们可以拿楼盘的品质、价格、环境、会所去推动市场，卖点过后，我们贩卖甚么？ 贩卖观点、贩卖文化，卖1种生活方式，1种生活态度 2007年的沈阳房地产市场，单纯的依托物业本身的卖点做广告已没法适应

9、市场的需要，我们1定要跳出房地产本身去做房地产广告和房地产项目的整合推行，我们不但要用卖点与消费者沟通，我们还要与消费者进行观点的沟通，由于卖点是有限的资源，总有1天它会在我们的广告推行中被用尽，但是观点不1样，观点可以无穷发掘，不断延伸，卖点可以经营，可以COPY，但是观点的构成却是他人没法模仿的，在广告推行进程中我们可以不断的推出新颖的物业观点和消费者沟通。我们不但要贩卖房子，我们还要贩卖思想、贩卖文化、贩卖意境、贩卖观点，卖1种生活方式，1种生活态度。 我司自愿参与富通地产团体开发的“万泉明珠”住宅项目的营销推行和销售代理工作，为顺利与富通地产团体达成合作意向，终究促进合作，实现双羸，我

10、司现提出本投标书。竞标业务工作流程正 式 会 晤 富通地产团体营销部 成立专案小组NO项目初步分析标书修改 投标YES签 约广告企划提案 项目分析、调研 销售工作履行 销售策略提案 广告策略履行 营销策略建议提案效果检测评估 第1部份 市场分析项目分析营销策略 1、市场分析 1.1、 宏观市场分析1.1.1政治、经济发展情势良好 随着“振兴东北老工业基地”步伐的迈进，沈阳正在重新审视自我，进行反思，洗牌和自我定位。城市化进程正处于升级换代的关键时刻，新沈阳呼之欲出。贵司应捉住这个历史性的机遇，并有效地引导政府的计划，从而成为政府的战略同盟火伴，相得益彰。从目前沈阳市扩城运动和对房地产商的相干政

11、策来说，是项目开发的最恰时机。随着住房制度改革的推行，商品房将在社会上将愈来愈明晰其职能与作用，公积金和各大商业银行的贷款支持，政府对房地产业和百姓购房政策的支持，大大提高了居民的住房购买力。“1015期间”，地铁交通和沈阳的环境建设，也将对本市住宅消费起到了积极拉动作用。2007年上半年，沈阳经济“又好又快”发展的态势继续保持。全市完成地区生产总值1441.3亿元，增长17.3%；全市地方财政收入到达147.4亿元，增长46.7%。沈阳市市民的人都可安排收入到达6826元，实现22%的高增长；全市的经济结构进1步优化，非公经济增加值占全市GDP的比重到达63.1%，经济景气度延续向好。另外一

12、方面，今年上半年沈阳市民人均消费支出为5287元，增长了30.2%，收支相抵，还剩约1600元。目前沈阳人均GDP已处于世界银行认可的900美元11000美元之间的高速增长阶段。虽然单纯地从GDP含量来看，沈阳有重工业的拉动成份起到的1定作用，但这也是住宅产业趋于成熟的重要标志之1。 1.1.2沈阳市房地产市场分析 随着城市建设的不断深入，拆迁的继续展开，地产投资的不断加大，2007年房地产市场延续向好的态势，项目新开工量与在建均到达历史最高，大部份楼盘销售压力均不大。由于沈阳市政府对城市中心区域的政策牵引，吸引了等几10家国内外实力地产商进驻，房地产注资金额高达数百亿元，强势推动城市兴起。随

13、着今年以来更多知名地产商的项目开始运做，毫无疑问，2008年沈阳房地产市场仍将保持稳步上升的态势，不管销售面积和销售均价都会较07年较大的增长。这些团体将凭仗丰富的高端市场开发经验和雄厚的资金实力，导致城市中心区域势必成为沈阳高端市场的最大争取者之1。 沈阳市房地产开发投资情况年度对照表 指标名称 2005年 同比增长（%） 2006年 同比增长（%） 2007年18月份 同比增长 房地产开发完成投资（亿元) 413.5720.7538.2930.2371.9 43.2 商品住宅开发完成投资（亿元） 309.2832.6397.0928.4277.2 39.1 房屋施工面积 （万） 31021

14、0.63456.011.43768.4 32.3 商品住宅施工面积（万） 2438.322.32661.59.22885.2 31.6 房屋新开工面积（万） 1308.75.31463.611.8 商品住宅新开工面积（万） 1123.925.11253.611.5 房屋竣工面积（万） 1057.731.21185.312.1224.3 6.3 商品住宅竣工面积（万） 927.729.41015.39.5192.2 5.7截止2007年上半年，我市房地产开发项目总计415项，建设总范围5479.1万平方米，其中住宅建设范围4200.7万平方米。上半年，全市房地产开发建设累计完成投资239.6亿元，同比增长55.4%，其中住宅完成投资同比增长52.5%，商品房新开工面积同比增长62.2%。房地产开发建设处于快速增长范畴，反应出房地产开发商对沈阳房地产市场信心10足，开发热忱高涨。沈阳房地产市场正随着庞大供应量的刺激，将会在品质和推行多层面出现质的突破。这类竞争带来地产业的同质化，地段、计划和环境的比较已不能完全满足高端消费者内心深处的需求，在推行策略上我们应格外重视其形象的感染力，与目标消费者进行深层次的沟通。沈阳地产的高端市场还不成熟，绝大部份高端地产产品都属于“地产+景观”的概念，并