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1、分类号 密级 UDC 编号 学 士 学 位 论 文题目： 中航地产财务风险分析与控制 姓 名： 学 号： 院 系： 专 业： 指导教师： 申请学位： 年 月声明本人声明，所呈交的学位论文，是本人在指导老师的指导下独立完成的研究成果，并且是自己撰写的，尽我所知，除了文中做了标注的地方外，论文不包含其他人发表或撰写过的研究成果。如被查到有侵犯他人知识产权的行为，由本人承担应有的责任。 学位（毕业）论文作者亲笔签字： 日期：目录摘要1Abstract2一 中航地产简介3二 企业财务风险分析理论32.1财务风险的概念及种类32.2财务风险的分析及控制策略4三 中航地产财务风险分析5四 中航地产财务风险
2、形成的原因7五 中航地产财务风险控制策略75.1 多元融资策略75.2 完善内部财务制度75.3 提高投资决策水平8结论8参考文献9摘要财务结算将直接影响企业的发展，从而影响中国的经济发展和社会稳定，健康发展，因此，企业对财务风险管理系统的完善和深入的研究具有重要的意义。经济活动是所有企业都要面对的问题，经济活动存在不确定性，因此企业就要面临财务风险的发生。了解财务风险的性质以及会产生的后果，并能利用有效的方法解决是一个企业能够长治久安，保证公司的利益能够达到最大化的重要手段。本文通过论述中航公司在每个项目进行投资前都会做出充分的可行性、成本分析，并根据实际情况做出具体的市场调研、客户定位和产
3、品定位，以此来降低投资风险。从企业财务风险的相关理论着手，通过了解从中航企业财务风险的各种成因，根据自己学到的财务风险分析方法，制定了风险控制策略，降低了企业的财务风险出现的可能。 关键词：中航地产 财务风险 控制策略AbstractEnterprise financial settlement will directly affect the development of enterprises, thus affecting Chinas economic development and social stability and healthy development. Therefore
4、, the enterprises financial risk management system and in-depth research is of great significance. This paper mainly discusses how to control the financial risks effectively from commercial real estate. Based on the theoretical analysis and the domestic and foreign research ideas and methods, this p
5、aper expounds the causes, main features and main types of financial risks, and discusses the current situation of Chinas real estate market. The main performance of commercial real estate financial risk, in response to different situations to take appropriate measures to prevent financial risks. In
6、this paper, by the investment in each project before the company will make full feasibility, cost analysis, and according to the actual situation to make a specific market research, customer positioning and product positioning, in order to reduce investment risk. In the joint investment and resource
7、 distribution of Chinese aviation real estate companies, the interests of cooperation and responsibility to share the risk, to fully mobilize the enthusiasm of investors, developed a risk control strategy, reducing the financial risk of the possibility of business.Keywords: commercial real estate fi
8、nancial risk control strategy一、中航地产简介中航地产全称为深圳中航地产股份有限公司，在1985年成立，为了适应房地产做大做强的经营理念，在1994年经过企业改制成为了上式地产公司。简称中航地产。在过去20年房地产腾飞的时代，中航地产已经发展为集房地产开发、经营、物业管理、酒店经营为一体的综合性公司。中航地产致力于商业地产的发展，融入中国城市化开发与建设，通过对商业模式和人居生活的不断探索，投身于城市化建设进程，将企业的成长发展深深融入到区域经济之中，充分发挥中航地产资源整合优势和品牌号召力，为城市源源不断地输入活力因子和持久动力，奉献生活新方式，公司凭借自身良好的
9、品牌形象和雄厚的专业实力，积极参与中国城市化开发与建设，致力于提升城市区域综合运营能力和商业地产的持续经济贡献能力，进而实现开发区域土地价值的最大化，为提升城市区域价值、推动中国城市化建设而作出贡献，已连续多年成为深圳市百强企业。目前公司的主营业务为房地产的经营与销售，公司在建项目多达40个，辐射我国中部、西南、西北、长三角、珠三角多个区域，形成多项目联动发展的国家战略发展业务布局。目前已经完成的项目主要有九江中航城、厦门中航资金广场、深圳.V尚街、天津.九方城市广场等多个著名的商业地产1,2。中航地产在我国房地产行业中有着极其重要的地位，为我国的房地产事业的发展起到了不可磨灭的作用。特别是今
10、年以来房地产的迅速扩展，使得中航公司更得到了巨大的发展，2016年营业总收入63.23亿，同比增长14.57%。看到营业收入增加的同时，同样也要考虑到房地产企业多面临的财务风险。从利润营业额来看，中航地产2016年营业利润2.83亿，净利润1.61亿，营业利润同比增长-49.96%，净利润同比增长-59.77% 。从以上数据我们可以看出，营业额增加了，但利润缺出现下滑，因此，说明中航地产公司在财务上具有一定的风险，本文从中航地产的业务范围、业务投资、以及经营模式分析中航地产所面临的财务风险，并针对该风险提出对应的建议和改进措施，阐述了财务风险的控制方法，希望能为中航地产公司在业务发展和财务风险
11、控制上起到一定的促进作用3。二、企业财务风险分析理论2.1财务风险的概念及种类财务风险是指公司结构不合理、融资不当使公司可能出现偿债能力而导致投资预期下降的风险，企业企业常常由于管理不善而遭到财务风险带来的经济损失，甚至可能会导致企业破产，因此在企业中财务风险是一个企业需要考虑的重要核心内容。风险的定义通常包括损失的不确定性和盈利的不确定性两种4。根据财务风险形成的原因可以划分为政治风险、法律风险、利率风险、市场竞争风险、经营风险五类。根据资本运动过程可以划分为筹资风险、投资风险、资金回收风险和收益分配风险五类。根据不同层次、不同部门面临的风险表现和种类存在的差别划分根据企业中不同层次、不同部
12、门面临的风险表现和种类可能存在显著的差别可分为战略性财务风险、总体性财务风险和部门性财务风险5。从以上给出的定义和种类来看，公司所面临的财务风险是多种多样的，包括主观和客观两个方面。主观方面主要包含业务的经营、管理、营销手段的利用带来的财务风险；客观方面则是由外界因素的干扰造成的，比如利率的波动、市场需求的变动、竞争对手策略改变等。房地产企业作为国家的支柱性产业，虽然房地产的投资、开工、建设出现了回暖现象，但是各个地区的地王频出带来的不仅仅是表面上土地的繁荣，更多的是为未来房地产企业的担忧，再加上国家政策的不断调控，这样必然加大房地产公司的投资和开发风险，进而将会对公司的资金回收带来巨大的风险
13、。在财务风险中，资金风险是核心，一旦出现资金链断裂，将会导致房地产公司的破产、甚至倒闭6,7。2.2财务风险的分析及控制策略财务风险产生的原因有很多，尤其是房地产公司。房地产公司出现财务风险的原因主要包括以下五个方面：资金周转率低、财务杠杆过度使用、资产期限不匹配、现金流入期限不匹配、项目调整能力弱8,9。以下为五个方面的分析。1）资金周转率低我过的房地产开发通常都要经过四个阶段，分别为征地阶段、土地开发阶段、房屋开发阶段、房屋竣工以及销售阶段。通常在前三个周期都需要房地产公司投入较大的资金流，只有到四个阶段才会出现资金回流，因此整个开发周期较长，存在资金周转率慢的问题，且中途有多种不可控因素
14、存在。2）财务杠杆过度使用由于在前三个阶段需要大量的资金流，几乎所有的房地产公司都会选择贷款的形式注入资本，这在财务上会形成一定的杠杆。杠杆的使用，可以让公司用较少的资金得以运转，但杠杆一旦超过公司承受的程度，企业就会面临较高的还款压力，进而降低股东的经济效益，产生财务风险。3）资产期限不匹配许多房地产公司都会通过举债的方式进行相关业务的经营和开发10。该种经营模式对于公司资产变现能力提出了更高的要求。通常对于地产公司来说，房产的存货变现较难，往往会导致公司还债压力加大，加大财务风险的爆发。4）现金流入期限不平衡公司的正常运行都需要资金的流入平衡。但是目前我国地产公司存在现金流入忽高忽低的现象，因为地产公司为了资金尽快回流，在第三个阶段都会进行一定的预售，但此时各个开发项目的销售期以及匹配问题往往被忽略，进而引起资金收益不平衡的现象。当某年出现现金流入低的时候公司就会面临巨大的还债压了，进而引发财务风险，从而导致公司无法运行11,12。5）项目调整力弱目前我国房地产开发存在开发周期长，需要管理周期长等问题。在运行过程中，存在调整困难，项目周转难度高等问题，一旦过程中出现
