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1、安徽宣城敬亭香榭山景别墅策划报告目录前言中国安徽宣城简介市场研究篇房地产市场现状项目分析篇项目现状研判项目产品分析项目产品建议项目整体定位项目推广篇项目案名诠释项目推广主题项目推广策略宣传媒介选择项目销售道具项目销售通路人力资源篇人力资源整合原则销售现场组织构架销售现场人员职能销售流程及其说明销售管理篇销售价格策略销售进度控制可售房源管理签约风险管理附件：案场管理表单销售流程及说明前言通过一段时间对项目的了解对她有了初步的认识。虽然宣城的地产市场出于起步阶段，市场及消费者的消费心理还不很成熟给项目推广带来一定的困难，但同时也为我们建立一个成熟的市场带来了契机。只要我们建设的产品是市场需要的产品
2、，我们的推广手段符合当地消费者的消费心理，项目销售工作完全能够达到预期设想的状态。经过对宣城的考察得出我们的产品有较为广泛的市场空间，这一点为日后项目推广工作提供了客观依据。宣城消费者虽然消费心理尚处相对稚嫩阶段但部分消费者也以开始成熟起来，而这部分消费者就是本案的直接消费群体。根据他们的生活习惯，消费心理、思维方式我司撰写了本简报。本方案针对诸如房地产市场研究、项目研究判断、推广策略及销售管理等项目运作的核心问题进行深入研究。总结出一些指导思想，他将做为本案销售工作的中心思想贯穿整个销售过程。为销售工作的顺利开展提供理论指导。宣城，东邻江浙，西连九华，南倚黄山，北通长江，是安徽东南门户，辖郎
3、溪、广德、泾县、绩溪、旌德、宁国五县一市，另设宣州区，为市政府所在地，全市面积12，340平方公里，人口272万。其中市区面积15.7平方公里，人口21万。宣城是上海和南京经济区以及长江经济带的有机组成部分，是连接浦东开发与皖江开发的陆上纽带。这里公路四通八达，青弋江，水阳江与长江相接，皖赣铁路复线和宣杭铁路，318国道，205国道贯穿全境。改革开放以来，宣城致力于经济发展，致力于基础产业建设和基础设施的改善，奋力赶超，争先进位，经济和社会事业取得了大跨度，跳跃式的发展。一时间宣城在全省发展最快，国内生产总值，农民收入全省第一，固定资产增速全省第二，职工年均工资增长在全省第三，人口自然增长在全
4、区最低，宣城地区步入了发展快，人民得到实惠多，实力强劲，后劲增大的良性循环路子。宣城，奋发昂扬的崛起，向世人展示自己新的形象，新的气魄。2003年2月，市政府成立了以方宁市长为组长的总规修编领导小组，以切实加强对总规修编工作的领导。并召开了两次研讨会，针对城市未来发展以及现行总规中存在的问题、近期建设项目安排等进行研讨，有效地指导了规划编制工作。本次规划主要内容包括：宣城市城市总体规划和宣城市城市近期建设规划。宣城市城市总体规划包括城市总体规划纲要编制和对98版宣城市城镇体系规划进行提炼和深化；宣城市城市近期建设规划包括宣城市城市近期建设规划中的强制性内容和指导性内容。规划时限：近期2003-
5、2005年，中期2006-2010年，远期2011-2020年，远景2020年以后。城市拟发展规模:2005年25万人,2010年32万人，2020年42万人。为今后城市总体发展提供了法律依据。市场研究宣城的房地产市场处于初级阶段对市场的研究相对较简单，对于本案来讲主要围绕类似本项目的产品进行重点调查即能够满足本案的需要。房地产市场现状分析纵观宣城房地产市场的现状来看，总体处于初级阶段。但从宣城立市的时间和宣城的人口数量来看发展速度还是比较合理的。本案在这一时间进入市场还是有良好的市场前景的。宣城的地产市场目前或多或少存在一些滞后的现象。产品结构过于单一大部分产品为多层的住宅项目，联体、独立别
6、墅成为了市场的空白点。而对于别墅的需求却是实实在在存在的，从而累计了一部分别墅消费群体。商铺虽然在市场上普遍存在，但是缺乏一种先进的商业模式。现有商铺多为一些住宅项目的底层商铺。产品缺乏特色大部分产品虽然照搬了一些大城市的房型，但在外立面的修饰上明显缺乏特色。如有一种方形优良，外立面丰富的楼盘推向市场极容易分流现有其他楼盘的客户源。宣传推广理念相当落后在产品上的落后折射出宣城地区发展商整体营销策划理念的匮乏。一些设计水平落后，低质的楼书，混乱的销售现场管理，让人觉得仅仅是在购置一套住宅。全然没有感觉到这个楼盘能为你带来身份地位的象征和对生活的享受。小区物业管理毫无特色同样物业管理方面也是没有任
7、何特色。住在其中不能享受到高品质的服务而仅仅改善了住房条件。项目分析每个项目在推广之前必定会将项目进行认真分析。找出于市场产生共鸣的切入点。同时也将项目不合理的地方提出进行必要的修正，使之能够被市场认同。针对本案我司通过对项目自身的一些研判，提出本案市场定位的理论。项目现状研判本案目前已进入详细规划阶段，通过详细规划上的设计反映了设计师的设计思路。但依然存在一些不明确以及一些产品缺陷，通过产品分析能清晰的反映出来。之前我司对本案进行了SOWT分析，找出项目存在的机会、风险等问题以便进一步优化。商业用房SOWT分析优势产品面积合理功能性强整个项目整体性强功能全每年的旅游季节能为业主带来良好的经济
8、效益劣势距离市区较远交通不便人气不足，客源匮乏投资者信心不足风险消费者对区位的抗性较大，对本案区位的认同度较低本案所处地区难以在段时间内形成商业浓厚的商业氛围机会通过创造一种新兴的商业模式来引领消费随着敬亭山旅游资源开发力度的加大必将为本案带来良好的投资前景别墅社区SOWT分析优势小区依山傍水，社区环境、周边环境极为优越产品相对其他楼盘不论从建筑还是配套都要先进许多小区物业管理十分成熟，是现有周边别墅无可比拟的劣势小区周边生活机能不完善，生活不十分便捷小区距离市区较远，消费者存在区位抗性个别单体别墅面积偏大会导致总价过高市场难以接受风险别墅作为市场空白点，存在一定市场风险相对过高的价格会扼杀大
9、部分消费者机会市场缺乏别墅产品为本案赢得市场空间敬亭山附近不存在同等品质的别墅与之竞争现存一定量消费者存在别墅消费需求敬亭山土地停止批租，本案成为不可替代性的产品项目产品分析房型分析外立面：使用功能：房型B房型E：面积控制：项目产品建议建筑风格：环境建议配套设施建议做为高品质的别墅社区来讲，完善的配套设施对于业主还是社区来讲都是很重要的。本案地势对小区景观起到了决定性作用，但也为小区的安全带来一定隐患，因此加强对小区保安设施的投入。第一重保安系统加强小区周边红外线警戒系统，确保一些保安人员难以涉足区域的安全第二重保安系统设置可视对讲系统将危险拒绝在门外第三重保安系统对门窗加装窗磁门磁系统，以防
10、止不安全因素入侵。第四重保安系统在室内安装报警系统，同时与小区物业相连接做到层层把关施工建议为了方便消费者看房以及提升社区品质的需要，建议对别墅类产品进行分段施工。局部施工完毕，可将景观同时施工形成样板段便于看房。房型建议根据项目性质及特点，我司推荐几种优良房型以对目前的房型进行调整。外立面建议方案一点评该物业采用典型的美式乡村风格，立面层次鲜明色泽搭配和谐2门厅上方的阳台不仅起到较好的装饰作用，同时也是一个不错的功能性阳台方案二、点评该方案的外立面较方案一相比更显别墅气质，色泽搭配非常协调转角处理既活泼又大方方案三、点评该物业的外立面有着浓郁的乡土气息与本案的自然环境融为一体外立面朴素而秀美
11、，又衬托出别墅独有的气质房型建议方案一点评该房型面积控制在300平方米左右极大的优化了物业的功能性恰到好处的中庭体现了该户型的气质方案二、评会客室、起居室一应俱全家庭餐厅、正餐厅强化了该物业的功能两套主卧室方便主人招待重要客人转角阳光房采光充分点评该房型面积控制相当合理，279平方米的面积做到主卫18平方米交通动线清晰，不浪费面积功能性良好，可变性强案例赏析：天兆家园（左岸半岛一泉点睛四海成龙）楼市风云、战火纷纷；成王败寇，几多拚杀。我们曾以为，北京东部CBD是火药味最浓的区域，不曾想到，就在CBD冷战的缝隙中，西直门地区突升狼烟、烽火四起。就在时代之光名苑、金晖嘉园之润憬、远洋风景忙于“三国
12、大战”的狭小阵地上，一阵紧锣密鼓之后，天兆家园以出其不意的迅猛攻势，占领了制高点。市场竞争是产品升级的最大动力，是产品创新的最大源泉。我们曾以为，CBD因竞争激烈，最容易出现产品的升级与创新。西直门地区捷足先登，形成一方面因道路改良、水系治理等利好而形成热卖场面，而另一方面，也因四国大战全面展开，升级与创新的产品也应运而生，后来居上的天兆家园的半岛主题即是首席代表之一。欲成龙头只能创新天兆家园位于西直门立交桥核心区，东面紧临西直门通往北四环的快速路，南邻正在修建的索家坟路，所处位置不仅离西直门地铁仅800米远，而且还将成为地铁轻轨的始发站，可谓北京内城区罕见的黄金地段位置金贵、交通顺畅、出行便
13、捷，南接金融街、北连中关村，并通过环城公路和地铁以及轻轨铁路，成为泛金融区、泛中关村甚至全城区置业人士的首选。特别是申奥成功后，天兆家园与金运大厦之间那条早已经被人淡忘的暗河将重见天日。这条曾经被老北京人称之为盖板河的河流，将借中国承办奥运及美化北京城之势，被北京市政府列为北京城市景观改造重建的重点工程。改造后的盖板河将由源头昆明湖经动物园流向中南海，并且将在天兆家园社区旁，建设一处美妙的观光码头，为北京城市增添一道亮丽的风景。有这样的位置条件和交通优势，特别是有城市稀有的水资源所带来的生态和景观的优势，天兆家销售看涨。尤其在倍受关注的西直门暗河重建这个主题上，在西直门地区的诸多项目中，天兆家
14、园不仅是临水系最近的项目，而且还是唯一一家位于上游和北岸(也即顺流之左岸)的项目，可谓占尽“上风上水”之地利。于是，天兆家园自视为西直门地区的龙头。其中最大表现是，天兆家园为提高社区档次，几乎全部放弃了市场热门的小户型设计，而将户型锁定在大户型及超大户型之间。而天兆家园大户型的畅销又很好的证明了发展商的高瞻远瞩。尽管这样，对于近在咫尺的、已经跑在市场前面的时代之光名苑、金晖家园一二期及远洋风景等，天兆家园不敢有半点轻心，而且从策划之初就清楚地意识到：天兆家园，不创新勿宁停。因材创意灵感不期天兆家园的创新表现在方方面面。比如，占地仅3.35万平方米的项目，就有1.3万平方米绿地规划，绿化率达40
15、%以上。但这一点仅能使其成为目前各建设项目中的优秀者，而不能空前绝后。天兆家园打起了东面紧临快速路的一条宽70米的隔离带的主意。通过方方面面的努力，目前天光家园已经将临社区的30米隔离带争取为永久绿化带，而且天兆家园认为，整个隔离带最终将被建设成一个真正的城市绿化公园，沿天兆家园东面的公园绿地面积将近3万平方米，令人震撼！同样的理由，天兆家园的产品设计也是经过精心挑选、多次推敲和否定后的结果。最终由北京中外建工程设计院的两位顶尖设计师设计的9座纯正板楼不仅格局方正、分区合理，而且还根据各个楼体的不同位置与高度，设计了平层、错层的交替，并特别提出“错越层”概念，将层高标准定在2.9-3.25米之间。其大面宽飘窗、渐变观景阳台等设计在京城楼市也是首次亮相。在建筑立面方面，天兆家园可谓煞费苦功，前后改动的次数只能用时间段来形容。其中最为大胆的举动是，在项目已经推广促销后，开发商发现了外立面有一些遗憾，便果断地停下来，重新规划设计。目前，天兆家园的外立面由澳洲五合国际设计集团名师亲定，不仅外观挺拔，立面曲线柔饱满、
