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1、363,房地产策划团队,区,Our Culture,理念,Our Culture,3,6,3,3种特质 高品质 高效率 高人气,6位伙伴 诚信 高效 团结 创新 坚持 乐观,3个使命 舒适 全面 理想,Our Culture,363区，打造你的生活区!,Organization,廖小丹,蓝小安,许高超,陈美龄,孙雪云,郑媛媛,林威,漳州房地产 市场调研分析报告,目录,漳州城市概况,西区房产,漳州房地产市场情况,一、地理位置 二、行政区划 三、交通情况 四、面积与人口 五、历史文化及风俗习惯,一、发展现状及特征概况 二、漳州市土地供应情况 三、二级市场情况 四、板块发展 五、漳州房地产未来发展前
2、景预测,一、城西概况 二、城西规划 三、城西房地产市场 四、区域楼盘资料 五、城西房地产优势,第一部分：城市概况,1、地理位置 2、行政区划 3、交通情况 4、面积与人口 5、历史文化及风俗习惯,漳州地理位置优越，东濒台湾海峡与台湾省隔海相望，东北与泉州和厦门接壤并一同被称为“闽南金三角”，南部与广东的汕头、潮州毗邻。漳州独特的地理位置，是它能够融入海西经济干线的建设。,(福建省主要城市分布图),城市概况,City 1 地理位置,两区：芗城、龙文 一市：龙海市: 八县：漳浦、平和、东山、长泰、华安、诏安、云霄、南靖,城市概况,City 2 行政区划,(漳州市行政分布图),City 3 交通情况
3、,城市概况,1、公路交通 目前，有2条高速公路、2条国道、5条省道、57条县道和众多的乡村道路。形成了以市区为中心、以县城为结点，从各县（市）到漳州市区1个半小时经济圈。 2、铁路 漳州“十二五”将加快建设大运力快捷的铁路运输通道，推进形成“两纵一横三环”海西南部铁路网。到2015年，新增8条铁路545公里，有4条进出省通道和5条疏港铁路在境内贯通交会，基本适应漳州市经济社会发展的需要。 3、航空 漳州距离厦门高崎机场约1个小时，另外漳州正在建设自己的民用机场 。 4、港口 港航设施初具规模。漳州市海岸线长715公里，目前漳州市港口由招银、后石、石码、古雷、东山、诏安、云霄7个港区组成，其中招
4、银、后石、东山为国家一类口岸，招银港区被列为对台直航试点口岸。,City 3 交通情况,城市概况,简要分析 总体来看漳州目前的水陆交通情况十分良好，未来的发展建设也值得期待。 良好的交通情况不仅能吸引厦门、泉州等地的人员来漳州务工买房，同时也方便本市居民出行购物，为房地产投资、建房、销售提供了极大的便利性。,城市概况,City 4 面积与人口,漳州市是福建省东南部的地级市，全市总面积1.26万平方公里，市区面积390.59平方公里 根据2010年第六次全国人口普查，漳州市常住人口为480.99万人,城市概况,City 4 面积与人口,简要分析 漳州平原是福建省内最大的平原，具有良好的地域优势和
5、资源，漳州未来的发展将会有一个新的跨越。目前漳州实施“中心东移、跨江南扩、面海拓展”的城市发展战略，这将提高土地的利用程度。 随着漳州经济的发展可以判断漳州未来人口和外来人口将平稳增加，因此对住房的需求也会增加。,城市概况,City 5 历史文化及风俗习惯,漳州是一个历史悠久，文化深厚，同时又具有各种别具特色的风俗习惯的城市，作为闽南文化的代表城市之一，人们的消费观和价值观独具地方特色。 在房产开发建设中要结合当地的文化和风俗，推广人居建设，突出生态、文化两大特色。,第二部分：漳州房地产市场情况,1、发展现状及特征概况2、土地供应情况3、二级市场情况 4、板块发展 5、未来发展前景预测,漳州房
6、地产市场情况,1 发展现状及特征概况,1、房产开发投资情况良性增长，市场整体呈现供求平衡态势 2、厦漳泉一体化加速发展，漳州发展空间巨大 3、漳州市区商品房供应量不断增长，未来发展趋势良好 4、漳州市区商品住宅销售均价呈增长模式，房价均价仍有增高趋势 5、漳州市商品房售租比较为平衡，泡沫较小；房价收入比有所提升，房价溢价空间较大,漳州房地产市场情况,1 发展现状及特征概况,6、漳州市区住宅累计空置面积呈递减趋势，商品住宅销售状况良好 7、房子购买者多以自用为主，投资比例有上升趋势 8、土地供应较为平稳，市场前景较好 9、“东进西拓”的趋势决定了城东和城西板块在未来有很大的发展空间,10、楼盘规
7、模较大，周围配套设施较为齐全 11、户型多以小高层、高层为主，中小户型最受欢迎 12、建筑风格以园林风与现代简约风为主,1 发展现状及特征概况,漳州房地产市场情况,漳州房地产市场情况,2 土地供应情况,从漳州市20082010年土地拍卖情况（详见附录）可以看出： （1）目前漳州市场略大于供应的情况是正常的。 （2）随2010年较大量的土地推出，可以预计未来1-2年漳州市场供应将趋于平衡，从土地供给看市场运行较为平稳。 （3）可以预计在未来3年内漳州房地产市场将会呈快速发展趋势，市场竞争更加激烈，市场产品品质将不断提升；漳州房地产市场是一个健康的，良性的，可持续发展的，能为广大房地产企业带来良好
8、回报的市场热土。,漳州房地产市场情况,2 土地供应情况,二、纵观08、09、10年土地市场行情有如下几个特点： （1）土地释放速度稳步发展 （2）08、09年老城区板块、江滨板块受热捧。10年龙文区受市政府东移的影响渐成投资热点 （3）漳州市区土地推量偏少，竞争激烈 （4）外来开发商占据土地市场半壁江山,漳州房地产市场情况,3 二级市场情况,一、房地产开发投资,漳州市房地产投资情况,数据来源漳州统计年鉴,漳州房地产市场情况,3 二级市场情况,以上是2007年至2011年的漳州楼市供求情况。通过供求比我们可以看出，20072009年漳州商品房供求基本平衡，且供求比有所下降，至2010年商品房已经
9、供不应求，反应出漳州存在较大的住房需求。,二、历年漳州市区商品房供需情况分析,整体市场,漳州房地产市场情况,3 二级市场情况,表：漳州整体房地产价格均价,三、漳州市房地产市场价格情况,a、整体市场价格,从上表可以看出漳州市普通住宅均价，市区普通住宅均价都呈现上升趋势，且涨幅较大，市场前景大。,漳州房地产市场情况,3 二级市场情况,b、漳州市房地产部分板块区域价格分析,城东板块,城西板块,九龙江畔目前主要在售楼盘有鑫荣花苑，尚东琴畔。江滨大道的贯通，沿江公园等基础设施的不断完善，环境日趋优美，实力品牌地产商开发，售前营销工作到位，价格上涨1000元/平方米,据说二期开盘价格要突破7000，到时价
10、格上涨也肯定过千。,江滨板块,漳州房地产市场情况,3 二级市场情况,通过对漳州房地产近几年房地产市场交易的供求价格信息三方面情况来综合分析，可以初步总结： 1、漳州近几年来房价的上涨和成交量是同步的,反映出漳州房地产市场供需两旺的态势； 2、漳州房地产近几年一直处于供求平衡状态,房价泡沫成分较小。,四、漳州市房地产综合分析,漳州房地产市场情况,4 板块发展,漳州城市发展，符合中国城市化进程的两个发展规律，一是沿江面海，一是东向发展。沿九龙江向东发展，与厦门对接是其必然选择。漳州也由单一的老城区，发展成为五大城区，西部新城区，老城区，城市中心区，东部新城区和江南新区。,版块综述,漳州房地产市场情
11、况,城市投资环境分析,Environment 5 未来发展前景预测,、漳州房地产市场发展潜力大 漳州市近几年经济发展迅速，城市化进度加快，近一步确立以工业和第三产业为主的发展路线。加大对基础设施的投入创造一个好的投资环境；在房地产政策上建立一个良性的、成熟的、稳定的市场，为房地产行业投资和发展提供一个好环境。由国民收入的增加，楼盘品质的提高，投资渠道单一和漳州特殊的地理位置引发巨大的购房需求，为房地产发展提供强大的动力。 、漳州房地产中小户型吃香，豪宅仍在高位 随着城市经济的发展，加上房地产行业本身的快速发展，尤其是对于那些参加工作不久、购房能力有限但又有购房需求的年轻一族来说，总价不高的中小
12、户型就成为他们的理想选择。,城市投资环境分析,Environment 5 未来发展前景预测,、漳州房地产发展新热点 随着市政府东移的推进及海西建设的大潮，漳州市东区房地产区域内有望超越老城区成为投资、置业的新热点。 4、漳州房地产市场投资供给预测 自2009年下半年以来房地产销售市场持续增长，投资热情依然不减，未来漳州房地产开发投资总量将持续扩大，且非住宅（含商业、写字楼）将成为投资商新的投资热点。,城市投资环境分析,Environment 5 未来发展前景预测,5、漳州房地产市场需求预测 随着居民收入的增加，目前漳州居民购房需求旺盛，因此我们判断漳州房地产市场需求是健康的，良性的，可持续发展
13、的，泡沫较小。 6、漳州房地产供需平衡分析 虽然目前市场上中档户型的，小户型的商品房供应比较缺乏，但随着市场的良性发展，可以预计未来1-2年漳州市场供应将趋于平衡。,城市投资环境分析,Environment 5 未来发展前景预测,7、漳州房地产价格走势预测 “新国八条”实施后，商品房销售面积增势逐季回落，销售价格小幅攀升，房价会减缓上涨的趋势，但仍将保持一定的上涨空间。 8、漳州房地产风险预测 目前漳州房地产开发商仍以小规模、低资质企业为主，商品房价格与普通消费者的承受能力不相适应，房地产开发企业资金来源对预收款和银行贷款依赖度仍然过大等风险。,第三部分：西区房产,1、城西概况2、城西规划3、
14、城西房地产市场 4、区域楼盘资料5、城西房地产优势,西区房产,West 1 城西概况,城西板块根据其地理位置，范围是东起漳华路和延安北路，西至金峰路，南至江滨路，北至新北环路。 随着漳州“东扩西进，两翼齐飞”的城市发展战略的推进，漳州西部的城市化进程大大加快，综合配套日趋完善，为城西迎来新的发展契机。 城西包括漳州最具有人文气息的高校区以及含有高新技术产业的工业园区，人文鼎盛，撑起漳州文化地产的明天。 地理位置十分优越，距漳州港30公里，距厦门机场、厦门港50公里，紧邻319国道，交通四通八达。,西区房产,West 2 城西规划,1.区域结构,城西的东北部是漳州高等院校的聚集地，城西的西北部是
15、漳州工业园区的聚集地，江滨以北以及沿着金峰路则聚集着众多的商住房。,西区房产,West 2 城西规划,西部金峰商住区规划为未来漳州城市主要居住用地分布区之一。 另外，原有的老工业厂区在功能布局上也正在逐渐转变，主要以无污染的轻工、电子、食品工业等为主，一些老厂区逐渐向外迁移，将空余用地留作商住。,2.土地规划,西区房产,West 2 城西规划,、道路规划,西区房产,West 3 城西房地产市场,漳州城西因着城市发展需求，打造起一个以宜居为主题的新兴生活城。自鑫荣嘉园落户城西，成为漳州西部首个住宅项目之后，短短几年间，在金峰一带形成了大体量的纯居住住宅区，包括永鸿国际城、夏商书香名苑等十几个项目
16、先后涌现在城西版图上。 城西精品云集，各楼盘尤其注重住宅品质，方正户型、南北通透格局、异域风情园林、高绿化率、超大栋距、人车分流等等设计，纷纷将“宜居”进行到底。城西的楼盘并没有太多的高层建筑，又有较好景观资源，小区的配套也都较为完善和成熟。只需十分钟，便可自由穿梭于城西与老城区繁华地带，享受着“入则宁静，出则繁华”的居住境界。,西区房产,West 3 城西房地产市场,、市场供求 城西是南靖、平和、华安等县城进入市区的第一站，因此，许多来到市区购房的消费者往往会把城西作为其置业的首选地点。 、销售价格 代表楼盘：联裕凤凰、永鸿国际、绿洲富城、夏商书院、香江新城 价格：均价4500元/8300元/ 、消费者分析 城西市区红星美凯龙附近住宅的购房者多为各县城刚需阶层，且此地离漳州大学城和漳州师范学院较近，所以高校教师也是重要的客源之一，而绿洲富城等位于金峰工业园区的房地产的目标客户群主要以金峰工业园区的工人和正兴学校教师为主。,西区房产,West 4 区域楼盘资料,A、联裕凤凰 地理位置：漳州市胜利西路与金峰北路交
