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1、财务管理实习万科财务情况分析报告 1311000604王胜民 1311000832金哲苇第一部分 公司简介.3第二部分 财务比率分析.6第三部分 财务比率分析.8第四部分 趋势分析.9第五部分 杜邦分析.10第六部分 万科的优势所在及其问题所在、.13第一部分 公司简介：1988年进入房地产行业，经过三十余年的发展，成为国内领先的房地产公司，目前主营业务包括房地产开发和物业服务。公司聚焦城市圈带的发展战略，截至2015年底，公司进入中国大陆66个城市，分布在以珠三角为核心的广深区域、以长三角为核心的上海区域、以环渤海为核心的北京区域，以及由中西部中心城市组成的成都区域。此外，公司自2013年起
2、开始尝试海外投资，目前已经进入香港、新加坡、旧金山、纽约、伦敦等5个海外城市，参与数10个房地产开发项目。2015年公司实现销售面积2067.1万平米，销售金额2614.7亿元同比分别增长14.3%和20.7%，在全国的市场占有率上升至3.00%。公司物业服务业务以万科物业发展有限公司（“万科物业”）为主体展开。万科物业始终以提供一流水准的物业服务、做好建筑打理作为企业立命之本，积极开展市场化，为更多客户提供优质的居住服务。截至2015年底，公司物业服务覆盖中国大陆64个大中城市，服务项目近千个，合同管理面积2.1亿平方米1991年，万科成为深圳证券交易所第二家上市公司，持续增长的业绩以及规范
3、透明的公司治理结构，使公司赢得了投资者的广泛认可。公司在发展过程中先后入选福布斯“全球200家最佳中小企业”、“亚洲最佳小企业200强”、“亚洲最优50大上市公司”排行榜；多次获得投资者关系等国际权威媒体评出的最佳公司治理、最佳投资者关系等奖项。为了进一步激发经营管理团队的主人翁意识、工作热情和创造力，为公司经营转型提供管理机制的支持，公司于2014年5月启动事业合伙人持股计划。合伙人持股计划的推出，进一步强化了管理团队与股东之间共进退的关系，确保了事业合伙人与股东利益的一致性。万科认为，坚守价值底线、拒绝利益诱惑，坚持以专业能力从市场获取公平回报，是万科获得成功的基石。公司致力于通过规范、透
4、明的企业文化和稳健、专注的发展模式，成为最受客户、最受投资者、最受员工、最受合作伙伴欢迎，最受社会尊重的企业。在多年的经营中，万科坚持“不囤地，不捂盘，不拿地王”的经营原则；实行快速周转、快速开发，依靠专业能力获取公平回报的经营策略。“为普通人盖好房子”、“盖有人住的好房子”是万科一直以来所坚持的主流产品定位，2015年所销售的144平米以下户型占比93%，坚持快速销售、合理定价。同时，公司坚持规范经营，不追求高利润率，2015年，公司纳税额323亿元，纳税额在国内房地产企业中持续位列第一，且每年的纳税额均高于净利润。经过多年努力，万科逐渐确立了在住宅行业的竞争优势：“万科”成为房地产行业第一
5、个中国驰名商标，旗下“四季花城”、“城市花园”、“金色家园”等品牌得到各地消费者的接受和喜爱；公司研发的“情景花园洋房”是中国住宅行业第一个专利产品和第一项发明专利；公司物业服务业务通过全国首批ISO9002质量体系认证；公司创立的万客会是住宅行业的第一个客户关系组织。同时也是国内第一家聘请第三方机构，每年进行全方位客户满意度调查的房地产企业。 公司大事记：万科连续六年蝉联中国第一地产公司由中国房地产研究会、中国房地产业协会、中国房地产测评中心联合主办，北京中房研协技术服务有限公司承办的“2013中国房地产上市公司测评成果发布会”23日在香港与北京同步举行，当日发布的“2013年中国房地产上市
6、公司综合实力排行榜”显示，万科连续六年蝉联榜首。旗下公司蓄意毁坏国家重要考古遗迹2013年3月19日，“万科公司在南京开发一块土地，先后发现六座1700年前的王侯大墓，虽然考古专家极力阻止，但是古墓仍然被野蛮破坏”。根据南京市规定“地下重点埋藏区或施工面积超过5万平方米的项目，必须先考古后施工”。当年1月考古部门在南京雨花台一处属于万科旗下站东置业有限公司的超过5万平米的工地进行初步勘查，确认施工地点地下至少有两座南朝时期王侯级别的珍贵古墓，发现时已经被破坏。考古工作人员当即要求施工单位停工，并要求追查毁坏原因。然而万科旗下开发商却并没有立即停工，并且迟迟不与考古部门签订考古工作协议，一直拖到
7、3月18日。协议签订当晚，该公司背着相关部门连夜将古墓铲平。该事件造成后果异常严重，社会影响极其恶劣，是对中国考古工作、中国历史学发展和中华文化保护研究的严重破坏。西南政法大学政治与公共事务学院副教授和静钧呼吁，铲平古墓事件的幕后黑手“应被刑责”，“为故意毁坏不可修复文物付出个人自由的代价”5。万科转型：做城市配套服务商 不得不做商业地产在万科举办的媒体见面会上，公司总裁郁亮首次谈及万科转型，并表示，国内房地产每年巨额销量不可持续，万科在第4个十年一定会遇到行业天花板，未来万科将转型为城市配套服务商。万科2013年一季度预收款1504亿万科首7月累计销售额为976.5亿元 年内新增项目已达57
8、个万科集团在地产中国网举办的红榜评选活动中，连续三次上榜万科集团在地产中国网举办的红榜评选活动中，连续三次上榜，2011年被评为最具应变能力的地产航母；2010年被评为最顺势而为的千亿航母；2009年被评为最勇于变革的领军企业专家。2011年万科以刚需产品赢得市场，轻松越过千亿门槛。面对更加严厉的“限购”政策，它快速反应，积极定价，迅速回笼资金，再度轻松突破千亿，稳坐房企第一把交椅。不管旺市、淡市，超过250个楼盘同期运作，顶着全球最大的专业住宅开发企业的王冠，发挥着规模效应，并始终从容应对震荡起伏的市场，保持着行业领头羊的地位。万科企业股份有限公司关于海闻先生辞去独立董事职务的公告万科企业股
9、份有限公司关于重大资产重组继续停牌的公告. 万科地产在中国：公司于1992年确立了以房地产为核心业务的发展战略，将住宅作为房地产的主导开发方向。截止2001年底，已进入深圳、上海、北京、天津、沈阳、成都、武汉、南京、长春和南昌十个经济发达，人口众多的大城市进行住宅规模开发，历年累计竣工面积348.6万平方米，土地储备量980万平方米。万科在主要投资开发的城市均具有较高的专业优势，下属深圳地产公司连续四年荣获深圳市房地产企业资质评级第一名。此外，万科开发的楼盘还多次获得国家建设部建筑设计一等奖、中国建筑工程鲁班奖、全国城市物业管理优秀示范小区（大厦）等各项荣誉，万科的物业管理率先在行业内通过IS
10、O9002第三方国际认证。经过多年积累，万科地产以其准确的市场定位、超前的规划设计以及优质的物业管理，在业内树立了良好的品牌形象。在深圳开发的天景花园、威登别墅以及上海的西郊花园是万科涉足房地产行业最早的项目，在商品房市场刚刚启动的当时，万科产品以优美的环境，小而精的设计以及亲和的物业管理，受到追求生活质量的人们的普遍认可。近年来，随着中国经济的持续发展，政府政策的不断支持，各项法规的逐步完善，住宅消费群体的日益成熟，中国的住宅产业日渐繁荣。面临良好的市场机遇，未来5年，万科将以上海、北京、深圳、广州为核心城市，同时选择以上海为龙头的长江三角洲地区、以北京为龙头的环渤海地区和以深圳、广州为龙头
11、的珠江三角洲地区3大城市圈开发住宅，集团还将选择成都、武汉等腹地区域经济中心城市作为发展目标，进一步扩大集团在各地的市场份额，实现成为行业领跑者的目标。第二部分财务比率分析：资产负责表利润表第三部分 财务比率分析万科财务比率综合评价表时间2015-12-312014-12-312013-12-312012-12-312011-12-31净资产收益率(%)18.0917.8619.6619.6618.17净利率(%)13.2713.1813.5115.1916.16毛利率(%)29.3529.9431.4736.5639.78营业利润率(%)16.9417.0617.9220.3821.96流动
12、比率(%)1.31.341.341.41.41应收账款周期律率(%)88.7958.8754.5460.6346.18存货周转率(%)0.40.320.320.280.25总资产周转率(%)0.350.30.320.310.28净资产收益率反映了投资与报酬的关系，是评价企业资本经营效益的核心指标.万科在2013和2013年该指标最高，2015年虽对比2014有所提升，但尚未达到公司最优时期的状态。营业利润率反映了企业全部经营业务的获利能力。该企业营业利润率五年呈现上升趋势，说明企业商品销售额提供的营业利润变少，企业的盈利能力有所下降。万科企业的流动比率整体较平稳，流动比率基本保持在1.3-1.
13、5之间起伏波动，没有太大波动变化，由此可以看出，万科企业的短期偿债能力在总体上趋于稳定。总资产周转率正逐年升高，这说明万科地产的资产运营水平比较高。资本经营盈利能力，是指企业的所有者通过投入资本经营而取得利润的能力。反映资本经营盈利能力的基本指标是净资产收益率，即企业本期净利润与净资产的比率。而万科一直保持在18%-19%的水平线。从表可以看出,万科近几年,营业利润率和净利率毛利率,均有小幅下降,降幅均在2%左右.表明,近几年万科盈利能力有所下降。第四部分 趋势分析趋势分析-结构百分比法资产负债表编制单位：万科股份有限公司 资产2011年1月1日2011年12月31日2012年12月31日20
14、13年12月31日2014年12月31日2015年12月31日负債及所有者权益2011年1月1日2011年12月31曰2012年12月31曰2013年12月31日2014年12月31日2015年12月31曰流动资产：流动负債：货币资金17.54 11.56 13.80 9.26 12.34 8.70 短期借款0.69 0.58 2.62 1.06 0.47 0.29 衍生金融资产0.01 0.02 交易性金融灸债0.01 0.01 0.01 0.00 4.19 2.60 应收账款0.74 0.51 0.50 0.64 0.37 0.41 应付票据0.01 1.31 3.09 13.19 14.18 預付款项8.27 6.79 8.81 5.98 5.79 6.49 应付账款7.85 10.04 11.84 13.35 35.75 32.96 其他应收款6.93 6.23 5.30 7.27 9.62 12.35 預收款项34.50 37.51 34.59 32.45 0.36
