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1、新生活广场策划提案-新生活广场新生活广场策划提案9引 言首先非常感谢贵司对我公司的友好与信任，与我司进行真诚的沟通与会谈，对我司一行人员的热情招待及支持。经过对商丘市场严格、科学的市场调查，结合项目实地、商丘市市情，并从我司的创新策划理念出发，为项目规划出了一幅美好的蓝图，我们完全有信心将本项目策划为全市独一无二乃至中原地区的独一无二的名盘。在此特将我方初步策划思路及相关开发建议内容归结为此案呈送贵方，真诚希望在与贵方的接触、讨论中达成进一步合作意向，为贵公司创造最大的效益，最终达成双赢局面。本建议书主要回答有关新生活广场项目的三个基本问题：利润与风险问题项目怎样才能做到利润最大、投资风险最小
2、？市场培植问题项目怎样才能打造差异化，创造性培植市场？资源整合问题项目如何充分利用现有优越条件，最有效的整合资源？本案具有以下兴奋点：1、策划出了商丘真正的核心商业区、商丘标志性商业中心。2、策划出了全国首个“会所式中央商务港”，“会所式”的概念提出在全国尚属首例，一旦推出将会引起轰动。3、在策划上，站到了一个前所未有的战略高度，提出将城市广场、商百纳入旗下的战略构想，并提出如何与商百打造差异化的创新思路。4、商丘首个多功能（集休闲、购物、娱乐、文化、健康、办公、居住功能为一体）、一站式购物广场。5、策划出商丘第一座“不夜城”。6、此方案策划启动发展商品牌建立，并沉积一定品牌价值力量。7、充分
3、考虑设计、预算、融资等实际因素，提供三个备选操作方案。提案内容一、地块概述项目地块位于商丘市凯旋路与凯东四街交界处，正对商百名店王朝，凯旋路前侧前是一小型公园广场，是目前商丘市的成熟商业中心区域。项目占地35亩，建筑用地面积15386.1，原地块为商丘宾馆。项目地块交通比较便，凯旋路与神火大道为商丘的主要两条大道，项目周边有汽车站与火车站。项目地块所处的路口将规划成为未来商丘的城市商业黄金地段，成为城市的标志性区域，周边商业配套成熟，金融、服务、教育、文化、通讯都非常发达。项目地块周边环境现状目前比较混乱，凯旋路段有着各式机械、汽配、维修店面，凯东四街段的广告一条街也环境较差，民主路西侧则是医
4、药品市场与其它杂货店。总体上而言，目前项目地块的商业环境与其作为未来的商业中心不相适应。二、地块房地产开发模式选择在对项目地块有初步的认识之后，我司从所有商业地产开发类型出发，结合商丘相应市场，采用反问解答的方法，梳理出本地块适合做的产品形态、商业定位，先确定大范围的产品形态，之后再细分策划，当然每个梳理结论还要考虑是否符合快速销售、加快资金回收速度原则。一问：本案适合做购物广场吗？1、购物广场形成的必要条件：A，购物广场的选址必须是成熟的商业中心区域；B，周边有足够的消费群体；C，有便捷的交通条件；D，周边商业配套设施完善；E，品牌商家或主力店进驻。这些是购物广场形成不可或缺的条件，缺少其中
5、的任何一个条件，那么它都不能称之为真正的购物广场。而项目的地块有着除E之外的其它条件，可以说，通过做好招商及策划营销工作，完善产品设计，项目成为购物广场从理论上说是可行的。2、市民的消费习惯及消费能力：商丘市有着80余万的人口，可以说其消费基数十分庞大。市民的消费也有着地级城市普遍的盲从心理，市民多喜好白天休闲购物，而对晚上的夜生活兴趣不大，晚上9点钟以后，主要街道行人就所剩无几，消费者更喜欢逛沿街式的商铺，而不喜欢去比较深的市场。商丘的普通工薪阶层如私营企业的员工一般在400-600元，企业单位则在800-1000元。3、项目的市场潜力及前景：项目地块的目前的环境，市容市貌与购物广场的形象是
6、不相符的，但商百的投入使用，以及项目周边各项工程的启动都将直接推动项目地块的升值。项目地块的租金水平将整体攀升，目前的一些低利润行业，以及环境污染型行业将自然的被市场淘汰。取而代之的将是服装、化妆品、通讯等高利润行业。项目的市场发展前景非常美好。结论：地块可以做购物广场，此方案暂称为方案一。二问：本案能做SHOPPING MALL吗？1、项目的周边环境：项目位于黄金交通路口，周边为成熟的商业区域，欧亚时装城的月租金以达4000元每间（30平米），而旁边的凯旋路手机市场的月租金已高达5000元每间（40平米）。周边区域的商业经营情况是，沿街火爆，但往里一圈则降低50%左右，如欧亚时装城对手机维修
7、的商城，里面则冷冷清清空置率在50%以上。2、项目作为SHOPPING MALL的市场前景：由于周边商业圈的逐步形成，政府的引导，以及拆迁工作的顺利进行，项目作为SHOPPING MALL的条件以经逐步成熟。而且作为SHOPPING MALL将最大的区别于其它商业裙楼项目，如商百，金穗大厦，天朝俊园等，打造商丘全新的商业地产理念，成为真正的SHOPPING MALL。新生活广场SHOPPING MALL的出现，将创造出新的购物、休闲模式，改变商丘人的生活习惯，不仅成为白天的购物广场，也是晚上商丘人的购物、娱乐天堂。3、项目作为SHOPPING MALL的可行性：项目周边将启动3个以上项目，该区
8、域内的产品同质化现象将十分严重。多数都为底层商业，上面酒店式公寓或住宅的形态存在。特别是在郑州丹尼斯即将进入商丘的前提下，如果项目的购物广场不走特色化路线，那么不仅将与商百等项目直接竞争，更有可能为郑州丹尼斯等大商场抢去商业地产的头彩。走SHOPPING MALL路线，将有效避免同质化竞争，利用地块已有的优势，打造成唯一的，不可复制的城市商业领袖地位。结论：地块作为SHOPPING MALL是可行的，此方案暂称为方案二。经过市场初步分析，本项目可按方案一、方案二形式开发，具体何种方案，再通过其投资及风险分析来确定。三、投资估算及风险定性分析项目基本经济技术指标：（贵司提供数据）总用地面积（道路
9、占地为7595.2）:22981.3m2建筑占地面积（扣除道路占地）：15386.1m2地下室建筑面积（不计入容积率）：13050m21.投资估算分析：（贵司提供数据）成本费用基本参数：地下工程费用2000万拆迁及场地平整等费用5000万商业建筑成本1200元每平米住宅建筑成本1700元每平米1）.方案一（贵司原方案再加1栋住宅）项目占地面积达35亩，如政府规划允许，可考虑以底下购物中心，上面为双子楼的形式存在，既提高了利润率，也利于项目作为大型购物广场的市场形象；同时在基础建设不久，便能销售住宅和酒店式公寓部分，更能降低项目开发风险，快速收回资金。方案一基本参数：地上建筑面积-商业面积280
10、00平米住宅面积25000平米（含酒店式公寓）地下建筑面积-13000平米成本=地下工程费用+商业建筑成本+高层建筑成本+拆迁及场地平整费用=20000000+1200*28000+1700*25000+50000000=14610万2）.方案二（以贵司原方案为蓝本，增加1万平米商业面积）序号名称面积1总用地面积22981.3总建筑用地面积15386.12总建筑面积69540地上建筑面积56490a商业面积38572b酒店公寓面积14877地下建筑面积13050a商业面积5490b停车库面积75603建筑基层总面积10464总成本=地下工程费用+商业建筑成本+高层建筑成本+拆迁及场地平整费用=
11、20000000+1200*38572+1700*14877+50000000=14158万建议增加地上商业部分面积：因为对于购物中心来说，总共3万平米的面积分摊到每层，每层只有6000来平方米，而一般主力店要求的面积都在5000平米以上，所以尽可能增加单层商业面积，同时使得商场人流不至于被人为的障碍隔断。新增1万平米商业面积主要通过将原方案中的简单过桥设为购物、观光通道。2.风险定性分析及项目开发方向确立估算投资成本后，对各开发方案进行详细说明：方案一方案二市场可行性市场可行性较高：1购物广场符合区域商圈的特征2地块附近可能出现3至4处类同商业物业市场可行性高：1SHOPPING MALL为
12、新的概念，投资者与消费者比较易接受2优越地段加购物中心，易成为城市标志物财务可行性1总体售价高，利润率高。2.销售周期一般，资金周转较快。3滞销带来巨大的财务风险。4.一次性投入比较大，资金压力一般。1总体售价高，长期利润率特别高。2.销售周期短，资金周转快。3招商工作与经营管理对财务要求高。4成本高，对现金流量要求高，资金压力大。结论：无论是从商业要求考虑，还是以战略的高度打造差异化，还是从利润的角度考虑，项目都适合采用方案二，所以建议采用方案二进行开发。四、项目开发建议及相应投资效益分析确定本项目的总体方案为SHOPPING与酒店式公寓的结合，项目住宅和商业如何配比，如何布局、如何定位将直
13、接影响这种方案的收益和风险，综合考虑提供以下系列开发建议，并做效益分析，供贵方参考。1、购物中心规划、设计建议（1）整体运营战略规划A、战略思考：将恶性竞争转变为共赢由于项目地块处于未来的黄金商业中心口岸，预计该地块将有3-4个类似于商百的商业物业。要想突出本项目优势，拉开与竞争对手的距离，必须要整体把握上站到一个战略高度。我们可以把商百、城市中心广场和本项目融为一体，将城市广场纳入到本项目范畴内，然后将城市广场的人气吸引过来，这种战略高度是其它项目无法比拟的。鉴于项目与商百有着相同的利益，以及相同的优势地位，可以考虑与商百进行多方面合作，包括人流量的共享，商业环境的共同塑造，经营品种的优势互
14、补。具体表现在：a，修建连接商百的地下通道或高加桥，使凯旋两端人流共享；b，共同改造中心公园，建成真正休闲类的中心广场，特别是易晚间吸引人流的小品广场；c,商百与新生活广场统一外立面色调风格，但突出个性化，在公交路线、政府公关（周边商业街的规划）上共同合作。B、产品、经营差异化对于有限的消费群体，以及商丘消费市场的不成熟。如果各商业物业再同一经营同一类档次消费品，面向同一类客户，那么最终的结果可能只有部分物业出局，地块整体商业气氛受到影响。所以项目无论在定位上，以及经营范围上都应当力求与其它商业物业拉开差距，占领一个消费市场，迅速取得主导地位。无论是面向大众的百货，还是高利润的高档消费品，走专
15、业化路线，只要打造差异化，那么依托优势的地理位置与自身条件，项目一定可以引起市场的轰动。尤其要避免与商百及周边正在开发的商业项目雷同，形成自己的独特优势，打一场没有对手的球赛。C、走品牌路线品牌是一笔无形的资产，由于商百在商丘商业市场上已经取得了一定的地位与认可，可以直接借助商百开发公司的品牌，或者是借势操作（如对外宣传为共同投资）。甚至将两项目共同命名，本案作为其中规划的一部分。（2）购物中心人流规划购物中心的成功运营，绝对离不开产品设计时的人流路线设计。人流线路的设计不但可以避免商场形成商业死角，还将利于延长消费者购物时间与聚集整个商场的人气。特别是大型购物中心，其最看重的是能否形成“洋流”现象，根据“洋流”理论，要使消费者在商场内循环流动，有如流动于地球表面的各股洋流一样。达到即使消费者没有购买意向，也至少在购物中心同一层内转动一圈，并至少光顾过两层以上，否则即为相当失败的设计。所以建议项目在每一层内建立宽敞而舒适的通道，使消费者在不知不觉中逛完了一圈，避免明显的路天走道或狭窄的过道，建议通道在6-8米左右（强烈建议减少简单过桥式通道，减少环型中庭面积
