《思源20110801银川国子城9-12月住宅营销推广计划》由会员分享，可在线阅读，更多相关《思源20110801银川国子城9-12月住宅营销推广计划（41页珍藏版）》请在金锄头文库上搜索。
1、国子城9-12月 营销推广计划,销售产品盘点,32套,31套,15套,16套,30套,231套,1#,2#,3#,销售目标,12月31日之前回款额8000万元，销售额约1.2亿元。,目标任务分解,根据销售目标分解，在12月底前，65-68 m总计消化80套，完成去化42%； 88-98 m总计消化16套，完成去化38%； 145 m总计消化105套，完成去化85%； 回款总额83657560元，销售房源201套，完成去化57%。 9-12月，月度任务量分别为30%、30%、20%、20%。,本次推广工作历时4个月，共计推出355套房源，预计销售201套房源后可完成既定的销售目标。 其中团购消化
2、预计占70%，市场消化预计占30% 按照今年银川市场情况，本次推广蓄客目标如下： 市场消化： 65-68 m 成交比例6:1，售24套，蓄客144组 88-90 m 成交比例10:1，售4套，蓄客40组 145 m 成交比例10:1，售32套，蓄客320组 团购消化： 65-68 m 成交比例3:1，售56套，访客168组 88-90 m 成交比例6:1，售12套，访客72组 145 m 成交比例6:1，售73套，访客438组 完成市场消化任务需要蓄客504组，完成团购消化任务需要有效访客678组。,蓄客目标分解,营销问题1市场下行,“银八条”继“新国八条”后相继出台,限购、首付款比例与营业税
3、加大，房屋购买成本激增，成交量缩水。 房产供需关系转变，住宅变相优惠增多，价格可能出现结构性下降。 住宅市场的供应结构分化中小户型房子将唱主角。 二三线城市限购令预计近期落地。,2011年,关键词：限购、限价、提高首付比例、提高营业税、,营销问题2来电来访量不足,4-8月国子城月平均来电量132组。平均月来访量57组，来访量持续低位运行。签约量从5月开始下降到每月3-4套。按照目前销售情况，仅仅依靠销售渠道是不够的，需要寻找其他渠道进行销售。,营销问题3145平米户型过于单一,目前销售部只能推售145m户型，该户型只能满足中高端客群的购买需求。 目前推售现状会浪费对其他面积有需求的有效客户。,
4、营销问题4公寓市场环境差,银川市场公寓竞品项目过多，且客户对公寓型产品接受度还处于初级阶段，成交量不高，销售周期长。,战略目标,市场下行,公寓接受度差,产品线单一,客户不足,促销启动市场,拓宽销售渠道,延长产品线,放弃公寓概念,战略目标： 消化房源，完成回款。让手握房源转变为手握现金。,营销战略,市场下行,来电来访量不足,户型单一,公寓市场环境差,下半年宏观调控可能会更严，在二三线城市限购令出台之后，市场环境将会进一步恶化。,售楼部单一市场已经不足以支撑本项目年底销售回款任务。,由于公寓市场环境不好，把阳光touch包装成公寓推广会受到较大阻力。 本项目公寓产品为65-68平米，88-98平米
5、，市场价格按照6800元/平米出售，总价过高。,解决战略问题途径,市场下行,来电来访量不足,户型单一,公寓市场环境差,进行变相促销降价，团购，快速去化本项目所留房源。,线上扩大项目定位卖点投放，线下组建行销团队挖掘企事业单位团购来拓宽销售渠道。,把现有3#阳光touch转变为小户型住宅产品，65-68平米、88-98平米融入住宅产品拓宽产品线最大限度保障有效客户成交，同时可以丰富本项目产品线。 为了降低小户型产品总价，建议取消精装修。,应对之策,营销推广战略,2,目标分解,1,整体营销推广策略,营销推广策略,1#,2#,3#,1#,以“145户型”进行“大客户团购+市场拼团”销售。 1#剩余房
6、源进行“定向大客户团购”为主。当客户基数达到90组（成交客户）进行集中认购。,1#推盘策略：,2#楼整体以市场拼团消化形式出售。仅参与拼团团购消化。5组客户为一个拼团单位进行销售。,2#推盘策略：,2#,将3#楼以竖向分割方式分割为东、西两区，东区以市场消化为主，西区以团购消化为主。 市场消化121套： 蓄客150组开盘 大客户团购110套：蓄客110组开盘,3#推盘策略：,将3#小户型楼分割为东、西两个部分进行出售。 西侧房源以大客户团购为主，东侧房源以市场拼团消化为主。,西侧,东侧,团购,市场消化,110套房源,121套房源,价格策略方案,由于小公寓在银川市场不敏感，市场认同度低，精装公寓
7、消化量低，则建议统一以66-145多层次户型住宅做为推介,媒体渠道,线上推广,线下推广,客户渠道,线下推广主攻方向为兴庆区、金凤区为主,大客户团购组,以政府单位、行政事业单位等为主要团购对象进行项目团购。与上述几类人群工作单位进行接洽，商量团购事宜。,加强案场销售执行，将项目最大卖点精确传到至客户，促成成交。,+,行销组,+,案场组,以兴庆区、金凤区各专业市场、沿街商户、重点商圈、写字楼进行行销拜访。接洽有效客户，扩大项目推售范围。,思源成交客户call客,活动：开盘活动,活动目的：成交集中爆发，加深项目在客户心中的关注度。 活动时间：2011.9月底，2011.10月底 活动地点：国子城售楼
8、处 活动形式：通过本项目意向客户，团购客户，媒体对样板间的参观评论，增强项目知名度，扩大项目影响力，使得更多客户对本项目关注。 活动亮点：集中签约，造势 活动规模：中型活动 邀约对象：本项目成交客户，意向客户，团购客户，市场客户，媒体。,活动：暖场活动,活动目的：提升项目影响力 活动时间：2011.9月-12月，每月4次 活动地点：国子城售楼部，样板间 活动形式：通过本项目意向客户，团购客户，媒体对样板间的参观评论，增强项目知名度，扩大圈层交际，提升项目影响力。促成成交。 活动亮点：样板间参观，投资价值讲解 活动规模：中型活动 邀约对象：本项目意向客户，团购客户，市场客户，媒体。,现场包装,围
9、挡,售楼处导视系统,楼体喷绘,道旗,案场吊旗,物料准备,营销推广排期表,思源现有客户call客,企业定向团购、网络团购,人流密集商圈巡展（每周末巡展）、写字楼、高端小区巡展（周一至周五）,兴庆区、金凤区沿街商户行销派单,暖场活动3次,暖场活动3次,9月份营销费用总计,10月份营销费用总计,11月份营销费用总计,12月份营销费用总计,营销推广费用测算,根据正常营销推广费用测算比例计算： 公寓项目营销费用为销售总额的1.0%。 公寓总销额约为1.34亿元人民币， 则公寓项目营销费用约为134万元 则9-12月份营销推广费用约为134万元。,营销费用分摊及任务分摊,营销推广战略,2,目标分解,1,甲方支持,为最大可能性完成回款目标，需甲方做一下支持： 9月15日前公寓样板间完成装修； 10月20前部分园林景观呈现 2011年9月30日前办好预售许可证,谢谢观赏 期待沟通,
