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1、徐州沁水湾策划及发展建议报告 上海圣博华康创意规划咨询有限公司 2014年1月15日目 录一、发展战略1二、产业选择2三、项目定位43.1主题定位43.2形象定位43.3功能布局43.4分区业态53.5业态参考7四、招商运营84.1运营方式84.2财务测算84.3招商造商124.4品牌推广13五、下一步工作安排155.1重点工作155.2时间节点15附件161、项目背景161.1新城区环境161.2周边资源171.3基地特色181.4背景小结192、不宜发展业态初判202.1传统商业、商务、教育、医疗等业态初判202.2高档餐饮、酒店、会所业态初判213、儿童产业概况223.1 产业概况223
2、.2 产业发展趋势233.3 商业模式243.4 徐州儿童业态概况244、徐州婚庆产业概况255、调研案例275.1乐高集团275.2上海贝乐赢儿童快乐运动馆285.3天津希乐城295.4新音界艺术音乐中心325.5金夫人婚纱摄影325.6爱帝宫335.7瑞真堂335.8脉道养生346、财务测算356.1租金收益356.2项目成本356.3现金流量表3740一、发展战略 沁水湾项目战略发展目标是成为一个有核心产业的，并且能成为整个新城区某一项功能上面的亮点，项目启动后能迅速赢得社会各界的关注与共识，通过三年时间打造一个能够聚集人气，财气、商气的项目。实现这一个目标必须从城市功能、产业发展、主题
3、定位、专业运营、品牌引领五大战略入手：一是完善新城区城市功能，打造内生成长动力项目应立足长远，不应追求短期经济效益，应以带动整个新城区域综合效益提升为重，通过项目产业创新、商业模式重构，提升新城区内生增长动力，有效树立和展现徐州新城形象。二是主导产业选择应坚持“蓝海战略”，避开同质化竞争深入了解消费者需求着手，通过跨越现有竞争力边界看市场，将不同市场的买方价值元素进行重新筛选与排序，创造重建市场和产业边界的可能，开启巨大的潜在需求。三是核心主题定位明确，打造复合型多功能业态尽管项目建筑空间环境具有独特优势，但项目本身较为独立，周边可直接利用资源少，人气不足，为克服项目缺点并发挥其优势，项目应聚
4、焦某一特定领域，打造一个相对独立的产业整体品牌，并借助开发商提供的建筑空间载体进行项目落地。四是引入专业运营模式，实现要素资源深度整合由注重内部现有资源与外部环境的匹配转向注重内部核心能力打造与外部资源整合。运营商应坚持价值创造理念，围绕所确定的主题，营造具体内容与形式，帮助发展商和商家梳理其资源，调动其积极性、帮助他们去整合，实现价值创新与增值。五是坚持品牌引领，以造商带动招商运营商的使命是为各方创造一个共同成长的空间，所引进商家并不局限于必须是大品牌，但商家入住后，运营商和商家会共同打造园区品牌，让商家成为盟主，打造一个具备吸引力、想象力、竞争力、高品质的项目。二、产业选择项目应导入一些未
5、来有潜力、有号召力且具有潜在资源的产业，并以提高人们生活品位与质量为基本价值取向，既能够为新城区作配套，又要能对中心城区市民具有足够吸引力，成为其可选择的目的性消费场所之一。并且所选产业应与新城区优美的自然环境、快速导入的高素质人口、周边良好的配套设施，以及项目独特建筑空间环境相匹配。综合考虑本项目战略发展导向，建议沁水湾项目打造以幸福体验为核心的幸福产业，优势独特，前景广阔。按照人生成长幸福最为重要的三个阶段，也是人生中消费潜力较大的三个节点，打造幸福产业的三个版本，即01版儿童版（成长体验为主）， 02版青年版（创意及时尚为主），03版中老年版（健康养生为主），把幸福产业打造成为一个系列、
6、可持续的产业，各产业之间既相互联系，又相对独立，易于分期落地实施。考虑中国现阶段特殊育儿模式意味着每一个家庭中有2个、4个甚至6个大人的目光都集中在1个孩子身上，建议项目以儿童产业项目先行，进而带动其它两类产业项目，实现产业集聚。总的来说，选择幸福产业系列的理由如下：一是能够促进新城发展，提升新城生活品质。徐州新城区的功能定位是区域性的商务、金融、文化中心，新城核心区已有相当体量的商业、商务办公设施，而文化内涵相对欠缺。儿童体验文化、创意时尚文化、养生文化等主题不仅具备深厚的文化内涵并可延伸出相应的文化产品，作为产业内容还能提振人们对新城区的信心二是能够完善城区功能，提升周边区域价值。集重点文
7、化产业工程和重点城建工程于一体的大龙湖沁水湾项目，一定能够赢得社会各界的关注与共识，符合政策导向与未来产业发展导向，发展富有特色与个性的幸福产业，可以实现这一目标，迅速聚集人气，展现项目活力，并带动周边物业价值升值。三是能够自成一体，产业之间相互交融。由于项目周边无可直接利用资源，本项目只能发展一个主题明确、相对独立、自成一体的产业。横向看项目提供从学前教育，产后护理，婴幼儿素质教育与体验，青年创意时尚，到中老年养生保健等个人幸福成长系列服务，满足不同年龄阶段群体单项消费需求，纵向看，类似教育培训类项目又可以聚集不同类型阶段的消费者。总体来看，幸福主题可以把项目打造成为徐州乃至华东区域一个独特
8、品牌，发挥较为广泛的区域影响力。四是瞄准高端市场需求，未来成长空间大。随“单独二孩”政策、人口老龄化、消费升级进程加快，孕婴童产业已成为扩内需、调结构、保障和改善民生的 “朝阳产业”。随着中医中药养生文化的传播和发展，国民养生保健意识的不断增强，要求由常规的医疗保健转向特色养生保健的需求范围越来越广，需求的人群也逐渐由高官、大款、白领向社会化转移。并且徐州人口基数大，老城区类似高端产品稀缺，而新城区将来入住人口又会以中高收入人群为主。相关幸福产业未来成长空间巨大。本项目可以将人生成长动力转化为新区发展的内生动力，不仅仅是吸引各年龄阶段人群前来体验、消费，还承载着家庭消费升级的功能。五是创新商业
9、模式，以造商带动招商。本项目可以创新商业模式，以未来占有主导的“体验经济”为基础，比如01儿童版职业、运动、教育体验馆要以儿童素质教育与情感智慧开发为主旨，02青年版青年创意、时尚产业可以通过大学生创业等方式培养，共同成长，03中老年版健康养生馆兼顾客户的养生保健需求（有健康）、事业发展（有钱）、学习求知（有智慧）、公益慈善（有爱心、有面子）等，综合考虑满足顾客的身体健康养生需求和精神健康养生需求，融入我们的创意和智慧，使相关项目实现价值增值，实现造商带动招商。三、项目定位3.1主题定位沁水湾幸福码头项目将聚焦儿童体验成长、青年创意时尚、中老年养生三大幸福主题，打造成为具有示范效应的生命与健康
10、文化产业集聚平台，打造成为具备区域辐射力的成长与健康文化消费目的地。码头概念利用沁水湾独特地理位置，辅之以幸福概念，着力强调家、温馨等感觉，为项目业态的落位奠定了基调。3.2形象定位九州彭城龙湖畔 成长健康幸福园项目坐落于徐州新区大龙湖畔，将充分整合利用大龙湖及新区周边的优美环境，打造花园式的景观环境和活力空间，为儿童的快乐成长、青年的幸福婚育、中老年的健康养生提供一站式体验与消费基地，使项目成为徐州市民的成长乐园、时尚花园、健康乐园。3.3功能布局项目将形成以儿童成长体验、青年创意时尚、中老年健康养生等产业为核心的幸福业态。根据项目建成物业现状及相关业态发展需求将项目初步分成六大功能区块：幸
11、福孕育区、幸福成长区、幸福创意区、幸福养生区、幸福服务区、幸福开放区。在每个区域内，将聚焦2-3个主题核心业态。图3-1 功能区块图3.4分区业态幸福孕育区：孕育幸福的起点。项目未来将引入高端女性养护服务业类企业，重点关注产前教育及产后母婴护理（不包括生育环节）。早教教育：可引入早教馆（满18个月），具体可分为音乐早教、语言早教等，使得婴儿能够健康快乐的成长，并尽早的发现婴儿的优势。产后养护：引入专门的母婴护理机构，主要为新生儿护理、生长检测、专业护理、产妇体恢复、心理健康等提供全面专业的服务，为产妇和婴儿的健康提供保证。建议初期重点聚焦产后养护业态。产后养护主要是为生产后的女性和婴儿提供护理
12、服务，可以与上海、南京、徐州等地的高端女性生育机构合作，在女性生产后，转入沁水湾相关项目，为生产后的女性和婴儿提供护理服务。幸福成长区：成长幸福的体验。项目未来将形成以儿童职业体验为核心，教育体验、运动体验、娱乐体验、艺术体验等为辅的儿童成长体验类业态。项目初期将重点吸引1-2家体验业态。职业体验：为儿童提供高仿真设施道具和模拟场地，在专业老师的指导下能够在不同职业体验主题店中扮演各行业成人职业角色，培养儿童职业理想。教育体验：引入早教、外语、品格、智力、情商培养等教育培训机构，结合主题式情景教学，寓教于乐，培养孩子的学习兴趣、态度与信心。运动体验：为孩子提供一个融合教育、运动、文化为一体的儿
13、童“快乐运动”项目，可引入轮滑、三大球、迷你Golf、小型游泳池、拳击、迷你现代军事九项等23种运动游戏，搭建一个充满笑声的运动场所，让孩子爱上运动。艺术体验：融入儿童音乐、钢琴、舞蹈、书法等元素，挖掘儿童在艺术方面的天赋，释放儿童在创意、想象、专注等方面的能力。建议初期重点聚焦职业体验和艺术体验业态。幸福创意区：结婚幸福的传递。婚庆行业是以创意为核心的服务业。本项目将重点聚焦婚纱摄影与婚礼策划等婚庆服务业中附加值相对较高的业态。婚纱摄影：准新人对结婚所需要的主要服务和产品选择中，关注度最高的是婚纱摄影。项目可以引入婚纱摄影、礼服租售、婚纱定制等环节的商家。婚礼策划：创意有个性，策划才出价值。
14、各类创意新颖、个性十足的婚礼方案，通过出彩的活动策划可以让新人成为典礼舞台的明星，成为新人一生中幸福时刻的美好回忆。建议初期重点聚焦高端婚纱摄影机构。幸福养生区：养生幸福的延展。越来越多的人重视并追求健康养生，服务对象主要有三类：仅需养生的人群；亚健康人群中的高端客户，包括白领阶层；既需治病又要养生的高端客户，如公司老板，离退休干部等社会群体。可以与东侧企业会所共享资源。常规养生：传统针灸、拔罐、刮痧、按摩、推拿，现代仪器理疗等。特色养生：包括中药养生，太极养生，易经八卦养生等。养颜美容：提供基础养生、智慧养生、四季养生、五行养生、无暇肌肤养护、保青春延衰老、中医经络等。膳食调理：根据四季和不
15、同人群配以相应的食疗组方，定制营养食谱。建议初期重点聚焦中医养生业态。幸福服务区：主要服务于项目及新区人群。为主要功能区提供休闲娱乐、儿童主题餐饮、中高端餐饮等配套业态。幸福开放区：环湖路北侧沿大龙湖的休闲广场，与其它各区块通过步行系统紧密相连。广场内设有水中舞台和湖滨剧场、游船码头，提供大面积的室外公共绿地和广场，主要用于市民公共文化活动与创意休闲。3.5业态参考 根据业态定位和初期重点聚焦业态，通过对相关典型商家分析为项目布局提供面积参考。 表3-1 初期部分业态面积需求参考类别商家项目特色面积参考儿童体验希乐城以儿童职业体验为核心，书店、商店、餐饮等配套，给孩子们提供基础职业体验乐趣，通票120元/人6000平方米酷贝拉一个仿真社会生活城市，拥有合理的街道、高质
