南通市场调研教程文件

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1、谨呈：,南通市场调研报告,上海携玉 2009年11月30日,印象南通1：追江赶海/长三角“一体两翼”之北翼/,沿江沿海，江苏最具潜力的沿海开发区域； 苏通大桥的通车，距离上海1小时车程，依靠苏北廉价劳动力，苏南部分调整企业首选之地，城市辐射力大增。,江苏一直实行沿江开发的战略，忽略了沿海地区的开发，导致了苏南苏中以及苏北区域经济发展的严重不平衡，南通作为最具潜力的沿海区域，将是江苏未来发展的重要增长极 江苏沿海地区发展规划 已颁布实施，规划明确，江苏沿海将建设以南通港为龙头的南部港口群。,印象南通2：南通上海宁波“三港”并驾齐驱 必将成为长三角经济新的增长极,“一体两翼”新格局和上海一小时都市

2、圈，使得南通作为后起之秀，具备了与宁波、无锡、苏州等城市同等竞争的发展优势。,印象南通3：大桥时代，城市向南。,苏通大桥、崇启大桥、崇海大桥，三桥鼎立。 基于市区地理环境、未来经济发展的考虑，南通城市中心将逐步南移，新市政府区域将成为未来城市核心地段。,地理位置：全面接轨大苏南，融入上海1小时都市圈,市域面积 南通市总面积8,001平方公里，境内拥有江海岸线365公里 地理位置 1.南通位于江苏省东南部，江海汇合处 2. 首批沿江开放城市，江苏沿海发展的第一站 3. 南通是苏中，苏北地区融入上海的桥头堡 城市人口 全市总人口786万人 GDP 08年,全市GDP2,510亿元，比上年增长13.

3、3%,南通,城市功能定位与发展战略：,城市功能定位:上海都市圈副中心城市,上海北翼现代化港口、工业、贸易、旅游城市,长江流域现代化物流基地 人口发展规划:2010年 市域城镇总人口418万人,2020年 市域城镇总人口516万人,全市非农业人口近几年增长较快，城市经济的发展带动了越来越多的农业人口进入市区，。 经济发展现状:工业化中期、城市化加速期、经济国际化提升期; 经济发展战略:实施科教兴市、以港兴城,接轨苏南,接轨大上海; 产业发展规划:建设电力能源、食品加工、船舶制造、现代纺织五大基地;积极发展机电一体化、制造业、高新技术产业;积极吸引上海传统产业转移至南通市。,上海都市圈,苏锡常都市

4、圈,南京都市圈,杭州都市圈,宁波都市圈,南通,南通城市结构：,沿海经济发展轴：形成以204国道为依托的沿海城镇聚合轴,海安、如皋城镇圈： 现状：经济发展一般，农业开发为主，工业处于转型期 引导：以如城海安为中心，城镇相向发展，形成“双核型”城镇空间结构,掘港、长沙城镇圈： 现状：经济实力较弱，以农业开发与滩涂养殖为主； 引导：以发展掘港镇为重心，形成“母子型”城镇空间结构,沿江经济发展轴：以宁通启公路为依托的城镇聚合轴,南通市城市圈： 现状：经济实力最强，市域政治经济文化中心； 引导：以南通市为中心城市，海门、金沙、长江镇为次中心城镇，形成“一主三副”城镇空间结构,汇龙、吕四城镇圈： 现状：经

5、济实力较强，海洋渔业、养殖业、加工业初具规模； 引导：依托道路交通，形成以汇龙为中心，吕四、和合、南阳“众星拱月”型城镇空间结构,探究： 1 GDP：南通的国民生产总值近年一直呈快速增长态势，按同比价格计算，增长幅度基本保持在15%左右。 南通经济潜力尚未充分发挥, 未来经济增长预期较高 2 财政收入：依托南通市国民生产总值的快速增加，带动了地方政府财政收入快速增长, 增长速度保持在20%以上，07年更达38.2%。 08年财政收入达到390亿元,增幅近30%,宏观经济：增速领先全省、未来经济增长预期较高。,探究： 1、人均GDP，人均国民生产总值也呈现快速增长趋势 2008年达35,040元

6、 2、人均可支配收入：人均可支配收入一直保持平稳增长，与国民经济的增长速度比较, 相对增长速度较慢 人民生活水平稳步提升，但相对薄弱, 与苏南三市相比，还有一定的差距 3、居民存款，居民存款余额的年增长保持在15%20%之间 08年已达1,891亿元，充分体现出居民的潜在购买能力,充分说明了潜在消费力,探究： 1、固定资产投资，固定资产投资快速增长，占GDP总量的比值偏高，近60%，有明显过热趋势 房地产投资占比较低, 近年来, 仅占到了固投的10%左右,说明固定资产投资中用于基础设施建设的投资较多 2、下辖县市，县级城市的GDP排名，均位于江苏省县级市前20，占比达到25%，充分显示了南通良

7、好的经济基础及区域均衡、全面、快速的发展形势,产业分析：,探究： 1、产业结构，第二产业占绝对优势，第三产业在城市经济体量中的占比不高, 低于同类三线城市 2、产业增速，第三产业增速基本逐年加快，2009年,第三产业增速超过第二产业, 第三产业发展的后劲强大,增长方式：长期以第二产业的增长拉动经济发展。 根据南通未来产业规划，今后的支柱产业仍将是以劳动密集型企业为主,重点发展,崇 川 开 发 区,加快发展,行业,典型企业,典型企业,行业,经 济 开 发 区,港 闸 开 发 区,产业重点：,交通布局与规划：,2008年6月，苏通大桥正式通车，南通和上海实现“无障碍”对接 接通上海崇明至南通启东的

8、崇启大桥，目前建设之中，2010年可望实现全线贯通 沪崇桥隧工程已于2009年10月通车，计划2010年与崇启大桥实现贯通 崇明到南通海门的崇海大桥已被列入规划 沪通铁路连接南通、常熟、太仓、昆山及上海,设计时速160公里，全长225公里，计划2009年内开工建设,苏通大桥,崇启大桥,沪崇隧道,沪通铁路公路两用桥,南通市区,崇海大桥,主城规划：,1、发展方向:南通主城区和通州城区相向发展,主城区将主要发展东,南方向 2、预计，未来的城区内的城南板块（新市政府及CBD区域）、南通开发区板块和城东板块（外环东至通州区域）将是城市主要发展方向，城南板块相对更具优势,城南板块,城东板块,开发区板块,南

9、通行政中心,总结：,南通市经济近年来呈现快速发展,下辖区县齐头并进，在江苏省GDP排名中已跃居第4，苏中，苏北区域内处于领先水平, 经济潜力尚未充分发挥,未来经济增长预期较高 固定资产投资快速增长，占GDP总量比值偏高，有过热趋势,但基本集中于基础建设投资 城区人口增加趋势明显,但基本源于本地农业人口和下属乡镇及苏北南移的导入人口;城市居民的购买能力相对于长三角其他发达的城市仍显薄弱,居民的生活水平还待于进一步提高 第二产业是拉动南通经济发展的主要力量,南通未来一段时间内的支柱产业仍将是以劳动密集型为主,但第三产业呈现快速发展的势头,09年三产增速已经超过二产 对外联系不断强化标志着南通正式进

10、入了上海市“1小时都市圈”, 将迎来巨大的发展机遇, 加快建设长三角北翼经济中心、江海交汇的现代国际港口城市的战略进程 未来的主城区发展规划决定了- 市区东南两向将是未来城市重点发展方向, 城南板块无疑最具优势 凭借与上海及苏南城市的联系不断强化, 自身劳动密集型产业的规模效应及良好的投资环境, 南通将对上海及周边城市形成一定的吸引力,同时对苏北苏中区域展现出强大的辐射能力,地产市场,概况。,2,政策分析：,2010年上半年房价低探或企稳的可能性较大 随着各地控制公积金贷款的发放，控制商业贷款的投入，并逐步提高利率，房价将逐步企稳。进行新一轮购地开发商的资金压力将逐步加大。年前也就是2月份前，

11、迫于资金回笼的压力，部分开发商将对房价进行外松内紧的微调，甚至可能出现下调。 规范南通房地产市场交易行为，稳定房价 11月20日，市房管局出台了关于进一步规范商品房销售行为的通知从2009年12月1日起开始实施。将加强商品房预售许可管理，加强商品房预售方案管理，进一步规范房地产开发企业的销售行为。如政策能落实到位，那么，房价有希望企稳，进而推动楼市平稳健康发展。 长远来看，南通房价走高的趋势较强 随着土地价格及南通经济的发展，南通房价从长期来看，将处于上升通道。,地产投资额分析：,近几年，南通房地产行业保持较快发展势头，投资增速保持在25%以上，最高值达到34.8%，远超过12的合理增长速度。

12、 07年增长速度开始放缓，房地产投资逐步走向理性增长速度。 房地产投资占固定资产投资比值合理范围在22-28 ，近4年房产投资占固定资产投资的比例偏少 投资增速快，投资基数较低，未来增长空间较大,土地市场政策、价量分析,南通是全国土地制度改革试点市，相对于其他地区，土地市场更为透明、规范、公开公正 南通整体土地市场一直控制的较好，没出现盲目推地的现象，且存量土地较少，这也使得近几年南通房地产市场保持健康发展态势势。 “保障性居住用地”的推出力度较大，一定程度上抑制了房地产的爆发性增长，促进了房地产市场的健康发展。,土地竞拍价格2006-2007年涨幅较大，2007年达到顶峰,160.8万元/亩

13、。 08年土地出让中以工业用地为主，拉低了成交价格 从土地量来看，07年也达到高峰，区域以城南为主，另外，城东区域也新增了大量的土地供应，在整体市场分布上，南通东南两向将呈现持续扩张的态势,土地市场结构分析及总结,07年出让的26块住宅用地中: 保障性住宅达11块，达42%，商住类型27%，纯居住的仅有8块 南通在控制土地利用方面，效果较好,08年南通市继续扩大保障性住宅，同时萎缩一定的纯住宅的开发量，应付较为不佳的宏观形式，为后几年房地产市场的稳定运行，做了一定的保障。,纯居住地块以及商住地块基本已超越底价的价格成交。同时，保障性住宅则基本以底价成交 外来大开发商开始入驻南通，如：绿城、万通

14、、莱茵达等，高端、品牌开发商的入驻，将给房地产市场住宅品质的提升起到较大的作用 总体来看，由于土地市场较好的控制，南通房地产市场保持健康发展的态势,商品房市场：,销售面积与竣工面积比值从06年开始大于1，近年来, 南通商品房市场供求关系较为合理，部分出现供不应求的局面，这也导致06年、07年价格涨幅较快的原因之一 南通06、07年市场需求得到了集中的释放，而跟据07-08年土地供应结构来看，非保障性住宅用地实际推出量不大, 预计供求关系仍将维持在合理、健康的水平,由于南通较好的政策导向，市场一直供求稳定在合理的水平，南通市区的商品房均价保持平稳增长 2008年市区的商品房均价为5800元/平米

15、 2009年上半年市区商品住宅均价达到6333元/平米, 主要是由于供应结构发生变化,一批高档楼盘集中上市,如博园岚郡、玉兰公寓、金河名人世家等,商品房市场总结：,南通房地产行业发展迅速，近年来房地产投资额快速增加，由于占固定资产投资的比例较低，未来房地产投资增幅空间仍然较大，目前房地产投资增速开始放缓，趋于理性，城市房地产行业处于平稳发展阶段 南通市商品房价格处于平稳增长阶段和健康合理水平，南通市场相对封闭，需求较为刚性，投资性购房比例低，本地居民的收入水平不能完全支撑上涨的商品房价格，这将阻碍南通房价进一步上涨的速度，预计今后一段时间内仍然以中档商品房购房需求为主，社会购买力水平在短期内不

16、会有较大的提升，商品房的价格涨幅将放缓，不会出现明显快速的上升 由于城市的东、南两向快速扩张和城市人口的增加，预计南通商品房量的需求将持续增加；07-08年,非保障性住宅用地实际推出量不大, 预计供求关系仍将维持在合理健康的水平,部分出现供不应求的局面 南通进入上海“1小时都市圈”后与上海及苏南城市的联系加强，城市发展优势逐步体现，预计真正意义上的高端商品房需求在价格与量上都将有所增加，未来仍有一定的发展潜力和空间,板块分析：,城北,城南,城中,城东,开发区,从实际市场特点看，南通市区主要分五大房地产板块：城中、城南、城东、城北、开发区。,城南板块,城南板块区域划分：洪江路以南的崇川区域及开发区北向的军山区域 本区域由南通新市政府搬迁而形成的新城区域，同时具有狼山、军山、园博园等风景景观优势。未来该区域将成为南通城市的新核心区域。规划和建设有CBD、体育会展中心等，居住环境也非常宜人。 区域内目前在售的新项目较多，主要集中于城市行政中心区域分布，狼山,军山等风景区周边也有较多楼盘 城市行政中