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1、东门河东侧片区改造项目房屋征收补偿方案（适用公寓楼、集资楼部分征求意见稿）因东门河东侧片区改造项目建设需要，福清市人民政府已决定征收东门河东侧片区改造项目规划红线的公寓楼、集资楼。根据中华人民国土地管理法、国有土地上房屋征收与补偿条例等有关法律、法规及政策规定，为规征收补偿安置行为，维护被征收人合法权益，制定本征收补偿方案。第一部分 总则一、基本原则征收工作坚持“依法依规、公开、以人为本、权益保障、和谐征收”的原则，征收人主动接受监督部门、被征收人及社会各界人士的监督。二、征收围具体征收围以东门河东侧片区改造项目红线图为准。三、征收补偿对象及方式(一）凡本征收围的被征收人均列入征收补偿对象，以
2、被征收人的房屋所有权证、土地使用证或有权机构认证证明作为征收补偿依据。(二）对具有认定补偿安置面积的房屋，被征收人可以选择以分户评估方式确定被征收房屋价值，也可以在签约期选择按照公布的征收补偿方案进行补偿。选择以分户评估方式确定被征收房屋价值的（评估容不含管理费、利润、税费等），不得再选择征收补偿方案进行补偿,在评估价值的基础上，再给予搬迁补助费和临时过渡费，以现金一次性结算；在签约期选择按照公布的征收补偿方案进行补偿的，不再进行分户评估，但房屋装修档次超出方案标准的，可以单独对装修进行评估。被征收房屋不具有认定补偿安置面积的违章建筑，其建安造价（含房屋及二次装修重置价）的补偿不以评估为依据，
3、一律按本补偿方案规定的标准给予补偿。（三）本地块征收补偿方式：实行货币补偿、产权调换两种方式，若被征收房屋属于本方案“四、补偿安置”中第（五）点规定的，不能实行货币补偿。（四）产权人认定：以经相关部门审批建设办理的房屋所有权证、土地使用证登记的产权人为准，或经审批的用地申请表、建筑许可证以及其他证明产权材料为认定依据。四、补偿安置（一）补偿安置方式。分为产权调换、货币补偿两方式。土地价值按确权的用地面积或认定补偿安置面积所占比例计算。（二）补偿计算。房屋补偿实行土地、房屋分别计算，合并结算。土地补偿，经批准的房屋建筑占地土地补偿价格按万元亩；房屋补偿，由房屋重置价和二次装修重置价结合成新率组成
4、。埕地、空地的补偿：经国土部门确权的，属出让土地的按万元亩计算，属划拨土地或持有集体土地使用证的按万元亩的计算；经市镇（街）两级清理收费的，按万元亩的计算；其他未确权和未经市镇（街）两级清理收费的，按万元亩计算。埕地、空地是指房屋四至权属明确、界址明显围的用地面积扣除建筑物占地后余下的土地。（三）产权调换补偿方式安置原则。住宅按照“等面积调换、差价互补、严控扩购、就近安置”的原则，采取“先签约、先封房、先选房”的办法，在相应安置区按选房顺序号进行选房，安置房朝向、楼层不做价格调差具体详见选房细则。（四）根据本区域公寓楼、集资楼的结构状况，将房屋结构划归为类等，其重置价标准详见附表一。根据原城乡
5、建设环境保护部发布的房屋完损等级评定标准，结合被征收房屋的残值后，制定出不同完损等级房屋的成新标准，具体详见附表二。装修价值按附表三补偿标准进行补偿（按实际装修面积计算），并视装修新旧程度按附表四折旧率计价。（五）被征收房屋属于以下情形的只作产权调换，不作货币补偿：、被征收私有房屋的共有人对安置方式的选择达不成一致意见的；、被征收房屋产权有纠纷、权属不清或产权人下落不明的；、被征收房屋设有抵押权的，抵押权人和抵押人未重新设立抵押权或抵押人未清偿债务的。、被征收房屋被法院查封的。（六）补偿安置及签约程序、征收人与被征收人签定房屋征收补偿安置协议书，容含：认定补偿安置建筑、土地面积，认定不予补偿安
6、置建筑、土地面积，认定补偿安置中选择货币补偿和产权调换的具体面积。、选择产权调换或享受照顾购买的被征收人进行安置房选择（详安置房选房细则）。、征收人作出房屋征收补偿结果计算表，如选择安置房面积与房屋征收补偿协议书有出入，则由征收人与被征收人签定房屋征收补偿安置补充协议书，予以明确。五、面积计算有权证的土地、房屋面积按权证确权的计算，无权证的土地、房屋面积按现状实地测量计算，选房时安置房面积按图纸测算，交房时按产权登记面积结算。面积测量由征收实施单位委托具有房地产测绘资质的测量单位，依据国家、省、市现行房地产测绘技术规测量。六、补偿结算（一）选择货币补偿的，在被征收人签订协议并封房交拆后，由征收
7、人在个工作日一次性付清补偿款；（二）全部选择产权调换的，在签约期限签订协议并封房交拆的，相关款项的发放按如下方式进行：、选房时结算的款项()搬迁补助费()临时过渡费()低保户、五保户、孤寡老人补助款项 ()二次装修补偿款()按时签约封房奖励金()自行过渡奖励金()附属物（含埕地、空地及奖励）补偿款()认定不予补偿安置部分建筑占地补偿款()认定不予补偿安置部分房屋重置价补偿款()照顾购买面积应缴款()等面积产权调换应补缴款 ()选房时面积误差产生的款（面积限制原则按十一、（三）、执行）()公摊面积奖励()住宅改经营性用房补助款选择安置在未动建安置区的，以上()、()、()面积暂按认定补偿安置面积
8、、价格按被征收人选择的安置区相关单价进行计算。、交房时结算的款项：交房时面积误差产生的款第二部分 手续认定七、手续完整持有有权机关颁发的土地使用证及房屋所有权证的，持有镇街及以上人民政府审批的用地申请表或用地通知书及建筑许可证或建设工程规划许可证的，为土地、房屋手续完整，按权证登记的房屋占地及建筑面积的认定补偿安置面积。八、手续不完整下列情形属于手续不完整，被征收人在规定签约期限签订协议并封房的，按下列规定认定补偿安置面积：(一）对年代久远的老房屋（年月日前已建成），未经权属登记且确系本人居住使用，房屋使用人能提供建房证明等有关材料的，按房屋占地及建筑面积的予以认定补偿安置面积；天井及其房前进
9、深不超过围等面宽的埕地、空地按确权划拨土地认定补偿。（二）年月日中华人民国土地管理法实施以后，持有“两证”（土地使用证和房屋所有权证）之一的。持有镇街及以上人民政府审批的用地申请表或用地通知书和建筑许可证或建设工程规划许可证之一的，手续不完整的建房户，按权证（或表格、通知书）登记的房屋占地及建筑面积的予以认定补偿安置面积。九、无手续无任何手续建成的公寓楼、集资楼，被征收人在规定签约期限签订协议并封房交拆的，可按下列规定认定补偿安置面积：（一）年月日至年月日期间，无审批建成的房屋，按房屋占地及建筑面积的认定补偿安置面积。（二）年月日至年月日期间，无审批建成的房屋，按房屋占地及建筑面积的认定补偿安
10、置面积。（三）年月日至年月日期间，无审批建成的房屋，按房屋占地及建筑面积的认定补偿安置面积。整体有审批手续（含不完整手续），局部在原设计图纸之外私自增加的无手续建筑物，一律不予认定补偿安置面积。以上被认定不予补偿安置的房屋占地及建筑面积（含“八、手续不完整”及“九、无手续”两部分中的情况）,属年月日前建成的,按征地和建安造价给予一次性货币补偿；属年月日后建成的，除征地费用外不给于任何补偿。建房时间和建房手续由项目所在街道牵头，征迁工作组负责，国土局、规划局配合，结合审批资料、航拍图等技术资料予以审核确认。第三部分 住宅补偿安置十、补偿计算（一）补偿金额实行土地、房屋分别计算，合并结算。、选择货
11、币补偿的结算：计算公式：公寓楼、集资楼补偿金额经认定可补偿安置的房屋建筑占地面积土地补偿价万元亩埕地、空地面积（已分摊入各户建筑用地的不计）相应的埕地、空地补偿价（经国土部门确权的，属出让土地的按万元亩计算，属划拨土地或持有集体土地使用证的按万元亩的计算；其他未确权的，按万元亩计算。）房屋认定补偿安置面积（房屋重置价房屋成新率室二次装修二次装修成新率）被认定不予补偿安置的土地面积征地价格被认定不予补偿安置的房屋建筑面积建安造价成新率各项奖励、补助等费用，房屋重置价、房屋成新率、室二次装修及成新率详见附表一、二、三、四。、选择产权调换的结算： 在等面积产权调换的基础上，按以下计算：被征收人领回款
12、埕地、空地面积（已分摊入各户建筑用地的不计）相应的埕地、空地补偿价（经国土部门确权的，属出让土地的按万元亩计算，属划拨土地或持有集体土地使用证的按万元亩的计算；其他未确权的，按万元亩计算。）房屋认定补偿安置面积室二次装修二次装修成新率被认定不予补偿安置的土地面积征地价格被认定不予补偿安置的房屋建筑面积建安造价成新率各项奖励、补助费用（扣除放弃产权调换安置的补差款），详见附表一、二、三、四。被征收人应缴款照顾购买面积照顾购买价选择产权调换的面积等面积应补缴价格（附表五）（二）层高小于的房屋夹层按房屋建安造价补偿，不予认定补偿安置面积；层高及以上的夹层、阁楼，按规定予以认定补偿安置面积。（三）地下
13、层露出室外地面超过其层高以上的，按规定给予认定补偿安置面积；地下层露出室外地面在其层高(不含）至（含）的，按规定给予认定一半的补偿安置面积；地下层露出室外地面不超过其层高的，只给予房屋建安造价补偿，不予认定补偿安置面积。十一、安置办法（一）安置房的选择被征收人因房屋被征收后在征收人提供的安置区选择的安置房面积，原则上等同被征收房屋认定的补偿安置面积。（二）安置原则及安置房价格、公寓楼、集资楼认定补偿安置面积选择产权调换部分，实行补差价优惠，其补偿详见附表五。、本项目产权调换可选择安置的安置区及先后顺序、所选安置区因降低或升高地段等级的补差价、选房时因安置房户型和建筑结构等原因导致实际安置面积超
14、出产权调换面积的补偿价（含误差面积在以及超出部分）详见下表：序号安置区补差价（元）照顾购买价（元）误差面积在以的补偿价（元）误差面积超出部分的补偿价（元）计划交房时间（政府储备地）（政府储备地）（政府储备地）金辉优步书院世茂云城（原璀璨天玺）世茂璀璨天城永鸿名称全市指定统筹安置区石井花园安置区千面山安置区现房东环路安置区现房霞楼名苑现房选择安置区的具体规定如下：拆迁区围的被征收人的第一套和第二套安置房可在（政府储备地）、（政府储备地）、（政府储备地）、金辉优步书院、世茂云城（原璀璨天玺）、世茂璀璨天城、永鸿名称或全市指定统筹安置区中选择，第三套及以上只能在全市统筹安置区选择。、选房时因安置房户
15、型和建筑结构等原因，导致产权调换面积与实际安置面积无法完全相符时的选房规定。原则上选择的安置房面积应按最接近产权调换面积上靠或下调，选择上靠的应严格按以下规定执行。全部选择产权调换的，被征收人选择安置房的面积上限为认定补偿安置面积的倍。、被征收房屋认定补偿安置面积小于（含）的，原则上实行货币补偿；如被征收人在本区域有其它被征收房屋的（含共有产权析产所得份额），可合并安置。十二、搬迁过渡（一）搬迁补助根据经认定补偿安置面积，按元补助标准计算搬迁费一次；如选择产权调换的，再按产权调换面积（不含照顾购买面积）计算一次，不足元的按元计算。（二）临时过渡、过渡期限：自被征收人签订协议并封房交拆之日算起，选择不同安置区的具体过渡期限按各安置区计划交房时间计
