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1、1,超越典型代表为38万方的中体奥园、22万方的中体奥城国际、64万方的庐山国际、66万方的极地盛世名都，以及已进入市场的28万方的信华观澜盛世。市场中高端项目将大幅放量，包括20万平方的东方紫薇城、18万平方的鹤问湖一号、16万方的柏林印象、10万方的润景台，23万方的阳光国际，31万方的中辉世纪城以及柴桑春天后期产品。未来三年，市场高端、中高端项目超过十个。产品档次和体量过去五年未曾出现，市场竞争可能呈现白热化状态。,中高端项目集中上市，供应量大，产品品质升级，形态进一步丰富,小结,一、土地供应情况,二、各区域产品分析及总结,三、九江市场供应及总结,四、九江市成交量及价格分析,五、重点个案
2、及市场总结,九江房地产市场历年成交量和价格走势情况,2006年至2010年，九江房地产市场均有大幅增长，但与全国同等级城市相比，增幅适中。,成交量明细,九江2007年7月2009年各月商品房成交量分析,2007年7月2008年12月各月商品房成交量统计,成交量明细,2009年各月商品房成交量统计,成交量明细,九江2007年7月2009年各月商品房成交量分析,成交量明细,成交均价,九江2007年7月2009年各月商品房成交均价分析,2007年7月2008年12月各月商品房成交均价统计,成交均价,2009年各月商品房成交均价统计,成交均价,九江2007年7月2009年各月商品房成交均价分析,成交均
3、价,2010年10月至今九江房地产市场成交量保持高位运行,成交量明细,2010年10月至今九江房地产市场成交均价始终处于上涨状态,成交均价,市场经历五年发展，成交量并未大幅放大，说明整体市场购买力有限。截止2010年年底，城市城镇人口目前已达到85万，距离政府规划的100万尚有较大差距，预计十二五期间，城市化率的增长会大幅提升，为房地产的发展将营造良好的前景；,九江市场整体价格提升主要集中在两个阶段，即2007年和2010年；2010年价格涨幅与2009年相比，涨幅肯定超过20%；当代感受顾问认为，2010年市场涨幅，结合整体房地产市场宏观政策等因素，涨幅较大，出乎预料，2011年一季度成交量
4、大幅上扬，和三月份环比全国第一的数据，已经引起了国家相关管理部门的重视，这2011年一季度之后的市场走势带来更多不确定因素。长期来看，九江市场房地产的成交量情况，取决于经济的发展状况和城市化进程的速度。,小结,一、土地供应情况,二、各区域产品分析及总结,三、九江市场供应及总结,四、九江市成交量及价格分析,五、重点个案及市场总结,信华观澜盛世,中体奥林匹克花园,新湖柴桑春天,信华城市花园二期,庐山国际,市场总结,产品：受城市现状和规划影响，核心城区产品密度较大，其他区域容积率较低，产品类型丰富，开发规模较大；价格：从2010年10月份至今，九江市场价格一路上扬，销售均价接近5600元/平米，20
5、11年新入市项目的价格提升带动了整体九江成交价格的上涨；成交：九江市场第一季度成交面积为31万平米，占2010年全年成交面积的44.2%，市场需求旺盛；供应：未来35年，市场总体供应量约720万平米，产品同质化严重，市场竞争剧烈；。,长河观点：在当前产品丰富、竞争激烈的九江房地产市场环境中，如何寻找差异化的特点、增加自身产品的附加值成为从市场中突围的制胜法宝！,项目本体分析及定位,一、印象MOM,二、项目地理分析,三、客户定位,四、项目定位,印象MOM,科技建筑品位生活,当代集团创始，1995年当代集团成立，2000年1月18日第一次创业，19952000年第二次创业，2001年2005年，高
6、速发展第三次创业，2006年至2010年，可持续发展的卓越企业，企业总资产，900亿元人民币以上，具有国际影响力的跨国型企业集团。,当代节能置业股份有限公司(当代节能)设立于2000年1月11日，成立于2008年3月18日。9家子公司：当代天启、北京新动力、首都设计、当代东君房地产、当代房地产、澳新纪元房地产、山西当代置业、湖南当代置业、江西当代置业。,印象MOM,当代MOMA节能建筑技术研发系统,印象MOM,核心优势强大的研发实力和技术应用能力13项专利，60项专利申请，44项发明专利申请与国际知名机构的良好合作关系世界级建筑大师StevenHoll奥地利Baumschlager&Eberl
7、e建筑事务集团德国慕尼黑工业大学教授ThomasHerzog,企业荣誉中国最佳低碳企业好设计创造好效益奖詹天佑奖世界最佳高层建筑奖08年度可持续发展建筑奖国际住协绿色建筑奖示范项目可再生能源建筑应用示范项目最具竞争力企业2007北京主流地产品牌企业北京主流科技住宅2007年世界十大建筑奇迹北京地产资信20强瑞士总统约瑟夫.戴斯先生参观万国城MOMA,项目本体分析及定位,一、印象MOM,二、项目地理分析,三、客户定位,四、项目定位,项目位于九江市浔阳区庐峰东路北侧。浔阳区位于九江市中心城区，地理位置优越，配套资源丰富；,项目地块目前为净地，属于九江原化工厂地块；北距滨江大道约600米，邻长江水岸
8、，属滨江板块，二线江景项目；北侧规划路2011年下半年可通车，距核心商业区大中大车程约5分钟，可谓近在咫尺；西临本土最大发展商信华集团开发的信华城市花园二期；南接庐峰东路，驱车距九江第一医院5分钟车程，向西直通核心商业区，与繁华可谓一步之遥；,项目四至,项目所在地原为九江市化工厂，规划搬迁后仅剩余几栋低层住宅。项目总用地11.5公顷。基地比西向市政道路高约5.0米左右。地块现状由原厂址拆迁，高低不平。地块东南角有未拆迁完建筑.,地形地貌,项目地块北部高差小，地势较为平坦；南部局部高差较大，对用地使用具有一定的限制。最低22.42米、最高37.75米、最大高差15.33米,现状高程分析,项目周边
9、交通条件优越，东连九江长江大桥、福银高速，向北直达长江。周边开发小区不多，档次高低不齐，风格单一。地块东至原九江化工厂附属用房及子弟小学，南面为庐园小区，西至环城北路（20米），北至规划路（20米）。基地西侧的环城北路，连接滨江路和庐峰东路两条城市干道，且该路西侧建筑街区已成形。公共交通状况：12路、17路、18路,庐园小区,C地块,地块交通路网,基本经济技术指标解读：,项目地块属于城市核心区域待开发部分，是城市更新的产物。但众多资源使该区域在城市发展中举足轻重，如长江、滨江休闲生态区、浔阳楼、琵琶亭、白水湖、九江会展中心、九江第一医院等景观与城市配套占尽优势。,周边配套,周边教育配套,中学资
10、源是项目配套的重要因素，主要从距离和学校教学质量两个因素衡量其对项目的影响力。,分析该区域9所中学，九江一中为资源最强型学校，在九江市中学排第一位，但距离相对较远，综合考量度对本案影响力较小；九江二中、九江实验中学属于二线中学，距离本案很近，综合考虑属于对本案影响力最大的中学资源；九江三中属于二线中学，距离本案较远，九江九中、同文中学、浔阳附中、九江市民办晨光中学、九江市财贸职业高级中学等距离本案近，但属于三线中学，对本案影响力同样较小。,周边教育配套分析,该区域属滨江板块，06年09年，信华城市花园、浔阳江畔、滨江国际等名盘使区域价值已得到巨大提升，江景房曾经是市场一股重要力量。近一年多滨江
11、板块影响力不断下降，目前除信华城市花园二标段工程外，仅剩公园一号和长盛锦江两个中低端项目，并已接近开发尾声。,板块走势,但该区域深厚的文化底蕴，信华6万方三期产品的推出，以及本案在2011年的推出，将进一步提升和改变区域价值。未来两到三年，本区域将再次成为九江房地产开发市场的热点。,该区域并不属于城市发展的方向，九江目前因八里湖发展战略，城市呈现强烈的向西，即向八里湖方向漂移的趋势；本案地块属化工厂原址，因九江城市规模小，原地块属性势必会对置业者有一定影响；项目北侧C地块（270亩），目前政府规划意向为安置房10万，如该方向后期没有变化，对本案亦存在一定负面影响；,区域抗性,本案位于城市核心区
12、域，属九江极少的核心区大宗地块，市场关注度较高，伴随“土地城市化”运动的发展，未来更显稀缺价值；尽管区域不属于城市发展方向，但是处在商业中心区域，占据众多城市资源，未来会成为九江置业者的选择方向之一；本版块并不是城市置业的重点选择区域，相对其他板块，特别是八里湖板块，并不具备优势；地块存在化工厂原址负面因素，但影响力有限，不属于硬伤，战术上充分重视，用产品和营销的合力足以弥补其一方面的不足；九江本无豪宅区域可言，因此，安置房并不能降低区域价值；,地块总结,九江满庭春MOMSWOT分析,S,W,T,O,1、当代品牌，科技节能地产先锋2、九江市场上唯一供暖、24小时热水项目，史无前例3、7大高科技
13、节能技术，应用成熟4、53%绿化率，中央水景、园林等丰富的景观资源5、医院、学校、超市等周边完善的生活配套6、全功能生活中心满足社区居民需要7、精细的ART-DECO艺术建筑风格；8、北京第一物业管理资质,1、九江城市向西发展，而项目位置偏东2、项目周边环境相对脏、乱、差3、开发商品牌当地认知度低4、化工厂旧址的环境影响5、污水处理厂近在咫尺6、较为单一的户型,1、九江市人均GDP快速增长，房地产市场属于高速发展期2、项目周边城市规划已完成，发展潜力巨大3、庐峰小区、粮食局宿舍，以及二电厂等分布周边，利于锁定4、信华城市花园二期对区域认可度的带动作用5、周边可选楼盘较少近期内无高端项目入市,1
14、、政策调控高峰期，未来市场走势不容乐观2、2011年，大量高端产品入世，市场压力空前3、九江市场客户对于节能产品的概念不清晰4、九江市房价3月环比涨幅全国第一，可能会带来不利影响,项目本体分析及定位,一、印象MOM,二、项目地理分析,三、客户定位,四、项目定位,本案客户是谁？客户在哪里？,本案客户是谁？客户在哪里？,客户来源,我司根据在售的信华观澜盛世、都市桃源、莱茵美郡、浔阳江畔、浔阳美地的客户成交资料分析，可看出区域市场客户分布情况。,职业特征,依据对柴桑春天、南湖国际、莱茵美郡、都市桃源等九江中高端项目的数据跟踪，可看出高端客户群体职业分类状况。,职业特征,依据对东方塞纳、浔城湖锦、浔阳
15、美地和阳光锦城等九江中高端项目的数据跟踪，对九江中高端客户职业分类状况作出如下分析。,需求特征,目前市场主流户型为75-85平米的2居和105-120的3居，分析2010年整体成交情况，可看出两房和三房为市场主力需求区间。,置业特征,客户定位,根据以上对九江市区高端、中高端客户群分析，以及本案市场定位和所处位置分析，未来目标客户群,中高端和高端客户,本案的区位、产品等先决条件决定本案的客户群为,以地缘维度界定：,第一圈层客户在为浔阳区。目标主要集中在浔阳区政府和事业单位干部、垄断行业企业职员、私营企业主，石油化工厂、柘林电厂、九江二电厂等，特别是九江二电厂和石油化工厂与本案物理距离很近，两家企
16、业职工和家属区人口超过万人，购买力强，潜力巨大。第二圈层客户主要为庐山区和开发区客户群第三圈层客户主要为九江下属县市客户群第四圈层客户主要为黄石、黄梅、小池高端客户群,核心客户群,重点客户群,边缘客户群,公务员垄断行业从业者私营企业主柘林电厂、九江二电厂、石油化工厂中高层职工,庐山区客户群开发区客户群,主要为九江下属县市客户群,客户定位,游离客户群,主要为黄石、黄梅、小池高端客户群,客户定位,凭借地理位置、产品优势的发散作用吸纳内外部栖息者,地缘性（浔阳区为主）地缘性客户,泛九江城区,以功能维度界定：,客户定位,依据对九江市区中高端客户群分析，以及本案市场定位、产品属性等因素分析，未来客户群体：,第一圈层客户为改善型和刚需客户为主；第二圈层客户为投资、自住兼顾型和一次置业客户；第三圈层客户为纯投资型客户,客户定位,凭借地理位置、产品优势的发散作用吸纳内外部栖息者,改善型刚需客户,自住、投资兼顾和一次置业,本项目客户特征,本项目客户描摹,养老舒适型：对满庭春产品关注，对“冬暖夏凉有热水”有强烈需求的养老客户；地
