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1、【九州龙岗中心城项目发展战略研究】,2004.1.14,发展商目标描述,分三期开发 2004-2008年5年开发周期 一期利润用作后期开发和水电站投资（约3亿）,使命,确保区域增值 降低投资风险,第一部分 项目分析,339m,学校,125m,160m,413m,274m,303m,317m,139m,总用地面积：42895 容积率：3.8 总建筑面积：163001,总用地面积：62551 容积率：3.0 总建筑面积：187653,总用地面积：87033 容积率：2.0 总建筑面积：174066,项目地块指标,北,N,项目四至,项目分项面积指标,项目分项理论价值指标,注：1、此项测算仅为相对价值
2、比较，并非进行价格定位； 2、住宅、公寓以中心区目前能实现的较高价位3600元/平方米计算； 3、商业以平均价格10000元/平方米计算； 4、酒店暂以成本法计，价值6000元/平方米,中心城旗舰项目 高度综合性功能 商业为主 开发周期长，资金链要求较高 启动区特征 以商业为主 综合功能，具有典型都市中心的构成 与住宅相比，复杂程度和操作要求高,项目定性,商业成功与否是本项目关键,龙岗宏观经济分析一,龙岗GDP发展水平与深圳、宝安对比,龙岗在深圳所占的比重较低,与宝安的差距开始拉大,数据来源：统计年鉴,龙岗宏观经济分析二,龙岗GDP保持15%以上的高速增长，人均GDP保持10%以上的增长，发展
3、势头良好,数据来源：统计年鉴,龙岗区房地产市场处于启动和发展的过渡阶段 人均GDP相当于全市1995年水平,龙岗GDP为2783,龙岗人均GDP年均增长10%以上，龙岗房地产市场将进入发展期,龙岗房地产市场发展阶段分析,龙岗商品房历年销售、预售、空置面积图,商品房预售面积在2002年突然放量，市场压力加大,龙岗房地产市场宏观数据分析一,数据来源：统计年鉴,龙岗房地产市场宏观数据分析二,龙岗房地产占深圳比例不高，自1997年预售、销售面积稳步增长，略高于宝安，但增速不稳定。,数据来源：统计年鉴,龙岗房地产宏观分析结论,1、GDP保持高速稳定增长 2、房地产市场即将进入快速发展期,第二部分 机遇与
4、威胁,深圳和惠州面临合并， 龙岗成为地理中心和交通枢纽,龙岗在深圳地理位置和经济地位将发生根本改变,交通条件的改善缩短了城间距离,卫星城规划,深圳市新近公布的卫星城发展计划当中，深圳计划兴建七个卫星城，龙岗中心城为其中之一。随着卫星城战略的发展，政府对上述区域的投资将会加大，市政建设水平也会相应提高。该计划对加强主城与卫星城之间联系，促进卫星城房地产市场发展有重要意义。,余石岭公园,龙岗植物园高尔夫球场,1,4,5,2,3,龙岗闲置土地较多,中心城及周边的空置土地显示土地暂时不具有稀缺性,6,项目未来可能的竞争地块,项目未来的竞争存在许多不确定因素,龙岗中心城地价分析,01年以来，龙岗中心城楼
5、面价格无明显上涨。,中心城及周边的空置地块是本项目的主要竞争者 现阶段，因为土地供应量大，中心城土地还不是稀缺资源，峰值地价的出现尚需假以时日,小结,第三部分 中心城对项目价值支撑研究,中心城对于项目的假说,1、中心城对住宅、公寓、商业、酒店价值全面支撑； 2、中心城能形成大型商业中心,A政务中心,深圳市中心区,城市中心区模式,江门市中心区,A市政,B商务,C商业,D居住,中心区基本功能,A+D,A+C+D,B商务中心,B+C,B+C+D,A+B+C+D,广州天河城,南山商业文化中心区,中心区常见模式,案例,常见范围,特点,东莞市中心区,中小城市 区域中心,中小城市 区域中心,政府带动，成型较
6、快 缺乏活力，缺乏价值保障,中心化 商圈形成有难度,经济圈核心城市中心,中心化 形成规模化周期校长,经济圈核心城市新中心,大城市中心,综合发展，发展不均衡,对城市综合实力要求高,指标比较选择趋近城市、地区,城市花园,城市花园,尚景华园,尚景华园,尚景园,城龙花园,天健花园,龙福村,豪苑,碧湖花园,紫微,花园,紫微苑,紫微公寓,龙城中学,俪景鸿都,鸿基花园,阳光绿境,碧湖,玖瑰园,在建皇冠假日酒店,龙潭公园,世贸万佳,龙岗区政府,区局,龙城广场,文体中心,志联佳大厦,本项目,3#,5#,4#,表示未开发地块,龙岗中心城用地分析,龙岗中心城用地分析,1、龙岗中心城属于A模式，类似地区和城市还有东莞
7、、江门、惠州等 2、中心城已基本完成建设，除本项目外，未来供应集中在商业和写字楼,A型中心区案例分析,中心城对住宅价值支撑，而商业并非绝对支撑价值,A型中心区案例分析,A型中心区与各类型物业价值契合分析,居住用地：180.02公顷 占39.5 公建用地：89.49公顷 占19.6 绿化用地：92.35公顷 占20.2 道路用地：94.44公顷 占20.7,江门中心区规划建设状况,政府工程启动，中心区进展较为缓慢，住宅市场波澜不兴,东莞中心区规划建设状况,以东莞大道纵向为轴，横向一公里左右，规划面积15平方公里 人口控制规模为2005年71万人，2010年73万人和2015年80万人。,政府预算
8、3年300亿兴建市政设施，中心区其它功能进展较慢,中心区建设现状,预计2004-2005年各项工程可陆续竣工。,案例研究,A型中心区发展存在以下特点： 1、政府先行，带动城市中心迁徙，基础设施成型快； 2、住宅为第二进入类型，发展较为顺利； 3、受经济发展水平和规划水平制约，后续物业类型进入缓慢，城市意向模糊； 4、造“城”而无“市”，缺乏活力。 城 城市 中心区 中心化,龙岗中心城规划反思,大交通、大绿化 无法聚集人流， 商业发展缓慢 功能单一，缺乏活力，城市化进程慢,第四部分 分项物业类型研究,住宅市场分析,商业市场分析,写字楼市场分析,酒店市场分析,公寓市场分析,东森花园,集银皮 革市场
9、,新龙岗 花园,紫薇苑,欧景城华庭北区,欧景花园,新亚洲花园,雅庭 名苑,园景花园,香林玫 瑰花园,碧湖豪苑,紫薇花园,碧湖花园,鸿基新城,雅豪祥苑,俪景鸿都,吉祥来 花园,九州家园,榭丽花园,中信植物园项目,住宅项目,顺景花园,住宅项目分布图,叠翠新峰,海逸豪苑,龙岗镇住宅信息表一,龙岗镇住宅信息表二,销售速度较深圳关内慢，楼盘品质和营销水平对销售速度有影响,价格分析,中心城平均价格在3200-3600元/平方米，个别楼盘的部分户型价格接近5000元/平方米。 中心城边缘，品质较好的大社区，价格在2500-3000元/平方米。 在临近各自然村的中心城附近区域，由于环境、配套相对较差，价格在2
10、000元/平方米左右。,住宅沿中心城向外扩散，价格呈梯度递减趋势,91%,4%,5%,中心城片区户型结构示意图,产品分析,资料来源龙岗房地产交易中心,2房到4房是片区的主力户型，占总量的85%，面积集中在70到130平方米，户均107平方米。,各类户型平均面积,住宅客户分析一,工厂企业及个体老板和中高层管理者占购买客户的80%；市场封闭,88%的客户为龙岗本地,数据来源：九州家园成交客户分析,龙岗镇老区九州家园成交客户分析,客户构成,来源区域,住宅客户分析二,客户构成,客户来源,龙岗中心城新亚洲花园客户分析,新亚洲的客户来源相对要广，客户中公务员与事业单位人员占相当比例,龙岗新老城区住宅客户对
11、比,中心城住宅市场开放度较老城区高，吸纳了一些外地置业者 中心城因为更接近政府所在地，客户中公务员与事业单位人员的比例要较老城区高；相应地，企业经营者的比例要稍低,住宅市场调查,龙岗中心城住宅对相当比重的居民有吸引力，中心城已初现集聚力。 目前，多数人能接受的价位区间是2500-3000元/平米。,资料来源：03年12月客户访谈,住宅市场调查小结,市场处于起步阶段，大部分楼盘覆盖所有户型。预计市场细分阶段即将来临 产品同质化严重，以中档、中等户型为主 中心城住宅价格略高于周边，沿中心城向外价格呈梯度递减。客户构成上与老城区存在差异 内向型市场，本地企业和个体经营者、中高层管理者、公务员是主要客
12、户群,住宅市场分析,商业市场分析,写字楼市场分析,酒店市场分析,公寓市场分析,老街商业带,深惠路商业带,中心城商业带,龙岗商业市场分析,昌盛百货,世贸万佳,人人百货,大明百货,国商,新龙岗商业中心,龙兴国际,万鑫MALL,福临百货,集银皮革,新亚洲商业,龙岗商业步行街,愉园天虹,九州百货,未开业,已开业,阳光广场,柏龙商业广场,星河MALL,龙岗大型商业分布,龙岗已知大型商业一览,在售大型商业调查,大型商业调查小结,现阶段大型商业供应量大，发展商用长返租和新业态来吸引顾客 此方式存在三重风险 政策风险：返租方式是违法行为，被明令禁止，继续操作不 确定性很大 经营风险：大商家如经营不善，造成撤场
13、，易引起发展商 资金链断裂，在市场上产生连锁反应 招商风险：发展商需引入大商家，招商时面对大商家处于劣 势，招商存在谈判失败的可能,龙岗中心城街铺售价调查,中心城街铺售价在12000元/左右，最高16000元/,龙岗街铺经营状况调查,中心城街铺租金集中在50-90元/，由于人流量不大，出租率较龙岗镇的商铺低,街铺返租与非返租对比,以投资客为主的返租项目售价与租金明显较同地段的非返租项目高，价格约高15%，销售情况也较好,龙岗商铺成交客户分析,资料来源：新龙岗商业中心成交客户分析,龙岗本地居民对投资商铺兴趣较高，公务员和公司白领是商铺投资的主体,龙岗街铺调查小结,住宅物业设置街铺的作法非常普遍
14、龙岗镇老街商业带人流量大，商铺的经营情况要较中心城的稍好 为促进销售，中心城部分街铺项目实行返租销售，取得不错的成绩 中心城街铺租金集中在50-90元/，经营业态以传统餐饮、装修、五金产品为主,根据威廉雷利的零售力吸引法则，我们对深圳商圈与罗湖商圈的关系进行了研究。深圳市区的人口按罗湖、福田两区人口计算。龙岗与深圳市区的= 11.45km，中介点大致在横岗镇六约村。在六约村这个点，到龙岗镇购物与去深圳市区购物的吸引力相等。因此，龙岗中心城的商业覆盖面应该是在横岗东北面的8个城镇。这个范围内的总人口约为61万人。,1 +sqrt(Pb/Pa),d,ab=,ab ab两个商圈的中介点，d ab两地
15、距离 Pa a地人口，Pbb地人口,关于龙岗商业容量的计算,龙岗商业竞争升级,按龙岗中心城覆盖人口61万计算，该区域大型商业人均商业服务建筑面积在12个月内将达到1.04m2/人，若加上街铺和其它专业市场的面积，未来人均商业服务建筑面积超过1.5m2/人，高于人均0.7-0.91m2的常规指标和上海市1.2 m2/人的水平。,龙岗中心城片区商业供应量过大，竞争将加剧。若加上本项目15万平米的商业，该指标将上升到1.7 m2/人的高位,龙岗商业市场调查小结,市场供应量大，尤其是近期内入市的大型商业相当集中 万佳和龙岗镇龙兴街商铺经营较好，其它商业经营情况一般 引入主力店，提供长返租、低首付的销售方式是目前销售商业物业的主要方法，但是此方式的风险不容忽视,住宅市场分析,商业市场分析,写字楼市场分析,酒店市场分析,公寓市场分析,写字楼市场分析,以服装、日用品、机械、电子、化工、家具为代表的制造业占龙岗企业总数的近70%,调查说明：对在龙岗区登记注册的11522家经营实体采取了等距随机抽样的方法抽取了210个样本，获得有效样本164个。,半数以上的企业在工业区厂房内办公，在商铺办公的也有相当比例,写字楼需求调查,调查说明：对龙岗区11522家工商企业进行随机与配额相结合的方法抽出样本210家，进行电话访谈，获得有效样本40个。配额的依据为2003年龙岗工商企业构成比例。,调查结果：35
