《（策划方案）广州龙湾广场项目策划建议v》由会员分享，可在线阅读，更多相关《（策划方案）广州龙湾广场项目策划建议v（33页珍藏版）》请在金锄头文库上搜索。
1、地库网中国地产资源第一网www.cD 超级地产资料库！房产营销策划案例！策划师，置业顾问，工程师，造价师，评估师学习宝典点 击 获 取 免 费 资 源中管网房地产频道 http:/2009版房地产企业管理大全内容更丰富、查看更轻松、利用更便利、价格更实惠、购买更放心！电话：025-68698690,68698693 手机：15895950966 QQ: 961531377 376977591 616843241龙湾广场(二期)项目策划建议目录一、 市场分析二、 竞争分析三、 项目分析四、 客群分析五、 项目开发的市场建议六、 经营主题及其营造七、 我司在龙湾中的角色八、 附件：诚安公司介绍一、
2、市场分析1、区位概述龙湾广场位于芳村大道广州珠江桥段181号，广佛公路起点。由于所处位置是广州市芳村区、荔湾区与南海黄歧交接处，地理位置十分重要。l 从地理位置看，龙湾以东是芳村区核心地段，已形成一个以区政府为中心的中低档密集型居民 生活区；区政府再往东是花地湾，由于地铁概念及过江邃道的贯通，使该段房地产发展较好， 而且楼盘的档次也较高，成为芳村区中高档商品房集中的地段。97年该区迁入人口净增率为 6.04%，显示出该区具备之吸引力。l 龙湾以北是珠江大桥，以前著名的羊城八景之一的“双桥烟雨”正位于此；过珠江大桥，是广州老区荔湾区南岸地段，该段有西郊客运站及中山八路、黄沙等多个汽车总站，是接驳
3、市内外的重要枢纽带。l 紧贴项目以西，广佛公路直驳南海，与兴建中广州西环高速公路成十字相交状；西环路明年通工，贯穿黄歧及盐步。广佛公路是广州重要的出入口，十多年来，南海、佛山甚至于江门、阳江都要经此入广州；广州市出入主干道的位置使到广佛公里沿线附生许多“搭便车”的城镇，形成狭长的带状经济区域，如盐步十大专业市场。l 从居民之素质分析，芳村区前几年居民多以旧城折迁户、厂区职工及当地农民为主，家庭收入普遍偏低，但随着交通网络的不断完善，区内经济发生明显改变，从统计局的统计数据，职工 年均收入已达到10909元水平，较荔湾区之职工收入还高，生活水平明显有所提高。l 荔湾区是传统的居民区和商业区，居民
4、收入参差较大，从事各行各业工作，但总体说，老的一辈（40岁以上）对老区的依恋较大，而新生代则无此偏向。因此，该区人口迁入与迁出率大致相等，不象芳村区那样迁入率明显高于迁出率。l 南海黄歧处于传统的广佛走廊上，个体工商发达。当地居民多以从商，整体收入较为发达。而黄歧近年房地产主要针对之买家对象除本地居民外，更针对广州市居民及省内外到穗打工的白领高薪一族人士，由于价廉，颇受欢迎。l 从发展角度分析，芳村区地大，人口并不稠密，因此可以提供开发的土地量也大，随着交通网络的不断延伸，芳村边缘地区的大量土地必将得到更有效的开发使用，成为房地产新热点只是时间问题而已！2、城市规划发展对区位的影响 目前，对本
5、区位影响最大的两项市政项目是珠江大桥的扩宽及明年西环高速公路的落成通车。这些项目的投建，以本区域的发展无疑裨益良多。一来，可直接加强与荔湾区的联系，吸引该区更多的买家；二来，该区交通状况将得到较大改善，使本区更加具备投资引力。但规划也同时带来一定的消极影响，一是令到南海与广州市的关系更加密切，增强南海房地产与广州楼盘的竞争；二是珠桥的扩宽，也必令大坦沙、大坦尾地区的房地产更具投资价值，威胁到项目的销售。 另外，广佛公路传统的长带形经济板块也将随着交通网络的不断完善而向两旁伸延，从而引发大量的土地开发，令新竞争者不断涌现（如盐步规划中占地2000多亩的盐步新城）国民经济主要指标项目单位芳村荔湾南
6、海土地面积千平方米42.611.8年未总人口人1688855233231057500年末职工人数人217326952711.69国内生产总值万元153604296520251.47职工年均工资元109091007510878房地产开发固定投资额万元113881266448170社会消费品零售总额万元1021335949911905400总人口自然变化表区分年平均人数出生率死亡率荔湾5252195.797.80芳村1664128.396.36人口迁移状况区分迁入人数迁入率迁出人数迁出率净增人数净增率荔湾27805.2921964.185841.11芳村232613.9813217.9410056
7、.04二、竞争分析1、竞争楼盘的共性 由于土地资源充足，南海地区大力发展大型的商品住宅小区（如白天鹅花园）。仔细观察南海地区销售情况较好的楼盘，不难发现它们都共存以下共通之处：规模大，现场环境靓，价相宜 它们向广州人提供城市里难得一见的休闲居住环境，其必杀技是“长期大量的广告+现场环境包装”，他们对广州不同的群体这样说话：对以休闲为购买目的的买家都市无法拥有的生活方式对以常住为主带休闲目的的买家交通+环境+价钱这些特点，已构成它们销售推广的主流路线。2、缺点培析 尽管，大型楼盘有其优点，但也存在着不足，难以迎合不同层次不同类型的买家需求。首先，大型楼盘一般位于较远的地方，交通不便；其次是日常开
8、支费用较高（尤其是非广州市内楼盘），造成中低收入住户经济压力。因此，对于那些资金并不十分富裕，因而关注日常生活及消费水平状况，多于关注自然优美环境的实用型住家来说，南海楼盘并没有完全满足他们的需求。3、竞争楼盘分析项目名称银海花园中南花园宏威中心发展商南海市南矿集团实业公司南海市中南房地产实业有限公司 广东嘉华地产有限公司南海宏威房地产开发有限公司地理位置位于广佛路一号、珠江大桥南侧，与荔湾区相连，更接驳芳村大道与芳村融为一体。是黄岐进入广州标志性建筑。位于有广州中山九路之称的黄金走廊，是广佛一路首个大型豪宅社区。位于广佛路旁，处于黄岐的经济中心，广佛一路和宏威路交界处规划由三座28层商住楼组
9、成，总建筑面积140000M2，依次规划为首层商场，二层的超级购物商场，三层为股票交易中心及图书馆，架空层为高尚住宅会所，豪华住宅由3幢四至二十八层组成。占地30万平方米，一期现楼，二期今年十月收楼，三期未规划。建筑面积达十万平方米，由多栋8层住宅大厦和商铺组成价格3980.30元/M2均价3250.64元/M22427.18元元/M2一次性3781元/平方米3023元/平方米2305元/平方米银行按3980元/平方米3120元/平方米2354元/平方米景观500米江岸线、羊城八景之一的双桥烟雨香榭丽舍大道，超大型绿化雕塑广场音乐瀑布花园广场项目配套设施住客会所、商场、股票交易中心、图书馆区内
10、设施包括幼儿园、西餐厅、冼衣室，商场会所，超市等配套设施一应俱全，衣食娱行各项生活所需不假外求内设有完善的配套设施,分为健康、文化商务、服务、管理等五部分，为中心住户的生活工作康体娱乐提供全方位服务交通交通网络发达，19、55、75、81、123、132、205、231、260、281等十余路公交车均经该区交通网络完善，19、55、75、81、123、132、205、231、260、281等十条路公交车均途经该区交通网络完善，南接广佛路，西接宏威路，来往广州与佛山之间方便快捷，中心门前设有大型公交车站，更有260、132、231、81、281、279等十多条公共汽车线路连接广州邻近配套设施附近
11、饮食娱乐齐备，广客隆、东百花地湾百货等大型购物商场，医疗、教育、邮电等市政设施一应俱全附近设施包括有，广客隆、东百花地湾等邻近黄岐中心小学、幼儿园，附近名店林立酒楼食肆一应俱全，大型肉菜市场50米以内，黄岐家私城，南大广客隆，黄岐百贷大厦近在咫尺付款方式一次性、建筑分期、银行按揭一次性，建筑分期，银行按揭一次性、建筑分期，银行按揭户型39M2115M2，实用率高达八成以上，每一单位均拥有两大观景阳台，厅出阳台，房出阳台，有二厅二房、三房二厅二房二厅，三房二厅40M2至120M2，实用率达九成， 户型分为二房一厅和三房二厅装修一级一类一级一类一级二类地面厅铺优质瑞士黄花岗岩，房铺高级长条枫木地板
12、配原木脚线连水晶地腊，厨厕铺防滑砖客饭厅及睡房地面铺抛光砖，阳台地面选用日式高级人造草皮客饭厅及睡房地面全铺高级耐磨砖，连脚线，卫生间及厨房地面铺高级防滑砖，墙身铺瓷片配座厕内墙厅房线灰，厨房浴室贴名厂瓷片到顶混合沙浆批荡，表面压光选用进口白塑，厨、厕墙面铺贴意大利式高级优质瓷片到顶外墙为高级玻璃马赛克优势分析一、现楼，即买即住； 二、交通方便，地理优越； 三、景观； 四、高级装修； 五、配套功能齐全一、配套设施齐全； 二、同区最大型的小区； 三、绿化面积大； 四、小区景点分布合理； 五、地理位置优越； 六、装修标准档次高。一、地理位置优越； 二、交通方便； 三、区设施完善； 四、户型设计理想
13、选择较多。劣势分析一、绿化率低； 二、间格布局不合理； 三、付款方式单一。一、 户型面积偏大，选择较少；二、 规划面积过大、消容期长；三、 价格偏高； 四、 付款方式单一。一、装修标准偏低； 二、存在黑厨黑厕； 三、远期楼花。总套数403套373套71套户型百分比一房一厅25套，占6.2%； 二房一厅211套，占52.35%； 三房二厅167套，41。44%二房二厅共115套，占30.82%， 三房二厅共258套，占69.18%二房一厅42套，占59.15%；三房一厅12套，占16.90%；三房二厅17套，占23.94%总面积1597.15M2802.17M2面积百分比3050M2，占4.98%；5080M2，占11.51%；80以上M2。7090M2，占1%； 90M2以上，占99%。3050M2，占0%； 5080M2，占26.15%； 80M2以上，占73.85%三、项目分析1、项目基本资料根据贵司提供的资料，现时龙湾广场基本规划如下：占地面积：1.3万平方米 建筑面积：35000平方米商业面积：12500平方米 占总面积35.7%商住面积：22000平方米 占总面积62.9%后花园面积：约3000平方米地下车库面积：3500多平方米，可停放100多辆小轿车建筑风格：港台欧陆风格住宅楼体结
