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1、1,不動產市場的供需與均衡分析,不動產經濟學 單元三,2,經濟體系的內涵與運作,經濟社會中三種行為主體（決策者） 1.家庭消費財貨與勞務、供給要素與儲蓄 2.廠商生產財貨與勞務、使用要素與投資 3.政府使用財貨與要素、供給公共服務,不動產市場的供需與均衡分析,3,不動產市場體系的內涵與運作,不動產供給廠商，從要素市場購入生產投入（勞動力、土地、資本）所得（）流入家計單位，生產不動產商品流入不動產市場 家計單位，從不動產市場購入（承租）不動產商品，支出（）流入不動產供給廠商 家計單位、建商繳納相關稅賦，成為政府收入，來推動相關建設與政務（政府支出）,4,不動產需求分析-家計單位的住宅需求分析,消
2、費者選擇行為-在預算限制下追求效用最大 消費目的是為了滿足慾望 ，支出為消費代價 1.偏好(preference)，消費者自己選擇消費的取捨基準 2.消費所獲得的滿足程度係以效用函數來衡量 3.預算限制，可用以支付消費組合的所得 4.無異曲線(indifference curve)(面)，所有能達到某一效用水準的消費組合，畫在平面(二維)(或多維)，即為一無異曲線(面)，又可稱為等效用曲線,不動產市場的供需與均衡分析,5,家計單位的住宅需求分析,最適消費選擇的決定,不動產市場的供需與均衡分析,前提已知：1.消費二商品（X , Y）；PX、PY表價格 2.可用以支付消費組合的所得為 I 3.U（
3、X，Y）：效用函數,1.BC線：預算限制線（I = PXX+PYY） 2.U1、U2、U3. ：等效用線 3.OB= I / PY；OC= I / PX 4.A點：U2與BC線之切點，最適點 條件： 5. （X、Y）：兩財貨的需求量,7,家計單位的住宅需求分析-住宅消費區位選擇模型,引入區位變數（R：距離市中心的距離） 1.不同區位住宅的價格不同 PH是區位的函數 2.通勤成本（TC）隨住宅區位而不同，是區位的函數 決策模型 ？通勤成本與住宅價格間有替代關係嗎？,不動產市場的供需與均衡分析,8,不動產需求分析,需求量的定義 需求量(quantity demanded)，是指在一定時間內，其他條
4、件未變，給定某一商品價格，潛在購買者，對該商品願意且能夠購買的數量 需求函數 描述需求量與影響需求因素之間關係的函數 需求量 = F ( 本身商品價格；其他影響條件) 價格改變，需求量改變；其他條件改變，需求改變,不動產市場的供需與均衡分析,9,不動產需求分析,需求量改變VS.需求改變,不動產市場的供需與均衡分析,Q,Q,P,P,D,D,D,A,A,10,不動產需求分析影響因素,影響不動產需求的其他條件(非本身價格) 其他商品或勞務的價格 1.其他型式（或區位）的不動產價格 2.家計單位其他消費的價格 所得水準 偏好 預期-消費的跨期替代 1.當期太貴，預期未來會降價而減少當期量或延後購買 2
5、.預期利率會降而延期購買,不動產市場的供需與均衡分析,11,不動產需求分析影響因素,計畫與管制體系及公共投資建設 1.農地釋出政策 2.全面實施容積率管制 3.非都市土地開發審議規範 總體經濟因素 4.其他資產市場的發展狀況,不動產市場的供需與均衡分析,1.景氣循環 3.貨幣政策,2.金融與財經政策與措施 -利率水準、金融業務規定 -擴大公共投資、減稅、增值稅減半,-調整準備率、重貼現率、公開買賣債劵來控制貨幣供給 -賣出債券 貨幣供給減少、物價水準降；反之 -影響經濟（長期，費雪效果：名目利率與物價水準連動）,12,不動產需求分析影響因素,總體社會因素 1.人口數（結構）、家庭數（結構） 2
6、.資訊傳遞技術與機制 3.交通運輸條件 4.政府的住宅政策 5.治安狀況 6.兩岸的穩定性 價格、供給、需求、及其他影響因素彼此常是相互關聯，互為因果的。,不動產市場的供需與均衡分析,13,不動產需求分析需求類型,依動機，不動產需求之內涵可概略分為： 不動產的使用(use)需求，表為Du -家計單位居住、或兼營事業使用；消費財與資本財 不動產的投資(investment)需求，表為Di -動機在追求長期且穩定的增值；第二住宅、店面，短期獲取租金收入，長期保值或增值 不動產的投機(speculation)需求，表為Dsp -動機在謀求短期的資本利得，賺取差價,不動產市場的供需與均衡分析,14,不
7、動產需求分析需求類型,長、短期需求,不動產市場的供需與均衡分析,DSP,DU,DS,Q,P,P,Q,1.短期需求線較陡直 2.價格需求彈性小,DSP,DI,DU,DL,1.長期需求線較平緩 2.價格需求彈性大,Q,Q,P,P,15,不動產供給分析廠商理論,建商的不動產興建決策 最適開發決定的假設： 1.產品已決定、價格已知（每坪樓地板售價已知且固定） 2.興建一樓層的造價（PF）已知，且不同層造價相同 3.土地價格已知（PL） 4.興建技術F（）已定（建築興建的生產函數確定） 5.設建築開發只使用二類要素：土地（L）、資本（K） 6.總開發成本已知（=C）且固定；不考慮法令限制 最適興建決策的
8、問題 既定售價、興建成本下，追求樓地板面積（Q）最大,不動產市場的供需與均衡分析,16,不動產供給分析廠商理論,最適興建決策的問題 既定售價、興建成本下，追求樓地板面積（Q）最大,不動產市場的供需與均衡分析,MAX Q = F（L，K） Subject to C = PLL PFK 其中，Q：樓地板面積；F（L，K）：生產函數 L、K：分別表為土地、資本（樓層）數量 C：總興建成本 PL、PF ：分別表為土地、資本（樓層）的價格,追求利潤最大,尋找某一投入組合，使得在此組合下產生最大的Q,17,不動產供給分析廠商理論,等產量-等成本分析,不動產市場的供需與均衡分析,1.AB線表等成本線；由不同
9、要素（L，K）組合點所組成，各點具有相同的興建成本C 2.1、2、3表樓地板面積分別為1、2、3的等產量線；由不同（L，K）組合點所組成，同一線上點所興建出的樓地板面積相同 3.在固定興建成本下，建商追求興建最大的樓地板面積；最大的樓地板面積會發生在等產量線與等成本線相切時，即點E 4.在點E，建商興建H樓，使用L土地 5.最適開發樓地板面積 QF（H、L） I2,18,不動產供給分析,供給量的定義 供給量(quantity supplied)，是指在一定時間內，其他條件未變，給定某一商品價格，潛在銷售者，對該商品願意且能夠提供銷售的數量 供給函數 描述供給量與影響供給因素之間關係的函數 供給
10、量 = F (本身商品價格；其他影響條件) 價格改變，供給量改變；其他條件改變，供給改變,不動產市場的供需與均衡分析,19,不動產供給分析影響因素,影響不動產供給的其他條件(非本身價格) 其他商品的價格 預期-供給的跨期替代 生產投入(要素)的價格、生產技術 計畫與管制體系 總體經濟因素 總體社會因素 （外部性）地區發展的環境條件,不動產市場的供需與均衡分析,20,土地經濟供給的影響因素利用土地的知識與科學技術,這些知識與技術，可降低土地開發與利用的成本，增加經濟供給 沙漠土地原無法做為農業、住宅、商業，但經知識與技術的進步，克服了使用的限制後成為經濟供給。例如：拉斯維加斯（賭城） 各種土地利
11、用的限制不同、而知識與技術進歨的程度也不同，故此因素的影響隨用途有差別 各產業生產技術的進步，可降低生產成本增加獲利，此會促進土地的經濟供給,21,土地經濟供給的影響因素交通運輸技術的進步,交通運輸技術進度，降低空間阻隔、改善地區的可及性（地區到達難易程度的衡量），節省了交通成本，擴大土地利用空間範圍，增加經濟供給,1.O點表市中心，設為所有收益的發生地，因無交通成本，故OA表市中心處的淨收益 2.各地點活動者可產生的收益OA，但淨收益隨地點距離需支付的交通成本而不同 3.E點交通費FG，淨收益EF；B點交通費BDOA，故淨收益0；AFB為淨收益線；B點以外地點的淨收益0，故不於此居住 4.當
12、交通技術進步，交通費節省。如B點交通費減至DI，其外地點淨收益0直到C點，淨收益線變為AIC，居地範圍擴大,土地,22,不動產供給分析影響因素,（外部性）地區發展的環境條件 1.基盤設施（infrastructure） -基礎性公共建設；供水、電力、電信、交通系統等 -公共（資本）服務與私人（資本）服務的替代或互補 2.交通路網-道路系統型式不同，會有不同交通時間 -交通量f（土地使用）；土地使用f（交通量） 3.聚集經濟（聚集 經濟） -聚集增、成本降、報酬增、聚集再增；聚集不經濟 -廠商聚集、成本降、地租與地價增、廠商與人潮、商圈,不動產市場的供需與均衡分析,23,土地經濟供給的長期供給線
13、,長期（廣域）的土地經濟供給線應為向右上方延伸的曲線，why？ 供給線的高度反映該邊際供給量的成本。長期（或廣域）而言，地區內某種用途土地供給量是可變動的（經由潛在其他用途土地的變更與開發）。當地價格較低時，由開發成本低的區位土地先供給出來，隨地價上漲，開發成本高的土地也陸續供給出來，故其滿足供給法則 長期供給線的供給彈性較短期的大,24,土地經濟供給的短期供給線,短期（小範圍）的土地經濟供給線為向右上方延伸的曲線，但可能會有後彎部分，why？ 隨地價上漲，由低開發成本向高開發成本的土地陸續供給出來，故供給線仍為向右上延伸的曲線 當土地價格上漲至某水準後，土地的供給量可能不增反減，形成供給線後
14、彎現象,25,土地經濟供給的短期供給線,短期（小範圍）供給線後彎現象的解析 短期（小範圍）內某種土地的存量不變，即指無法經由變更與開發來增加其存量。故當土地使用需求增加時，此種土地價格會持續上漲 當土地價格上漲（價格效果），所有權人的二方面行為（出售、閒置）的代價會改變： 出售的（機會）成本：閒置土地的增值效益 閒置的（機會）成本：開發或出售土地的效益 此二方面行為代價的改變，使供給決策也改變,26,土地經濟供給的短期供給線,價格效果所得效果替代效果 所得效果：資源使用價格不變，純因所得增加所導致資源使用決策的改變 地價上漲，資產價值增加，所有權人可能會增加出售土地、也可能會增加閒置土地（同增
15、） 替代效果：效用不變下，純因資源的相對價格改變，而引發增加相對低價、減少相對高價的使用 地價持續上漲，增值潛力大，出售的代價明顯增加，使所有權人可能會增加閒置，而減少出售 由淨效果決定出是增加閒置土地（惜售）,27,市場均衡與調整,供需均衡與調整,不動產市場的供需與均衡分析,Q,超額供給,1.均衡:QsQd；穩定狀態（Qe,Pe） 2.當PPe，超供；當PPe，超需 3.無論是超供或超需，市場狀態均不穩定，價格調整至均衡 4.價格影響供需量；價格以外的其他條件改變，供給或需求變動，均衡改變,28,市場均衡與調整比較靜態分析,比較靜態分析，是評估市場因素變動或政府政策措施效果的有效工具 三步驟
16、 1.判斷變因影響在D或S或二者？ 2.判斷（1）影響的方向（增或減）？ 3.比較原均衡與新均衡之差異 例如：山坡地開發管制更嚴格 開發成本增加，供給減少,不動產市場的供需與均衡分析,29,市場均衡與調整租金管制政策分析,房租租金管制限定市場租金不得超過某一水準,不動產市場的供需與均衡分析,1.當設定租金R1Re時，有超需須分配 2.房東以收取非貨幣租金篩選分配 3.租屋者負擔R2R1非貨幣租金 4.未取得租屋者離開市場，D D,5.長期下，收入降，S S” 6.供給減少又引起D D” 7.連串變動後，均衡（Q2，R1） 8.屋舊、無長期投資、環境惡化,30,地價上漲的原因與影響及抑制方法,地價上漲的原因 需求拉動的地價上漲 人口增加、所得增加、經濟成長、產業投資需求增加等因素，使得土地需求增加而拉動地價上漲 供給減少帶動的地價上漲 預期（惜售）、相關管制法令的更加嚴格、土地改良投入要素的價格上漲等因素，
