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1、宝鸡三迪地产世纪新城 2008 年度营销工作提报会 ,第一部分 2007.1-12 营销工作回顾 ,三迪世纪新城 “ 回首2007年度4个数据”,第1个数据 2007年度销售额 ,第2个数据 2007年度产品类型组合 ,“ 107、379 & 160 ” 2007年，宝鸡三迪世纪新城全年分期上市产品的类型：花都06年转07年待售房有4栋多层、1栋小高层107；丽舍组团3栋多层、2栋小高层379；枫丹林别墅4栋洋房、2栋叠加、2栋联排160；各区商业174间. 从各产品类型组合上，产品覆盖面较好，产品搭配理想，这与07年销售较好有着很大关系。,第3个数据 2007年度产品户型配比 ,“ 2房 、
2、3房& 大5房 ” 从2007年的产品户型组合上分析，整体比较理想，特别是多层2房85平米左右的小户型，低总价成就了一开盘形成旺销的良好局面。填 补了宝鸡地产市场的空白。 丽 舍：多层85-99平米，小高层123-131平米 枫丹林：洋房135-260平米，叠加190-230平米，联排225平米。 商 业：25-400平米 住宅套数比：多层36%、小高39%，洋房17%、叠加5%、联排3%。,第4个数据 2007年度产品总价配比 ,“ 16万/套 & 140万/套 ” 2007年，宝鸡三迪世纪新城销售真正发生质的变化属5月1日起，4月份推丽舍时为了打市场的空白，一出“16万起购2房”的户外广告
3、，在宝鸡地产消费产生了一定的轰动，5月份上客量明显激增。 丽舍多层：16-32万 丽舍小高：20-33万 枫丹林： 40-144万 按销售面积，30万/套之内的占70%,三迪世纪新城 “ 2007年两个质变”,房地产E网,第1个质变 7月会所泳池实景公开 ,“ 第一次的眼见为实 ” 自三迪世纪新城06年在宝鸡正式面世以来，在众媒体及消费者的长期关注与期待中，会所室内SPT泳池于7月正式对外公开试运营，得到世面的广泛关注与赞誉，现场上客量大幅激增。也就从此开始，对于宝鸡从未有过的大盘概念市场逐步认同，三迪品牌进一步释放。,第2个质变 9月会所口部景观绽放 ,“ 第一次见证贝尔高林 ” 对于宝鸡这
4、样的城市，准确意义上讲，住宅园林景观更多在消费者心目中是一个较抽象的东西，在他们的生活中过惯了呆板的工字形条状社区园林绿化空间，对于更高层次的景观园林只有在电视中有所接触。会所口部景观的开放，尽管实际效果存在些许的缺憾，但对于宝鸡地产还是产生了质的飞跃。,房地产E网,附表 2007年度销售各项数据 ,表2 07年各类产品销售均价,房地产E网,第二部分 2007.1-12 2007营销存在的部分问题 ,第1个问题 销售蓄水期仓促 ,房地产E网,“ 30组 & 379套 ” * 二期丽舍组团，在决定是否开盘时客房户积累才30组，整盘有379套。出现这个问题主要源于3个方面。一方面是春节过后与销代工
5、作双方存在分岐，营销工作处于半停滞状态；第二则是春节刚过不久，市场还处在低糜时期；第三为预售证及工程进度一直处在被动状态，销售上无法获取准确数据何时开盘。特别在第三个方面，08年应引以为鉴的。,第2个问题 工程大节点偏移太大 ,“ 51 & 98事件 ” * 从所周知，枫丹林内部取名为示范区，在06年第三季度经内部沟通并传达了会议精神，07年5月1日实景开盘销售，但由于工程过程管理中出现偏差，最终一推再推，由51改至618，后再推至98，时至今日又过半年，目前仍旧没有一草一木。这方面，作为公司实际上是应该总结的，过程管理执行不到位，所有结果一定是千差万别。事实上，本事件给公司造成的间接损失巨大
6、无比。,房地产E网,第3个问题 样板间交付存在一定失误 ,“ 产品交付先后错位 ” * 由于主体工程进度的出现问题，最终枫丹林样板间装修交付先后由情景洋房开始逐一交付。事实上，从营销推广方面希望高举高打，从联排开始对外推广，以实现联排高价对比拉动洋房、叠拼旺销。,第三部分 2008.1-12 2008年产品分析,第1个问题 08年竞争个案分析,轩 苑,城市枫景,水木清华,东岭新时代,第2个问题 08年产品供给 与均价,“ 供给小结 ” 从08年产品供给类型分析，本年度供给总值4.5亿左右，给量已非常大，但是我们最大的货量在高层上，产值占2亿元，市场接受消化存在一定压力。对于高层的定价基本上围绕
7、年均价递增300元/平米的价格递度进行设定。对本案价格递度属正常范围，但面对宝鸡其它楼盘，08年三迪世纪新城的价格差距将进一步拉开。,第二个问题 08年户型 配比 ,“ 户型及总价比小结 ” 根据08年供给的产品分析，2房以下但对于宝鸡市场相对非低总价的产品占有比例稍大这与点状塔楼有关系，同时超30万总价之上的占55%左右，较宝鸡市场高总价套数比不低，特别是占有的销售总价方面已超70%。而07年之所以销售较良好，除了市场因素外，很大一方面与产品多层2房低总价的产品占有率有妙微的关系。,第四部分 2008.1-12 2008年营销推广纲领,本部分前期已与博思堂进行推广沟通，具体执行策略由博思堂进
8、行提报。营销仅提营销推广费、及管理费用测算等。,第1个问题 08年营销推广费用,第2个问题 08年营销战略纲领,“ 08营销总纲 ” 围绕“高筑墙、广积粮、深挖洞”9个字进行战略布署。 一、高筑墙品牌深入推广及叠加 1、户外：节前节后利用推广产品空档，更换项目品牌版面。 2、活动：第二季度宝鸡县、市三迪地产品牌巡回展 3、网络：建立郭氏-三迪地产主页 4、活动：结合市政府迁入，利用市政广场举行大型奥运城市主题活动 二、广积粮客户面有效延伸 1、周边县城推广活动/电视媒体结合 2、异地工作回城置业人士西安异地洞车/机场专线 3、制造一批新客户，通过产品细化分层有效延伸客户结构。 三、深挖洞资源组
9、合 1、物业管理的有效配合 2、产品户型设计创新 3、品牌联盟商与品质过程管理。,营销 “点”、“线”、“面” 的结合,营销点 2008年1-3月 3-4月 5月1 5-8月 9月1 10月-11月 12月 销售点 销售点 “ 丽舍小高层 ” “ 枫丹林别墅” “丽舍2期” 强销 销售点 塞娜丽 强销 销售点 “ 金岸 ” 排号认筹 销售点 销售点 “ 金岸 ” “ 2008三迪 ” 开盘 大事记 销售点 “ 金岸热销 ” “7月丽舍2期排号” 销售点 “ 丽舍2期 ” “塞娜丽别墅” 开盘,“ 2008年营销线 ” 一、品牌深入塑造 任何大盘的成功经验告诉我们，项目要取得成功并获取更空的利润
10、空间，最终取决于项目的品牌是否得到最大程度的释放，只有品牌效应的充分叠加，才可能实现快销、利润空间最大化，这方面在地产行业可见一斑。我们三迪世纪新城，在宝鸡目前尽管有更好的名知度，但在品牌的美誉度方面，在消费市场上并没有得到充分的认可，我们要想实现价格上与周边项目拉开距离，品牌的美誉度是否更好得到树立将有着十分重要的关系。因此，08年在营销战略上应化零为整，充分做好品牌战役的推广工作。 二、08年奥运风 对于2008年而言，举国上下爆光率最高的将是“奥运”主题。而三迪世纪新城在宝鸡三线城市，受媒体通路的影响营销推广重点将在活动上展开。因此，08年的营销活动主题设定上，总体围大盘、新中心、奥运三
11、个主题全面展开营销推广。,“ 2008年营销面 ” 具体由博思堂提报本部分,附 一、枫丹林园林景观 要求开春后立时进入园林景观施工工作，配合在4月底前实现实景园区景观工程，充分展示贝尔高林的给我项目带来的景观优势。以便在51前快速消化枫丹林，这是上半年工程配合的重要工作之一。 二、金岸样板间与部分园林景观展现 要求在4月底必须提供金岸一套样板间，5月底展现现场口部、水系景观效果，配合金岸销售工作。,2房2厅1卫套内70.50m2,3房2厅1卫套内87.7m2,3房2厅2卫1入户花园套内93.61m2,优点：大开间、短进深，面积控制的较好，同时在套面积相对较小的情况下，实现了入户花园概念、餐客套厅、大主卧概念。,3房2厅2卫1入户花园套内106.53m2,裙楼商业及装饰立面效果,下沉式DY阳光花园 情景洋房,园区小品装饰 广场景观/后期示范区园林,商业氛围营造 广告位统一协调,谢谢！ 三迪营销部 2007-12-17,
