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1、博物馆物业管理投标书投标人：物业管理有限公司通讯地址：市街号邮编：000000E-mail：第一章前言本投标书是依据博物馆发布的招标文件等相关书面文件，由物业管理有限公司编制而成。博物馆是重点文物保护单位，是广大民众参观学习的场所。馆内文物有不可复制性，因此，对安全性、规范性要求严格，物业管理服务要高标准、高档次。我公司已有N年博物馆物业管理的管理经验，我公司针对各种接待任务的特点，及时调整综合管理力度，强化服务措施，公司各部门加强能力方面的建设，确保适应各种接待任务的工作。服务工作做到位，细节处理人性化，处处体现以人为本的服务理念，搞好服务工作，努力让博物馆极其业主的满意。通过过硬的服务技能
2、和服务本领，为博物馆提供了优质的服务。本投标书围绕物业“以人为本，科学管理”的原则，统筹企划“博物馆”物业服务项目的全程专业物业管理思路，提出了较高的质量目标和服务承诺，体现了本公司专业管理服务特色。同时，通过全面、深入的物业管理内容设计与策划，确立了一个适当定位、可操作的专业管理模式，以达到为博物馆提供优质服务之目标。物业期待着与博物馆的精诚合作，通过专业管理与服务提升博物馆的品位和档次，使物业在技术保障下保值，在科学管理下增值，使“博物馆”项目成为市乃至全省的行业标杆。第二章物业管理有限公司介绍(略)第三章企业的优势(略)品牌管理经验强大的管理支持高标准的服务理念资源共享(1)人力资源(2
3、)物力资源(3)信息资源经济效益第四章公司在管项目(略)第五章博物馆物业管理基本思路在尊崇博物馆的原创思想的基础上，依据我们对项目的理解，并结合积累的物业管理经验与物业的自有资源，我们对博物馆项目,实现完善的物业管理与星级的物业服务.我们物业管理的管理设想是：充分利用宾馆的星级服务资源，为博物馆提供先进的物业管理，完善的后勤保障。对博物馆进行全方位、行之有效的一体化后勤物业管理，整体提高会议服务的档次，为把博物馆建设成为国内一流、国际知名的展馆提供有力的保障。通过设施设备环境的最佳管理，在博物馆中树立“以人为本，天人合一”的可持续发展观念，树立强烈的环境意识;根据ISO9001国际质量管理体系
4、要求进行服务和管理，根据本项目的实际建立一整套符合ISO9001标准的运作规范。使博物馆的运作达到制度化、标准化、规范化。通过引进先进的物业管理理念和模式及对展馆“硬件”环境的规范化、专业化管理，培养现代科学服务意识和管理意识;通过我司物业良好的服务意识，从而实现良性循环与可持续的发展，使博物馆物业管理达到最佳化的目标;以全国物业管理示范小区的标准,积极开展各项物业管理工作,在博物馆业主的支持下，达到创优的目标。以一线服务人员为班底，以独具特色的人文素养和婉约柔丽的殷殷之情，为出租部分带去酒店服务的服务理念与管理水准，将出租部分管理好，服务好，经营好。我们物业管理的服务理念是：把对博物馆服务的
5、每个项目都做出特色、做成精品。我们物业管理的总体构想是：在实现物业基础服务同时，采用创新意识，针对特定消费人群，细分服务需求，量化细分每一管理环节，提供对应个性化服务，表达博物馆的整体人文精神。我们物业管理的竞争策略是：高质、微利、低耗服务。全方位的增值服务。品牌和创新。我们物业管理的管理类型是：室内及公共部分设备设施进行专业化日常管理。对大楼进行高星级服务与规范化管理。道路、广场等清洁进行程序化管理。商铺、出租的公司进行合理化管理。大楼内的治安及消防安全进行准军事化管理。对展馆大楼实行绿化、保洁、安保一体化管理。第六章组织架构基本设想在市博物馆管理方案的设计中，我们将博物馆管理机构与的专业化
6、动作体系有机结合起来，从而达到共性化管理与个性化服务高度统一与完美再现。同时，我们对每一个体系的运作方式上引入动态管理模式，以求在运作过程中不断完善，不断发展，为断进步。在公司整体管理架构设置方面，“效率、效益、效果”原则，旨在透过服务架构的优化，促进服务流程的改善，从而保证持续稳定的高水准服务质量。就“博物馆”项目而言，将确保其在“三级服务体系”下顺利运行。第一是由专设项目管理处授权执行大楼服务的现场实施;二是由公司项目管理总部协助运作管理，负责协调总部庞大的后台支持体系，保证从人员调配、技术分享、设备配置等方面的全面配合，降低服务综合成本，提升服务效果。三是由公司质量督导体系实施对项目的宏
7、观把握，重点关注需求变化、客户关系、文化建设以及质量升级等重大事宜。物业常规服务体系：包含：清洁保洁，安保，车辆管理，消防，绿化等一系列物业管理常规的管理服务项目的运作流程及作业标准。设备设施维保体系：针对博物馆的公共设备及设施的维护，制定保养维修的工作流程和作业要求，针对展馆大楼设备故障的突发性，建立专业维修体系，保证博物馆正常维保环境。质量管理运行体系：为确保博物馆物业管理的质量，实现既定的质量目标而制定一系列管理服务规范。资源供给保障体系：公司运作所需的重要资源的管理体系，包括人力资源的招聘，培训和管理，也包括重要档案资料以及维护物业所需的设备工具及物料的采购，保管和检验等。网络信息支持
8、体系：利用IT技术为手段，通过建立相应的程序应用软件，实现信息交流和相应的物业管理服务功能。主要包括：内部办公自动化系统、网上报修系统、公共信息网络发布系统。在本项目进入后，我公司将按照既定的物业管理博物，将工作逐步落实到位。公司将在提供物业管理基本服务的基础上，提供其它便捷服务、增值服务，并根据客户需求提供相应的有偿服务。我公司希望可以为博物馆提供全方位的贴心式管家服务。第七章运行管理期服务内容保安管理(含消防和车位管理)保安是现代物业在管理上的重要环节之一。在当前国际恐怖主义泛滥、国内接连发生惨案的严峻形势下，保证展馆楼有一个较为安全稳定的环境相当重要，这不仅关系到市对外的声誉，更关系到博
9、物馆的切身利益。我公司获委任后，将根据现场实地情况，制订一个适当之保安计划，确保保安工作达到服务等级与质量目标。公共秩序维护展馆大楼及园内实行24小时封闭式保安管理;晚间实施高密度巡视，做到人防与技防的有机结合;保安人员统一着装，工作规范，作风严谨;危及博物馆及使用人安全处安置明显警示标志;全方位巡查公共区域，保证公共区域的安全和良好秩序。内保管理中央监控和消防监控24小时值班，全面跟踪、了解、记录实时信息;严禁携带任何易燃、易爆危险物品进入博物馆;承租户装修需提前到管理处申请，经审核后方可施工。消防管理博物馆内消防设备和器材，任何人不得擅自改动、挪用;楼梯、走道和出口必须保持畅通无阻，任何人
10、不得占用或封堵。严禁在博物馆内存放任何易燃、易爆物品;不得在博物馆内燃烧废纸、废物，禁止将燃烧的烟头和其它火种丢在地面或垃圾桶内;需进行动火作业时须先向管理处申请，待批准后方可进行，烧焊人员须持证操作，并在有监护人的情况下作业。博物馆车辆管理制度进入博物馆范围内的车辆必须服从博物馆管理人员的统一指挥和管理;车辆必须按照博物馆规定的路线行驶，不得逆行、不得在人行道行驶或泊车，不得超速行驶和按高音喇叭;博物馆和客户长期停放的车辆需在办理定位立户手续，领取停车证，并须将车辆停于指定车位;临时停车位必须按照规定使用，听从管理人员的指挥;车辆进入后贵重物品不要放在车内，否则由此造成的损失由车主自行负责;
11、不得在停车场和博物馆区域内洗车、修车或将车上的杂物清扫于地面;不得将漏油、漏水车辆驶入停车场;严禁携带易燃、易爆、有毒、有害、腐蚀性和其他危险物品的车辆驶入停车场;进入停车场的人员不得随地吐痰、乱扔果皮和杂物。工程管理作为博物展馆的场所，保证博物馆工程质量是博物馆正常营运的基础。物业项目管理部通过精细、高效的设备运行与管理，为博物馆提供365天、24小时不间断的基础功能服务，确保博物馆享受舒适、安全和便利。工程管理主要职责有二次装修管理、设备运行维护、设备保养检修、报修服务、节能管理、档案管理等。在物业管理范畴中，工程管理是技术最复杂和管理难度相对较高的一项工作。其主要职责是负责前期的设备和建
12、筑验收、二次装修的协调、楼宇设备的管理、运行、维修和能源控制等。工程部的工作牵涉到十几个技术工种，工种与工种之间、班组与班组之间的分工与合作、交叉与配合等等，构成一个复杂的系统。如果组织得不好，往往会出现重大问题，甚至造成重大损失。另外，正确处理工程部与其他部门的关系，也是工程管理的重要环节。从相互工作关系的处理来说，工程部还有一个服务并服从于其他部门工作的特殊要求。这是因为，一方面各种设备的运行不仅仅是为客户，同时也是为其他部门服务的;另一方面有些部门，尤其是销售、客户服务等一线部门，他们直接面向客户，需要尽力满足客户的要求。因此在不违反原则的前提下，照顾一线部门的意见和要求，处理并安排设备
13、工作的事项，成为工程部工作的一个特点。如果不能做到“客户优先”，就会极大地影响整体服务质量。我们采用酒店的工程管理模式，以综合部为龙头，以维修单的形式开展物业报修服务，做到有记录、有回访，保证了维修的效率与质量。二次装修管理管理目标：确保二次装修符合国家法规及管理处装修管理规定的要求，积极配合客户达成其效果及目的。管理重点装修期间的消防管理及预案装修工人出入及行为控制违规行为的纠正与客户良性互动关系的初步建立基本管理流程设施设备运行及保养管理目标：确保共用设施和公共设备正常运行，满足客户的使用;提高设备工作效率，延长设备使用效率。主要职责：根据设施设备的使用规范制订年度及月度保养计划;定期定时
14、定点实施设施设备巡检;设备站点值班或定期巡视;监控设施设备运行状况，发现异常及时上报和处置;定时定期记录详实完整的运行数据，并填报每周/月度报运行报告;根据具体规定，实施各种设备(公共照明等)的准时开启和关闭。实施保养检修。管理重点：保养计划的适宜性;停机检修时间安排与物业需要的协调;精密设备检修的技术支持;夜间值班人员的责任心;应急处理能力。报修管理管理目标：故障设施设备得到及时修复，满足物业运行和客户的使用需求。管理重点：加强内部巡查和设备监测，尽早发现各类故障;建立方便的报修渠道;妥善处理因设备科技含量高或质量原因或客户特别需要所引致的复杂故障;入室维修服务的过程控制;客户特约服务的费用
15、收取;坦诚对待客户投诉。对外沟通的及时性。节能管理管理目标：减少不合理浪费，创造更加舒适环保的公共空间。主要管理职责：参与设计建设工作;制订运行过程的节能计划和实施细则;达成节能的经济目标。管理重点：节能设计及材料选用;提升供配电的功效;根据需求变化及时调整空调的工作状态;全员参与，不间断培训节能的观念、意识和方法;工程部各级全面了解主要用电设备的数量和运行情况;指派专人负责节能工作的检查、督促;定期对用电、用水及其它能源消耗情况及节能效果进行分析，使之不断完善;保温材料的维护保养;广泛采用节能控制照明开关，如声控、光控、时间控制或延时控制;始终使设备保持良好的运行状态等。紧急处理预案管理目标：及时妥善处理，尽可能减少对客户和服务质量的消极影响，维护物业财产的长期价值。管理思路：管理过程中不可能完全避免意外事故发生，对物管公司而言，对意外事件处理的速度、方法及力求
