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1、第五章 成本法,第一节：成本法的基本原理,一、成本法的概念：,1、概念：,成本法是求取估价对象在估价时点的重新购建价格，然后扣除折旧，以此求取估价对象的客观合理价格或价值的方法。,2、实质：以房地产的开发建设成本为导向求取估价对象的价值,3、成本的含义：指价格,二、成本法的理论依据：,生产费用价值论,1、卖方：,2、买发：,三、成本法适用的对象和条件：,1、适用对象：,（1）新近开发建设房地产,（2）特别适用于估价那些既无收益又很少发生交易的房地产,（3）单纯建筑物的估价通常也是采用成本法,（4）估价市场不完善或狭小市场上无法运用市场法估价的房地产,（5）在房地产保险(包括投保和理赔)及其他损
2、害赔偿中,2、适用条件：,（1）要区分实际成本和客观成本,（2）要结合市场供求分析来确定评估价值,（3）要求估价人员有专业知识和丰富的经验 （特别建筑）,四、成本法的操作步骤,1、搜集有关房地产开发建设的成本、税费、利润等资料,2、测算重新购建价格,3、测算折旧,4、求取积算价格,第三节：成本法的公式,一、成本法最基本的公式,积算价格重新购建价格一折旧,二、适用于新开发土地的基本公式,新开发土地价格取得待开发土地的成本+土地开发成本 +管理费用+投资利息+销售费用十销售税费+开发利润,可出让土地平均价格 新开发土地价格/开发完成后可转让土地面积的比率,三、适用于新建房地产的基本公式,新建房地价
3、格=土地取得成本+土地开发成本+建筑物建造成本+ 管理费用+投资利息+销售费用+销售税费+开发利润,四、适用于旧房地产的基本公式,旧建筑物价格建筑物的重新购建价格-建筑物的折旧,五、土地估价成本法运用：,评估土地（土地取得费用土地开发费用税费投资利息投资利润土地增值收益）修正系数,修正系数：1、年期修正：所有权地价修正到有限年期地价,2、个别因素修正,3、可出让比例修正,第二节：房地产价格构成,一、土地取得成本,1、通过征用农地取得的：农地征用费用和土地使用权出让金,2、通过在城市中进行房屋拆迁取得的：拆迁费用出让金,3、通过在市场上“购买”取得的： 购买土地的价款在购买时应由买方缴纳的税费,
4、二、开发成本,1、勘察设计和前期工程费,2、基础设施建设费,3、房屋建筑安装工程费,4、公共配套设施建设费,5、开发建设过程中的税费,三、管理费用,估价时通常按土地取得成本与开发成本之和乘以特定比率来测算,四、投资利息,1、计息范围：土地取得成本、开发成本和管理费用的利息,2、计息方法：通常以复利计算、注意利息计算周期,五、销售费用：售价乘以一定比率来测算,六、销售税费：,1、销售税金及附加（售价的5.5%）,2、其他销售税费,售价乘以这一比率来测算,七、开发利润,1、实质：,(1)开发利润是所得税前的,（2）开发利润是在正常条件下开发商所能获得的平均利润,（3）开发利润是按一定基数乘以同一市
5、场上类似房地产开发 项目所要求的相应平均利润率,2、计算基数：,1)直接成本利润率开发利润/（土地取得成本+开发成本）,2)投资利润率=开发利润/（土地取得成本+开发成本+管理费用）,3)成本利润率=开发利润/ （土地取得成本+开发成本+管理费用+投资利息+销售费用）,4)销售利润率=开发利润/开发完成后的房地产价值,八、土地增值收益,1、实质：,国家所有权收益（出让金）,2、取值方法：,1)基准地价的一定比例,2)评估地价的一定比例,3)规定数额,某企业于2000年12月31日以出让方式取得了一宗土地使用年限为50年期的国有工业用的，土地总面积为3000平方米，交纳的土地出让金为30元/平方
6、米，该宗地上土地开发程度已达到“五通一平”。2001年6月31日，该企业因改制需要进行土地价格评估，经调查，该地区土地取得费（含税费）平均为10万元/亩，“五通一平”的开发费用为8万元/亩，在土地开发期内均匀投入，土地开发期为一年，银行贷款利率为5.5%,投资利润率为10，土地还原利率为6，50年期出让金水平保持不变，请测算该宗地于2000年12月31日的单位价格和总地价。,第四节：重新购建价格,一、重新购建价格的概念,重新购建价格：是假设在估价时点重新取得或者重新开发建设全新 状况的估价对象所必要的支出和应获得的利润之和,(1)重新购建价格是估价时点时的,(2)重新购建价格是客观的,(3)建
7、筑物的重新购建价格是全新状况下的价格,二、重新购建价格的求取方法,1、先求土地的重新取得价格或重新开发成本,可采用市场法、基准地价修正法,2、求取建筑物的重新购建价格,（1）重置价格和重建价格,（2）求取方法：,A单位比较法,B分部分项法,C指数调整法,D工料测量法,第五节：建筑物折旧,一、建筑物折旧的概念和原因,1、概念：估价上的折旧是指由各种原因所造成的价值损失。 其数额为建筑物在估价时点时的市场价值与其重新购建价格 之间的差额。,2、原因：,（1） 物质折旧,（2）功能折旧,（3）经济折旧,二、求取建筑物折旧的方法,1、年限法：,（1）自然寿命和经济寿命 、有效经过年数、实际经过年数 剩
8、余经济寿命、剩余自然寿命,（2）直线法：（定额法）,（3）定率法：,2、实际观察法：,3、成新折扣法 ：,三、求取建筑物折旧应注意的问题,1、估价上的折旧与会计上的折旧的区别,估价上的折旧注重的是市场价值的真实减损， 会计上的折旧注重的是原始价值的分摊、补偿或回收,4、分解法 ：可修复和不可修复部分,2、土地使用年限对建筑物经济寿命的影响,（1）建筑物的经济寿命早于土地使用年限而结束的,（2）建筑物的经济寿命晚于土地使用年限而结束的,A、以建筑物的实际经过年数加上剩余土地使用年限确定经济寿命 B、残值为0,四、建筑物耐用年限和残值的规定（非生产用房）,第六节：成本法总结和运用举例,一、总结：,
9、1、估价价值土地价值建筑物的重新购建价格建筑物的折旧,2、土地价值：采用市场法，成本法、基准地价修正法求取,3、建筑物的重新购建价格：重置价格和重建价格,确定方法：单位比较法、分部分项法、工料测量法、指数调整法,4、建筑物的折旧：物质折旧、功能折旧和经济折旧,求取方法：年限法、实际观察法、成新折扣法,二、举例：,例61 某宗房地产的土地总面积为1 000，是10年前通过征用农地取得的，当时的花费为18万元亩，现时重新取得该类土地需要花费620元；地上建筑物总建筑面积2 000，是8年前建成交付使用的，当时的建筑造价为600元平方米建筑面积，现时建造类似建筑物的建筑造价为1 200元平方米建筑面
10、积，估计该建筑物有八成新。试选用所给资料测算该宗房地产的现时总价和单价,例62某公司5年前以出让方式取得一宗面积2000平方米的40年使用权的土地，并于3年前建成物业并投入使用，物业为钢混结构，耐用年限为50年，总建筑面积为5000平方米。现实重新取得40年土地使用权的出让价格为2000元/m2，重新建造建筑物的建安成本为600万元（第一年投入40，第二年投入60。可视为年中集中投入），管理费用为建安成本的3，年利率为6，销售税费为90万元，开发商利润为120万元。门窗、墙面等损坏的修复费用为8万元，装修的重置价格为140万元，平均寿命为5年，设备的重置价格为100万元，平均寿命为10年，假设残值率均为0，试计算该房地产现实的价格。（土地资本化率为8）,例63某公司以楼面地价1000元/平方米购买一宗住宅用地70年使用权。已知建筑容积率为1.6，建设规划用地面积为40000平方米，建设成本为1400元/平方米，专业费用为建造成本的8，管理费用为土地成本、建造成本及专业费用之和的5，贷款利率为12，开发建设周期为3年（其中准备期6个月，建设期24个月，销售期为6个月），土地成本在项目开始时一次投入，建造成本、专业费用和管理费用在建设期均匀投入。如果项目建成后的市场销售价格为4700元/平方米，出售过程的税费和销售费用分别为销售收入的6.5%和2.5%，问该公司目标利润率是多少。,
