巴马宝和堂百货商业规划书

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1、巴马宝和堂百 货 商 业 规 划 书开发商：巴马瑶族自治县供销合作社投资运营商：广西宝和堂药业有限责任公司巴马宝和堂百货 项目前期运作规划书目 录第一部分 项目总论第二部分 项目市场投资环境第三部分 项目地块 SWOT 分析与应用第四部分 项目定位及项目评估第五部分 项目商业规划建议第六部分 项目开发合作定位 第七部分 项目建成后的社会效益分析 第八部分 项目投资估算第九部分 宝和堂简介第一部分 项目总论一、项目建设大体的概况（一）开发建设项目前言本 项 目 临 接 县 城 主 干 道 寿 乡 大 道 ， 距 寿 乡 文 化 广 场 136 米 ，项 目 周 边 云 集 百 货 ， 餐 饮 ，

2、 娱 乐 ， 文 化 等 核 心 消 费 群 体 。 运 输 通 畅 便利 。 就 本 案 所 处 区 域 来 说 ， 项 目 位 于 县 城 最 中 心 区 域 ， 是 发 展 物 流 业 、都 市 型 工 业 、 休 闲 娱 乐 业 、 房 地 产 业 的 良 好 场 所 。随 着 相 应 打 造 政 府 号 召 “长寿巴马、生态巴马、宜居巴马和文化巴马” 的 经 济 发 展 观 念 及 “一园六基地”文 化 产 业 链 的 形 成 ， 巴 马 已成 为 经 济 投 资 的 热 土 。 作 为 全 区 知 名 的 旅 游 ， 养 生 圣 地 ， 巴 马 已 成 为新 的 商 业 形 态 发

3、 展 的 新 宝 地 。 而我们的项目定位直接成为一个桥梁性连接作用之一，为当地消费零售行业树立一个标志性的商业地产雄风目标 。（二）建设项目基本概况（1） 项目名称：宝和堂百货（暂定）（2） 建设地点：巴马瑶族自治县寿乡大道 号（3） 开发商：巴马瑶族自治县供销合作社（4） 投资运营商：广西宝和堂药业有限责任公司（三）项目建设规模与内容表：1-1-1 【项目主要技术经济指标】 内容 指标 内容 指标建设地点 规划总用地面积实际用地面积 总建筑面积建筑占地面积 综合容积率建筑密度 绿地率住宅面积 商业面积居住总户数 停车位二、项目可行性研究结论（一）当地市场数据指标2012 年全年地区生产总值

4、完成 28.42 亿元，同比增长 3.28%；全社会固定资产投资完成 29.73 亿元，同比增长 36.7%；财政收入完成 2.12 亿元，同比增长 15.61%；农业总产值完成 12.94 亿元，同比增长 4.4%；全部工业总产值完成 23.94 亿元，同比增长 28.07%，其中规模以上工业总产值完成 17.8 亿元，同比增长 33.74%；全社会消费品零售总额 7.02 亿元，同比增长 18.11%；城镇居民人均可支配收入 13311 元,同比增长11%；农民人均纯收入 3382 元，同比增长 13.69%。东巴凤基础设施建设大会战后，巴马的基础设施得到极大地改善。公路四通八达，交通便利

5、，巴马至河池、巴马至田阳、巴马至凤山全部通行二级公路。作为国家西部大开发地区的一部分，巴马已经出台一系列有自治县特色的投资优惠政策。（二）项目建设开工进度项目计划于 年 月份底开工建设，预计 年交付使用。（三）项目合作方式项目采用分包租赁模式。第二部分 市场投资环境一、本地区概况（一）本地区人口基本概况全县 2012 年 12 月 31 日临时的常住人口为 2246 万人，与 2000 年第五次全国人口普查的 2217 万人相比，十年共增加 029 万人，增长131% ，年平均增长 013%。全县总人口为 2667 万人。与 2000 年第五次全国人口普查的2388 万人比较，近十年间共增加

6、279 万人，增长 1168%，年平均增长率为 111%。比“四普”到“五普”十年间平均增长率的 064%上升 047 个百分点。全县常住人口和总人口的地区分布如下：（单位：万人）地区 常住人口 总人口（占比）合计（约） 22.46 26.67家庭户 5.45家庭人口 19.78男性 11.41女性 11.05014 岁 5.87 占 2614%1559 岁 1371 占 6104%60 岁以上 288 占 1282%65 岁以上 202 占 899%100 岁以上 0008 占 004%以上数据来自广西区统计局（二）本地区经济概况全县上下紧紧围绕“长寿巴马、生态巴马、宜居巴马和文化巴马”的主

7、题和发展长寿健康产业这一主线，众志成城，团结拼搏，开拓进取，全县经济保持了平稳较快发展，实现了“十二五”的良好开局。全年地区生产总值完成 28.42 亿元，同比增长 3.28%；全社会固定资产投资完成 29.73亿元，同比增长 36.7%；财政收入完成 2.12 亿元，同比增长 15.61%；农业总产值完成 12.94 亿元，同比增长 4.4%；全部工业总产值完成 23.94 亿元，同比增长 28.07%，其中规模以上工业总产值完成 17.8 亿元，同比增长 33.74%；全社会消费品零售总额 7.02 亿元，同比增长 18.11%；城镇居民人均可支配收入 13311 元,同比增长 11%；农

8、民人均纯收入 3382 元，同比增长 13.69%。（三）本地区建设概况深入开展“城乡统筹发展年”活动，启动新一轮城乡建设规划，县城总体规划（20092030 年）已完成初审，完成同贺新区控制性规划、甲篆乡总体规划、坡月村总体规划、那社乡总体规划、西山乡总体规划编制和 59 个村庄规划设计工作。河道清淤工程、母鸡山公园二期工程等 25 个市政基础设施项目稳步推进，完成投资 8493 万元。抓好城区美化、绿化工作，共植树 1.3 万株，完成盆花培育 30 万盆。加强污垃项目建设，污水处理厂已投入使用，垃圾填埋场即将竣工。印象巴马、兰亭花苑、电力大厦等房地产项目顺利实施，印象巴马累计完成投资 2.

9、5 亿元。大力推动巴马镇坡类屯的城乡风貌改造试点工作，完成投资 350 万元。集中人力物力财力加大“两违”整治工作，全面停止新建、在建行为，全面完成已建部分调查摸底和会审分类处理前期工作，形成高压的工作态势和浓厚的舆论氛围， “两违”现象有所遏制。第三部分 地块 SWOT 分析与应用一 、项目的 SWOT 矩阵分析优势（Strengths） 劣势（Weakness）（1）项目处于繁华中心，未来的发展必然极大提升周边地块的自然环境、人文环境；（2）项目将倚仗其独特的景观和良好的环境将构成一天然的生态城堡；（3）项目位于独特位置对提升项目的价值有不可限量的作用；（4）黄金土地资源匮缺、土地核心地段

10、的优势（1）项目周边目前没有成型，规划没有实施，地段环境尚未得到很好改善，影响项目在消费者心中的地位；（2）新兴市场的崛起培育期过长机会（Opportunities） 威胁（Threats）（1）市场需求仍呈刚性表现的基础（2）区域未来三年的良好发展态势。（1）项目规划用地周边配套设施的持续发展问题发挥优势，规避劣势，抓住机会，化解威胁，是本项目开发过程中就遵守原则。二、 项目 SWOT 策略应用（一）项目优势（Strengths）优势应用发挥优势： 强化项目所处中心区的区位优势及项目发展前景； 建设运营大概念，建立项目市场形象； 通过产品创新突破，打造片区品质标杆，塑造独特个性。（二）项目劣

11、势（Weakness） 劣势应对 科学合理的差异化市场定位，从市场的竞争中脱颖而出； 先进超前的产品规划，加以专业营销推广以产品和人文来提升项目的品质； 发挥优势，规避劣势，抓住机会，化解威胁，是本项目开发过程通过品质展示，配套先行，情景体验，弱化片区生活杂乱的劣势； 三、项目地块分析总评项目所处地块不远的未来周边将具有无比优越的交通地段和人文景观。按照当地片区规划，是集购物、休闲、娱乐、交通、文化、为一体的重要绿色发展轴，将给本项目带来巨大发展前景。该区域也将成为商住黄金区，人居环境及消费环境将得到进一步的改善和提升。第四部分 定位及项目评估结论一、名称定位根据地域消费习惯，消费群体的消费心

12、理倾向 向往中高端生活；当地大部分消费者受大城市影响，且与周遍城市接触较多，喜欢 “时尚 ”。 许多人多都把高雅的生活和工作当做一种梦想， -“我们什么时候才能又适合自己的购物场所：所以本项目案名应比较时尚、优雅，品牌贯彻性强能体现当地目前阶段最高价值等级。（1） 宝和堂百货（购物广场）释义：百货：百货指千百种物质汇聚在一起，来打造市场，物以类聚，人以群分，百货是一种傲人的生活，是一个纯高尚人士消费的社区。间接表明了处于中央消费的板块，又把项目连带项目楼盘形象提升到一定的高度。宝和堂百货表明了项目所属的开发商，为商业推广和公司品牌的塑造作铺垫。该案名简洁明了，显得很有气度，意义深远悠长。二、目

13、标定位本项目即将打造例如南宁的裕丰，柳州的东都，桂林的八桂等，项目最终目标是引领巴马商业地产（巴马的财富中心，形成引领巴马核心商圈促进片区发展的新势头，起到朝前独后的理念作用） ，树立行业风向标，成为集餐饮、娱乐、购物、一站式购物的商业龙头。三、项目定位（一）项目整体定位任何一个房地产的商业项目，如果在开发初期没有一个明确的市场定位，那这一项目肯定不会取得成功。在市场经济的大背景下，市场营销必须贯彻项目运作的始终，市场需求什么就提供什么样的产品，先确定产品再开拓市场。因此，准确的项目定位来源于市场，其目的是为了在项目面市后能够产生预想的销售效果，缩短销售周期，减少在开发时造成人力、物力和时间的

14、巨大浪费。根据以往研究的模型分析，结合项目实际， ，项目开发符合走中档商业的开发路线条件。项目品质将高于周边项目的品质商业，但价位属于中档次区间，以高性价比来提升项目在市场上的竞争力（二）项目功能定位定 位 的 目 的 和 模 型 ： 定 位 就 是 将 项 目的 差 异 化 做 出 来 ， 差 异 化 就 是 竞 争 优势 ， 本 项 目 的 定 位 目 的 是 找 到 消 费 区间 和 竞 争 区 间 。 其 模 型 如 图 ， 其 宗 旨在 于 造 成 联 想 和 形 成 差 异 。 项 目 定 位差 异目 标 消费 群 竞 争者联 想目 标 消 费 群 ： 物 超 所 值 的 投 资

15、产 品 、 创 新 型 的 物 业竞 争 者 ： 住 宅 ： 质 素 化 、 同 质 化 、 片 区 化商 业 ： 同 质 化 、 饱 和 化 差 异 ： 怎 样 的 差 异 才 能 容 易 让 消 费 者 产 生 联 想 和 接 受 呢 ？ ？商业定位定位假设是方 商业定位假设 假设方案区别1 百货购物1.所在区域消费氛围浓厚。2.百货租金跟同区域专业市场对比，价格优势。3.百货投资少，管理难度低，升值潜力巨大。2 专业市场1.地段要求苛刻。2.主力商家条件苛刻。3.高投资，低回报。（1） 、从现状看: 周边商业消费气氛比较浓。 占据城区中心主干道，交通环境比较优越。 配套完善，基本能满足人

16、们的生活需求。(2)、从未来前景看：随着城区的发展规划：未来几年内地块未来将处于县城的中心地带之一。人们生活水平的提高，为更深档次类型的物业出现提供了前提。(3)地块价值点：商业前景、交通、完善的生活配套（三）项目形象定位根据本项目地块基地特征，周边环境以及周边消费环境或在建商业体的档次，参照目前已完成的项目初步规划方案和各项综合指标。我们为本项目的市场形象定位作以下概括：1、开发中心区域。 2、当地集中消费空白点。3、规模独特，档次偏高。 4、建筑装修独特。定位讨论 5、项目住宅价值的提升。（四）项目市场定位经过对市场状况的分析总结和预测，潜在价值的挖掘，核心价值的建立及目标客户群的定位，项目的开发主题也就呼之欲出，对