项目二市场比较法知识目标能力目标素质目标研究报告

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1、项目二 市场比较法 知识目标 能力目标 素质目标 任务分解,知识目标 1. 理解市场比较法的适用对象和条件 2.掌握市场比较法的操作步骤,能力目标 1. 能搜集完整、真实的交易实例信息 2.能筛选出符合质量和数量要求的可比实例,素质目标 1. 培养积累估价工作资料的习惯 2. 培养搜集和甄别可比实例的业务素质,任务一 市场比较法的基本原理 1. 市场比较法的概念与理论依据 2. 市场比较法的适用对象和条件 3. 市场比较法的操作步骤,案例导入 某公司欲将其位于商业区的一栋自建4层厂房转让给某集团改建为百货超市。根据该公司提供的房地产权证，该厂房为框架结构，建筑面积为6000平方米，竣工日期为1

2、980年5月。 讨论：现委托某估价公司评估其转让价格，请问估价公司应搜集哪些资料？,1. 市场比较法的概念与理论依据 概念将估价对象与在估价时点的近期有过交易的类似房地产进行比较，对这些类似房地产的成交价格做适当的修正，以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法。 理论依据替代原理,2. 市场比较法的适用对象和条件 同一供求范围内房地产市场发育程度较高，并在估价时点的近期存在着较多的类似房地产的交易,3. 市场比较法的操作步骤 一搜集交易实例 二选取可比实例 三建立价格可比基础 四进行交易情况修正 五进行交易日期调整 六进行房地产状况调整 七求取比准价格,作业与思考 1、什么是市场比较法？ 2

3、、市场比较法的理论依据是什么？ 3、市场比较法的适用对象是什么？ 4、市场比较法的操作步骤是什么？,任务二 可比实例的筛选 1. 搜集交易实例 2.选取可比实例及建立价格可比 基础,案例导入 搜集有甲、乙两宗交易实例，甲交易实例的建筑面积200平方米，成交总价80万元人民币，分三期付款，首期付16万元人民币，第二期于半年后付32万元人民币，余款32万元人民币于一年后付清。乙交易实例的使用面积2500平方英尺，成交总价15万美元，于成交时一次付清。假设乙交易实例成交当时的人民币与美元的市场汇价为1美元8.3元人民币，建筑面积与使用面积的关系为1平方米建筑面积.75平方米使用面积 。 讨论：请对上

4、述两个交易实例建立价格可比基础。？,1. 搜集交易实例 （一） 搜集交易实例的途径 1查阅政府有关部门的房地产交易等资料； 2查阅报刊上有关房地产出售、出租的广告、信息等资料； 3参加房地产交易展示会，了解房地产价格行情，搜集有关信息，索取有关资料； 4向房地产交易当事人、四邻、经纪人、金融机构、司法机关等调查了解有关房地产交易的情况；,5假装成房地产购买者，与房地产出售者，如房地产开发商、经纪代理商等洽谈，取得真实的房地产价格资料。 6同行之间相互提供。估价机构或估价人员可以约定相互交换所搜集的交易实例和经手的估价案例资料。,（二）搜集交易实例的内容 1、交易双方的基本情况和交易目的； 2、

5、交易实例房地产的状况，如坐落、用途、土地状况、建筑物状况、周围环境、景观等； 3、成交日期； 4、成交价格； 5、付款方式； 6、交易情况，如交易税费的负担方式，有无隐价瞒价、急卖急买、人为哄抬、亲友间的交易等特殊交易情况。,（三）建立房地产交易实例库,2.选取可比实例及建立价格可比 基础 （一）可比实例的定义 指交易实例中房地产状况与估价对象的房地产状况相同或相当，交易类型与估价目的吻合，成交日期与估价时点接近，成交价格为正常价格或可修正为正常价格的交易实例。,（二）选取可比实例的质量要求 1、可比实例所处的地区应与估价对象所处的地段相同，或是在同一供求范围内的类似地区。 2、可比实例的用途

6、应与估价对象的用途相同。 3可比实例的建筑结构应与估价对象的建筑结构相同 4、可比实例的规模应与估价对象的规模相当,5、可比实例的档次应与估价对象的档次相当 6、可比实例的权利性质应与估价对象的权利性质相同，当两者不相同时，一般不能作为可比实例 7、可比实例的交易类型应与估价目的吻合 8、可比实例的成交日期应与估价时点接近，相隔一年以上的不宜采用 9、可比实例的成交价格应是正常成交价格，或可修正为正常成交价格,（三）选取可比实例的数量要求 3个以上(含3个)、10个以下(含10个),三、建立价格可比基础 （一）统一付款方式 （二）统一采用单价 （三）统一币种和货币单位 （四）统一面积内涵 （五

7、）统一面积单位,（一）统一付款方式 要求：估价中为便于比较，价格以一次付清所需支付的金额为基准，需要将分期付款的可比实例的成交价格折算为在其成交日期时一次付清的金额 例：某宗房地产的交易总价款为30万元，其中首期付款20，余款于半年后支付。假设月利率为5。，则在其成交日期时一次付清的价格为多少？,(二)统一采用单价 (三)统一币种和货币单位 例：某宗房地产1999年2月25日的价格为1000美元/m2，汇率为1美元=8.26元人民币。该类房地产以美元为基准的价格月均递减0.5%，则其1999年10月25日的价格为（ ）元人民币/m2。假定1999年10月25日的汇率为1美元=8.29元人民币。

8、,(四)统一面积内涵,（五)统一面积单位 1公顷= 10000平方米 1亩=666.67平方米 1平方英尺=0.09290304平方米 1坪=3.30579平方米 举例：P54,例：搜集有甲、乙两宗交易实例，甲交易实例的建筑面积200平方米，成交总价80万元人民币，分三期付款，首期付16万元人民币，第二期于半年后付32万元人民币，余款32万元人民币于一年后付清。乙交易实例的使用面积2500平方英尺，成交总价15万美元，于成交时一次付清。假设乙交易实例成交当时的人民币与美元的市场汇价为1美元8.3元人民币，建筑面积与使用面积的关系为1平方米建筑面积.75平方米使用面积 。请对上述两个交易实例建立

9、价格可比基础。,1统一付款方式 乙总价15(万美元) 2统一采用单价 甲单价7642202003821.1(元人民币平方米建筑面积) 乙单价150000250060(美元平方英尺使用面积),3统一币种和货币单位。 甲单价：38211(元人民币平方米建筑面积) 乙单价608.3498(元人民币平方英尺使用面积) 4统一面积内涵 甲单价38211(元人民币平方米建筑面积) 乙单价4980.753735(元人民币平方英尺建筑面积),5统一面积单位 甲单价38211(元人民币平方米建筑面积) 乙单价373.510.76440204(元人民币平方米建筑面积),作业与思考 1、为什么要搜集大量的交易实例？

10、 2、搜集交易实例的途径主要哪些？ 3、选取可比实例应符合哪些要求？ 4、为何要建立价格可比基础？建立价格可比基础包括哪些内容？,任务三 可比实例价格的修正与调整 1.交易情况修正 2.交易日期调整 3.房地产状况调整,案例导入 某宗房地产交易，买卖双方在合同中写明，买方付给卖方2625元平方米，买卖中涉及的税费均由卖方负担。据悉，该地区房地产买卖中应由卖方缴纳的税费为正常成交价格的7，应由买方缴纳的税费为正常成交价格的5。 讨论：该宗房地产交易的正常成交价格为多少？,1.交易情况修正 （一）交易情况修正的含义 指排除交易行为中的某些特殊因素所造成的可比实例的成交价格偏差，将其成交价格修正为正

11、常价格。 （二）造成成交价格偏离正常市场价格的因素 1有利害关系人之间的交易。 如开发商与内部销售人员之间的交易 银行职工与开发商之间的交易 2急于出售或急于购买的交易,3交易双方或某一方对市场行情缺乏了解的交易 4特殊交易方式的交易 如拍卖、招标、抛售等 拍卖案例： 拍卖物业为广州沿江中路天字广场1503房，128平方米，参考价1220000元，拍卖日期2007年9月28日。 该拍卖标的南临珠江美景，环境优美，楼龄12年，为中层两房电梯楼物业，有房产证，交吉拍卖，无欠费，过户一切税费由买家承担。目前同类型物业的二手均价在11000元/平方米左右，该标的参考价9531元/平方米。,5交易双方或

12、某一方有特别动机或偏好的交易 如“凶宅”的出售 6、相邻房地产的合并交易 7、受债权债务关系影响的交易 6交易税费非正常负担的交易,（三）交易情况修正的方法 1、差额法 可比实例的成交价格交易情况修正额正常价格 2、百分率法 可比实例的成交价格交易情况修正系数正常价格,在百分率法中，交易情况修正系数应以正常价格为基准来确定 3、交易税费非正常负担的修正 修正公式：,公式推导： 正常成交价格-应由卖方负担的税费卖方实际得到的价格 正常成交价格+应由买方负担的税费买方实际付出的价格 应由卖方负担的税费正常成交价格应由卖方缴纳的税费比率 应由买方负担的税费正常成交价格应由买方缴纳的税费比率,例1：一

13、宗房地产的正常成交价格为2500元平方米，卖方应缴纳的税费为正常成交价格的7，买方应缴纳的税费为正常成交价格的5，试计算卖方实际得到的价格和买方实际付出的价格。,卖方实际得到的价格2500250072325(元平方米) 买方实际付出的价格2500+2500 52625(元平方米),2. 交易日期调整 （一）交易日期调整的含义 指将可比实例在成交日期的价格调整到待估房地产估价时点时的价格。 实质：房地产市场状况调整,（二）交易日期调整的方法 采用百分率法 可比实例在成交日期时的价格（1T%）在估价时点时的价格 或者,1、利用价格指数进行调整 定基价格指数 环比价格指数 已知第1期、第2期、第3期

14、的价格指数分别为100、98、95，并且第1期价格为1200元， （1）若以上为定基价格指数，且以第1期为基期，试计算第3期的价格； （2） 若以上为环比价格指数，试计算第3期的价格。,采用环比价格指数进行交易日期调整的公式为： 可比实例在成交日期时的价格成交日期的下一时期的价格指数再下一时期的价格指数估价时点时的价格指数在估价时点时的价格,例：某地区某类房地产2002年4月至10月的价格指数分别为996，947，967，105.0，109.2，112.5，118.1(均以上个月为100)。其中某宗房地产在2002年6月的价格为2000元m2，对其进行交易日期调整，调整到2002年10月的价格

15、为： 20001.051.0921.1251.18130468(元),2、价格变动率调整法 （1）采用逐期递增或递减的价格变动率进行交易日期修正的公式为： 可比实例在成交日期时的价格（1价格变动率）期数在估价时点时的价格,例1： 评估某宗房地产2002年9月末的价格，选取了下列可比实例：成交价格3000元，成交日期2001年10月末。另调查获知该类房地产价格2001年6月末至2002年2月末平均每月比上月上涨1.5，2002年2月末至2002年9月末平均每月比上月上涨2。对该可比实例进行交易日期调整，调整到2002年9月末的价格是多少？ 3000(1+1.5)(1+2)3658(元),例2、

16、某个可比实例房地产2002年2月1日的价格为1000美元，该类房地产以人民币为基准的价格变动，平均每月比上月上涨0.2。假设人民币与美元的市场汇价2002年2月1日为1美元=8.26元人民币，2002年10月1日为1美元=8.29元人民币。对该可比实例进行交易日期调整，调整到2002年10月1日的价格为多少？ 10008.26(1+0.2)88393(人民币元),（2）采用期内平均上升或下降的价格变动率进行交易日期修正的公式为： 可比实例在成交日期时的价格（l价格变动率期数）在估价时点时的价格 例：P58 例46,3.房地产状况调整 （一）房地产状况调整的含义 若可比实例房地产与估价对象房地产本身之间有差异，则将可比实例在其房地产状况下的价格，调整为在估价对象房地产状况下的价格。 （二）房地产状况调整的内容 区位状况调整 权益状况调整 实物状况调整,1、区位状况调整内容 繁华程度、交通便捷程度、环境景观、公共设施完备程度、临路状况、楼层、朝向 朝向优劣度： 南向 东向 西向 北