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1、龙泊圣地2008品牌战略思考,人生入镜 大美无形,A kind of state of the best environment life,开发商：,提 案：,1. 项目方向性确定,2. 区域价值最大化,3. 产品价值最大化,4. 品牌价值最大化,5. 品牌视觉军团展,本案要解决五个问题,1. 项目方向性确定,我们的目标及方向是什么？ 我们是单纯的买房子还是在做品牌？ 我们是在作系统呢还是在拿项目练手？ 企业的品牌线及项目品牌线如何认识？,对本案的几点迷惑：,郑州卫星城 在郑州所管辖的五区六县中，新郑后势潜力磅礴，作为郑州的卫星城，新郑龙湖到郑州市区约为40分钟，交通便利，所以当地高端消费流向
2、郑州，当地消费主流为中低端。 随着明年市场竞争深化，本区域也将成为市场关注的焦点,随着政府对龙湖天然资源的利用开发，在升达大学、炎黄文明古今文明的相互辉映下，新郑的未来可持续发展形式强劲！,区域概况,新郑概况,新郑市,旅游城市,新郑市政治、经济 文化、教育中心,全市人口约60万 市区人口约25万,以卷烟、制药、食品 加工、煤炭工业为主 的工贸城市。,轩辕黄帝故里 寻根敬祖圣地,区域概况,天然博物馆 新郑素有露天博物馆之称，文化遗产极为丰富。新郑是中华古代文化发祥地的 核心地带，距今5000多年前，轩辕黄帝生于新郑，建都新郑，统一了万国部落， 缔造中华文明。商周暑期新郑是商王朝畿内之地，春秋战国
3、暑期郑国和韩国相 继在此建都539年，秦汉以后虽失去国都地位，新郑仍是人杰地灵，在历史发 展的长河中，每个阶段都留下了极其珍贵的文物。 灿烂的炎黄文化具有凝集海内外炎黄子孙，促进祖国统一的深远意义。近年来， 以寻根祭祖为主线的新郑旅游越来越热。龙湖独一无二的自然山水辅以文化的 色润，声名远扬。此外，龙湖镇拥有我国历史上著名的建筑学家李诫（宋代）， 其建筑学巨著营造法式不仅是研究我国建筑学发展的最详尽、最全面、最 系统的科学宝库，更是当今世界上最著名的建筑学之一。应该说，龙湖是一个 拥有深厚历史文化底蕴的风水宝地。,天然龙湖、新郑机场、大学城、祭祖大典、皇帝故里、还有很多.,区域概况,龙湖片区定
4、位,中国炎黄文化策源地,炎黄是中国人的精神根脉！ 以炎黄文化背景为基础，发扬中国文化养生精神。,龙湖再包装,3. 产品价值最大化,龙泊圣地,总占地：5000亩，其中水域面积约1000亩，森林面积约2000亩 建筑形态：独栋别墅、联排别墅、花园洋房、高层公寓为主,我们的任务,、全面梳理企业品牌线及项目品牌线 、深度挖掘并提升项目品牌价值 、产品上进一步完善提高 、建立项目独有的价值体系 、努力实现销售任务个亿,地理位置：该项目位于龙湖地处郑州市南郊，位于城市中心区与机场之间，紧邻107国 道与102省道，距市中心仅28公里，距新郑国际机场15公里，距离郑州绕 城高速入口5公里，具有优越的区位交通
5、优势。,社区内部配套：龙泊会所、龙泊山庄、水上高尔夫、码头、水上运动中心、水上乐园、星 级酒店，儿童乐园，钓鱼岛。 奇趣特别推介：特色餐饮龙泊客栈、湖畔咖啡厅、九层多功能水上会所、水上高尔夫、水 上游艇、滨湖沙滩、森林氧吧、自由垂钓区、野外烧烤区、古筝演奏会、婚纱 摄影基地、上海道能拓展基地、蓝球网球运动中心。 教育配套：周边高等院校有：中原工学院、升达大学、经济干部管理学院 ，河南省职工医 学院、河南省经贸学院、河南省纺织高等专科学校、河南省检查官学院，国家 法官学院河南分院等。另有龙湖一中、河南省外国语实验等中学及龙湖镇小学 公交路线：13路车到终点站十八里河下车。 看房车：每日两班早10
6、点,14点钟发车在紫金山公园沿紫金山路向东100米左右。,综述,产品线,我们的产品规划目前而言具备了一定的优势，但是遥远的距离冲淡了这些优势 这是事实。即便我们的产品具备了一些在市场上具有竞争力的优势，也无法消除人们对于项目位置的偏见。 我们不仅要拥有市区内楼盘所不具备的硬性产品，更重要的是，我们必须充分发挥郊区大盘的特性，努力去构建一个体系。,大盘造势！,产品线,构建什么体系？ 这是一个社会体系，包括生活的环境体系和具有社会性的人文体系。 对于大盘，特别是郊区大盘来说，其开发的过程无异于造城。但是我们往往忽视一 点，就是要造“城”，必须先造“市”，我们必须为人们提供一个完整的社会体系，让 人
7、们在这里能够参与很多的具有社会性的活动，能够享有城市化的便捷，能得到在 城市中都得不到的尊崇感与舒适性。 这样的生活方式蕴含的是人们返璞归真之后的从容与闲适，是对生活体验的归真之 旅，发掘埋藏在每个人心底的对生活的向往与感动，是我们的项目所应当散发出的 内涵。 这样的生活需要以欣赏的眼光来看待，以闲适的心态来享有。,心灵地产体系构成,居易国际,心灵地产社会系统,心灵地产环境系统,心灵地产企业系统,心灵地产客户系统,心灵地产大环境系统,心灵地产小环境系统,外部系统,内部系统,业主系统,公众系统,城市系统,区域系统,景观系统,居家系统,居易心灵地产大品牌体系,心灵地产建筑系统,心灵地产建材系统,心
8、灵地产施工系统,心灵地产规划系统,目的和途径,目的：使项目将来成为郑州人都喜爱去的一个地方，使这里成为某些行业具有标志 性的品牌聚集地。从而极大程度的带动区域的人气。同时能够进一步为社区居民营 建独特而舒适便捷的生活。 途径：引进适合项目的行业，并强化为郑州首屈一指的品牌；最大限度保证项目的 生活配套设施，使项目能够提供舒适惬意的生活享受。 区域内其他项目也在构建生活体系，但都没有形成较大的影响力，我们构建这一体 系，必须使其成为区域内的一个标准，无论在独特性、可参与性、品质感等方面， 都要成为郑州独树一帜的标杆，能够引发消费与关注的热潮。 也就是说，我们需要在推广开始的时候，给项目一个产品的
9、引爆点，这一点是其他地方没 有的。下面是我司对项目引进的各项配套行业和设施的建议。,上次提案 提到过将一些养生、休闲、娱乐项目引进本案，如下：,温泉疗养（汤泉文化会馆）高端项目,葡萄庄园+酿酒坊（酒堡）高端项目,高尔夫练习场 高端,射箭场 高端,中国养生药膳,多功能酒店 中高端,汽车影院 中高端,中国养生文化艺术馆,CS对抗赛场 中高端,网球场 中高端,钓鱼俱乐部 中高端,婚纱摄影拍摄基地 中端,“夺标类”运动节目大众类,拓展训练中心企业活动,船模中心 青少年活动,上述项目不一定都要有，我们可以选择吸引力最大，最具炒作价值，而且最有吸引力的项目逐步来引进。 选择一两个最具吸引力的项目作为推广的
10、引爆点，以此为特色带动项目推广。 每一种项目都代言了一些对生活的感悟和生活态度，而这些潜在的情感因素，正构成了我们项目的生活取向和文化内涵，而这些文化内涵，唯有在郊区大盘中才能真正实现。 这些休闲娱乐项目可以作为企业的产业来经营，也可与其他行业的企业合作经营，可以成为我们的一项利润增长点。,还是希望贵司考虑选择性引进， 以形成本案有利的产品定位支持！,会所提高硬件设计档次,会所作为业主休闲娱乐的场所，可包括健身、娱乐、休闲等功能，可考虑在会所设置健身馆、咖啡厅、游泳池、阅读室、棋牌室等。会所在一定程度上体现了社区的品质。,商业丰富经营业态,由于项目周边缺少相应的商业配套，建议项目自身考虑商业配
11、套，不一定非常复 杂，但商业业态需要保证生活的便捷性。可开设超市、饭店、美容美发、药店、洗 衣店等和生活密切相关的小型商业。,智能化郊区项目必要硬件,由于社区周边比较荒凉，安全问题更是业主关注的，智能化设施一定要健全，主要包括周界防范系统、闭路监控系统、电子巡更系统、可视对讲系统、家庭安防系统、紧急广播和背景音乐系统、车辆出入管理系统 ，另外，有线电视、电话、网络等常规设施都要齐全。,医疗本案价值体系核心基础,医疗问题也很重要，由于周边没有较好的医疗场所，建议配备社区医疗中心，能够 满足社区日常以及突发性医疗需求。,星级物业高档社区的最大附加值,物业是项目后期体现品质的重要环节，由于项目体量较
12、大，物业将直接影响客户的 口碑，所以应当尽可能实现物业管理的规范化。,关于产品自身的建议,产品形态增加独栋,独栋是体现项目品质最好的产品形态，虽然会浪费面积，但我们可以有效控制独栋 的数量，同时拉升独栋的价格。郑州市区内目前几乎已经找不到独栋别墅，这是可 以用来炒作的一个卖点。,景观中心坡地景观,中心景观区应当是整个社区的标志性景观群，能够起到以点带面的作用，用集中展 现的气势提升项目品质。 由于项目自身形成的坡地，可妥善运用，营造依托自然的坡地中心景观。,景观水景与建筑的结合,自然的景观很高，但经过修饰过后的景观更能给人以美感 水景虽然是社区最突出的景观，但仍要将这一资源深化，是其真正成为项
13、目的特 色，应考虑水景与建筑有机结合，营造真正的亲水生活。,产品定位,项目具有很多非常具有优势的卖点，当这些卖点转化为利益点的时候，我们相信会 打动很多消费者。 但是，消费者都是健忘的，市场上的声音是嘈杂的，我们的这些优势卖点如果就这 样一条条讲给消费者，他们不会记住你，也不会前来购买。 我们需要找到产品价值的核心，并将这一核心强化成项目的品牌核心，这一核心应 当涵盖项目卖点的优势，同时又在市场上具有比较明显的差异化。,产品价值核心差异化竞争优势,别墅供应正在逐年萎缩。从供应量来看，2007年郑州别墅市场鲜有新项目供应，连一些项目的后续开发也很有限。与别墅供应量逐年紧缩相对应的，是别墅消费需求
14、的逐年上涨。“物以稀为贵”，对比2006年的别墅市场，2007年的别墅价格有了很大幅度的上涨，一般别墅价位在35006000元/平方米，高档别墅价位在900020000元/平方米；在产品特点上，建筑风格一改单调的欧陆和古典风格，转而趋向多样化；在面积供应方面，集中在200400平方米之间，独栋别墅越来越少，多为经济型的泛别墅产品；在区域分布上，仍以适合低密度住宅产品的北区为主。 2007别墅项目15个：德金假日御园(34套)、龙吟墅(8套)、华亭溪谷(未知)、盈家水岸(57套)、林湖怡墅(未知)、思念果岭山水睦府/雍府/心屿/湖光山色(338套)、中原桂冠(600套)、郑东鑫成美墅(未知)、东
15、方今典3期蒙地卡罗(9套)、中凯铂宫(71套)、普罗旺世(38套)、建业森林半岛(541套)、九郡弘(11套)、联盟新城、开元铭都。,市场展望,增长放缓：郑州楼市，包括本区域市场，在今年9月份以后都出现了成交量萎缩的状况，随着国家政策的落地，预计明年成交量将呈现一种稳步上升的态势，不会在短期内出现大幅波动。 价格稳定：本区域整体价格在郑州市各大房产板块中不算高，目前仍在上涨，预计明年价格走势依然会上扬，但速度较慢。 区域认识：龙湖片区尚无真正高品质项目，但却拥有大片原生态土地。市区别墅项目急剧减少，别墅已成为整个郑州市极为稀缺的产品。距离市区较远的弊端并非不能克服，除现有交通体系外，一些项目的
16、专车也发挥了较大作用。由于目前该片区整体价位较低，具有较大升值空间。 竞争对手：该片区未来的竞争对手就是新兴、正商、振兴。这些公司在该片区的项目有可能会启动，届时，该片区在几家开发商的共同炒作下，将进一步得到消费者的关注。 鉴于对区位和项目基本体量的认知，我们在思想上要认识到一点，即我们的项目首先是一个郊区大盘。,市场展望,产品定位,龙腾、长滩、泊郡、澜岸,现代岛居养生建筑,4. 品牌价值最大化,毛主席说： 人有多大胆，地有多大产,好东西是人做出来的，关键是人的观念和觉悟达到 了没有，房子是人卖出去的，“腿”是让人忽悠瘸的。,大盘做品牌 大盘的人文气质 是我们要精心营造的制胜利器,关于大盘,小项目侧重卖点，大盘侧重品牌 小项目侧重短平快式的阶段性强销，大盘侧重整体性维持人气 小项目侧重产品推广，大盘侧重于地域营造 小项目强调目标客户群的针对性，大盘侧重于不同客户层面的涵盖,小项目侧重于强调精致化，大盘侧重于气势 小项目的前期市场启动期短，大
