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1、如何写融资方案一、公司介绍1公司简介:主要内容包括公司成立的时间、注册资本金、公司宗旨与战略、主要产品等,这方面的介绍是有必要的,它可以使人们了解你公司的历史和团队。2公司现状在此将您公司的资本结构、净资产、总资产、年报(上市公司)或者其他有助于投资者认识你的公司的有关参考资料附上。如果是私营公司还应将前几年经过审计的财务报告以附件形式提供。如果经过审计请注明审计会计师事务所,如果未经审计也请注明。3股东实力:股东的背景也会对投资者产生重要的影响。如果股东中有大的企业,或者公司本身就属于大型集团,那么对融资会产生很多好处。如果大股东能提供某种担保则更好。4历史业绩:对于开发企业而言,以前做过什
2、么项目,经营业绩如何,都是要特别说明的地方,如果一个企业的开发经验丰富,那么对于其执行能力就会得到承认。5资信程度:把银行提供的资信证明,工商、税务等部门评定的各种奖励,或者其他取得的荣誉,都可以写进去,而且要把相关资料作为附件列入。最好有证明的人员。6董事会决议:对于需要融资的项目,必须经过公司决策层的同意。这样才更加强了融资的可信程度,而不是戏言。二、项目分析:1项目的基本情况2项目来历3证件状况文件4资金投入5市场定位三、管理团队1人员构成:公司主要团队的组成人员的名单,工作的经历和特点。如果一个团队有足够多经验丰富的人员,则会对投资的安全有很大的保障。2组织结构:企业内部的部门设置、内
3、部的人员关系、公司文化等都可以进行说明。3管理规范性:管理制度,管理结构等的评价。可以由专门的管理顾问公司来评价和说明。4重大事项:对于企业产生重要影响的需要说明的事项。五、 财务计划一个好的财务计划,对于评估项目所需资金非常关键,如果财务计划准备的不好,会给投资者以企业管理者缺乏经验的印象,降低对企业的评价。本部分一般包括对投资计划的财务假设,以及对未来现金流量表、资产负债表、损益表的预测。资金的来源和运用等内容。其中,对于企业自有资金比例和流动性要求较高。六、融资方案的设计1股权和债权方式:股权和债权方式是两种最主要的方式,但是,还有很多不是某一种方式所能解决的,而是几种方式在不同的时间段
4、的组合。这也就是融资方案设计的困难所在。这部分是解决问题的关键,是否能够取得资金,关键在于是否能够通过融资方案解决各方的利益分配关系。2融资期限和价格:融资的期限,可承受的融资成本等,都需要解释清楚。3风险分析:任何投资都存在风险,所以应该说明项目存在的主要风险是什么,如何克服这些风险。4退出机制:绝大多数的投资都不是为了自用,而是是为了获利,因此都涉及到退出机制问题,所以,需要在此说明投资者可能的退出时间和退出方式。5抵押和保证:在涉及到投资安全的时候,投资者最关心的是如何保障投资的安全。而最有效的安全措施就是抵押,或者信誉卓著的公司的保证。6针对对本行业不熟悉的客户,需要提供操作的细节,即
5、如何保证投资项目是可行的。七、摘要长篇大论的融资报告是提供给有融资意向的客户来认真读的,而对于在接触客户的初期阶段,仅需要提供报告摘要就可以了。报告摘要是对融资报告的高度浓缩,因此,言简意赅就非常重要。总纲:经营好一个企业,必须解决三个问题:业务发展战略、企业管理战略、资本战略。而融资战略中很重要的一个环节就是写融资报告。撰写融资报告过程中,实际上是对公司和项目的一次彻底的反思。用图表说明,照片说明,表达清晰流畅,简明扼要,不可晦涩难懂,关注市场用事实说话。谁能帮我提供一个融资方案范本或提纲?1 投资费用的组成及计算1.1 开发成本1.1.1 土地使用权出让金1.1.2 土地征用及拆迁安置补偿
6、费(生地)1.1.3 前期工程费1.1.4 建安工程费1.1.5 基础设施费1.1.6 公共配套设施费1.1.7 不可预见费1.1.8 开发期间税费1.1.9 其他费用1.2 开发费用1.2.1 管理费用1.2.2 销售费用1.2.3 财务费用2 投资资金使用计划的编制2.1 编制投资资金使用计划的依据2.2 资金使用计划表的形式2.3 资金使用计划编制方法3 融资基本理论3.1 资金投入方式与来源3.2 项目的融资组织形式3.2.1 既有项目法人融资3.2.2 新设项目法人融资3.3 资本金筹集(1)公司融资方式下的项目资本金(2)项目融资方式下的项目资本金3.4 负债融资对于房地产项目来说
7、,主要是商业银行贷款和国内非银行金融机构贷款。(1)商业银行贷款u按贷款的期限划分v按贷款的用途划分w按贷款有无担保品划分(2)非银行房地产金融机构3.5 信用保证措施3.6 抵(质)押贷款与抵(质)押物(1)抵押贷款(2)质押贷款3.7 筹资决策4 房地产开发项目融资实务4.1 短期资金筹措(1)商业信用(2)商业票据本票与汇票(3)短期贷款4.2 中长期资金筹措(1)开发企业自有资金(2)银行抵押贷款(3)信托贷款(4)以契约式合资结构方式合作开发(5)预售回款与定金(6)让承建商带资承包(7)增资扩股(8)股东借款(9)股票(上市股份制开发企业)(10)发行公司债券(11)银团贷款4.3
8、 开发各阶段融资方案4.3.1 土地竞投与购地(1)资金投入量(2)资金来源4.3.2 规划设计与场地准备(1)资金需求(2)资金来源4.3.3 0以下工程(1)资金需求(2)资金来源4.3.4 主要结构工程(1)资金需求(2)资金来源4.3.5多层主体封顶(高层主体2/3)(1)资金需求(2)资金来源4.4 资金回笼与资金管理4.4.1 资金回笼4.4.2 资金运作管理4.4.3 资金运作实战技巧(1)资金运作及风险回避(2)资金投入与回笼技巧u短线投资的资金投入与回笼技巧v长线投资的资金投入与回笼技巧w长短结合投资的资金投入与回笼技巧5 房地产项目融资现状与出路传统融资方式:自有资金+银行
9、贷款现阶段融资方式:(1)自有资金+信托计划(2)股权融资+银行贷款(3)自有资金+房地产投资基金创新融资模式:(1)开发商贴息委托贷款(2)信托+房地产销售期权有没有融资资金使用计划的范本1 投资费用的组成及计算1.1 开发成本1.1.1 土地使用权出让金1.1.2 土地征用及拆迁安置补偿费(生地)1.1.3 前期工程费1.1.4 建安工程费1.1.5 基础设施费1.1.6 公共配套设施费1.1.7 不可预见费1.1.8 开发期间税费1.1.9 其他费用1.2 开发费用1.2.1 管理费用1.2.2 销售费用1.2.3 财务费用 2 投资资金使用计划的编制2.1 编制投资资金使用计划的依据2
10、.2 资金使用计划表的形式2.3 资金使用计划编制方法 3 融资基本理论3.1 资金投入方式与来源3.2 项目的融资组织形式3.2.1 既有项目法人融资3.2.2 新设项目法人融资3.3 资本金筹集(1)公司融资方式下的项目资本金(2)项目融资方式下的项目资本金3.4 负债融资对于房地产项目来说,主要是商业银行贷款和国内非银行金融机构贷款。(1)商业银行贷款u按贷款的期限划分v按贷款的用途划分w按贷款有无担保品划分(2)非银行房地产金融机构3.5 信用保证措施3.6 抵(质)押贷款与抵(质)押物(1)抵押贷款(2)质押贷款3.7 筹资决策4 房地产开发项目融资实务4.1 短期资金筹措(1)商业
11、信用(2)商业票据本票与汇票(3)短期贷款4.2 中长期资金筹措(1)开发企业自有资金(2)银行抵押贷款(3)信托贷款(4)以契约式合资结构方式合作开发(5)预售回款与定金(6)让承建商带资承包(7)增资扩股(8)股东借款(9)股票(上市股份制开发企业)(10)发行公司债券(11)银团贷款4.3 开发各阶段融资方案4.3.1 土地竞投与购地(1)资金投入量(2)资金来源4.3.2 规划设计与场地准备(1)资金需求(2)资金来源4.3.3 0以下工程(1)资金需求(2)资金来源4.3.4 主要结构工程(1)资金需求(2)资金来源4.3.5多层主体封顶(高层主体2/3)(1)资金需求(2)资金来源4.4 资金回笼与资金管理4.4.1 资金回笼4.4.2 资金运作管理4.4.3 资金运作实战技巧(1)资金运作及风险回避(2)资金投入与回笼技巧 u短线投资的资金投入与回笼技巧v长线投资的资金投入与回笼技巧w长短结合投资的资金投入与回笼技巧 5 房地产项目融资现状与出路传统融资方式:自有资金+银行贷款现阶段融资方式:(1)自有资金+信托计划(2)股权融资+银行贷款(3)自有资金+房地产投资基金创新融资模式:(1)开发商贴息委托贷款(2)信托+房地产销售期权