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1、（营销策划）海南农贸专业市场之整体营销策划报销售推广策略 海南农产品专业市场整体营销策划报告 前 言前期，我司对项目所处的市场情况进行全面的了解和分析，基于忠于市场的原则，结合项目地块具体情况，提交了市场调研报告、项目整体营销报告。本案将在以上工作的基础上，结合贵方项目所提要求而展开。由于开发进程中涉及诸多不可预见因素，后期商业、住宅的具体工程时间未能确定，因此本方案在某些环节上未能深化。严格意义上讲，本方案是项目整体的营销战略，其中对营销推广定位、营销部署及策略、整体营销计划进行重点讲述，其余部分做了清晰的脉络梳理。案中时间节点随工程进展的变化作相应调整。希望贵司能以遵循商业地产的规律，去芜
2、存青的态度看待本项目的营销战略。第一部分：定位与规划思考：如何实现项目发展目标？我们的开发目标是什么？为海南中发地探索新开发模式积累经验快速回笼资金，建立轰动效应.提升海南中发地市场的品牌影响力利润最大化我们的目标：做好项目定位是基础！多维立体定位体系商业地产定位与住宅地产不同。住宅地产常用的SWOT分析并不适用于商业。特别是三四线城市的大型商业地产，多是城市规划中的重点项目，通过引导市场，以主动的姿态助力城市发展，强力推进城市化进程；而住宅地产虽然也会为城市化进程添砖加瓦，但更多的是以被动的姿态迎合市场。因此，商业地产定位需要的不仅仅是扁平化的静态SWOT分析，更需要动态的、纵横交错的多维立
3、体化定位策略。项目的客户职能主定位（项目的城市职能（对外）、地段职能（对外）、行业职能）次定位（城市职能（对内）、地段职能（对内）收益壁垒风险项目的行业职能 对内对外项目的地段职能如何助力城市市？项目的城市职能做企业？做项目？企业定位商业地产定位第一维定位依据：企业定位企业的最终目标是为了实现股东利益最大化。不同的企业有不同的利益套现模式和不同的发展战略思路，在不方便深入了解贵方企业战略之前，百合田仅提供衡量企业定位的几大思考方向，供贵方参考。明确公司定位后，以判断本方案的适用程度，以便我们双方合力，将方案修正到最理想、可执行的状态。企业定位分析流程：第二维定位依据：项目的城市职能黄柏翔：易居
4、中国副总经理操盘名言：政府单位往往是决定这个商业地产最终的风险，开发商能力再强，在中国这个环境里面你没有强调正常的关系，有很多的许可证你是拿不到的，很多的配合政府一起做的招商工作是拿不到的。甚至政府可以提供的所谓的绿色通道你也是拿不到的，这个东西是争取来的，这个是中国的房地产可爱之处。*名特优产品聚集之城，*的城市名片城市品牌塑造推进城镇化发展第三维定位依据：项目的地段职能定位李嘉诚：长江实业集团有限公司董事局主席兼总经理、华人首富，亚洲投资界超人投资名言：决定房地产价值的因素，第一是地段，第二是地段，第三还是地段。#县域位置：*主城区向东北区发展的咽喉；功能定位为*综合服务区，衔接深加工区第
5、四维定位依据：项目的行业职能定位女人选男人就象客户选商业地产，做着看似理性的梦：帅帅的白马王子带给她梦想中的一切；客户选商业地产也如此：看着漂亮，听着好听，买了有面子，稳赚不赔，保值增值正因为要求高，所在选择时格外挑剔。商业地产所选择的行业，就象男人的工作一样，万万不可没有前景，收入低，不体面该结婚了，还没钱要有钱该结婚了不要狮子大开口。第五维定位依据：项目的客户职能自营者天下攘攘尽为利往WHY?WHAT商业环境、经营环境、升值前景我要好多好多钱我要没有风险就来钱最好这边出钱那边就能挣钱客户1D客户天生爱做梦，考虑春夏与秋冬“为客造梦”定位三原则：远近结全、虚实结合、内外结合。形象要虚，规划要
6、实概念要虚，理念要实口号要虚，数据要实虚实结合五维一 体，项目最终定 位：#功能：助力城市、推进产业一体化、物流、信息整合中心、资源整合中心、娱乐休闲时尚城城市职能定位*名特优聚集之城，*的城市名片客户职能定位：有享受没负担、大把赚钱没风险的聚宝城构建#的品牌圈1、 集合中部各县特色农产品，通过认证中心、体验中心、培训中心及各合作社的入驻、通过农产品深加工、半加工、原生态农产品塑造出产地化、科技化、多品种的中部农贸城品牌对内做足菜市场服务，打造最多构建#的品牌圈2、 对内打造*时尚不夜城品牌。3、 最全最大最贴心的当地最大菜市场品牌4、 对内打造*时尚不夜城品牌。因此：1、要注意业态组合时的人
7、气问题，加入酒店公寓住宅等建筑业态。2、商业的后进性，注定了商业的引导性，必定要高于现有商业地产的规划方可立于不败之地；3、根据商业的务实性，把#分为三大区域：农贸区、博览区、休闲区。快速聚集人气、吸引财气，达到短期赢利，符合短平快的商业战略思路。“广告不可信，没有广告鬼才信！”这句俗语说明了推广对于营销的重要性，想起杨白劳的故事：旧社会把人变成鬼，新社会把鬼变成人。不由让人感慨，推广真正是“新社会”的新力量。因为，它能把“鬼”变成“人”，何况区区小商铺呢？世上最难的两件事，一是把自己的思想装进别人脑袋里（推广），二是把别人的钱装进自己口袋里（营销）。两件难事做好并不难，只需要先把第一件难事做
8、好，第二件就顺理成章了。说到底，营销的前提就是项目的品牌塑造。而品牌的塑造又“提前于营销、同步于推广，与整个营销推广阶段无缝融合。”因此，我们首先确定的是营销部署及策略第二部分：营销策略一、推货策略（一）总推货策略： 滚动开发滚动推货，分期分批，小量即推。 可以快速回笼资金 有效规避市场风险最快速度抢占市场份额使滚动开发得以延续 媒体预算难以控制推广费用偏高不易形成清晰的品牌形象易引发市场倦怠感。此策略适合城市偏小，项目品牌形象突出，品牌内涵浅，品牌外延小、体量小的项目。推货策略一：先商业后住宅，先外街后内场，先借势再造势然后做市抬市。推货策略二：产品推售先易后难,“易时蓄势,难时渠成”推货策
9、略三：把各主题商业街与单独摊位交叉推，避免给市场留下业态过于单一的印象。推货策略四：产品推售时尽量先推可聚人气、彰显性强的部分。推货策略五：供货量不宜太少，尤其是一期推盘。既避免推广费的浪费，又可有效聚焦人气促成口碑促进销售。（二）项目推货分案名建议案名产品范围总体案名：#整个项目三区： 鲜货肉类批零专区 瓜菜果品批售专区 茶叶干货批售专区一层的三个农产批售专区（摊位或店铺）两主题街： 中部精品农产主题街 生态农产主题街一托三或一拖四产品（简称：“店连宅”）一广场：美食休闲广场二层的一托三或一拖四产品（简称：“店连宅”）住宅：农博国际/ 海岛之心1-7#小高层670户二、价格策略定价策略：低开高走；具体涨价方法：根据市场情况灵活掌握。价格模式：四种模式助力资金回笼1、售后返租（用于产权式摊位销售。）每年8-10%具体比例和商铺位置有关。位置好
