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1、郑州保利百合项目社区底商定位,郑州辖6区5市1县、2个国家级开发区、1个国家级出口加工区。全市总面积7446.2平方公里，市区面积1010.3平方公里，其中建成区面积282平方公里；全市总人口743.6万。 郑州是中国历史文化名城、中国优秀旅游城市、国家卫生城市、国家园林城市、全国科技进步先进城市、全国双拥模范城市、全国创建文明城市工作先进城市。 中原区是郑州市委、市政府所在地，位于郑州市西部，区辖1镇10个街道办事处。辖区总面积97.1平方公里，总人口57万。,郑州历史悠久、文化灿烂，交通、通讯、商贸发达,中原区是郑州市主要工业区，企事业单位云集，项目所在片区多为老工厂集中区、汽修、汽贸云集
2、，处于中原区的第二分水岭后，客户购买力处于区域中低级水平；,辖区内有白鸽集团、郑缆集团、嵩岳集团等国有大中型企业70余家，乡镇企业5000余家，磨料磨具、机械制造、纺织印染、电线电缆等行业在省内举足轻重，此类企业主要集中在项目周边，即区域第一、二分水岭之间，虽具备良好的产业导入基础，但居住氛围欠缺； 辖区科技力量集中，有基础教育发达，各级科研机构20余家，大中专院校8所，市区现有中小学33所，但主要集中在桐柏路以东，项目所在片区教育导入基础较差；,临项目沿线华山路西三环全部分布为汽贸、汽修集中区； 项目周边华山路沿线分布有白鸽集团以及郑州煤矿机械厂、郑州市电缆厂等旧工厂；向西自来水厂、轮胎厂、
3、造纸厂旧工程及家属区；社区底商多以便利性商业业态为主 郑上路分布的底商业态便利超市、小餐饮，档次与形象低； 秦岭路为刚加宽的主干道，打造精品餐饮一条街； 桐柏路沿线分布有中原工学院、河南职业技术学院等学校；伏牛路、伊河路上分布有伊河路小学、伏牛路小学。,项目处于郑州西区，扼守西大门，至荥阳、上街、新密、登封等郊县交通便捷，具有一定的郊县客户导入基础，随着郑州市与地市交通网络的完善，西区教育、医疗配套完善的吸引力，未来地市客户会有一定程度的增加。,项目依郑上路，向西直达绕城高速公路，到荥阳、上街、新密、登封1个小时均可到达，具备良好的交通导入基础。 郑州至上街、郑州至新密、郑少高速公路至航海路入
4、市快速通道等的规划预示着区域与郊县交通便利度提升；,中原区-荥阳 20公里 中原区-上街28公里 中原区-新密31公里 中原区-登封 61公里,地块四至 地块以北规划有牛庄路，以南规划有煤机路，以西规划有天山路。 目前，地块周边的道路体系没有形成，规划的道路等级较低，出入的便利性欠佳。 地块没有紧邻的主干道，昭示性较差，商业价值较低。,天山路（规划）,项目基地分析,场所研究地块周边没有紧邻主干道，昭示性较差，大型商业价值相对低。,建设西路,金源第一城,地块没有临近主干道，昭示性较差，大型商业价值较低。 地块周边都是规划道路，且规划道路等级较低。 但是地块也因此具备入则清幽，出则便利的先天优势。
5、,规划牛庄路,规划天山路,规划煤机路,项目基地分析,项目基地分析,区域板块划分,区域主要竞争楼盘分布,建设西路,中原路,陇海路,秦 岭 路,桐 柏 路,嵩 山 路,棉纺西路,西站路,升龙半岛,惠众西城一品,盛润锦绣城,中林国际,威尼斯水城,九龙城,晶华城,甲天下西湖新城,锦艺国际华都,金质新禧园,六合幸福门,城开祥和里,建业密码国际,长城阳光新城,海森林,中原万达广场,金龙佳苑,中原新城,康桥溪山御府,康桥金域上郡,项目位置,待售项目,在售项目,区域在售竞争项目14个，主要为大体量旧改项目。区域未来潜在竞争项目7个。从区域竞争楼盘分布情况来看，未来区域竞争较为激烈。,经纬广场,本次定位报告提纲
6、,一、土地现状与未来发展,周边配套地块位于郑州市西区商业核心区域板块的配套生活区，商业、教育等各类配套完善，另外项目临近规划的地铁1号线，未来交通十分便利，具备打造中高品质住宅的质素。,项目基地分析,环境因素：周边多为旧厂房，整体环境相对较为破旧；北面紧邻热电厂，环境受到一定污染。,交通因素：地块周边的道路都为规划道路，目前可入性较差。四面不临主干道，昭示性较差。,自身因素：地块自身面积较小，容积率较高，项目整体品质和档次不易突显。,不利因素分析 地块的不利因素主要受周边道路、环境、区位的制约。,项目基地分析,基本经济技术指标：,地块西侧规划有学校用地，容积率较高，规模较小。,项目基地分析,地
7、块限制条件 限制一：90/70政策 限制二：限高100米,15,项目属性界定二线省会城市、老城区、中等规模、非资源型房地产开发项目,区域与城市的关系和发展判断,项目位于中原区，属于城市西边，郑州市的老行政文化中心，也是郑州市的老工业区。,中原区是市委、市政府所在地，是郑州市的主要工业区 。中原区的工业基础是较好。 中原区位于郑州市区西部，东起嵩山路与二七区为邻；西与荥阳市廿铺乡接壤；南和二七区的刘胡垌、齐礼阎两乡搭界；北与金水区和邙山区的古荥、老鸦陈两乡相邻。是郑州市最早的建成区之一，素有“郑州西大门”之称。,区域与城市的关系和发展判断,根据规划，郑州市城市空间发展战略为“以东为主，兼顾西部，
8、培育南部，控制北部”。目前郑东新区CBD发展已经接近成熟，未来东区将转向高铁商圈附近，大量的商务商业将入市。西区新行政文化中心的规划和建设都将促进西区的快速更新发展，而北区由于是黄河湿地保护区，发展受到限制。,区域与城市的关系和发展判断,从CBD到CCR，郑西新城发展空间无限 郑西新城的提出吹响了郑州新一轮大发展的号角，使郑州都市区成为中原经济区版图上的投资热土。 在“商务向东”引领郑州城市发展多年之后，郑州西区迎来了产业的大发展、城市格局的大变革。再加上战略的调整，政策对西区的倾斜，给郑西新城的大发展提供了充足的动力。 优美的自然环境、宜居生态城内117平方公里的可开发建设土地，郑西新城呼之
9、欲出，宜业宜居宜游的产业发展定位，郑西新城的后发优势被发掘，郑西新城的资源禀赋被唤醒。,2011年从郑东新区到郑西新城，郑州新一轮发展即将拉开大幕。商务向东，生活向西，郑州主城两极格局清晰呈现。,2011年，郑州宜居建康城的规划和郑西新城的提出，意味着郑州新一轮发展和启动即将拉开大幕。,区域与城市的关系和发展判断,郑州宜居健康城效果图,SWOT分析,土地界定,二、市场外部环境,区域政策环境,国务院:二套房贷首付将提至60% 多市按户限购,国务院总理温家宝主持召开国务院常务会议，研究部署进一步做好房地产市场调控工作。会议要求未来对第二套房贷款的首付，将提高至六成。会议还要求对楼价升幅过快的城市，
10、从严制定买楼的政策，实施差别化住房信贷政策。,商品房销售明码标价规定,国家发改委发布商品房销售明码标价规定，从5月1日起商品房销售实行一套一标价，并明确公示代收代办收费和物业服务收费。商品房经营者要一次性公开全部销售房源，并严格按照申报价格明码标价销售。商品房销售价格明码标价对外后，可以自行降价，打折销售，但涨价必须重新申报备案。,年度大事件,3月4日郑州再发“限购令”:“郑十五条”,为保证住房限购政策的落实效果，郑州市住房保障和房地产管理局下发了关于进一步落实我市住房限购政策的通知，明确了住房限购政策的具体操作细则。,河南一房一价细则:取得预售证后10天内公开全部房源,5月18日，我省发改委
11、下发了河南省商品房销售明码标价实施细则，以贯彻落实国家发改委的商品房销售明码标价规定。,区域政策环境,限购政策对于市场影响,1、如何应对市场需求的变化 限购政策出台后，市场自住和改善型自住需求占据了市场的绝大部分。 2、如何应对客户群体的变化 受到限购的影响，项目的目标客户群体中区域客户占到绝大多数，区域客户的置业特点改善型住房或者为子女买房、由于家庭人数相对较多，因此置业时更多会考虑房屋的功能性，同时由于区域客户有种自身的优越感，人文素养相对较高，也会考虑房屋的舒适性。同时区域客户的支付弹性相对较低。,限购政策出台后，投资需求受到压制，房地产主流需求为首次自住及改善型自住需求，同时目标客户群
12、体以区域客户为主。,政策规避方法,1.项目在产品规划时应避开投资型产品，抓住市场主流需求。同时在产品设计上从自住需求客户的角度出发，在产品的舒适性、功能性、人性化、低碳化、智能化等方面着重考虑。 2. 项目在定位时要倾向于项目的居住性。 3.项目在做产品设计是要重要考虑居住的功能性和舒适性的结合，同时尽量控制总价。,政策规避方法,市场外部环境总结,三、城市市场分析,2011年上半年郑州市商品房住宅市场的供应量和成交量都有所下降，特别是成交量仅有213.9万平米，从中可以看出限购对于郑州市场的影响较大。,城市宏观市场分析,郑州市场房地产板块可划分为六大板块，项目地块目前所处的位置属于西区板块。
13、该区域有着成熟的配套，是老城行政文化中心。 伴随郑州市中原区新行政文化中心建设的推进以及区域商业的发展，未来区域具备较大的发展潜力和市场空间。,市场板块划分,数据来源：郑州市房管局,市场库存,截止6月底，郑州市主城区限购的六大区域商品住宅累计存量达到293.97万，达到2010年来的峰值，若剔除经济适用房及定向开发房源，商品住宅存量为278.88万，按照目前的月度去化情况推算存销比约为7，也就是说存量预计销售周期为7个月左右。由于受限购令的持续影响，我市住宅销量持续下滑，而供应量不断有所放量，因此存量会有一个不断攀升的过程，预计未来一段时间存销比会达到10-12。鉴于此，企业库存压力会不断加大
14、，客观上需要进行量价权衡，“舍价保量”将可能成为未来房地产市场营销的主旋律。,数据来源：郑州市房管局,市场现货,从1-6月份各区域的供应成交情况看，供应量依次是，金水区88.73万、二七区62.02万、郑东新区52.4万、中原区50.65万、管城区33.46万、惠济区33.26万；成交量依次是，金水区61.7万、二七区54.56万、郑东新区46.04万、中原区45.95万、惠济区21.6万和管城区13.99万；供求比依次为中原区0.91、郑东新区0.88、二七区0.88、金水区0.7、惠济区0.65、管城区0.42，中原区、郑东新区、二七区供求基本平衡，表现良好，金水区和惠济区表现供过于求，管
15、城区需求表现最为疲软，严重供过于求。,2011年1-6月份商品住宅成交均价呈现“V”字型走势，一季度，在大量保障性住宅成交的影响下，价格明显下滑；但二季度市场开始恢复正常水平，逐步回升；整体来看，6月份较1月份价格上涨2.3%，在限购令的影响下，价格上涨的幅度明显放缓。,数据来源：郑州市房管局,市场现货,数据来源：郑州市房管局,市场趋势,2011年上半年郑州住宅市场整体供应为330万平米，平均每月供应约为55万平米，其中2、3月份由于受到传统季节因素的影响，供应量极少；根据目前市场的发展趋势，预计2011下半年平均每月的供应在60-70万平米，整体供应预计为360-420万平米；上半年月均成交
16、量36万平米，预计下半年会保持相对平稳的走势，月均40万平米左右，整体成交量在240万平米左右。 受到供求关系的影响，我们判断2011年下半年郑州住宅市场价格也将保持相对稳定的态势，或将小幅下调。,通过对2011年上半年市场供求和价格走势，结合目前的市场环境，预计2011年下半年郑州住宅市场供应量为360-420万平米，成交量为240万平米左右；价格将保持相对稳定的态势，或将小幅下调。,2011年上半年郑州市商品住宅销售量以80-90平米舒适型两房和130平米以上的豪华型三房为主。从产品溢价能力看，90平米以下紧凑型三房、90-110平米的简约型三房和110-120平米舒适型的三房相对较强。,热销产品排名,案例分析一 锦艺国际华都,项目概况,项目分析,教育：互助路小学、伊河路小学、建设路第二小学、第五十一中学、第二十四中、广播电视大学、工业商贸学院、郑州建筑职工大学、河南工业大学、中原工学院、河南工业技师学院等；商场：思达超市、左右间超市、康乐超市、丹尼斯大卖场、大商超市、苏宁电器、中原商贸城、天龙商务、五星电器、
