《（地产市场分析）中海地产广场价格报告(借鉴版).》由会员分享，可在线阅读，更多相关《（地产市场分析）中海地产广场价格报告(借鉴版).（57页珍藏版）》请在金锄头文库上搜索。
1、（地产市场分析）中海地产广场价格报告(借鉴版)二一一年中海地产广场租金价格报告 北京公司商业管理部2011年4月【报告要点】一、写字楼市场1. 2010年北京写字楼市场回暖，与2009年相比，市场吸纳量有所增长，新增供应量较少，空置率相应下降，全市平均租售价格有较大上浮。2. 2010年在北京写字楼市场回暖的大环境下，各写字楼区域因政策、产业的差异性，市场供求关系的差异性，繁荣程度具有较大差异性。金融界因供应量极小价格飙升，CBD、中关村、燕莎、东二环、王府井等供求相当的区域价格向上摸高，其他非传统商务区市场较为平缓。3. 随着政府规划的推动和交通系统的发展，北京南城的写字楼市场逐步成熟，产品
2、档次逐渐提高，租金水平略有提升。二、中海地产广场租赁策略1. 中海地产广场写字楼客户定位于实力中资公司，其需求焦点在于办公环境改善、企业形象建立以及南站枢纽作用。2. 写字楼首个租赁周期平均有效租金为3.51-3.81元/天/平方米。3. 写字楼整体将分四阶段逐步推出市场，租金坚持低开高走原则。4. 写字楼将实施大面积客户优先，小面积优质客户同时推进的租赁策略。5. 写字楼租赁首年，将采用有一定市场竞争力的第三方佣金政策促进成交。6. 首层商业面积主要定位为银行，以及少量商务配套。【 目 录 】一、写字楼市场分析4（一）北京写字楼市场分析41.2010年北京写字楼整体市场状况42.2010年北
3、京写字楼区域发展73.2011年北京写字楼市场展望10（二）北京南城写字楼市场分析121.南城写字楼市场分析122.南城写字楼现阶段客群分析17二、中海地产广场写字楼SWOT分析及应对策略18（一）中海地产广场写字楼SWOT分析18（二）中海地产广场写字楼劣势及威胁的应对对策20三、中海地产广场项目定位21（一）中海地产广场客户定位211.目标客户需求212.客户定位21（二）本项目目标客户的特点22四、中海地产广场写字楼租金测算23（一）市场比较法测算中海地产广场写字楼平均租金价格231. 方法简述232. 市场比较法参照项目的选取说明233. 运用市场比较法测算中海地产广场写字楼整体租金2
4、4（二）阶段租金推算法测算中海地产广场写字楼租金价格281. 方法简述282. 阶段租金推算法参照案例的选取说明283. 运用阶段租金推算法测算中海地产广场写字楼租金28五、中海地产广场写字楼租赁策略34（一）中海广场写字楼租赁策略原则34（二）租赁谈判条件35（三）租赁策略361.分单元租赁策略362.大面积整租租赁策略373.分阶段推出楼层38六、中海地产广场商业租赁价格及策略40（一）中海地产广场商业SWOT分析41（二）中海地产广场商业劣势及威胁的应对对策41（三）中海地产广场商业租赁价格及对策42七、小结42一、写字楼市场分析（一）北京写字楼市场分析1.2010年北京写字楼整体市场状
5、况2010年，北京甲级写字楼市场逐步走出市场低谷，呈现增长的态势。其主要表现在市场需求增加、租售价格逐步回升、成交量上涨、空置率持续走低。从供需关系来看，2010年写字楼市场新增供应达235.2万平方米，与2009年同比减少28.3%，同时市场整体吸纳量为156万平方米，较2009年上升18.2%，平均空置率19.7%，与2009年相比下降35.6%，空置率的下降也使得写字楼市场的平均售价和平均租金呈现不同程度的上浮。图一：2010年北京市部分写字楼区域空置率变化情况（数据来源：世邦魏理仕）图二：2010年北京市部分商务区成交租金变化情况王府井 东二环燕莎中关村金融街CBD（数据来源：世邦魏理
6、仕）从上图一、二可以看出，2010年北京市各成熟写字楼区域的租金水平有较大提升，这与空置率的负增长有一定的相关性，此种市场状况从侧面反应出，相对成熟的商务区受到的关注度不断提升，即使租金水平不断上浮的情况下，客户仍对上述区域的选择持有热度。（1）2010年北京写字楼市场供应情况2010年上市写字楼租售项目数量达29家，平均每月2.4家，供应量达235.2万平方米，与2009年同比减少28.3%（详见图三），其中：（数据来源：中国写字楼研究中心）s 东部地区东部地区供应量131.8万平方米，包括朝阳区以中国国际贸易中心三期、环球金融中心、凤凰置地广场FH座、嘉铭中心为代表，供应量达100.2万平
7、方米，占总供应量的42.60%.东城区以银河SOHO、民生金融中心为代表，供应量29.4万平方米，占总供应量的12.50%。通州区凭借北京ONE项目，第一次进入甲级写字楼市场，提供2.2万平方米，占0.94%。s 西部地区西部地区75.6万平方米，包括西城区以太平洋保险大厦、金贸中心为代表，供应量11.3万平方米，占总供应量的4.80%。海淀区以丹棱大厦、光耀东方广场为代表，供应量27.5万平方米，占总供应量的11.69%。石景山区累计供应量达到36.8万平方米，占15.65%。s 南部地区南部地区包括丰台区、大兴区，其中大兴区累计供应量达到27.8万平方米，占11.82%。（数据来源：中国写
8、字楼研究中心）从上述数据来看，2010年写字楼新增供应集中在北京北城，反应了北城各个商务区域的活跃程度较高，而另一方面，南城相对较少的新增供应量凸显了区域发展趋缓的状态。（2）2010年北京写字楼市场需求情况2010年北京写字楼市场供应量达235.2万平方米，较2009年减少28.3%，而与此同时，市场整体吸纳量为156万平方米，较2009年上升18.2%。（数据来源：中国写字楼研究中心）s 租赁市场2010年全年租赁市场呈现出需求持续上升，成交的急剧放大，整体空置率呈现走低的态势，致使租金价格较2009年提升了二十余个百分点。作为北京主要商务区的CBD、金融街、东二环及燕莎王府井区域，不仅是
9、写字楼最集中的地区，也是世界500强以及著名内外资企业的聚集地，因此，以上区域也是本年度写字楼租金最先“补涨”的区域，而上述区域的市场需求无疑占据了北京租赁市场最大的份额，达到75%左右。s 销售市场2010年北京写字楼大单成交十分活跃，值得一提的是外资机构一改2009年的颓势，重新开始整栋购买优质写字楼物业，比如Top man Group分别购买东方银座广场和京港城市广场，枫树印中基金29亿购买佳程广场，同时，国内机构连续数年位居北京写字楼销售市场的需求主体，上市公司、基金、保险行业成为2010年大单成交的亮点。2.2010年北京写字楼区域发展（1）北京写字楼区域分布目前，北京市较为成熟的写
10、字楼区域包括中央商务区（CBD）、中关村、金融街、东二环以及燕莎地区，其中，优质写字楼更多的集中于CBD、中关村和金融街，以及上述三个主要商务区周边辐射区。另一方面，写字楼新兴区域发展迅速，吸引越来越多的企业关注，新兴区域主要包括中关村软件园、上地信息产业基地、望京地区、酒仙桥地区以及位于北京市东南的经济技术开发区（见图六）。 图六：北京写字楼区域分布从上图可以看出，除北京经济技术开发区外，多数写字楼集中区分布于北京的北城，这也突出反应了北京市写字楼市场发展具有一定的地域偏重性，该特点对于中海地产广场来说，既创造了快速确立市场地位的利好机会，也形成了我们开拓市场能力的考验。（2）北京写字楼区域
11、市场特点表一：北京写字楼区域市场特点对比区域区域及项目特点客群特点发展条件市场关系中央商务区北京写字楼最为集中的区域；拥有便捷交通及完善的商务配套设施。北京超过50%的外资企业将公司设在此处。该区发展得益于政府长期规划战略，以及其比邻使馆区及外国机构。去年新增供应量较少但存量相当多，基本还是供大于求，目前市场价格上行，成交放缓。金融街拥有利便的交通网络, 完成基础设施建设。以国有公司和机构为主，并且主要集中在金融保险、电信、电力等行业，对外资金融机构的吸引力愈来愈强。根据1993年，国务院北京城市整体规划应运而生。长期缺少新增供应，政策支持力度大，排他垄断性高，绝对卖方垄断高价市场。中关村多为
12、乙级写字楼。主要租户为国内公司。根据政府规划, 在北京西北部成长起来的主要商务区。供求基本平衡，IT产业支撑市场，价格有上行空间。燕莎交通便利，配套设施齐全。集中了众多知名制造类公司。自发形成的商务区。使馆区、机场高速、CBD交接，地理位置优越，供求基本平衡，价格上行。东二环区域内有多个国有企业自建或购买的写字楼项目。主要客户行业涉及石油、电信、保险等。根据2008年北京市委的整体规划发展而来。以大型国企自用写字楼为主。区域区域及项目特点客群特点发展条件市场关系中关村软件园金融、教育及交通环境便利，产业环境优越。主要客户为软件公司或研发中心，如IBM、甲骨文、路透，等等。北京市委、市政府结合产
13、业经济结构调整酝酿而生。IT产业支撑，依托中关村品牌上地信息产业基地符合IT产业发展要求。吸引了世界知名科技公司，如IBM，诺和诺德制药等,以及诸如联想, 方正和华为等新兴的国内科技公司。经国家科委和北京市人民政府批准建设，以电子信息产业为主导的综合性高科技工业园。IT产业支撑， 望京靠近首都机场、周边基础设施完善、物流便利。世界知名的摩托罗拉、索尼爱立信和西门子等公司进驻。享有政府优惠政策，得益于廉价的土地、便捷的交通。交通优势，未来新增供应较大。目前市场供应较少酒仙桥集中了超过二十家世界五百强企业，如ABB、飞利浦、三星、日本KDDI、爱瑞森特等。规划为服务于现代电子信息产业的发展。交通优
14、势，新增供应较少。经济技术开发区承担“疏解中心城人口的功能、聚集新的产业、带动区域发展”的重任。众多跨国客户的研发或企业生产及办公区。客户有诺基亚、通用、拜耳、松下、可口可乐、梅赛德斯奔驰等。北京工业制造和物流中心。以工业制造工厂为主。从上表对比可以看出，北京市形成规模的写字楼区域或得益于政府政策的扶植，或得益于产业发展的凝聚作用，上述有利条件为区域内写字楼的目标客户捕获创造了机会，相应的，区域的规模化发展又进一步促进了区域内写字楼市场的成长和成熟。相比于上述写字楼区域，中海地产广场所属的北京南城南站商圈尚属于发展起步阶段，区域环境对项目发展的促进作用相对薄弱，因此，在推广阶段，应更加注重对项
15、目自身优势的发挥。（3）2010年北京写字楼区域市场发展状况s 东部市场回暖，空置压力下降2010年，东部区域受金融危机的影响逐步弱化，被抑制的市场需求逐步得到释放，市场快速回升，东部区域的优质写字楼有多单内、外资大单客户成交，如：甲骨文承租CBD的远洋光华国际中心1万平方米写字楼，雀巢租赁了位于望京的利星行6千平方米写字楼，中信银行在盈科中心租赁1.4万平方米，等等。与此同时，2010年，东部地区市场供应开始放缓，导致该区域内写字楼整体空置率明显下降，以CBD区域为例，空置率从2009年的36.9%下降至23.7%，该变化也带动了写字楼租金的回升。s 西部市场供不应求，租金上涨2010年，西部区域市场需求依然旺盛，
