《201911-上海-商办市场月报（2019年11月刊）-研究院-房地产》由会员分享，可在线阅读，更多相关《201911-上海-商办市场月报（2019年11月刊）-研究院-房地产（21页珍藏版）》请在金锄头文库上搜索。
1、20192019年年1111月刊月刊 2019年10月上海商办市场月报 C ONTENTS 目录 2 02商业市场分析 01商办市场回顾 03办公市场分析 04商办库存分析 商办市场回顾 第 一 章 市场供求价回顾 4 银十失色，供应量和成交量双双大幅下滑：从大面上来看，商办市场价格存在结构性上涨外，供应量和成交量均断崖式 下跌，3季度刚刚有点起色的商办市场，再一次跌至冰点，库存高位不下，存销比进一步拉升。从线上来看，有的区域 火热跟整体情况刚好相反，如新晋热门区南汇区，以及老牌热门区闵行区，在商业、办公领域成交依然不错 数据来源： 同策研究院、wind、国家统计局、dataln 表：10月商
2、办供求价 物业类型 单位万平米环比同比万平米环比同比元/平米环比同比 商业1.90-82%-83%4.80-26%-27%3631525%2% 办公3.62-67%-80%7.74-16%-9%4891713%-7% 10月供应面积10月成交面积10月成交均价 9% 27% 64% 0%0% 外郊环 郊环外 中外环 内中环 内环内 63% 13% 4% 18% 2% 外郊环 郊环外 中外环 内中环 内环内 市场环线结构回顾 5 2019年10月上海商办市场成交环线结构（按面积） 2019年10月上海商办市场供应环线结构（按面积） 10月，商办市场成交主要集中在外郊环。本月，对比供应和成交来看，
3、表现最优秀的就是外郊环，供应很少的情况下， 成交占比达到63%；一直以来，市中心没有地，外围风险大，靠近市中心的商办项目比较受青睐。但随着上海远郊区 域的政策利好，外围区域（如临港、朱家角）的板块价值逐渐凸显出来，也逐渐吸引投资者入驻 数据来源：dataln 市场环线结构回顾项目排名 6 单项目来看，虹桥绿谷广场摘得10月商办项目销售冠军，去化1.97万平米，货值11.27亿元。本月主要去化的是办公 项目，虹桥绿谷广场位于大虹桥商务区核心位置，距离虹桥火车站仅600米，虹桥机场1000米，出行极其便利。项目 总面积约8.98万平方米，具有上海地产国资背景，是虹桥核心区内唯一整体销售的项目。在建
4、筑设计上，应用十四项 绿色智能技术，响应“低碳虹桥”总要求，荣获“绿色三星街坊”称号，从7月份加推以来，虹桥绿谷每个月销售稳步 上涨 数据来源：dataln 面积总价均价 （平米）（万元）（元/平米） 临港17区南汇区临港新城板块1506095918115063 上置名人天地宝山区罗店板块41670468528052 海滨时代大厦南汇区临港新城板块17990161316297 嘉兰大厦虹口区四川北路板块4978228023309 中福浦江汇黄浦区老西门板块11914328936005 万科翡翠滨江浦东新区洋泾板块3481402583748 徐汇万科中心徐汇区南站板块10192278652145
5、000 万科翡翠公园浦东新区张江板块820831532173541 恒越华鼎广场浦东新区三林板块7505332865849 虹桥绿谷广场闵行区华漕板块671974911272357078 九亭中心松江区九亭板块4678272323129681 周浦海印又一城南汇区周康板块7452841586630025 高桥商业文化广场浦东新区外高桥板块111919572529832 杰创商务中心浦东新区北蔡板块15920285130977 虹桥世嘉闵行区金虹桥板块4517418580998 内中环 外郊环 中外环 表：2019年10月商办市场环线成交结构TOP3（按面积） 环区楼盘名称区县板块套数 郊环外
6、内环内 商业市场分析 第 二 章 商业市场量价走势 8 10月商业市场量跌价升：相比前两个月的疯狂推盘（抢占金九银十先机），本月商业市场供应大幅下滑82%，但本月 依然有三个纯新盘入市 （网电大厦、翔良商务大楼、美罗家园鼎苑）。去化量也同步下滑，仅高于2月春节月，商业市 场低迷难起色。值得注意的是，与整体市场冰冻相反的是，南汇区热度很高，成为本月供应和成交的主力区域 数据来源： 同策研究院、wind、国家统计局、dataln 全市商业市场每月供求及均价走势 36315 0 10000 20000 30000 40000 50000 60000 0.00 5.00 10.00 15.00 20.
7、00 25.00 30.00 35.00 40.00 45.00 50.00 17- 10 17- 11 17- 12 18- 01 18- 02 18- 03 18- 04 18- 05 18- 06 18- 07 18- 08 18- 09 18- 10 18- 11 18- 12 19- 01 19- 02 19- 03 19- 04 19- 05 19- 06 19- 07 19- 08 19- 09 19- 10 元元/ /平米平米 万平米万平米 供应成交成交均价 商业市场成交环线结构 9 2019年10月上海商业市场成交环线结构（按面积）2019年10月上海商业市场供应环线结构（按
8、面积） 从10月各环线商业市场中环线内无供应，而成交主要集中在外郊环。外郊环成交337套，成交面积3.2万平米，占比 67%；其次是郊环外、中外环、内中环、内环内；郊环外供应量最大，以临港新城板块为主 数据来源：dataln 67% 16% 7% 6% 4% 外郊环 郊环外 中外环 内中环 内环内 23% 47% 30% 0%0% 外郊环 郊环外 中外环 内中环 内环内 商业市场成交区域结构 10 2019年10月上海商业市场供应区域结构（按面积） 2019年10月上海商业市场成交区域结构（按面积） 从成交区域来看，上海商业市场成交热门区域几乎都是外围区域，南汇区成交面积最大，共去化1.62万
9、平米。10月焦 点依然在南汇临港。从区域定位来看，临港自贸区新片区政策落地，购房资格降低，临港火了，新房市场火热。商业方 面，临港未来拥有3个与迪士尼等级的旅游项目，其中海昌极地海洋公园已经开园，冰雪之星、上海天文馆也将在最近 2年开放。根据十三五规划，目前旅游人群已接近1000w人次/年。商业方面，临港正在加大投入。临港新天地、百润 时代广场与山兰路步行街已开业，未来还将有50多万方大型商业综合体-港城广场及陆家嘴集团打造的40多万方亚太 运营中心 数据来源：dataln 平米 元/平米 平米 元/平米 0 20000 40000 60000 80000 0 10000 20000 南 汇
10、区 浦 东 新 区 嘉 定 区 松 江 区 闵 行 区 宝 山 区 青 浦 区 奉 贤 区 金 山 区 黄 浦 区 成交面积成交均价 0 10000 20000 南 汇 区 长 宁 区 松 江 区 宝 山 区 嘉 定 区 供应面积 商业市场项目排名 11 单项目来看，本月销冠是周浦海印又一城，项目位于南汇区周康板块，总体量13万，其中：商业约7万，酒店2.5 万，公寓3.6万。项目紧靠上海迪士尼乐园，主打家庭旅游度假一站式休闲商业街区，由海印商管（商业+酒店） 专业运营，周边还有万达商圈，绿地缤纷城等成熟商业。受迪士尼辐射天然优势，均价仅3万元/平米，性比价高 数据来源： 同策研究院、wind
11、、国家统计局、dataln 面积均价 （平米）（元/平米） 周浦海印又一城周康板块74528430025 汇福家园兴盛里周康板块60357323320 龙湖星图松江新城西区板块12209619980 万科翡翠公园张江板块8208373541 绿地海岸城唐镇板块1197475013 复地申公馆浦江板块2192815355 高桥商业文化广场外高桥板块11191929832 连飞虹湖天地南翔板块8157137252 小上海休闲生活广场周康板块9153126608 临港17区临港新城板块39149317374 表：2019年10月商业市场成交面积前十位 楼盘名称板块套数 办公市场分析 第 三 章 办公
12、市场量价走势 13 10月办公市场量跌价升：办公市场供应3.62万平米，环比大幅下滑67%；成交量7.74万平米，环比下滑16%。本月仅 有3个盘入市，其中两个是纯新盘（网电大厦、翔良商务大楼），从成交来看，闵行区华漕板块依然是热门成交区域， TOP10项目中占据3席 数据来源： 同策研究院、wind、国家统计局、dataln 全市办公市场每月供求及均价走势 48917 0 10000 20000 30000 40000 50000 60000 0.00 5.00 10.00 15.00 20.00 25.00 30.00 35.00 40.00 45.00 50.00 17- 10 17-
13、11 17- 12 18- 01 18- 02 18- 03 18- 04 18- 05 18- 06 18- 07 18- 08 18- 09 18- 10 18- 11 18- 12 19- 01 19- 02 19- 03 19- 04 19- 05 19- 06 19- 07 19- 08 19- 09 19- 10 元元/ /平米平米 万平米万平米 供应成交成交均价 办公市场成交环线结构 14 2019年10月上海办公市场供应环线结构（按面积）2019年10月上海办公市场成交环线结构（按面积） 10月办公市场成交和供应结构来看，供应几乎都来自中外环，成交集中在外郊环。结合成交和供应来
14、看，外郊环表现 最佳，无供应的情况下，成交182套，成交面积4.64万平米，占比60%；但值得注意的是，郊环外临港17区一个项目 成交111套，受到中小办公户型投资者的青睐；另外，内中环也没有供应，但成交1.89万平米，占比25%，全部来自 于徐汇万科中心的一笔大宗交易，整栋成交拉动办公市场整体价格飞升；供应最多的中外环由于是纯新盘，目前并没有 交易 数据来源：dataln 60% 11% 2% 25% 2% 外郊环 郊环外 中外环 内中环 内环内 0% 14% 86% 0%0% 外郊环 郊环外 中外环 内中环 内环内 办公市场成交区域结构 15 2019年10月上海办公市场供应区域结构（按面
15、积） 2019年10月上海办公市场成交区域结构（按面积） 从区域来看，本月闵行区成热门成交区域，闵行区作为大虹桥的核心区位，具有得天独厚的优势条件。域内已经形成一 个集民用航空、高速铁路、长途巴士、地铁轨交、市内公交、出租汽车等于一体的立体式联运网络和综合性交通枢纽。 经过多年努力，依据最低碳、特智慧、大交通、优贸易、全配套、崇人文的发展理念，对标最高标准、最高要求、最高 水平，一个世界一流的商务区框架已经初步显现。从供应来看，长宁区供应面积最大，受到个案影响比较大 数据来源：dataln 平米 元/平米 平米 元/平米 0 20000 40000 60000 0 10000 20000 30
16、000 40000 闵 行 区 徐 汇 区 松 江 区 南 汇 区 嘉 定 区 宝 山 区 浦 东 新 区 青 浦 区 奉 贤 区 虹 口 区 建筑面积成交均价 0 10000 20000 长 宁 区 松 江 区 南 汇 区 供应面积 办公市场项目排名 16 单项目来看，虹桥绿谷广场问鼎10月办公市场销售TOP1。项目位于大虹桥商务区核心位置，距离虹桥火车站仅600米， 虹桥机场1000米，出行极其便利。项目总面积约8.98万平方米，具有上海地产国资背景，是虹桥核心区内唯一整体销 售的项目。在建筑设计上，应用十四项绿色智能技术，响应“低碳虹桥”总要求，荣获“绿色三星街坊”称号，从7月 份加推以来，虹桥绿谷每个月销售稳步上涨 数据来源： 同策研究院、wind、国家统计局、dataln 面积均价 （平米）（元/平米） 虹桥绿谷广场华漕板块671974954723 徐汇万科中心南站板块91831975567 九亭中心九亭板块45779328998 新华联国际中心华漕板块84
