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1、（建筑工程管理）建筑识图,房产必看目 录一共有建筑面积的区分及分摊方法示例1二应分摊共有建筑面积的优先级2三共有建筑面积处理的一般原则3四. 共有建筑面积分摊计算的检核3五、共有建筑面积分摊模型3六、房产面积计算过程与分摊示例5七、房产面积测算中预测面积与实测面积差异的处理28一共有建筑面积的区分及分摊方法示例一幢裙、塔楼相连的综合楼（见图6-1），其裙楼功能区为商业，塔楼功能区为住宅，G1G5均为应分摊的共有建筑面积。其中G1为塔楼功能区专用的室外楼梯，G5为房屋天面上电梯间及电梯机房。G1G5的共有建筑面积可以有如下分摊组合：1）G1只服务于塔楼功能区，则仅在塔楼住宅部分分摊。2）G2只服
2、务于裙楼功能区，则仅在裙楼商业部分分摊。3）G2只服务于塔楼功能区，但G2通过裙楼功能区，则由塔楼住宅、裙楼商业两部分按比例分摊。4）G3只服务于塔楼功能区，但G3通过裙楼功能区，则由塔楼住宅、裙楼商业两部分按比例分摊。5）G3同时服务于裙楼功能区和塔楼功能区，则由塔楼住宅、裙楼商业两部分按比例分摊。6）G4只服务于塔楼功能区，则仅在塔楼住宅部分分摊。7）G5为房屋天面上设备用房，则整幢分摊。 一幢房屋塔楼中楼层示意图如图6-2所示为，G1为仅服务本楼层的层内过道、卫生间、空调机房的共有建筑面积，G1仅服务于本层01、02两部分，01、02两部分为本层功能不同或权利人不同的专有面积，而01+0
3、2+G1相对整幢、塔楼功能区来说又是使用面积。本层中核心筒及外墙的一半已作为功能区共有建筑面积在塔楼功能区内进行分摊。G2为该幢建筑中整幢、功能区共有建筑面积分摊至本层的共有建筑面积。 裙、塔楼立剖面示意图 塔楼楼层平面示意图 上述两图分别表示了共有建筑面积整幢分摊、功能区分摊、层分摊的情况，无论层次多复杂的共有建筑面积，其分摊计算均可由以上说明推算而出。二应分摊共有建筑面积的优先级分摊共有建筑面积的优先级按服务范围由大到小、由整体到局部的顺序依次递减，即按照整幢、功能区间及功能区内、层间及层内、户等逐级分摊，整幢共有面积优先级最高，层内多户共有面积优先级最低。按照应分摊共有建筑面积的优先级高
4、低，优先级低的共有建筑面积必须参与分摊优先级高的共有建筑面积。共有建筑面积的分摊，执行按比例分摊的原则，由上而下依次进行，即先分摊幢共有建筑面积，然后分摊功能区间和功能区内共有建筑面积，再分摊层间和层内共有建筑面积，最后把共有建筑面积分摊至套或户。三共有建筑面积处理的一般原则a）协议优先原则有合法的分割文件或协议时，以协议为准进行分摊计算；无分割文件或协议时，一般根据房屋公共建筑面积的使用功能，按与公共面积相关的房屋的套内（专有）建筑面积的比例进行分摊计算。分割文件或协议应由公共建筑空间的所有相关权利人共同签署，协议内容不能侵犯公共利益和第三方利益，否则不能视为有效的分割协议。协议对产权分割的
5、部位和分割方式应明确、一致且无异议，必要时该分割协议还需经公证。该协议应作为产权转让的要件之一，在产权变更时告知受让方。 b）自上而下原则按照应分摊公用建筑面积的优先级高低，自高至低逐级进行分摊计算，优先级低的公用建筑面积参与分摊优先级高的公用建筑面积。小范围功能区间的公用建筑面积应参与分摊大范围功能区间的公用建筑面积，局部范围的公用建筑面积应承担整体的公用建筑面积。 说明：可采用由下而上原则进行共有面积分摊计算数据的检核。 c）按由大到小、由整体到局部划分应分摊公用建筑面积的优先级按照这样优先级便于分摊计算时的有理有序，便于计算机公用建筑面积分摊计算程序的编制，也便于计算成果的检查复核，同时
6、也符合国家标准房产测量规范（GB/T 17986-2000）的相关原则。 d）向下兼容原则可以通过优先级高的公用建筑空间再进入优先级低的公用建筑空间，而不得先通过优先级低的公用建筑空间再进入优先级高的公用建筑空间。当电梯及前室为整幢公用时，连接公共出入口和电梯的走廊就应作为整幢公用建筑面积在整幢进行分摊计算，而不能将其作为本层的公用建筑面积在层内分摊计算。四. 共有建筑面积分摊计算的检核共有建筑面积分摊计算后，本幢总建筑面积=房屋中各套（户）房屋产权面积之和=本幢房屋中各套（户）房屋套内建筑面积之和+本幢房屋中各套（户）分摊面积之和。其中，本幢房屋中各套（户）分摊面积之和=本幢房屋中整幢共有建
7、筑面积之和+各功能区房屋共有建筑面积之和+各层房屋共有建筑面积之和。五、共有建筑面积分摊模型1）由上而下分摊计算模型按照国家标准房产测量规范规定，共有建筑面积的分摊采取由上而下的分摊模式按比例分摊，按照幢分摊、功能区间分摊、功能区内分摊、层间分摊、层内分摊的顺序由上而下进行共有建筑面积分摊（见图6-3）。采用由上而下分摊计算的方法，首先分摊整幢的共有建筑面积，把它分摊至各功能区；功能区再把分到的分摊面积和功能区原来自身的共有建筑面积加在一起，再分摊至功能区各个层；然后再把功能区分到的分摊面积和层原来自身的共有建筑面积加在一起，最后分摊至各套或各户。套内建筑面积加上分摊面积，就得到了各套或各户的
8、产权面积。如各功能区内各层的结构相同，共有建筑面积也相同，经功能区分摊后可将共有建筑面积直接分摊至各套或各户。图6-3 由上而下分摊计算模型2）由下而上分摊计算模型实际工作中还可以采用由下而上的计算方法进行共有建筑面积的分摊计算，这种方法比采用自上而下的计算方法更简单方便，计算更灵活，不易发生错误。采取由下而上的分摊模式即按层内分摊、层间分摊、功能区内分摊、功能区间分摊、幢分摊的顺序进行共有建筑面积分摊(见图6-4)。特别说明的是，由于采用自上而下的计算方法不符合测量规范规定，所以不能作为正式计算，这种方法一般用来正式测绘成果（一般为采用房产测绘软件使用计算机自动分摊计算）的计算检核之用。采用
9、由下而上的计算方法的过程如下：首先按照各层内不同的共有建筑面积和套内建筑面积进行分摊计算，得出层内各套面积（套内建筑面积+层内分摊面积）。再按照层间的共有建筑面积和各层面积（套内建筑面积+层内分摊面积）进行分摊计算，得出层内各套面积（套内建筑面积+层内分摊面积+层间分摊面积）。再按照功能区共有建筑面积和功能区内的各套面积（套内建筑面积+层内分摊面积+层间分摊面积）进行分摊计算，得出功能区内各套面积（套内建筑面积+层内分摊面积+层间分摊面积+功能区内分摊面积）。再按照功能区间的共有建筑面积和各功能区的各套面积（套内建筑面积+层内分摊面积+层间分摊面积+功能区内分摊面积）进行分摊计算，得出得出功能
10、区内各套面积（套内建筑面积+层内分摊面积+层间分摊面积+功能区内分摊面积+功能区间分摊面积）。将幢共有建筑面积和各套面积（套内建筑面积+层内分摊面积+层间分摊面积+功能区内分摊面积+功能区间分摊面积）进行分摊计算，即得到各套的产权面积（套内建筑面积+层内分摊面积+层间分摊面积+功能区内分摊面积+功能区间分摊面积+幢分摊面积）。图6-4 由下而上分摊计算模型 六、房产面积计算过程与分摊示例 1房产面积计算示例 1）房产面积计算过程 （1）面积计算准备 a. 测量资料检查内容 接受委托单位测绘申请并开始房产测绘作业时，应收集、检查、确认的资料主要内容有：该项目相关的已有房产测绘资料，房屋调查表、房
11、屋用地调查表，外业分幢、分层、分户测量数据资料，委托方提供的建筑施工图（含平面、立面、剖面、户型放大图、墙身及节点大样图等）、结构施工图和工程建设过程中涉及建筑面积计算的建筑设计变更资料，该项目的建设工程规划许可证规定建筑面积指标，委托方提供的房号编排和共有建筑面积分摊协议认定表，公安部门核定的门牌号码证明，相关部门确认的建筑命名批复书（函）等。b. 测绘资料检查步骤和注意事项 首先检查各项资料是否齐全，特别是外业测绘数据有无遗漏、数据是否不一致，委托方提供的图纸资料是否齐全和符合要求（是否为竣工图，或是否经相关部门核准）；其次重点检查各种图纸资料之间的边长尺寸、功能名称、图形表示是否一致，不
12、一致处需委托方提供设计单位的设计说明，补充的设计说明和图件必要时应经相关部门核准，检查确认设计和实测墙体厚度、墙体抹灰层和外墙贴面的厚度的差异；然后详细检查外业实测测量数据，预测时图纸设计的分层、分户、公共建筑空间的墙体中线边长尺寸与绘制房产分层图是否一致；最后进行公共建筑确认，拟定本幢相应部位的面积计算方案和共有建筑面积分摊方案。（2）图斑面积计算进行图斑面积时依据房屋面积计算规则，首先确认划分的图斑按水平投影哪些部分计算全部建筑面积，哪些部分计算一半建筑面积，哪些部分不计算建筑面积。面积计算方法主要包括实地量距法和坐标解析法两种。a. 坐标解析法计算面积 利用采集的房角点的坐标值计算图斑面
13、积。b. 实地量距法计算面积 根据房屋水平投影的形状分割成若干几何图形，由几何图形面积计算公式，即可计算出各类面积的数值。实际作业中多采用相关房产测绘软件绘制分层平面示意图，计算各部位面积。目前全国各地所使用的房产测绘软件中，大部分是以具有强大图形编辑处理功能的AutoCAD制图软件为底层平台，结合不同数据库进行测绘数据管理的专业房产测绘应用软件。 （3）产权单元套内建筑面积计算，将本产权单元所包含的图斑面积求和。 （4）功能区共有建筑面积计算，将本功能区所包含的共有图斑面积求和。（5）层共有建筑面积计算，将本层所包含的共有图斑面积求和。（6）幢共有建筑面积计算，将本幢所包含的共有图斑面积求和
14、。（7）由产权单元开始经过层、功能区、幢进行专有套内建筑面积和共有建筑面积的汇总计算，各级汇总面积将作为本级共有建筑面积分摊的基数。（8）汇总面积计算正确性检核。（9）由幢开始经过功能区间、功能区内、层间、层最后到产权单元进行共有建筑面积的逐级分摊计算。（10）计算产权单元的建筑面积。(11) 建筑面积计算正确性检核。注意：面积检核中的幢建筑面积计算应完整，包括主体结构自然层建筑面积、辅助结构建筑面积、地下室建筑面积、夹层类建筑面积、幢主墙体外专为本幢服务的建筑面积等。2）层、功能区、幢面积的计算 （1）层面积的计算 层建筑面积=层内各套的建筑面积+本层内共有共用的建筑面积 （2）功能区面积的
15、计算 功能区建筑面积=功能区内各层的建筑面积+本功能区内共有共用的建筑面积（3）幢面积的计算 幢建筑面积=幢内各功能区的建筑面积+本幢内由全幢分摊的幢共有建筑面积（4）建筑面积计算的检核 幢建筑面积=幢内各套的建筑面积之和+本幢内全部共有建筑面积之和 3）房产面积内业计算算例有一幢商住楼共6层，分为两个功能区，其中1层为商业功能区，2-6层为住宅功能区。 根据共有建筑面积的分摊认定和分摊协议，1层楼梯1、楼梯2,1-6层半外墙，屋面楼梯1、楼梯2的面积为幢共有建筑面积，由全幢分摊；2-6层楼梯1、楼梯2的面积为住宅功能区共有建筑面积，由住宅功能区分摊。各层户型组成、共有建筑面积分布、边长尺寸标注见图6-5。 本幢建筑外墙厚度为0.
